23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[No.2 by 匿名さん 2007-04-14 05:21:00]

前スレの最後のほう、
面白い議論になっていたのに切れてしまい残念です。

[No.3 by 匿名きん 2007-04-14 11:06:00]

マンショントレンド情報

供給戸数が大幅減少、供給が上昇と。株と一緒で需給関係と心理、金利だね。
供給戸数のピーク　03年、04年と。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

[No.4 by 匿名さん 2007-04-14 12:56:00]

↑くだらんブログの宣伝。ウザイよ。

[No.5 by 匿名さん 2007-04-14 14:47:00]

前スレで都心の事情を他に当てはめて、世田谷も杉並も郊外もどんどん値が上がるなんて、粗雑な論理は成り立たない。っていってた人いるけどそう思います。
２３区の不動産購入需要は一般所得者でしょ。
どうも一部の不動産投資家がグローバル化とか格差とか持ち出して上昇を理由付けしてますが、今後もあがると思うなら今からでも投資用に購入するんですかね？
今購入している人は間違いなく自己居住用で収益性なんて気にしない人たちが高い価格でもしょうがなく買っている人たちでしょ。
そんな実需にそぐわない需要は後２年で頭打ちですよ。　つまり天井に近い…

[No.6 by 匿名さん 2007-04-14 19:20:00]

なぜ２年と見ますか？
高止まりから下落に転じるのはいつと見ますか？
>>05

[No.7 by ２０２５年暴落論者 2007-04-14 19:34:00]

マンションは本来
原価償却考えたら、値下がりするモンだよ

マンションは、ただ港区の３Aとか特別なエリアだけ値上がる他は値下がる。
全般的にみて、まだ５年は高いな、その後調整が入る。

[No.8 by 匿名さん 2007-04-14 19:37:00]

>今購入している人は間違いなく自己居住用
この文言と

>実需にそぐわない需要
この文言は

矛盾してませんか？

[No.9 by 匿名さん 2007-04-14 20:03:00]

07>都心のマンションは土地代が半分以上。仮に半分の５０パーセントの建物価値が
５０年でゼロ円になるとしても一年でわずか１パーセントの値下がり要因。
土地が１０パーセント程度に緩やかに上昇する中で誤差とも言える要因。

[No.10 by 匿名さん 2007-04-14 20:12:00]

>>09
建物の価値自体は15年もすれば陳腐化してゼロ、20年もしたら取り壊し費用分で実質
マイナスでは？

土地の上昇ったって、土地が下がることは無いと万人が思っていても結局下がった
時代があるわけで、今の今後も土地が上がるなんて話は話半分に聞かないと。

[No.11 by 匿名さん 2007-04-14 21:19:00]

>>05
＞そんな実需にそぐわない需要は後２年で頭打ちですよ。　つまり天井に近い…
港区住宅地の公示地価は、バブル時（１９８８年）平米５００〜８００万だったんですよ。２００７年はまだ平米１００〜２００万です。それでも実需にそぐわないと言うなら、なぜ平米５００〜８００万まで上がったと思いますか？
再び平米５００〜８００万まで上がることは考えにくいとしても、１００〜２００万で既に天井に近いと考える根拠は何ですか？

[No.12 by 06 2007-04-14 22:03:00]

>>05
ちなみにあなたの意見がおかしいと思ってるわけではなくて、論拠は何かに興味があるだけです。

[No.13 by 匿名さん 2007-04-14 22:49:00]

>>11
バブル期、ものすごい郊外でも、平米100万とか行ってた地域がある。
そこ、今は平米10万位。
バブル期の価格はどこでも、とにかく参考にならないのでそれを論拠にするのはどうかと。

あと、住宅地と言う考えで行けば、容積率が無限でなく、また富裕層と言っても年収2000万越え
以上等と言い出すと市場として成立しなくなるので、自ずと上限は決まってくる。
上限超える価格になり出したあたりから業者は撤退して供給が絞られる。

そうなるとこれまで供給されてきた中古売買の市場中心となる。
ここで、需給関係から手持ち物件の価値が劇的に上がることを期待する向きもいるかもしれないが、
バブル崩壊後、庶民向けに4000万〜5000万位で分譲された程度の物件が、いくら周囲の商業地が
上がったからとはいえ、年収2000万越えの連中が買うような8000万とか億とかになるかと言えば、
そこまで稼いでいる連中がそんな低仕様の物件で満足するわけもなく、異常な値付けがまかり
とおったまま売れ残ることになる。

[No.14 by 匿名さん 2007-04-14 22:49:00]

土地が下がれば、マンションより土地を買う人が増えるから
マンションはもっと大幅に下がるじゃん。

[No.15 by 匿名さん 2007-04-14 22:56:00]

バブル後に土地が下がったときってそういう動きでしたっけ？

[No.16 by 匿名さん 2007-04-14 23:01:00]

10>
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm
45位のメゾン井の頭なんかわかりやすいですね。築３７年になるのに分譲時の６倍の
値段で売買されている。
デフレからの病み上がりの今だからこの程度。経済がまともだったらモットが普通です。

[No.17 by 匿名さん 2007-04-14 23:02:00]

今後5年くらいで、都心５区のファミリー向けマンションを坪400万以下で買うというのは、
もはやムリな時代になりましたね。

[No.18 by 匿名さん 2007-04-14 23:05:00]

１７＞都心が簡単に買える様な不景気はいい加減にしないと日本が立ち直れないよ。

[No.19 by 匿名さん 2007-04-14 23:11:00]

13さん、専門家の方でしょ？すぐ分かります。

[No.20 by 匿名さん 2007-04-14 23:30:00]

メゾン井の頭。その頃の初任給が８分の１くらいだから、6倍というとまあ
ほとんど値下がりしていないだけ立派というところか。
でも、マンションなかなか建たない地域の、都内屈指の公園を眼下に
見下ろすマンションだしで、当時の物件で80平米も珍しい。
あそこならたとえ建て替えたとしても住みたいという人も多いだろうしなあ。
そういうところってそうないことだけはいえるんじゃない？

[No.21 by 匿名さん 2007-04-14 23:49:00]

都心５区には晴海も含まれるけど、そうかぁ
供給予定が大量にあるのが軒並み坪４００万以上になるのね。

[No.22 by 11 2007-04-15 00:03:00]

>>13
＞バブル期の価格はどこでも、とにかく参考にならないのでそれを論拠にするのはどうかと。
「実需がなくなれば、それ以上値上がりすることはない」というのであれば、バブル期は都心で平米５００〜８００万、ものすごい郊外でも平米１００万くらいまでは実需があったということですよね。今との決定的な違いは何ですか？
現実に都心で平米５００〜８００万まで上がったんですよ。「参考にならない」理由は何ですか？
もっと論理的に、バブル期と今の地価上昇の違いをご説明いただきたいものです。

[No.23 by 匿名さん 2007-04-15 00:11:00]

銀座まで１時間かかる品川ナンバーより１０分の足立ナンバーが当然勝ちでしょ。

足立ナンバーって言ったって陸運事務所が足立区にあるだけでココが足立区な訳じゃないから。

当然、品川ナンバーも品川区に陸事があるだけでもうすぐ狛江市の世田谷区でも品川ナンバーだから。

ナンバー論議は全く意味無し！

世田谷の畑に囲まれて品川ナンバーのカローラ乗るより銀座へ１０分の豊洲でベントレーは
比べる事すらあり得ないぐらい足立ナンバーの勝ちだね。

あ、でも世田谷でも「狛江銀座」までなら１０分かな？
戸越銀座ですら４〜５０分かかる田舎だね。

[No.24 by 匿名さん 2007-04-15 00:11:00]

>22
都心居住だけど、ワンルーム、プラスアルファで２億円前後の
販売価格って、どこのこと指してるんですか？

[No.25 by 22 2007-04-15 00:17:00]

>>24
＞ワンルーム、プラスアルファで２億円前後
ってなんのことですか？　質問の意味がわかりません。誤爆？

[No.26 by 匿名さん 2007-04-15 00:26:00]

実需がなくてもバブル期には、マンション転がしで上がってたけど。土地は土地転がし。
買主が部屋を見ることさえなくても右から左に、業者から業者に転売されていった。
いい時代だったね。

[No.27 by 匿名さん 2007-04-15 00:43:00]

歴史は繰り返すと言うが、今も都心部ではマンション転がし、土地転がし。
ミニバブルとか言われているけど同じだね。
「今回は前回と違って実需がなくなれば上げ止まる」などと言える根拠はない。
歴史に学ばないヤツは同じ失敗を繰り返すんだろうな。

[No.28 by 匿名さん 2007-04-15 00:50:00]

へー。今もマンション転がし、土地転がしがあるんだ。
ちなみにババ抜きと同じで、最後に持った業者が前回は大損したんだけどね。買い手がなくなって。

[No.29 by 入居済み住民さん 2007-04-15 00:53:00]

>今も都心部ではマンション転がし、土地転がし。
理解してないな。
今は転がすじゃなく利回りだよ。
何時までもバブルに引きずってると現実がわからなくなるよ。

[No.30 by 匿名さん 2007-04-15 01:03:00]

>22
私は13ではありませんので論理的な根拠ではありませんが。
バブル期と今では経済状況が違います。
以前は収入を含めすべてにおいてバブっていましたが、今の景気は収入まで上がっていないでしょうし。
バブル時の不動産転がしの発想、土地神話などは現在では通用しないでしょう。
なんとか国債利回りを上回る程度の現在の価格はすでに実需がどこまであるのかを試されているのではないでしょうか？
そういう意味で下げに転じたら一気にいくと思います。

[No.31 by 匿名さん 2007-04-15 01:11:00]

＞今は転がすじゃなく利回りだよ。
わかってないな。
収益還元法だのなんだの言っても結局は都心はバブルになっている。
いつの時代も投機ってものはなくならないんだよ。現実を見ろよ。
ババを掴まないようタイミングに十分注意が必要なのも同じだがな。

[No.32 by 住まいに詳しい人 2007-04-15 02:13:00]

バブル期と今の最大の違いは所得の違いでしょう。
バブル期は正社員がほとんどで庶民まで所得が増大し、雇用の安定もありました。
今は、4割近くが非正規社員（派遣・フリーター）で庶民の所得は増大どころか減少・二極化。
雇用の安定もありません。

ま、今はREIT次第でしょう。
運用先に困った地方銀行などが買い支えてきましたが、もう収益還元法でも説明がつかない地価に
なった地域もあり、REITの利回りも低下しています。
リスクを負って投資してもおいしくない状態になればREITに金がまわらなくなり、業者間で
買い支えての高値維持も不可能になります。

[No.33 by 匿名さん 2007-04-15 02:37:00]

いまの値上がりのスピードは異常だが、
値段そのものは、だいたいこんなもんだと思います。
いままでが安すぎただけ。
「高値維持が不可能」なのはそうかもしれないけど、
いまは「高値」ではないと思います。

[No.34 by 匿名さん 2007-04-15 02:50:00]

>32
同感です。
ＲＥＩＴの下げ要因ってどんなものが考えられますかね？
利回り、日本の金利、外国の投資環境くらいかな・・・

[No.35 by 匿名さん 2007-04-15 03:21:00]

頭の悪い私にリートの利回りが低下すると地価が下がる仕組みを教えて下さい。
リートの利回りが低下して、リートが売られ値下がったら利回りはまた上がることになるんじゃ？
新規の募集に金が集まらなくなるからってこと？？？
それでも土地が安値で売りに出される訳じゃないですよね？
う〜む、いまいちよく分かりません。。。

