23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その８

[ヒマリーマン]

数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その８）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
＊地域や区によって上昇下降の差があると思いますが、それによる誹謗中傷的な書き込みは
　止めて下さい。有意義なスレになっていると思いますので、
　スルー、迅速な削除依頼により荒れるのを防ぎましょう。

過去スレ
その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
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[566: 匿名さん]

2000万がざらってどのくらいの割合でざらというの？
とりあえずＤＩＮＫＳというと30〜前半くらいせだいだよね。（既婚者はいずれ子供を
持ちたいという人のほうが大半だから）夫1200万で妻800万とかっていうカップルか。
そんなにいます？

[567: 購入経験者さん]

少なくとも私の周りには多い。2000万円どころでは無いが。
彼らまだ賃貸暮らしだからね。でも結婚すると続々とマンション買うのよ。
私もそうでしたが。少なくとも都心物件を吸収できるくらいは充分いるよ。
統計で示せ、と言われましてもね、統計ありませんのでね。悪しからず。
官公庁なんかのDataには載らない人々ですので。

[568: 匿名さん]

>>567
あなたの周りだけの話なら、少なくともざらとはいえないのでは。
ざらっていうと、一番少なくても23区内の2、30組に1カップルくらいはいるイメージがありますね。

[569: 購入経験者さん]

そこが微妙なところなんですよね。所詮肌感覚ですからね。
ただ、特に若年層の2極化傾向は強まっていると思うんだなー。
そして彼らの傾向としては見栄っ張りというか、良いところに
住みたい願望が強い。上位3％くらいのカップルは所得2000万
以上だとは思いますね。

[570: 匿名さん]

今時の高額所得者は、結婚して家を持って一人前、
みたいな古臭いプロパガンダに簡単に乗せられて、
妥協物件買っちゃうような人は減りました。

儲けた金でいかに人生を楽しむか。
もう都内ではこんなところがこんな値段でしか出せないんです、という提示を受ければ、
同じ金で高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう。
マイホーム主義なんて洗脳はとっくに解けている。

資産の流動性の不利まで考えて、
それでも保有していい不動産とその価格というのは自ずと限られてくる。
金持ってる賢い奴ほど焦ったりふわふわしたイメージで買ったりはしない。
余裕と知恵でモノの価値を判断する。

「割高」でも金持ちが買うと言うのは幻想。
コストのパフォーマンスにはシビアなので。
良いとモノ判断すれば「高額」でも買うわけだが。

[571: 購入経験者さん]

妥協物件は買わない。見栄っ張りですから。

高級賃貸＋ホテル＋海外ステイのほうが、得られる効用が上と判断できてしまう

独身の時はそう思ったけどね。結婚して子供できるとこれがまた変わるんだね。
不思議なもので。

良い物件は買われると言いたいだけ。良い立地、良い仕様、そして自分のライフ
スタイルにあった物件なら坪500だろうが700だろうが1000だろうが関係ない。

[572: 匿名さん]

そうですね。若者の二極化は年々激しくなってますよ。ただ、30代前半の2000万オーバーカップル
って実際３％、100組に3組なんて全くほど遠い思いますよ。希少には確実にいますが。
統計で見ていないんですが、普通の庶民感覚としていえます（笑）。

[573: 匿名さん]

新築マンションにおける億ションの割合と、ＤＩＮＫＳ２馬力２千万以上の割合は同じくらいなんじゃない？
まぁ、これも肌感覚だけど。

ただ、いずれ子供をと考えているなら、夫婦の収入合算してまでローンは組まないだろうけど。
妻が退社する可能性も高いわけだから。
（億ション近隣は保育園事情が厳しいし）

[574: 匿名さん]

肌感覚ねぇ。
マンション業界の人なら間違いなく、2000万の収入の客も次々とマンション買う客も
周りにざらにいるでしょうね。

[575: 匿名さん]

>>572
同感ですね。東京23区ですら世帯収入で1500万超えで数％で20万世帯程度、
2000万超えの二気筒の家無しペアで、しかもそのままずっと稼ぎ続けられるの
なんて、数万世帯も無いんじゃない？官庁統計に出てこないようなペアは居て
も論外なほど少ないだろうし、それだけならキャッシュで買える範囲のものし
か原則買えんでしょ。

うちも二気筒だったし回りも含め金持ちは確かに居るが、ごく一部に偏って存在
してる。こんなのにターゲット絞ってたら、一見利益は上がりそうでも最小最適
規模以下だから、大手デベは潰れてしまうよ。だから、マスのマーケット全体を動
かすことはありえない。一部の特殊なマーケット以外は、こんなのを基準にマンシ
ョン相場は語れないよね。

[576: 匿名さん]

たしかに金持ちほど選ぶな。自分の基準を維持できるし、焦る必要なんてないから。

[577: 匿名はん]

利益が上がるから、高額にするだって？こんな幼稚な業界なんかね？世界中どこいっても、大抵の産業は回転率まず第一。高値をつければ儲かりそうでも、回転が止まれば、コストがかさんですぐに多少の利益分なんて吹き飛んでしまうし、機会損失も生じる。いけいけ体質でもともとコスト管理が大アマの業界とは分かっているが、多分こうしたコストや逸失利益なんてまともに計算してないのが多いんだろうな。まともに経営してるとはいえないわな。。。外資もっと参入して突いてやってくれよ。

