23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[746: 近所をよく知る人]

１０年待てば安くなるからって言う人がいるけれど
安ければいいってもんかね？
１０年後の安さよりも今ですわ。
１０年間悶々と暮らすのは特に女性には耐えられないで、おそらく離婚や。

[747: 匿名さん]

>745

気持ちはよくわかるよ。
でも、同じ土俵に立つ必要はないと思う。
明らかに相手が子供で、自分のほうが大人なんだから。

[748: 購入経験者さん]

そうですね。買いたい時が買い時ですよ。
10年後金利は少なくとも今より上がっているでしょうしね。

[749: 購入経験者さん]

>747
そうですね。大人げ無かったです。失礼しました。
肌感覚では、家賃相場上昇が最近、都心の一部以外にも波及してますね。
そろそろまたもう一段の上げがくる頃だと思います。

[750: 匿名さん]

話をスレタイに戻すと

都心の機能利便性はそのままでも、郊外に集客コアができ価値が高まれば
都心の「価格」は相対的に上がる。
ラゾーナ川崎ができて横浜そごう周辺のＳＣが新設されＭＭも含めて
タワーマンションが増えバリューが上がれば品川Ｖタワーの中古価格が相対で
上がる。

もう一方で交通網が大規模商圏を大きく変える。
新都心線の経済効果は新宿の伊勢丹、高島屋の商圏をふじみ野から日吉まで
広げる。一方渋谷・池袋のターミナル性は希薄になって西武百貨店は厳しい状況が
予想されている。
伊勢丹、高島屋は郊外ＳＣに積極的に出店し都心と郊外の両面で商圏を囲い込む。
米国のＳＣでもメーシーズ、ブルーミングデール、サックスフィフスアベニュー・ノードストローム
などの百貨店がコアになってそこに、バナリパ、ＧＡＰ、シャーパーイメージなどナショナルフラッグ
の専門店やラルフローレン、コーチなどのブランドショップが並ぶ。

１９８０年代に描かれた副都心構想。新宿、池袋、渋谷、大崎、錦糸町臨海副都心。新都心として幕張、筑波研究学園都市。さいたま新都心、横浜みなとみらい
輸出から内需拡大への方向転換のなかで、東京圏に莫大な額の公共投資が行われた。

船橋ヘルスセンターはららぽーとになり、ＴＤＬが開業し玉川高島屋S・C開業20周年リニューアル。
アークヒルズ、東京都庁移転、大川端リバーシティーと進んだあたりでバブル崩壊。

東京の都市開発はＵＲ都市機構と財閥系デベロッパーと大手ゼネコンが牽引してきた。
再開発は始めたら途中で止まらない。汐留再開発、品川インターシティ、お台場再開発
東京ファッションセンター、テレポート、建築費1650億円の東京国際フォーラム
意味不明なものが不景気のさなかどんどん作られた。

今のミニバブルなど、都市への設備投資の観点からはパチンコでドル箱３つ出したあと
連荘がとまって１０万円ほど突っ込んでやっと大当たりが出たような状況。
これからさき、デベロッパーのみならず百貨店の勝ち組や海外の流通大手がしのぎを削って
本格的な競争がはじまる。外資の三越買収騒動は不動産目当てだけではない。
業界にぴりぴりした空気が漂うのは当然で、地価下落などではなく地価反転でバブルの執行
猶予期間が終わり生死をかけた戦いの火蓋が切られたということだ。

[751: 匿名さん]

煽りですｗ

コミュニケーション能力が劣っていることに自覚がなく
投資家として大した実績が無いだけでなく社会人としても
うだつが上がらないであろうことが良く分かる投稿を繰り
返していらっしゃる御仁がいらっしゃいますネ。

「次郎物語」「論語物語」を読むと、余裕ができるかもヨ？！

[752: 匿名さん]

失礼なご助言ありがとうございます。
印象批判ではあなたの知性も底が知れてますね。

[753: 匿名さん]

既存立地に依存する不動産事業から立地創造のデベロップメントに時代は移行した。

豊かさとは、モノとサービスと食とエンターテイメントと空間の消費満足の合計値だ。
３ＬＤＫの空間に差があるのでなく、花見の場所取りのような土地取得競争で食っていける
市場でもない。

柏の葉キャンパスの三井物件が１８０万／坪単価。豊洲・東雲の２００２年頃に匹敵する。
柏の葉ららぽーとの商業集積は、ららテラス・南千住と比較してみるとそのスケールと気合の違いがわかる。
江戸川で商圏が分断されているとはいえ北千住の貧弱商業集積やマンション分譲価格
１６０万／坪〜１８０万を考えると、公営住宅からはじめて最後に分譲を持ってきた
川の手新都心南千住と大学移転とあわせて広域商業をさきにつくった柏の葉キャンパス
では１８０度方向が違う。
豊洲が１８０万⇒２３０万⇒３００万と分譲価格が上がるのは単に地価反転のタイミング
というより、大学、商業施設など街の完成度・利便・賑わいが急速に高まったことにもよる。