[No.36 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 03:37:00]

>リートが売られ値下がったら利回りはまた上がることになるんじゃ？
違うよ。逆のサイクル。何かの要因で、家賃が下がる。利回り低下
リート価格の下落の始まりは、そういうこと。
お分かり？

[No.37 by 購入経験者さん 2007-04-15 03:38:00]

REITの利回りは下がりませんよ。お金の流れを理解してないね。
新規マネーが海外から流入してくるのはこれからですよ。
まあ、百歩譲っても、地価、マンション価格が2004年水準になる
ことはありません。私は今の価格水準でもマンション追加しました。

日本人の収入は上がってないけど、世界的に金余り、海外の人の収入は急上昇
してますから、日本の金融政策が現在のトレンドに逆行して鎖国状態にならない
限り、地価は高値維持はあっても、下がることは考えにくい。
ここにいる弱気派の意見に耳は傾けても、買いのタイミングを逃さないように。
よく探せば、旧価格と言わないまでも、新価格で残っている築浅、新築モノは
まだありますよ。みなが引いている時こそ買いのチャンスです。

[No.38 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 04:03:00]

去年あたりから大手企業のリストラが終わり、今年の好決算が続出する。

家賃下がると思うか？

逆で、値上がりしてリート価格も上昇。

まさに、値上がりだしたにすぎない。

[No.39 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 04:20:00]

＞３７
君いいね
気に入った意見だよ。
その通り、

しかし、悲しいがちょっと上がっただけでビビッて購入できない人間は多数いる。
そういう人は、理屈をコネテ永遠に買えん。

そんなもんだよ世の中は。

養老たけし作『○○の壁』ってやつにちかいモンだな。

[No.40 by 37 2007-04-15 04:39:00]

お褒め頂きありがとうございます。
私は今、経済成長著しいある都市に滞在中ですが、そこかしこにクレーン
があります。日本の比では無いスピードで不動産価格上昇中です。
流石に私もこういった都市はバブルを懸念しますが、日本のどこがバブル
なのか理解に苦しむ今日この頃です。
バブルかな？と考える段階は、REIT利回りが10年国債利回りとイコール
になった時でしょう。そこでようやく、バブル初期段階です。

[No.41 by 住まいに詳しい人 2007-04-15 06:14:00]

しかし海外からの金の流入に期待するバカはどこから湧いてくるんだ？
定期的に出てきてるけど。
もう海外からの投資は完了してるだろ。
これからは売り時を見定めている段階だと思うが。
安値で仕込んで高値で売る。
素人がむらがりだしたら売り時だ。
投資の基本だろう。

[No.42 by 匿名はん 2007-04-15 06:32:00]

これから海外から資金流入、国内企業の好業績、即値上がりだって・・・。マクロとミクロが必ずしもリンクしない時代に入って久しいのに、こういう楽観的な絵はどうやったら描けるんだ？？？

都心に限れば分かるが、この板の趣旨とはちょっとズレるだろ。都心は投機もありうる。儲かるんだから。でも、他の２３区や郊外に金つぎ込んで儲かるか？値上がり頼みで、収益性もそれほど期待できない。そんなところに金をつぎ込むより、不動産以外で回すよね。

[No.43 by 匿名さん 2007-04-15 09:48:00]

企業から家計にまだ回っていない。初任給は上がり、正社員を増やす動きはある。景気は上向き。超都心は富裕層でミニ・バブルとかなんとかで勝手にやっていただけばよいが、年収１千万までの８割程度の一般サラリーマンは当面郊外しかなくなる。
外資は当たり前だが、逃げ足も速い。グローバルな景気次第で、今のマンション動向も変わってくる。いつ下がるか？誰にも答えは出せない。「答え」はすべていい加減なものだ。明日は誰にも判らない。
したがって、他者に馬鹿だのなんだのという輩は、自分のことを言っている正真正銘の愚か者だ、ということだけは確か。

[No.44 by ビギナーさん 2007-04-15 10:23:00]

キャピタルゲイン狙いの投資の個人は下がり始めるを察知して売り抜けたい。
実住希望で都心やそれに近い所に買いたい人は、下がり始めたら下がるのを待って買えない。
（ようやく買って、途端にどんどん下がっても、別にすんで使ってる分には、いいかもしれないが、
普通は、怖いか、もっと下がるよと欲をかいて買えない。あとは個人のライフステージの問題）

デベではないですが、実住希望の人は、ライフステージいかんですけど、買えれば買っちゃった方が良いと思いませんか？賃貸があまっても賃料は上げにくいだけで、下がっていくのは少数。
実質利回りが低くて美味くないのは、オーナーの個人投資家サイドの話で、
賃貸居住者サイドでは必ずしも、賃料下落→可処分流動資産増加→いつか買うときの資金貯蓄増大とはならないかもしれませんよ。
それに上昇すれば、購入物件も上昇　＆　賃料負担も上昇　で敗者復活戦なしになってしまうかもしれません。だから住む人は買いでしょう？
投資の人は、買うものと買う場所の考え方が重要でしょう、これはまた次回。もちろん買わないで、
エマージング市場に行った方が儲かりますけど、ホント。でも、私はまだ不動産買います。

[No.45 by 匿名さん 2007-04-15 10:51:00]

実住でも、買っちゃった方が良いとは思いません。
人気物件は高くても抽選です。
当たるためには人気薄の部屋に応募せざるをえない。
人気薄の部屋は結局住んでも不満が出るし、中古で売るにも人気薄。
後で後悔するなら、わざわざ高く買う必要なし。

[No.46 by 匿名さん 2007-04-15 11:00:00]

>>36さん
賃料が下がったらリートの利回りが下がってリートが売られリートの価格が下がるのは分かりました。
（賃料の下落以上にリート価格が下がれば利回りは上がるようには思いますが。。。）

で、それが地価の低下に繋がるという仕組みです。
リートの価格が下がったらリート組織のバランスシートが悪化する。
それをリート組織は資産を売って対応するということですか？

[No.47 by 37 2007-04-15 12:02:00]

＞41
海外からの投資が完了した、とは初めて聞きましたよ。
あなたは直接、世界中の投資家とコンタクトがありますか？
ある人ならとてもそういうことは言えないはずだと思います。

確かに、不動産以外で回したほうが良いという考えはあるでしょう。
しかし資産の分散という意味で一定の需要はあり続ける。
郊外への投資の関心は最近高いですよ。都心オフィスだけで世界
からの資金は吸収できません。

[No.48 by 大手企業サラリーマンさん 2007-04-15 12:42:00]

参考までに私の廻りの不動産取得を報告。
①　大手一部上場企業勤務、勤務地場所は都心３区（千代田、中央区、港）
②　07年3月度決算は軒並み過去最高レベルの決算数字
③　しかし経営者は過去の反省からB/Sの軽量化を更に推進、郊外の社員社宅の処理等を
　　推し進めている。（本当に当事者は大変！）
④　結果、福利厚生のリストラが未だに進行中　⇒　社宅制度廃止へ。賃貸か新規購入への選択。

結果として、多くの人達が社宅制度廃止前に不動産新規取得作業を行っている。
取得地としてはDINKSは都心、家族持ちは郊外と分かれている。
ただし、取得物件は出来るだけ慎重に選択している（耐震問題等）
銀行は勤務先会社ブランドで問題なく融資実行。

まだまだ、新規マンション実需は存在していると感じられます。

[No.49 by 匿名はん 2007-04-15 12:47:00]

郊外からの収益性で外資が納得します？それに外資は東京や日本の不動産だけを見てるわけではないでしょ。外資のポートフォリオの一環としてつねに一定の需要は生み出すとしても、郊外まで含めて東京の不動産にこだわる必要はないのでは。

[No.50 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 12:50:00]

＞41
海外からの投資が完了したなぞ息巻いてるが、君は何モンだ？
ガンガン海外資金入ってきてるぞ。
君らシロートには、ワカランだろうがな。

俺の友人ファンドは、今年から３年で１０００億円投資するし、まだまだくるぞ。
日本国全土対象

＞３７
誹謗中傷を気にするな。
君のような視点は、投資自体グローバル化する中客観的に見えてる証拠で、とてもイイよ。
世界で戦争の無い時代が続く中、全世界で資本主義が流行病化している。
あと８年以内に９・１１級のテロが発生若しくは阪神淡路震災等が発生して、株やら何やら一旦は下がるだろうがな。

[No.51 by 匿名さん 2007-04-15 12:53:00]

今までの利回りが期待できない価格になった現在でも海外から資金が流入してくるとは思えませんね。
これから郊外が値上がるのは納得しますが…。
２３区の今後は一般所得者の購買力がどれほどあるかでいつ下がり始めるかが見える時期ではないでしょうか？

[No.52 by 匿名さん 2007-04-15 12:58:00]

下がりはしないけどすでに高止まってますね

[No.53 by 匿名さん 2007-04-15 12:59:00]

これから郊外も上がるとして、それはいつまでもではないですよね？
いつくらいまでを想定してます？

[No.54 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 13:09:00]

>48
君イイね
読みやすく分り易い文章。
明瞭でいい。

そうですか
川下の情報と書いては何だが、そうか、まだリストラ最中か？
少し遅れてるがな。
君の社長に言いたいが、社宅売却は無いよな。モッタイナイ。
あと、高くなる頃の２年〜３年後に売るんだろうな。
安定志向の社員は喜ぶがな。

IRのネタには大してならんだろうしなぜ売るのかな。

福利厚生は、重要な雇用ファクターと思うが。
同じ社宅に皆で住むというスタイル自体が今の新人には流行んないか？
確かに流行んないな。

社宅追い出される連中は気の毒、子育てで金かかるのにな。

それで、どの辺のマンションが流行ってますか？

[No.55 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 13:17:00]

＞４８
君の周りか、これは、失礼。

[No.56 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 13:28:00]

＞５１・５２
ココの管理人さんか？

下がらないな。

正常に経済が回り始めたし。
大底うったから。

[No.57 by 匿名さん 2007-04-15 13:36:00]

都心の供給が衰えはじめ新規供給が郊外に広がっている。８０年代のバブル時と同じだな。

[No.58 by 大手企業サラリーマンさん 2007-04-15 13:53:00]

＞５４
SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。
労組と経営陣との最後の攻防があるが、35歳ぐらいで管理職に昇格されるから労組も骨抜き状態へ。
ただし、教育の観点から新入社員は独身寮に強制収用。
地方出身者が約9割程度、純粋な東京出身者は少数。

上記が私の廻りで実際起こっている現状です。

取得地で人気があるのは川崎、横浜ですね。後は豊洲とか良く話題に上ります（笑）

[No.59 by 購入経験者さん 2007-04-15 14:12:00]

せっかくネットつないでるのだから、「不動産　ファンド」でグーグルでニュース検索してみたら？

「米大手ファンドのブラックストーン・グループが1兆円強の不動産ファンドの募集準備に入るなど、新しい動きもある」とか、「伊藤忠商事がドイツ証券、スクウェア・ワンの企業連合と病院不動産ファンド運用会社設立へ」、とか。「不動産投資ファンドが地価高騰をもたらしている。流入する資金の総額は約25兆円とも言われている。東京都心はすでに買い尽くし、いまや地方都市を襲いつつある巨額マネー。一見合理的に算出されているように見える不動産価格も、裏を返せば単なる期待感の表出に過ぎず、バブル再来を危ぶむ声が日増しに高まっている状況だ。」とか。
ニュースをどう解釈するかは個々人好きにすればよいと思うけど、間違った知識を前提に議論しても仕方ないしね。