[578: 匿名さん]

>>５４８さん
高額物件の買い手は、代替資産を持っていてその組み換えで買う人だよ。
組み替えたほうが、収益性、税務上、将来価値の目減り、広域災害上
有利だと思えば組み替えるだろう。

個々の値上がり率については土地勘がなくて物件価格だけで追いかけたらダメ。
虎ノ門ＴＲは、立地に魅力がない。あそこはビジネス街だ。神谷町の駅も楽しくない。
ことに方位にもよるが眺望がよくない。
まず、パストラルの休館（現状10階）が高層化せらたら眺望はふさがれる。
一階のバーはお洒落だが外人好みのシンプルモダンなインテリア以外に
外壁の塗装仕上げもふくめて、中古の提示価格は伸びなくて当たり前だ。

歩いてショップにも有名レストランにもいけない。娯楽のない場所だ。
同じ２億円出すなら渋谷近接の青山パークタワーがいい。
あとは松涛シティーハウス、パレスサイド三番町。代官山アドレス。

私は、都心新築の新規分譲価格をインデックスとしてものを考えるべきだと思う。
虎ノ門を１．８億で買って２．９億で売りたい人は、個人なら居住用資産の買い替え
特例を使うだろうしそうなれば次の高額物件を視野に入れた売りだ。
狙いは都心・城南の老人単身世帯一戸建てが地価３００万以上に上がってきていて
その住み換えねらいのようだ。
築浅中古の高値は住宅地の戸建の地価上昇如何による。

[579: 購入経験者さん]

そうすると、戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
老人は住む場所が大きく変わるのには抵抗ありそうだし。

[580: 匿名さん]

都心の高額物件を年収2000万超のDINKSが買うという話には現実味がないね。
妻が子どもでもできて仕事をやめたらたちまち行き詰まるじゃない。
実際は高額物件をすでに手にしている人たちの買い替えが多いんだろうね。

[581: 匿名さん]

自分のスタンスを
①自己居住で、１５年前後で住み替え
②賃貸事業用で１０年程度で売却
③居住用で値上がりしたら住宅用資産の買い替えでより高価なものに買い替え
④新築を買って短期に譲渡益を狙う

④は、個人なら３９％の譲渡益課税。法人でも法人税に加えて１０％の譲渡益重課税
やって得なのは、転売を事業として毎年仕入れ経費で赤のでる専売業者だけ。
③は、７０００万物件が９０００万にあがったらそれを売って１２０００万に住み買えって
パターン。
①は、ローンの支払いを店子にやってもらって投資資金＋αのキャピタルゲインと
毎月数万の利益を得るぱたーん。

＞戸建て中心の高級住宅街に建つマンションはねらい目？
というかデベはそういうエリアに重点的に新規供給しているよ。松涛、南平台、広尾、南麻布
とにかく、渋谷の戸建てを売ってグランドヒルズ三茶を買うという流れでなく
野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区を目指すのではないかな。
彼らの意識は都心の医療施設だよ。虎ノ門病院、慈恵医大、慶応病院、日赤、女子医大
上馬から２４６の渋滞で運ばれたら手遅れでも港区の救急車なら間に合うかも。

ねらい目って、買って転売するのは私は興味がない。自分の住いとして６５歳過ぎたら
そういう場所に住みたいと切実に思うけどね。

[582: 購入経験者さん]

野沢、上馬、太子堂、三宿の戸建てが渋谷区港区は目指せないし、果たして
そう思っている人が多いのか。それよりも今で言えばグランドヒルズ三軒茶屋
に住み替える人が多いんでしょう。
用地取得はただでさえ難しいのに、高級住宅地戸建て地域で今後良いマンション
が出てくる可能性は低いと思うけどね。今出ている物件は買いかなー。松涛、広尾
含めて。

[583: 匿名さん]

大衆物件は話として面白くないので、どうしても都心地域の話盛り上がりますね。
立地の判断基準が人それぞれで面白い。私も５８１さん同様都心の医療を評価しています。治安や緑・公園も、又、幼稚園・小学校年齢の子供の教育を考えたら立地は都心です。
立地に娯楽・商業施設に歩いていけるを挙げている方いましたが、私は逆に、そういう目的で集まる部外者の目に触れない立地に一票入れます。山手線内陸部にそういう立地がぽつんぽつんと有ります。

[584: 匿名さん]

>>582
ゼンリン見ると、まだまだ官舎・社宅いっぱいありますよ。

社団・財団法人の「会館」の類も多い。
固定資産税の免除が見直されたらこれらも放出される。

[585: 購入経験者さん]

既に廃止決定されているなかでマンション用地になりそうな大規模用地
は意外に少ないよ。23区内では。
財務省の下落合2丁目、深沢1丁目、四谷、警察庁の文京区宿舎、農林省の
成城宿舎、厚生省の青山宿舎くらい。
今後決定されれば面白いのは、二、三、四番町くらいかな。
あとは杉並、練馬、北区等からの放出でしょう。