それに対してさほどの消費環境の魅力の向上のないまま価格だけがあがっている
田園都市線沿線。美しの森は２３０万坪単価でどこまで売れるかというのは気になるところ。

都心生活の利点は一つの商業拠点に依存せずさまざまに使いこなせ、なおかつ１ｋｍ圏内
に必要最低限なものがそろっていることだ。

歩いて映画館にいけるのは柏の葉キャンパスも高輪もかわりはない。集積の利便性は柏の葉の
ほうが高い。ただ、ショップの品揃えは季節ごとに入れ替わってもグレードの幅は変わらない
飲食に至っては人の味覚はもっと飽きやすい。

秋葉原までの高額な電車賃は会社負担としても、夫婦で２０００円交通費負担して
週末に美術館やコンサートやレストランの食事を楽しむのは考えにくい。
素敵な食事も酔いも４５分の電車の旅ですっかり醒める。都心なら２０００円でタクシーで
酔いの醒めないうちに帰宅できる

大抵は車で柏の市民会館の昼の時間のコンサート。浦安で夕方からＴＤＬで食事を
楽しむライフスタイルとは同じ郊外でも勝手が少し違う。

[754: 匿名さん]

751はどれに対するレスですか？

[755: マンション投資家さん]

>754
737（前後の下品で軽薄な投稿は全部こいつ）でしょ。

[756: 匿名さん]

＞７５１
煽りと言われてもねぇ・・・当方には煽る必要が全くないし無礼な人とのコミュニケーションなどとりたくもないのだが、断片的な言い切りでは会話もなりたたない。
珍島物語 は歌えますし指輪物語も好きですがダメですか？

[757: 近所をよく知る人]

田園都市線美しの森、タマプラは、駅前、再開発中で、大規模商業施設を建設中ですよ。それで、
マンション建設ラッシュなんです。田園都市線で東急が力を入れているのが、タマプラと南町田、
このあたりは、投資として良いかも。

[758: 匿名さん]

＞大規模商業施設を建設中ですよ
規模は何万平米ですか？

[759: 匿名さん]

たまプラーザ駅前再開発
○延床面積：約１００，０００㎡（ 〃）
○店舗面積：約３０，０００㎡
○店舗数：約１５０店を想定
○着工：２００５年秋
○開業：第１期分２００７年（予定）
たまプラーザ駅も美しの森も現地を歩いてみたが
地価が先行して商業施設が後追いの感は否めない。
問題は玉川高島屋と商圏がかぶるなかでどこまで先鋭な店舗を誘致できるかだ。
現状のジーパン屋の入っている駅横ビル程度のＭＤではららテラス並。

よいショップや飲食やシネコンが入って中古価格があがるが、着工しただけでは
上がっていない。
駅前商業施設ができるまで売らなくていいのではないかと思うくらいだ。
まともな商業集積の全くない武蔵小杉より人気は増すと思うが。

[760: 匿名さん]

マンション建設ラッシュは、東急の犬蔵区画整理事業が自然保護との兼ね合いで
かなり時間がかかって本来戸建で売る予定がコスト高でマンション用地として
放出した背景がある。工場跡地を買収して早期着工する三井にくらべ
東急は仕掛けが長く動きが遅い
頑張ってもらいたいものだ。

[761: 物件比較中さん]

田園都市線は朝の混雑が殺人的状態。
自分で住むために今から田園都市線沿線を買うのはただのバカだな。
都心に通わなくていいなら別だが。

[762: デベにお勤めさん]

田園都市沿線に買った人は大部分は奥さんの見栄っぱりに
旦那が負けたということでしょう。
毎日の地獄の通勤に耐えれば奥さんの笑顔が得られるんだからね。
男はつらいよ・・・

[763: 物件比較中さん]

俺は女の見栄に付き合うような根性なしじゃないよ。
ニョーボを説得して通勤が楽な場所を選んだ。

[764: 匿名さん]

たまプラは２３区じゃないので、どうでもいい。
板違い

[765: 通りすがり]

確かに田園都市線は朝混んでいる。
しかし、MAXの混雑具合は東横線と同等かやや混んでるくらいだと思う。

混んでいると言われる理由を考えてみると
・混雑区間が長い（東横は学芸大〜中目黒だが、田都は二子玉〜渋谷。
　急行だとタマプラ〜渋谷）
・なぜだかよく止まるので、電車内にいる時間が長い
・地下（トンネル）なので圧迫感がある
・沿線に学校があるためか、駒大、三茶など、下りる人も意外に結構いるので、
　乗降での摩擦がある
という感じでしょうか。

東横線も武蔵小杉がどどっと増える予定だし、田都は大井町線に多少流れるから、
あまり変わらないかな。二子玉〜渋谷が急行各駅になり、混雑は少し緩和されている。