[No.60 by ２０２５年暴落論者 2007-04-15 15:18:00]

>58
そうですか
＞SOX404条導入で会計監査の厳格化の影響。特に実務に影響しない固定資産（社宅等）
の査定が厳しく、監査法人からたびたび指摘を受ける。その結果、社宅放出。

会社法・SOX・・・・欧米か！（手！）　　世界に蔓延る資本主義化恐ろしいな

社宅は、大切なんだが。
君は、毒されないほうがいい。
自論は持つべきだな。

終身雇用もあって、日本のいいシステムだったんだから。
家賃を気にしないで、子供を２〜３人作って教育費かけられる。資源無い日本の得策だったわけ。
優秀な人材を輩出できたのも社宅があったからだ。
そうゆう人材のキッズが成長し所帯持つから、消費につながり経済が成長する。
今は、一世帯は、キッズは、MAX二人。
ほとんどが一人っ子。
ココの違いが１０年２０年経つと益々大きくなる。少子化は本当にマズイ。

だから、社宅をリリースするのは、長い目で見て企業や日本とってマイナスなんだ。
分ってると思うが。
日本独自の良いサイルクル作っていたが、終身雇用の終焉・社宅制度の廃止で加速する欧米化

流行は、欧米か！（笑）お笑いも、企業ルールも

そうですか、豊洲ね。
昔では考えられないが、川崎ですか。田園都市沿線は混みすぎ。
JR横須賀線の新駅のタワマン辺りがいいのですかね？
私の居住用には興味ありませんが。
投資先には駅近ならいいが

[No.61 by 匿名さん 2007-04-15 15:46:00]

豊洲ね。土壌汚染市場予定地でイメージ落としたね。
もともと都内の端っこで興味ないけど。
川崎の横須賀線新駅付近はタワマン乱立。タワマンの建築予定が更に次々でてくる。

[No.62 by 匿名さん 2007-04-15 16:24:00]

東京の人口がどうなるのかが全てだよ。
増え続けると思う人は買い、
今後は減少に転じると思えば売り。

[No.63 by 入居済み住民さん 2007-04-15 16:53:00]

やたらとバブルと同じだと主張する人が居るけど、どこがバブルなのか理解できません。
今回の地価上昇もバブル期と違って、一部リターンが期待できる地域にのみ集中している。
確かに昔ほどの利回りは期待できないかもしれないが、日本が低金利政策を続ける以上利益があがる。
日本だけで見ると現在の景気に似合わない地価上昇がバブルに見えるかもしれないが、
世界中を見れば日本の不動産投資がまだまだ魅力のある分野。
大崩壊でも起きない限りここ数年上がり続けるのだろう。

[No.64 by 58 2007-04-15 17:42:00]

＞60さん
ご指摘の通りですね、資本主義システムが確実に欧米化されてます事を実感致します。
それと都市部では少子化も確実に進行してますしね。（周りでも子供が居ない夫婦が多い）
2025年・・僕らバブル入社世代が一斉退職して田舎に戻る時、購入マンションの放出、暴落が
起きる可能性は大ですね。そうならない様に購入したマンション（中央区）を早めにローン返済し
処分して売り抜けたいですね（笑）
でも、都心マンションに関しては今はバブルではないと思います
確実に実需が存在しますので僕の周りに！都心の人口減は2020年ぐらいからですかね？

でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？

[No.65 by 匿名さん 2007-04-15 18:43:00]

>都心に住む親のご子息は働く必要がないのか・・・？
>女子正社員は殆んどは東京出身者なのに・・縁故採用が禁止された影響かな？
いやあなた、４０前後にもなって、この程度の分析って…。

>でも、何故最近の新入男性社員は地方出身者が多いのだろうか？
そもそもこの部分が正しいのかどうか何か裏付け持っているの？
あなたの会社の話ってだけじゃ、視野の狭さが主婦レベルですが…。

[No.66 by 匿名さん 2007-04-15 22:59:00]

今フジでやっているけれど、猛暑怖そうだね。30年後にはという話しだし、子供の世代
どころかだし。日本というか東京というかは熱帯域だね。地価にも影響するのでは
ないかなとふと思った。

[No.67 by 匿名さん 2007-04-15 23:14:00]

大橋巨船のように気候により渡り鳥の
セカンドハウスを求めるよういなる。だから一人あたりの不動産平米需要は増える。
世界的に人口増の中で究極の実物資産の不動産がどこまで上がるか、想像を絶すすね。

[No.68 by 匿名さん 2007-04-15 23:22:00]

そうなったら、議員が進んで首都移転するんじゃない？（笑）

[No.69 by 匿名さん 2007-04-15 23:44:00]

東京は最優先で、整備・保護がされるので心配なし。
テポドン迎撃ミサイルも東京配備だし。
環境対策も、他の地域に先んじて進みますよ。

[No.70 by 匿名さん 2007-04-15 23:52:00]

いやいや、資産がどうの以前に食糧確保の心配をすべき。
自給力の低さから日本の国力が下がるか。

[No.71 by 匿名さん 2007-04-16 10:43:00]

欧米化という言葉が使われて久しいけど、欧と米って全然違うよね。
今の日本は米化でしょ。
欧と言っても北欧〜東欧まで色々あるし。

米型経済なんかいつまで真似るつもりだ。

[No.72 by 匿名さん 2007-04-16 11:06:00]

真似たくなくても、日米は経済的に相互依存関係になっている。同一化する以外に
日本の生きる道は無いだろう。
米国から均一化を迫られて断りきれずに導入してここまできたわけだ。

ヨーロッパもＥＵと英国は別物。某産油国がドル機軸の原油価格をユーロに切り替える
として何が起ったか思い出したらわかる。

米型経済を好むと好まざるとに関わらず受け入れた以上、そのなかで流れを掴むのが
正しい対処の仕方ではないのか。

[No.73 by 匿名さん 2007-04-16 11:21:00]

食糧問題が深刻になったら、さんざんに言われている地方というか農業地域
が戦時中のように優位になったりね。未来に確実なことはないよなあ。。。
あと環境問題に本当に熱心なの？　２３区に越してきて驚いたのは、未だにＰマークの付いて
いる包装やその他のビニル系のゴミは燃えないゴミ。近県から越してきたけど、それらは
リサイクルできるゴミとして分別収集してたから驚いた。

[No.74 by 匿名さん 2007-04-16 11:50:00]

賃貸住宅が、狭い、住宅設備・防音・セキュリティなどが劣る以上
「生活の器」をよくしていきたい願望からマンションニーズは永遠になくならない。

東京で暮らす以上、
「住宅にかける費用をどこまで小さくできるか」
というのが
限られた所得で安心で快適な生活を得る鍵だろう。
今後は、都心部を中心に良質な賃貸住宅が増え賃料も上昇する。
賃貸の質の格差が際立つようになる。
広くて安くて美しい賃貸が都内にない限り、「居住コスト」をさげ
住居の快適性を増すには、遠くでもいいから広くてきれいなマンションを
買うしかない。

これまでは、都心回帰の立地志向ばかりが目立ったけど、本質は
一定の住居費をはらいながらどういう住いに住むかという話だ。
安くなるからまだまて。という話に根拠がないのは嫁さんが一番よく
わかっていると思うが。

[No.75 by 74 2007-04-16 12:10:00]

下がる論は総じて論理が曖昧。
上がらない＝下落ではない。
加熱＝バブル崩壊でもない。
買いがストップして売りだけになればはじめて暴落する。
買いがストップしても売りがなければ高どまりなのだ。

売るほうが売り惜しみしている状況で大量の売りが出る懸念はない。
投資用不動産とて値上がり益狙いではなく、長期保有で賃料収入を
十分に得て、「キャッシュが有利な状況なったら売却」という意向だろう。
コール翌日物金利が毎年0.25％上がっていっても10年で3％にしか
ならない。
10年定期の預金金利が６％くらいになれば、安心して預金するが
そういう時代はあと10年待っても来ないだろう。

過去のバブルは、加熱の結果自然崩壊したのか？
大月や東金にしかマイホームが買えないほどの地価高騰が社会問題化して
高金利や地価税・譲渡益重課税では全く効かない中で金融庁がついに
「不動産融資総量規制」を発したからだ。
これから先は、スピードの差こそあれ対前年比数％のペースで首都圏が
上昇していくに決まっている。

[No.76 by 匿名さん 2007-04-16 12:18:00]

賃貸のマンション、いくらでもいい物件出てますけど。
むしろ分譲より立地など良い場合もあるし、まん前にビル建てられたりしたら、
即効他へ移ることもできるしね。

賃料が上昇する局面なら、収入も増え、株価も上がる。
そういう状況で賃貸に住みながら、
資金を低金利の銀行や郵貯に預けっぱなしなら、確かにおいてけぼりになるだろう。
だからといって、インフレヘッジの手法として、ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙。
インフレ局面では、管理修繕費も上がり、税金も上がる。
変動金利なら資金調達コストも上がる。手数料所費用もかさむ。
購入した方が低コストになる条件というのは思ったよりも厳しい。

[No.77 by 74 2007-04-16 12:52:00]

＞ローンでマンション購入というのは、あまりに稚拙
先生。代替案をお示しください。

[No.78 by 入居済み住民さん 2007-04-16 12:55:00]

>76
資金調達コストが問題というのなら賃料もコストですよ。
ローンコストと賃料コストのどっちが高いか一目瞭然ですが、
それでもローンはあり得ないと主張するのですか？

[No.79 by 匿名さん 2007-04-16 13:08:00]

＞７７
現金で買え
銭の無い奴ぁ知らん

[No.80 by 匿名さん 2007-04-16 13:09:00]

投資の３分法というのが①株式②不動産③預貯金　というのが昔あった。
金利は猫の目のように変わったインフレしかなくてデフレがなかった時代の話だ。
今の世の中、インフレ・デフレという簡単な区分すら通用しない。
消費者物価と資産価格の値動きが乖離している。
消費者物価が上がらず土地価格があがったところで日銀は利上げをする理由にできない。
金利はそうそう上がらない。

４000万まとまった金があったら、株を買うか、不動産を買うか、ドル預金をするか。
とりあえず、3000万くらいのローンを組んで自宅を買うという話にならないか。

退職金の平均値が2400万（日経連調査、大卒管理職）だそうだ。3000万以上の人が
たくさんいるわけで、大企業で幹部社宅に入っていて役職定年になるのは50代前半。
いろいろな住宅需要がある。

[No.81 by 匿名さん 2007-04-16 13:13:00]

>79
私は、手持ちの資金の一部を使い3割キャッシュ7割ローンで賃貸物件を買いました。
手持ちのキャッシュに余裕がないと、高額賃貸物件は突然の退去に対処できません。
全額キャッシュではレバレッジが効かない。
全額キャッシュとは稚拙な代替案ですね。

[No.82 by 匿名さん 2007-04-16 13:25:00]

マンション購入者には2種類ある。
ひとつは不動産に敏い人。
もう一つは不動産に疎い人。
敏い人は、底値気配を察知して2002年ごろから動き始め
今までにどこかを買っている。
疎い人は、まだ買わないで待っている。
もうひとつの区分は
本気で買いたがっている人と
そうでない人
人気アーチストコンサートの席と同じで
不動産もＳ席から埋まっていきＢ席のはじっこが最後に残る。
Ｂ席なんかほしくないといっているうちに売り切れる。
本当に買う気のある人は、神奈川・都下板に「移住」していたりしないか？

もともと買う気もないし買う金もない人が、面白半分で下がる下がると
騒いで楽しんでいるようだな。

[No.83 by 匿名さん 2007-04-16 14:09:00]

82>文章もロジックも見事だね。

[No.84 by 匿名さん 2007-04-16 15:33:00]

代替案。お金足りない人はとりあえず土地だけ買っておくのはどう？

[No.85 by 匿名 2007-04-16 16:20:00]

不動産（一戸建て、土地、マンション）の価値は、土地と建物から構成されます。
販管費や消費税等はとりあえず無視。

建物の価値は経年劣化により、減価しますから、この意味では建物価値減価のない土地を買っておくのが、一見、最も有利に見えますが、言うまでもなく、土地は価値を生まない（駐車場等にする手がないではないが、利回りはかなり低くならざるを得ない）ので、この選択はあまり賢くない。もちろん居住用資産として３０００万円控除を受けることも不可能。

とすると、理論上、最も有利なのは、建物価格がゼロに近い中古一戸建てということになります。
日本の場合、中古一戸建ては築１０年くらいで建物価値はゼロとかせいぜい新築価格の２割程度にしか評価されませんが、建物によっては立派に使えるのみならず、かなりの価値のある物件がいくらでもあるので、そういう物件を買えばいいわけです。
ただし、これは自己使用なら良いですが、賃貸にして運用しようとすると、問題が多くあまり勧められません。借り手の見つけ難さ、物件価格が総じて高額になりやすい（ために空き家になるとダメージが大きい）、賃貸人が居座りやすい等の問題点があります。

というわけで、結局、マンションがいいとなるわけです。
それも土地分の比率の高いものということになります。
低層マンションは土地の持ち分が多いからいいのでは、と考える人がいるかもしれませんが、これは大いなる勘違いです。所有土地（持ち分）の面積ではなく価値の大きいものがいいわけです。これは、単純化して言えば、結局坪単価の高い物件（割高物件はもちろん避ける）ということ。
中古の方が建物価値が減価している分、有利そうに見えますが、そう単純ではありません。

長くなりましたので、以上総論のみにて失礼します。

[No.86 by 匿名さん 2007-04-16 18:00:00]

ありがとうございました。

[No.87 by 匿名さん 2007-04-16 22:01:00]

東京２３区の新築マンション、平均価格６０００万円台にhttp://www.asahi.com/life/update/0416/TKY200704160254.html

[No.88 by 匿名さん 2007-04-17 00:29:00]

きてますねー。分譲戸数がどんどん減ってくる、と。
ライバルマンションが近い将来現れそうに無いですな。
これなら10年後同値で売れる可能性も高い。
良い傾向です。

[No.89 by 匿名さん 2007-04-17 02:03:00]

>>87
やっぱ二極化か。
千葉に買った人、カワイソス。

[No.90 by 匿名さん 2007-04-17 02:36:00]

千葉は計画通りに開発が進まないから．．．
幕張は商業・住居・文教とエリアを分けなければ成功したかも。
駅近は借地物件だらけ、分譲は駅遠っていまいちすぎる。

[No.91 by 匿名さん 2007-04-17 11:13:00]

２３区は１９９５年に底値を打って、のちは微動。
都心の物件数が払底すればおのずと価格は安定するからだ。
一方郊外は買い安さからいつまでも買いが入って下げ止まらずに
２００５年あたりで底値になった。

[No.92 by 匿名さん 2007-04-17 11:16:00]

世田谷でも、足立区でも大きな流れはかわらない。
足立区では１９９５年以降も２割以上の下落があったが
世田谷では１５％弱という程度。

[No.93 by 匿名さん 2007-04-17 11:20:00]

都心住宅地と郊外人気住宅地を比較してみても底値を打った時期が
大きく違う。
郊外は、都心の上昇に引きづられて底値からの上昇が早いのがわかる。

[No.94 by 匿名さん 2007-04-17 11:23:00]

１９９６年以降郊外の供給が進み郊外が下落したのに対して都心は
湾岸を中心に大量供給した地域や人口増をはかった中央区などで値動きの変化が激しかった。

[No.95 by 匿名さん 2007-04-17 11:34:00]

85>不動産には人気という要素もあります。これからの人気は都心の眺望のいいタワー角部屋です。
このプレミアが最強です。

[No.96 by 匿名さん 2007-04-17 11:50:00]

>>92>>93のグラフの一番高いところって、バブル当時の価格じゃないですか。
そこから下落するのは当然だし
底値というよりも、バブル当時の異常な高値から、妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？

[No.97 by 匿名さん 2007-04-17 11:59:00]

マーケティングと縁のない人とは何を話しても無駄ですが、バブル価格からいかに下落していかに復活してきているかを見ろと言っている。
価格は市場が決める。買う人がいたからそれが価格になっているのだ。
マンションにフェアバリューなどないが、このグラフで見なくちゃいけないのは、底値。
数字がわからないなら、それは仕方がないが。

[No.98 by 匿名さん 2007-04-17 12:01:00]

坪単価２５０万つまり７０平米弱が５０００万で買えるレベルがサラリーマンの上限とすれば
その線を過去の価格推移に引いてみたら何がわかるかという話をしている。
造った方の苦労も少しは察してほしいな。

[No.99 by 97 2007-04-17 12:06:00]

＞妥当な価格に戻っただけのことじゃないのですか？
そうなんだよ。渋谷は妥当な価格は３６０万以下ではありえないし、そういう価格が１０年近く維持された
という事実を認識しよう。
一方、郊外の妥当な価格って何だろう。わかるのなら説明してほしいね。
下げ止まったり上げどまったりした安定価格が、「妥当な価格」じゃないのか？

妥当な価格といっても、それ自体根拠のない総体価格ということだ。
バブルを異常というのなら，バブルの崩壊で下落しすぎた郊外価格も異常というべきではないか。
また、底値基調になった港区湾岸で大量供給して２２０万坪単価で出たタワーも
実は「異常」な安値だったと考えるべきだろう。

[No.100 by 99 2007-04-17 12:07:00]

×総体価格
○相対価格　　すまん

[No.101 by 購入検討中さん 2007-04-17 12:11:00]

投資家の皆さんのあせりを感じられました

[No.102 by 匿名さん 2007-04-17 12:12:00]

逆だよ。わかってないな。

[No.103 by 匿名さん 2007-04-17 12:45:00]

ということで、異常な安値圏から妥当な価格圏に入ったということで、まだまだ上がるから買ってね。（といっても、一般サラリーマンは都心はもう無理でしょうから、投資家さん、あと１件追加して！数年後が楽しみ。）

[No.104 by 匿名さん 2007-04-17 12:49:00]

不動産投資は転売して儲ける話ではない。
底値圏で買えれば、あがらなくてもいっこうに構わない。
長く賃貸して借入金を返し利益を得て、最悪元本＋残債以上で売れたらよい。
新築の賃貸の良さは、築浅１０年以内に利益を出して、買値で売れる可能性が
あることだ。
マンション相場など急騰せずに家賃相場が上がってくれたほうが助かる。
新築が緩やかに上がるか全く供給が途絶えれば築浅中古は高値維持。

持てば持つほど収入は増えるし借入金はどんどん減る。
都心グラフをみても過去の１０年全国平均がどんどん下がり続けるなかで
ここまで高値を長期に維持したことは
資産インフレ局面になれば上げのあとでも天井が長く続くことを意味するのではないか。

案外忘れがちなことだが、坪３３０万の地域が４００万になっても３割アップだが
坪１６０万のところが３割アップしても２００万あまりにしかならない。
坪単価が２６０万になれば63％アップだ。
郊外の上げは難しいが都心の上昇はたやすい。

[No.105 by 匿名さん 2007-04-17 12:57:00]

グラフを見て面白いのは、２５０万円のラインが抵抗線になっているかのように
都心価格は一般サラリーマンをよせつけないところでとどまっている。
バブルなら、なぜ１８０万くらいまで値が下がらなかったのか。

簡単なことだ。『マンションを買う女たち』（既出）でも描かれたように新宿中野
目黒渋谷あたりの物件が、坪３００万あたりになったところで買いが殺到する。
実際、そこで５０００万の１ＬＤＫ買った人は、牛久の５０００万の戸建てを買った
人ほど下落に悩まされていない。
都心価格は購入者に支えられていたわけだ。

[No.106 by 匿名さん 2007-04-17 14:11:00]

首都圏マンションは９６年までは４万戸水準だった。
実際はそれで十分なのだ。
http://www.mizuhocbk.co.jp/fin_info/industry/sangyou/pdf/1007_02.pdf
それが８〜9万戸に急増したのは国家の要請にちがいない。
住都公団が無くなってその分を民間が担ったというのは理屈にすぎない。

①住宅需要に景気回復の期待をのせて優遇税制、ローン控除など
　促進策を講じた
②リストラで出た工業用地や配送センタ、社宅用地を買ってもらって
　　マンション供給させたかった。
③都市再生と規制緩和によるマンションの大型化が進んだ。
マンションをじゃばじゃば供給して資産デフレ脱却などとはおこがましい話だ。
これは、むしろ「銀行の不良債権処理」の一環とみたほうがいい。
米国債の次に安全な債権はフレディマックとかファニーメイのほかにも
日本の膨大な住宅ローンがある。

おそらく今後4年間にマンション供給は半減するだろう。
しかしデベは利益率が改善し単価の増で売上げ減も緩和される。

『住宅情報スタイル』はまた有料に戻るかもしれない。ひょっとしたら
『住宅譲歩シタイノ』なんて名前に変えるかもしれない。

[No.107 by 匿名さん 2007-04-17 16:43:00]

株も不動産も同じで、どうしても売りたい人がいるとき、株で言えば
持ち合い解消をせざるを得なかった時、不動産で言えばリストラによる
用地放出の時、が絶対的な買い時だった。その時の価格が異常値だった
ということはまず間違いないことでしょう。
2007年も買い時だと思いますね。今売れ行きは鈍化しているようなので、
じっくり考えれる良いタイミングじゃないでしょうか。

[No.108 by 匿名さん 2007-04-17 21:43:00]

まさか、ウィンドウは閉じられた、と宣言した方ではないと思うが。

[No.109 by 匿名さん 2007-04-17 23:11:00]

それ下がれ、買い叩くぞ、という不健全な考えが報われる時代は終わった。

[No.110 by 匿名はん 2007-04-17 23:47:00]

ざっと目を通してみました。
このトピには、かなりの時間と精力を費やしておられる方が、いらっしゃるみたいですね。
私的な事柄でそれだけＰＣの画面を前にしていられるなんて。。。

[No.111 by 匿名さん 2007-04-17 23:50:00]

107さんの通り。
何でも、誰かがどうしても何かをしなければならない時がターニングポイント。
皆が売りたかった時が底であり、皆が買いたかった時がトップ。
これが心底判っていて、世相に流されない人間だけが勝ち組になれる。。。

[No.112 by 匿名さん 2007-04-18 05:06:00]

＞皆が売りたかった時が底であり、
建築着工統計調査によると、０６年の首都圏のマンション着工戸数は１２万５２７１戸。
０６年度の発売戸数は前年度比１５．３％減の７万８０４戸
普通着工したら販売開始だが、期分け販売を加味しても、少しも売りたがっている気配がない。
完璧に底を脱したということだ。
一方千葉は千葉県が前年度比２０・８％増加。在庫もだぶつき今が底値。


＞皆が買いたかった時がトップ。
これは契約率の指標を見ればいい。
首都圏マンション市場の契約率は２００５年81.9%から75.8%へ下降ぎみ
まだまだ需要は切羽詰っていないようだ。
都心が減って都下・神奈川も減って、千葉・埼玉が増える供給のなかで
千葉・埼玉の売れ行きが好調になる頃が首都圏マンション市場のピークということか。
... 。。。？？

[No.113 by 匿名さん 2007-04-18 08:19:00]

素直に考えて、人口ボリュームゾーンと首都圏の不動産取得の平均年齢が一致する年、つまり1973年生まれが40.1才になる年が、首都圏のピークだと思っていれば大きくズレはないんじゃないの？
千葉や神奈川まで加熱するには、マスで動かないといかんよね。
高止まりしたり、前倒ししたり、ってこともあるんだろうけど、基本はここなんじゃないの。
バブルだって団塊のボリュームゾーンと、不動産取得年齢と一致してるんだし。

ようするに2013年に一票なのよ。

[No.114 by 113 2007-04-18 08:20:00]

人口ボリュームゾーン
訂正⇒団塊ジュニアの人口ボリュームゾーン

[No.115 by 匿名さん 2007-04-18 09:14:00]

１９７３年生まれって、今年３４歳の人だよね。わりともう不動産取得しているか、
今考えている人多くないか？　自分の周りだけかもしれないが。

[No.116 by 匿名さん 2007-04-18 09:40:00]

http://www5.cao.go.jp/j-j/wp/wp-je05/05-3-2-24z.html
給与水準の低下で35歳以降に下がっているという説と、資産デフレで取得年齢が下がったとういう
説がある。
700万の所得で、3500万の物件取得というのが普通だった。坪単価180万以下でないと難しい。
買った人の多くはＤＩＮＫｓか親の援助というケースなのでは？

[No.117 by 匿名さん 2007-04-18 10:09:00]

３３歳同士カップル。年収残業込み７００万、今後子供作る親援助なしでも結構買っているのは
どんなケースか考えてみた。男が１１年で１千万以上ためている。１年１００万程度なので
そんなに難しくない。女性は親元から通うことによって、２千万はためている。
ということで、頭金２千万出してそれなりの買っていた。
親元貯金・晩婚化がポイントなので、意外に多いケースだったりする。

[No.118 by 匿名さん 2007-04-18 10:13:00]

アメリカと欧州のバブリーな感じが気になるんだけど。
そんなのは日本の不動産と関係ない？

[No.119 by 購入経験者さん 2007-04-18 10:40:00]

外人の認識は、想定利回りと金利がイコールであれば、なぜ買わないの、
というスタンスです。それならフリーオプションじゃないか、という
思考ですね。
外人がより多く参加する市場に日本がなれば、より一層物件価格は上昇
するのでしょう。これだけ金余りの時代であれば、日本に投資資金が
流れるのは明白だし、政府もその意向のようだ。
日本のバブルはこれから始まるのでしょう。

[No.120 by 元日本人 2007-04-18 10:40:00]

外資が通った後にはぺんぺん草も生えません。
彼らは日本の不動産を価値があるから買っているわけではありません。
日本人の預貯金を吐き出させ取り上げるための餌が不動産でありその証券化でもあるのです。
日本国政府が財政再建のために国民の預貯金を無価値化してしまうまえに
取り上げてしまえという魂胆なのです。
皆さんはこの長期的に渡る円安傾向が本当に金利差によるキャリーのせいだと思っていますか？
資源なし、軍事力なし、食糧自給なし、挙句の果ての少子高齢化
ようするに未来の無い国家それが今の日本です。
外国人はそのことを皆知っています。
だから円に売られているのですよ。
同じように日本の土地も本質的には価値がありません。
グローバル化グローバル化と騒いでる方がいらっしゃるようですが
日本国民の金融資産を吸い上げる舞台装置なだけだということに気づかないのですか？
真の聡明な資産家は資産を相当額日本政府の手の届かないところへ逃がしています。
そして日本政府はこれ以上資産を逃がされないようあらゆる法整備をしていますね。

[No.121 by 購入経験者さん 2007-04-18 10:44:00]

>120
日本の1投資家として、そのような状況ならどうします？
買いますよね、不動産を。
そのような思考から、買わないという判断をしているの
でしょうか。それはなぜですか？外人に吸い上げられる
だけであなた自身はそれに乗っかろうとしないのでしょうか。

[No.122 by 匿名さん 2007-04-18 10:48:00]

難しいことは分からんけれど、ぺんぺん草も生えなくなる未来なら、
投資家以外の賢い庶民、売り抜け狙っていない庶民なら安易に
のっちゃいけないってことになる？

[No.123 by 匿名さん 2007-04-18 11:11:00]

バブル崩壊直前に、言い値でもすぐ売れ！と不動産さっさと売った投資家がいて、後日さすが、となった。底も天井も見分けられる人なら良いけれど、そうした人以外で損しなかったのは、強運な人か、株にも不動産投資にも手を出していなかった人。
ほんの少し家賃収入あるけど、たいして儲からないよ。本業専一・全力投球で収入少しずつでも増やしていこうというのが一番なんだが、これが本当に難しい。人間（私）はこつこつ辛抱なんて嫌いだし、短期的視野で、投機好きだからね。止めようと思ったタバコにまた手が伸びる、、、。

[No.124 by 116 2007-04-18 11:27:00]

１１１

[No.125 by 匿名さん 2007-04-18 12:28:00]

リートは90年代前半米国のバブル景気直後に、資金調達が困難になって
はじめて普及したバブル再燃防止策の一つだ。
不動産証券化はリスク分散、投機売買の抑制を目指す。

バブルの時代、日米構造問題協議のなかで地価を下げろと迫ったのは米国だ。
膨大な預貯金の額、不動産の不当な高値を担保に、米国資産を買ったり
貿易黒字を続けてけしからんという話だ。

バブル崩壊後の90年代、不良債権をバルク買いして再生をはかり儲けようとしたのは
自分たちが本国で儲けた二番煎じだ。
しかし金融機関が隠し持っている不良債権が半端でないことに気が付いた。
こんな不健全な金融・不動産市場は危なくて投資できたものではない。
外資は、金融市場の自由化・健全化を求め、不動産証券化が可能な法制度を整える
ように求めた。

公的資金注入で不良債権処理は終わったが、50兆円を越す担保不動産が
安値で処分された結果地価はさらに下がった。
これを買わない手はない。
不良債権の処理が終わったからこそ外資は乗り込んできた。
そして自ら地価反転のきっかけを作った。
あとは緩い住宅ローン融資基準と低金利が住宅地地価をゆっくり押し上げる。
黙っていても地価は上がる。

個人の金融資産が狙われる背景には、預金金利の低さがある。
公的年金があてにならず長期的なインフレ懸念のなかで個人のマネーは
外貨預金もふくめたリスク資産に向かわざるをえない。
10月には郵政が民営化され資金が金融市場に流れ込む。
株式市場も不動産市場もこれからだ。

確かに、彼らの狙いは、1500兆円の個人の金融資産だ。
資産インフレになれば、不動産は強い。
住宅ローンも債権としての価値は下がる。
価値の下がった住宅ローンを日本の銀行から安く買い取れば、
日本中の住宅相手に高利回りの賃貸事業をやっているのと同じになる。
その程度のことを考えているのではないかな。

[No.126 by 匿名さん 2007-04-18 12:38:00]

>125
なんで住宅ローン債権の価値が下がり、銀行はなぜそれを安く外資に売却するの？

[No.127 by 匿名さん 2007-04-18 13:35:00]

そうですね。超長期は公庫買取型、モゲージになっているから、正確には
証券化した住宅ローンの価格が暴落したところを買い取ればいいのですね。
３％の35年金利の債権価格は、金利があがったりすれば価値が下がる。
インフレになって、3000万の債権の価値が現在の半分になれば、リターンを
倍もらわないとあわないという話になる。

民間金融機関が融資した住宅ローン債権を担保とした証券を投資家に売却することにより、
将来の金利変動のリスクを投資家に引き受けてもらうものです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/page03-6.html
などと言っているけど、結局外資に安売りするしか収集のつけようはないという意味です。

[No.128 by 匿名さん 2007-04-18 13:40:00]

×収集
○収拾
厳密には調達金利の上昇、インフレに対する話で、資産インフレなら傷口は浅いですが。。。
債権というのは価格が上がれば利回りは下がる。価格が下がれば利回りが上がる。

[No.129 by 不動産購入勉強中さん 2007-04-18 14:30:00]

≫125
非常に参考になりました。
資産インフレの傾向は続くということですね。
つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
日本の金利は上昇するということでしょうか？
現在居住用マンション購入を本気で悩んでいるので見解を聞かせてもらってよいですか？

[No.130 by 匿名さん 2007-04-18 15:03:00]

居住用なら買えるなら買えよ。待ってれば安くなるなんてハイエナ思考が通用する不健全な
時代は終わったよ。

[No.131 by 125 2007-04-18 15:20:00]

＞つまり価格上昇は今後も続く…（汗）
はじまったばかりです。ここで終わったら地価反転の予告編にもならない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、
「基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ結果として
金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。」
（井出保夫『良い証券化悪い証券化』フォレスト出版1999年刊）
のが世界中の実態。
わが国の資産デフレ化の不動産市場では証券化はオフバランス、ノンリコースローン調達の
道具程度にしか受け止められていなかったが地価があがりはじめて証券化の利点がわかった。

＞日本の金利は上昇するということでしょうか？
景気回復が本格化しないと金利は上げられない。景気の先導は不動産市況の回復。
宅金融支援機構を軌道にのせる意味でも、住宅ローンが伸びて、低金利でかつ担保価値が
上がり続けると、機関投資家が住宅ローン担保証券を評価して買ってくれるようになる。
為政者はそういう好循環に持っていこうとするでしょうね。
世界中でいまだに下がり相場で証券化手法が機能するかどうか試した例はない。
デット型のＭＢＳであれエクィティ型の証券化であれ、基本的に底値の時期に証券化技術を取り入れ
結果として金融技術の発展と不動産市況の回復につながっている。
住宅ローン証券化市場など状況によっては簡単に流動性を失うことがある。

国際金融市場の中では金利をあげないと不都合なことだらけでしょう。しかし国内には金利が
あがることで育ち始めた景気の芽が萎れる話がいくらもある。
米国の住宅ローン金利など
http://www.mortgage.com/C3/_Start.do
こんなものだから、35年３％なんていう金利は、誰が責任とって引き受けるのかと
正直不思議でならない。気が変わらないうちに借りておくべきでしょう。

[No.132 by 131 2007-04-18 15:23:00]

↑文中一部重複あり。失礼しました。

[No.133 by 購入経験者さん 2007-04-18 16:27:00]

35年3％は異常だと思いますよ。追加購入も考えて、あまり短期で借りず、
長期の金利をＦｉｘしたほうが良いと思いますね。15年後、追加購入を
考えた時、金利がどうなっているか、少なくとも今より上がっている
でしょう。35年で借りておけばむしろ将来の機動性が増すと思う。

[No.134 by １３１ 2007-04-18 16:41:00]

>133
居住用なら住宅ローンの話ですよね。追加購入というのは？

[No.135 by 匿名さん 2007-04-18 18:47:00]

まさかとは思うが念のため。
居住用資産で住まずに売って税金逃れは考えないほうが無難。
税務署員の手柄が増えるだけ。しっかり別住所で登記して初年度の経費で
所得税を減らすほうが賢い。

5年超で売却する予定の新築なら変動金利で十分。
短期固定は繰り上げ返済ができなかったりペナルティをとられるケースがある。
ローンはレバレッジを効かせる目的。現金があっても他に投資して運用すべき。
イールドギャップがなくなるまでの金利上昇があるとは思えない。
5年後変動金利が上がるといっても今より１％程度なら3.625％
今から5年固定3.45で借りるより5年間の支払い金利は安い。

5年たって金利が予想外に大きくなったら繰り上げ返済で対応するか売却か。
2割の譲渡益課税は払えるくらいの値上がりがあればいい。
なければ買値戻しを目安に売ればいい。
キャッシュフローで十分メリットがあるし投下資本も回収できる。
譲渡益課税もない。
（キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費−元金返済）
金利が上がる＝景気拡大＝地価上昇。売却益期待。
金利横ばい＝景気横ばい＝地価それほど上がらず長く持って残債減らす。

金利の低い住宅ローンが他にあれば繰り上げ返済しないでローン減税を活用
投資用の変動金利分の返済を繰り上げる。

[No.136 by 匿名 2007-04-19 14:45:00]

リクルート発行住宅雑誌の掲載物件もマンション都内物件が減ってきてるが
千葉さいたまなんて買う人と居るのかね？

[No.137 by 匿名さん 2007-04-19 14:47:00]

そりゃ、千葉さいたま勤務の人だっているんだから

[No.140 by 匿名さん 2007-04-19 15:49:00]

Ａ：大田区大森駅から歩１０分　築３年　７０平米　東向き　７Ｆ
Ｂ：川崎駅から歩１０分　　　　築３年　７１平米　東向き　６Ｆ

坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。

Ｃ：足立区梅島駅から歩８分　築１年　５８平米　南向き　９Ｆ
Ｄ：浦和駅から歩８分　　　　築１年　５３平米　南向き　５Ｆ

これも坪単価はほとんど変わらない、どっちが得かな。
腐っても２３区の方が有利？

[No.141 by 匿名さん 2007-04-19 16:23:00]

Aは大森駅から東西どちらに１０分かでだいぶ違うな。
山王方面ならそりゃあA。

C,Dは需要を考えるとDもあり。

[No.142 by 匿名はん 2007-04-19 16:25:00]

井出保夫ちゃんの本って、いつのよそれ。
CMBS前提でもオンバラでもノンリコレンダーはもはやバンバン出してますよ。
「地価が上がって証券化の利点がわかった」？
地価は下がらない限り、横ばいレベルでも証券化に利点はあります。
NPLバルクが済んで、ハードアセット投資に移って、証券化やノンリコがコモディティ化してきて
要はローンが付くもんだからプロが買い漁って、分譲デベまでファンド向けや賃貸マンションに
負けじと仕込みだして、それで最終エンドレベルの不動産価格が上昇したんですよ。ここんとこは。

そういう意味では、外資の金が入ったから上がってるなんてのは十年一昔の話。
最近になって又いくら集めたとかー、集めてるーとか、ホテル買ったーとか、
もはや手仕舞い用のプロパガンダに近い。
実際買ってるのはREITを筆頭に私募の日本勢。こっからエンドさんが買うべきかどうかは知りません。
これから外資が来るから上がるとか、狼少年ですか。

[No.143 by 購入経験者さん 2007-04-19 18:13:00]

138がなぜ削除されたのか意味不明ですね。

[No.144 by 購入経験者さん 2007-04-19 19:38:00]

>142
外資はもう買わないという見解ですか？
それとも外資は買うけど、住宅地地価とは何の関係も無いという見解でしょうか。

[No.145 by ２０２５年暴落論者 2007-04-19 20:04:00]

＞１４２
外資がガンガン買ってるってるのは本当だよ。
米国の年金資金で。
理屈ばかりこねてもな。

[No.146 by ２０２５年暴落論者 2007-04-19 20:06:00]

＞１４２
何の業界のひと？
金融機関？

[No.147 by 匿名さん 2007-04-19 21:10:00]

実際外資がをがんがんかってるのはイールドギャップが2%と世界でもトップクラスだからでしょ。
裁定取引状態なんだよね。しかもリートは流動性が高いから地価もいまから上昇するでしょう。
でも日銀が金利を4%くらいにあげれば裁定取引状態がなくなるし、リートの流動性が高いことがマイナスして一気に地価はさがる。
10年後は金利4%はありえるし、そのころの地価はかなり低いかもよ。

[No.148 by 匿名さん 2007-04-19 21:50:00]

金利4％で地価が一気に下がったらまた裁定が働くので
地価は下がらないでしょう。その論理だと。

[No.149 by 匿名さん 2007-04-19 22:38:00]

148?
地価が下がった状態で裁定が働くならわかるが・・・。

[No.150 by 匿名さん 2007-04-19 22:59:00]

なぜ地価が、裁定が再び働く状態になるまで下がるのか、
ということです。その論理でいくと、無いでしょ。
イールドギャップがあれば買いが入るのだから。

[No.151 by 匿名さん 2007-04-19 23:05:00]

不動産収益性率と今の超低金利の差で世界でもまれに見るイードルギャップ2%が実現できてるからです。
不動産外資が不動産をがんがん買うことによって（イードルギャップがあるから）地価があがってるのなら、超低金利が終わってイードルギャップがなくなったらてを引くでしょう。

[No.152 by 匿名さん 2007-04-19 23:06:00]

イールドギャップね。ごめん。

[No.153 by 匿名さん 2007-04-19 23:16:00]

手を引くのと、売るのとは違いますよね。現状イールドギャップがマイナスの国
もそのままですし。これはちとバブルだとは思いますが。

[No.154 by 匿名さん 2007-04-19 23:27:00]

まあ、あと、金利が4,5％になれば、タイムラグはあるが、家賃は通常
上がるでしょう。家賃だけがデフレで金利だけ上がる状態は長くは続かない。

[No.155 by 匿名さん 2007-04-20 06:17:00]

金利（短期プライムレートで）が４〜５％水準（自然金利）になっているためには
①景気がそれなりに拡大している
②インフレ傾向にある
ということが前提

景気というのは全国規模の話。大企業や大都市だけでなく地方・中小企業が
潤沢になる水準の景気回復って１０年程度で達成されるだろうか。
原油や中国・米国からの輸入要素が大きい消費者物価は
国内景気が拡大に比例してあがるわけではない。
景気拡大で消費者物価があがるまえに資産インフレが起こる仕組みになっている。
政策金利をあげて資産デフレを抑えようとしてもマネーは国境を越えて動く。

それと、コール翌日ものの金利を０．２５％／年で１０年、３％になったら
国債の利回り（長期金利）はどうなっているんだろう。価格は相当暴落していることにならないのか。

[No.156 by 匿名さん 2007-04-20 06:39:00]

株のほうは、ここ数年で２倍以上に上昇しているため
配当利回りが１パーセントまでと国債金利より低くなってる。
都心マンションなどはせいぜい1.4倍程度しか上がってないため
家賃利回りが4パーセント位と利回りでうまみがある。ということは
元本の上昇と利回りとの両方が期待できる。
なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。

[No.157 by 匿名さん 2007-04-20 07:02:00]

ついでにいうと日本で株や不動産がバブルといえる水準だったのは８９年〜９０年の
ごく短い期間であり８８年までの動きは古今東西との歴史とかんがみて
経済の順調な時期に普通にみられる動きだったのです。
たとえば広尾ガーデンヒルズの
中古なら９０年に９０平米で１０億円、坪単価３０００万円だった。
今はおよそバブルには程遠い。羹に懲りてナマスを吹くの思考にならないように。

[No.158 by 匿名さん 2007-04-20 08:17:00]

>なんにしろNYのコンドの売れ筋価格が
>５億円の時代に、東京はロンドンやソウルと比べても割安である。
東京が吹き上がる前に、ソウルあたりのバブルはそれこそ崩壊するでしょ。
一番ありそうなのは為替のレートで価格差の解消じゃないか。

ソウル・ロンドン
　↓
　↑
東京

[No.159 by 匿名さん 2007-04-20 09:11:00]

でも、ソウルやロンドンの人たちは、土地は上がり続けると信じている人が
多いらしいね。昔の日本を見ているようだけど、何で学ばないのかな？

[No.160 by 匿名さん 2007-04-20 09:30:00]

風船と泡の違いは、素材の弾性と強度だよね。
株式や債券市場など資金が引き上げたら暴落だけど、不動産は証券化という
クッションのおかげで「弾性」が増した。強度はファンダメンタルそのものだろうが
９０年バブルは、たかだか５年の内需拡大公共投資。
オフショア市場開設からオフィスビル建設ラッシュと外人マンションくらいしか東京の
アメニティ向上はなかった。
今回の地価反転は、地下鉄大江戸線、副都心線、六本木、赤坂、丸の内をはじめと
する再開発に加え、商業・レジデンスの品質向上など長期的な都市開発投資の結実が
後押ししている。
周辺にしても、ＭＭ，武蔵小杉、川崎など鉄道交通と広域再開発の累積投資額が実態価値を
高めている。

都心は、そもそも収益性と供給量の少なさからピークでも横ばいが長く底値でも
底堅い。２３区平均をみると底も頂も平坦でないように見えるが、渋谷区の住宅地
公示地価平均値などを３０年スパンで眺めるとその辺がよくわかるのではないかな。

[No.161 by 匿名さん 2007-04-20 09:46:00]

あと何ヶ月で広尾のマンションの坪単価が３０００万を超えてくるかの方が、予想しやすいんじゃない。でも定期借地で坪１０００万近くまできてるから、実質的には坪１５００万ぐらまで戻っているとみなしてもいいような気もするが。

[No.162 by 匿名さん 2007-04-20 09:58:00]

株価を例にするなら、去年の今頃とほとんど変わらないよ。
上がるにしても下がるにしても、理由付けはいくらでもできる。

上がる派＝マクロな視点、要は外国マネーの流入、海外と比べてまだ割安。
下がる派＝ミクロな視点、人口減、所得が伸びてない、内需は弱い等…

ま、所得（給与所得者ね）は大して伸びないだろうし、人口減も事実。
都心に関して言えば、外国人の動向にかかっているのだろう。
結局は株と同じか…

[No.163 by 匿名さん 2007-04-20 10:08:00]

>>161
見方は賛成。
たただしちょっとアバウトすぎないか？定期借地権の日赤も、狸穴の麻布タワーズも７００水準だと
思うが。３割の割引率としても１０００万だろう。しかし寡聞にしてまだ所有権新築の
坪単価１０００万はきいたことがない。

[No.164 by 匿名さん 2007-04-20 10:12:00]

羽澤ガーデン跡地と三菱地所って1500ぐらいはいくんじゃない。分譲しないかな？

[No.165 by 匿名さん 2007-04-20 10:32:00]

都心に関していえば税制がこのままかわらなけらば、築浅中古の転売による
上昇はあっても売りが集中することで起る暴落はない。
昨年１２月は、事業用資産買換え特例の期限。
今年は、３０００万控除に隠れたセカンドハウス売りが多いが、税務署の
目が厳しくなっている。いずれ未入居築浅の短期売却は収まる。
今は、個人事業者で他に課税収入のある人が新築や一棟買いで賃貸に出して
消費税を取り戻すのが流行っている。
このところ築浅の都心物件の出物がめっきり減った。業者が売り惜しみすれば
当然個人もそれにならう。

地価上昇は暗黙の国策。
住宅市場を成長させて景気拡大は世界の常識。
肝心の住宅取得の融資は、公庫が債権ファンドの元締めのようなに化けた今は
無事離陸するまでは地価を最低でも１０年は上り勾配にしていかないといけない。

[No.166 by 匿名はん 2007-04-20 10:35:00]

外資でもアクイジション担当は買ってるよ、そりゃそうだ。笑
でも一方でぽっと出以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
売れなくてアクイジション担当が飛ばされだすと、もう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってるアクイジション担当とか。貸せるのかい、売れのかい。

とにかく個人レベルで200億以上儲けて城買ったガイジンもいるってことさ
（いるらしい、にしとこう）。
そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よそのエマージング行ってるか、寝てるよ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきのキャピタルコールだったら
いくら集まったかなんて無意味だろ。集まってるレベルだと既に本国にあるんだよ。
出口のREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが糞詰まったら、そこで終わり。

東京でもNYより安いってか。さすが東京人。

[No.167 by 匿名はんファン 2007-04-20 11:05:00]

専門用語が多くてちんぷんかんぷんなので口語訳してみました。

外資でも物件調査・権利関係の調査・キャッシュフロー調査、そしてドキュメンテーション作成
物件を購入する担当は買ってるよ、仕事だから。笑
でも一方でぽっと出の不動産ファンド以外は売りのほうがスタンス大きいよ。
キャッシュフローを高めて転売する前に地価が上がる状況だからね。
売れなくて物件評価・担当が飛ばされだすと、不動産市場ももう終わりでしょ。
開発モノばっかりやってる企画・購入担当とかいるけど。
この先数年たってちゃんと貸せるのかい、出口で予定通り売れのかい。

そんな連中は今の日本であくせく薄い利幅でやってないよ。
よその台頭し始めた市場行ってるか、ひと休みだ。

あと年金年金言ってる人いるが、案件ありきの投資ファンドと予め約束しておいた
投資契約期間内における投資金額枠までの金額につき、投資ファンドから受ける払込要求
だったらいくら集まったかなんて無意味だろ。
・・
投資ファンドがＳＰＶで配当を出して、再び借り入れを起こさないで、物件売却する
場合、受け先になるREITなり、あるいは分譲のエンド客なり、そこが資金的に
高値買いしなくなったら、そこで上昇は終わり。

[No.168 by 匿名さん 2007-04-20 11:18:00]

・・・で文意から察するに、いくら都心のレジでも坪単価１５００万なんて水準にいかないし
投資ファンドが新興市場にいけば、取引はまったく不活発になる。
高値のまま「放置プレー」で、値上がり期待で買った人は当てが外れる。
流動性のあるリートやファンドの価格は下がるが、実物不動産が売却されるのはリートが
破綻するような事態。
株式は紙くずになるが、リートは物件単位で倒産隔離されているからタダにはならない。
リートは物件売却しはじめる前に安値で貸して収益維持を図る。
要は、横ばい市場でどこまで収益性を高めていけるかという不動産マネジメント力の
時代に入ったわけだ。
安く造って売って逃げる土建屋体質から運営維持管理、賃料維持に不動産の主眼が移った
ということだ。
それにしくじると今度こそ、底なしデフレになるかもしれないが、そこまで日本の大手デベは
無能ではないだろう。

[No.169 by 匿名さん 2007-04-20 12:24:00]

いずれにしても不動産の本質的な価値は収益利回りである一方、高級レジデンスのようにそれ以外のステイタス的な価値を評価して、利回り３％以下の価格帯でも買い手がつくのも事実。
だから銀行調達やファンド組成による３％程度までの資金調達コストで長期資金が確保できるうちは、８％以上で回る物件は長期保有、３％以下の価格帯で売却できるものは売ってキャピタルゲイン確保ってのが効率的なオペレーションになるんじゃないの。
つまり、５％で回るビルを買って、高級レジに建て直して３％以下の利回り価格で売却するもよし、フルリフォームかけて、賃料６割上げて、長期保有するもよしって感じで、どの方策が最も効率的かを年度の売り上げ予算と利益予算との整合性をあわせながら、うまく調整しながらやってるという状況が現状じゃない。少なくともスミフのやり方から見るとまさにそんな感じじゃない。

[No.170 by 匿名さん 2007-04-20 13:12:00]

オフィス賃料とマンション賃料の差がゆがんでいるからマンションをオフィスとして
借りる人が出てくる。麹町の一角など築浅マンションでも弁護士事務所に貸しているものが
少なくない。
戦時中に、安心して徴兵できるように借家人の権利を強化した借家法が幅を利かせて
いたうえに地価下落で、郊外賃貸の空室率が拡大。賃料水準が大幅に下がった。

都心の分譲供給を抑え、賃貸需要を盛り上げるのが大手の作戦。
都心を中心に、家賃水準の底上げが始まった。
三井レジの賃貸物件は軒並み順調に埋まっているらしい。

定期借家更新可能という条件だから、２年後に賃料値上げは必至。定期借家が上げれば
相場の上昇を理由に普通借家も値上げを要求できる。
分譲相場が上がれば、賃貸需要は高まるからより条件の悪い物件の募集賃料までは
値上げできる。

おそらく、２年×３期・・・５年くらいはこのまま順調に推移するにちがいない。

[No.171 by 匿名はん 2007-04-20 14:38:00]

ファンがつくとは、どうもです。

キャピタルコール云々ってのは、最大1兆円を今後日本で投資、とかそういう類ですよ。
まさにプロパガンダでしょ。1号ファンド盛大にやりました、だってアービトラージで儲かったから。
でも2号ファンドは？3号ファンドは？以前の売れ残りは？今後しこらないって保証は？
仮に100億しか使わなくても最大1兆円でOK。ほんとに日本だけターゲットのファンドかもわからん。
アジアで、とか。とにかくアゲアゲ言ってるほうが、出口で売れやすいでしょ。
要はおいそれと下がるとは言わん。でも上がるとも言わん。
ましてや今回ひょっとしたらプロよりボラティリティーの高いエンド価格でババつかみはどうかと。
キャップレートだ、賃料収入だ、稼働率だみたいな話が、自用のレジの単発レベルだと乏しいでしょ。
市場流動性も高くはないし。ノンリコも使えないし。まさに貸せるのかい、売れるのかいだし。

[No.172 by 匿名はんファン 2007-04-20 14:55:00]

師匠。解説ありがとうございます。


自家用レジは、立地と専有面積に傾きそうな気がする。
松涛、南平台の２００平米超の物件だと、１０年に一度くらいしか
物件がでてこない。
岡本の某物件はさすがにそうは思えないが、都心なら大きくみれば
４００が７００でも底値圏。
消費者物価は１９７０年から３倍にしかなっていないが、原油価格の
変動で今後１０年３０％程度の上昇はあるかもしれない。
地価云々より高額資産を土地比率の高い一種住専のレジに入れておく
のは、資産保全として正しい気がする。
ハワイの不動産は土地価格が低いから減価償却見合い。
賃貸物件にして自分がたまに使えば、大きな節税効果。だから
収益性とは別の観点で天井知らずの高値。
個人の需要にはいろいろな側面があって、今のように大きなものを
ファンドが使って、小ぶりな物件を個人に売る戦略は極めて正しいように
思う。
自分で考えても、人生晩年なら損得抜きで都心の豪華マンションで
臨終を迎えたいって思う。

[No.173 by 匿名さん 2007-04-20 17:55:00]

金利を上げて喜ぶ人は誰もいない。
地価が下がって喜ぶ人も誰もいない。（住宅購入予定者意外は）

資産インフレは利上げで止まるものではない。
個人の流動資産１５００兆円を背景に、１０００兆円の赤字財政を
支えてきているのがわが国経済。
ここで地価が高騰するというか全国総額的に８０年代ベースに復帰する
のは資産デフレで失われた富が戻るだけの話。
しかし、経済のファンダメンタルを超えて地方の地価があがらない分
だけ都心の地価が上昇しても結果的に国土の価格の総和が変わらなければ
問題ないのだ。
ＧＤＰの伸びを上回る国富の増加はあきらかにアンバランスだが
投下された資本に見合った価格の増大は正当な価値というべきだ。

[No.174 by 匿名さん 2007-04-20 17:56:00]

住宅ローン融資残高は１９０兆円（Ｈ１７年度）
銀行ローンが９５兆円住宅金融支援機構が４９兆円
http://www.jhf.go.jp/research/data/loan.xls

銀行ローンに超長期はないから１０年以下の固定か変動金利ということだ。
急激な利上げは変動金利のローン返済に大きな影響を与える。
５年間は返済額を変えないでもかわりに未払い利息が発生しかねない。
住宅金融支援機構（買取債権）は民間の住宅ローンを買い取った累計額で
１７年度で１．１兆円。
住宅ローンの証券化が円滑にいくまでは金利はあげられない。
支援機構が持つローン債権が１０年後貸し出し残高で３０兆円に減ろうが
ローン証券化の市場流通量が５兆円になろうが評価は支援機構の保有債権の
質と住宅ローン担保価値と市中金利によって決まる。
短期金利が４％になって、過去３％内外で推移してきた最近の公庫貸付が
評価が下がるのは当然。
もともと、住宅ローン債権は、元金返済で年々減価する債権だが
担保価値も減価するので同等とかんがえがちだが、バブル崩壊のような
地価下落があれば担保割れの不良債権となる。
逆に、地価上昇であれば、債権の信頼度は高まる。

[No.175 by 174＝173 2007-04-20 18:05:00]

どうあがいてみても資産デフレからの復帰は始まったばかり、都心の価格が
未曾有の高値になろうが国民生活や労働意欲には関係ない。
普通に働いてローンが組めて住宅が郊外に買えるというのが健全な国民生活

過渡期の異常値として都心の２９０万／坪のマンション価格は記録に残るだろうが
数年の間には人々の意識からは消える。
毎年値上がりするタワーマンション中古価格の上昇とめっきり減った都心新築
分譲の中で、広告ビラの数字から坪単価を計算するのもうとましい時代がくる。

気が付けば、団塊世代が買ったのとさほど変わらない値段で郊外のマンションが
売り出されている。そのころが２３区のピーク。

下がり始めるのは郊外が需要をくいつくし供給バランスが破綻する頃
少なくとも２０１２年以降だろう。

[No.176 by 匿名さん 2007-04-20 20:37:00]

まだはもうなりもうはまだなり。は株式市場だけでなく不動産にもあてはまる。
みんながもう天井といいはじめたら、まだ上がる。

[No.177 by 匿名さん 2007-04-20 21:32:00]

じゃあ、みんながまだ上がると言いはじめたら？
株が調子いいときは、円安は240円くらいまで、株価は2万から2万5千円
までいくっていっていたよね。
戻してきたらまたそういわれる気がする。

[No.178 by 匿名さん 2007-04-20 21:32:00]

ていうかさ、値段の上げ下げの喜ぶ投機は株式市場でやるのが本来。マンションでもうけようなんて
女の腐ったようなにおいがする。

[No.179 by 匿名さん 2007-04-20 21:50:00]

別に投機に本来もへったくれもないでしょ

[No.180 by 匿名はんno 2007-04-20 21:52:00]

誰がキャピタルゲインを狙ってるのさ。インカムゲインがとれるためには安値で買わないといけないけどまだ高値域になっていないといっているだけ。
出口（事業終了）の時点でキャピタルゲインなどわずかでもあれば儲けもの。値落ちの少ない地域の物件を選べばまだまだ賃貸用は買いだと言っている。
世代的に買いのがした人も、待って２００３年底値になる保証はない。そういう話をしている
女云々と女性蔑視につながりかねない口調で息巻いて何が言いたいのだ。
意味が理解できないならレスしなくていいぞ。

[No.181 by 匿名さん 2007-04-20 21:54:00]

すまん。匿名さんを選んだつもりが匿名はんになってしまった。お詫びして訂正します。↑

[No.182 by 匿名さん 2007-04-20 22:01:00]

ほんと日本人って善悪や主観で類型化するのが好きだな。
投機は悪だとかバブルはいかんとか。
そういうこと言ってるからアングロサクソンやユダヤやチャイニーズに食い物にされるのだよ
社会正義や倫理と投資は別次元。国が国民の預貯金を守れない時代になにをのんきなきれいごとを並べているのかという気がする。
投機による高騰批判は買えなかった人の引かれ者の小歌か＊＊＊の遠吠え

[No.183 by 匿名さん 2007-04-20 22:58:00]

そういうこと。負けは負け。素直に認め、過去の価格を見ないことです。
これからどうするか自分で考えましょう。

[No.184 by 匿名さん 2007-04-20 23:20:00]

日本株はボックスから抜け出せず、欧米株や債権にもそろそろ為替差損が危なそうだし
中国、インドは言うに及ばずVISTAもすでに出遅れ感がある。
国内不動産は利幅が縮小しているし、さすがに先物は怖いです。
スレ違いで全くの素人なのですが、皆さん今何に主きを置いて投資しています？

[No.185 by ２０２５年暴落論者 2007-04-21 06:10:00]

信念と言いたい
しかし、反転し始めた日本経済に死角は無いでしょ。
短期的に上下することに一喜一憂するのは、投資スタンス決めてないからだろう。

[No.186 by 匿名さん 2007-04-21 06:17:00]

不動産が株のような激しい値動きをするわけではないのだが、
なぜか勘違いする人が多い。
株が暴落するようにリートやファンドのエクイティが下落することがあって
もそれがそのまま地価下落につながらない。
むしろ地価下落と賃料下落のタイムラグを利用して軟着陸できる
仕組みということだ。

不動産は流動性が低く、換金するのに時間がかかる。大きな金額で
投資も資金調達も困難で、投資額が大きければ投下資本回収にも
時間を要する。
証券化は、利回り部分だけを切り離し転売できるようにすることで
投資家にとって投資の自由度を高めた直接資金調達の仕組みだ。
買い先不動産の価格評価がベースでなくキャッシュフローがベースだ。
証券を買ったからといって地価の値上がりを待たずに収益性に基づいた
価格でいつでも市場で転売できる。


事業者は証券化により事業の破綻による倒産や抵当権行使による清算を
回避しリスク分散を図ることができる。たとえは債権の証券化では
１企業が持つ１０兆円の債権が９兆円に目減りしたら大問題だが
１００万単位で投資家にリスク転嫁されていたら損失も分散される

不動産投資の経営破たんが起きないようにする緩衝装置が証券化で
ある以上、投資がピークに至ったとしてもそれが、相対的な経済のなかで
市場が認めた価値であって、市場環境の変化によって下降をたどることは
あっても破綻暴落というのは極めておこりにくい。

[No.187 by 匿名さん 2007-04-21 06:30:00]

バブル期に都心は底を打ってからもなぜ郊外は下がり続けたか。

都心と郊外で高騰と下落に３年程度のタイムラグがあるのは仕方ないにせよ
その期間が過ぎても底を打たなかったのには訳がある。

バブル期は、金融機関と投資家が融資と転売を繰り返し、融資の
総量規制により突然破局を迎えた。
資金調達が「不動産担保金融」だったから買い先物件が上昇する限り
融資を止める理由がない。
景気がいいから金利も上がり貸せば貸すほど金融機関も儲かった。
しかし、一旦破綻したら金融機関は膨大な焦げ付いた債権を抱え込んだ。

不良債権を隠していたのは、地価がふたたび上昇すれば担保価値も
回復する。放っておけばいつかなんとかなるという認識があったからだ。
しかし、金融機関が融資できない状態でだれが不動産を買うのか。

実は住宅金融公庫と個人に地価回復の期待をかけていたに相違ない。

１９９４年ごろに景気が上向きはじめたと皆が錯覚した時期があって
利上げの空気や、都心地価の底打ちが囁かれた。
実際にマンションブームだったし千代田区、渋谷区の地価は下げ止まった。
しかし、郊外の下落はその後も続いた。

都心のように少量の供給ならば郊外も下げ止まったかもしれない。
地価が回復しない段階でＵＲ都市機構（住都公団）が西で
港北ニュータウン・千葉ニュータウンで大量に宅地供給を行った。
供給＜需要なら地価も下げ止まる。バブル期の中古が大量放出され
在庫が積みあがっているなかでの新規供給だ。
さらに消費税駆け込み特需狙いで公団がやるなら我々もと
民間デベが郊外で次々にマンションを大量供給。
浮上し始めた舟に大きな負荷をかければ沈む道理だ。

[No.188 by 匿名さん 2007-04-21 06:43:00]

ＵＲ都市機構（住都公団）が勝手な分譲をやらなくなったことで
不動産市場も「市場原理主義」で動くようになった。
ＵＲ都市機構は開発と行政折衝のプロだが需給調整が苦手だ。
彼らが作った宅地に民間が上手に供給していけば需給バランスを
崩すことなく地価を安定的に上げていくことができる。

郊外は、民間デベのしたたかな知恵で、しっかり相場形成ができるだろう。
そもそも不動産市場はもはや市場原理主義になったのだ。
供給者と消費者がともにリスクを負って駆け引きをする時代であるのは間違いない。
力関係でも資金力でも消費者が勝つなどとはとても思えないのだが。
だからこそ消費者コミュニティサイトの価値は重要なのだが
書けば書くほど味方であるはずの消費者から敵とみなされ背後から撃たれる。
「素人をだまして買いあおっているのはあなたですか」
悲しい限りだ。

ことに消費者は過去の値段にとらわれて不動産を評価する癖がある。
広域の相場を知りえない個人には無理からぬ話だが、安い高いは時系列で見ると間違える。

[No.189 by ２０２５年暴落論者 2007-04-21 06:46:00]

まったくだ。
株やってる連中は、不動産の反転相場に株の理屈を当てはめる。
まさにナンセンス。
今年になって１６年ぶりの不動産価格の回復も、今までのそれが低くすぎただけ。
今後は、慌てて売る必要ない
デベや個人投資家は売らない。
損してまで売る人は、いない
買ったマンションで、良い場所ならまだまだ値上がる。

[No.190 by 匿名さん 2007-04-21 07:30:00]

私も信念という言葉に共鳴。
自分の投資が世の中の大きな流れに沿っているという信念。
そのためには、妄想といわれようが自分が納得するまで
シナリオを構築して世の中の流れを自分なりに納得する。
ここでぐだぐだ書いているのも自分の信念を語ることで強化したいし
誤謬を指摘してもらいたいからだ。
『マネーの公理』にも、自分が納得できない投資はするなと書いてある。
ロバートキヨサキも、投資をはじめるならファイナンスリテラシーを
高めてからにしなさいと書いている。
勘と度胸でやるのは博打に等しい。株のテクニカル分析など
私には易者の占いのように思えてならない。

投資は社会正義や倫理と無関係と書いたが
強いていえば、
「投資は世のため人のため」
つまり世の中の向かう方向を読んで、それの一助となるように
自分の得たキャッシュを活用するということなんじゃないか。

不動産は自分に地縁があって土地勘がつかめて
今後発展してほしいと思える場所の物件を買ってきた。
株よりも賃貸不動産のほうが直接都市機能の一部を自分が
サービス提供しているという感覚（錯覚？）がある
それと都心賃料はこれから上がるという信念もあるし上げていく
ことで不動産の好循環と経済の再生が図れると信じている。

あと、もうひとつ　夢。
大きな財産を築いて人生のフィナーレを迎えたい。カッコよく生きたいから。

[No.191 by 匿名さん 2007-04-21 09:25:00]

匿名ネット上で熱くなっている時点で
すでに相当カッコ悪いと思うが

[No.192 by 匿名さん 2007-04-21 11:38:00]

去年だったか、ファンドに1棟売りされた川口駅前タワーが分譲されるね。
賃貸での回収に旨みが無いと判断したのか、上昇気流の中分譲で売り逃げた方が得と判断したのか。

[No.193 by 匿名さん 2007-04-21 13:19:00]

>191
面白いな、君。そうやって人を茶化すのが好きなのか？
で、君はこのテーマについて何か意見を持っているのかね。

[No.194 by 匿名さん 2007-04-21 13:42:00]

178です。あの内容は間違いです。あの時は酔っ払って荒れてました。
株式市場にも不動産市場にも失礼な発言でした。すいません撤回します。

しらふの今自分の立場を書きますと
、多数の人間のさまざまな価値感が交錯する
市場というのは優れた場所であり、神の見えざる手が働いている、神ならぬ人間の規制は
害になる、という立場です。

[No.195 by 匿名さん 2007-04-21 14:12:00]

好むと好まざるとにかかわらず、すでに世の中のあらゆる仕組みが市場原理主義にかわってしまっている。
金融市場も、不動産市場も、住宅ローンまでも「公庫」でなく証券化。
米国と一体化していく以外に我が国の経済発展は期待できない状況におかれている。

カッコつけていて銭が稼げるほど甘い世の中ではなくなった。しゃかりきになって情報集めまくらないと判断をあやまるしチャンスも逃す。
真剣になるからこそなりふりかまっていられないだろうよ。
実際のところ不動産で資産をつくるには、恥も失敗も重ねて悔しい思いをしてそれでもあきらめないことが大事だったりする。

[No.196 by 匿名さん 2007-04-21 15:23:00]

投機で資産を形成するのに何が重要って、一番の要素は運ですよ。
考えた末に大損したり、思いつきで大儲けしたり、
全てに人知が及ぶと思ったら大間違い。そこが投機の面白いところ。

だから最も重要なのは、リスクを常にコントロールの範囲に置く事。
最悪の事態でも立ち直れる手立、
読み間違いに気づいたり状況が変わったときは即撤退できる手立、
こういうものを確保しておきましょう。

[No.197 by マンション投資家さん 2007-04-21 16:15:00]

郊外がじわりじわりキテるよ。
まだまだ郊外は割安過ぎるし利回りも相当いい。
郊外が本格的にくるのはこれからだよん。

[No.198 by 匿名さん 2007-04-21 18:24:00]

郊外ってどこですか？　２３区外の東京？

[No.199 by 匿名さん 2007-04-21 18:31:00]

足立区も郊外の評価です。

[No.200 by マンション投資家さん 2007-04-22 00:50:00]

>>198
東京以外で東京通勤１時間圏内で駅徒歩５分以内の物件。
この条件の郊外物件がそろそろブレークしそう。