ザ・パークハウス成城彩景ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 成城彩景についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
環境は良さそうですが、駅までは少し遠いですね。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-seijo/index.html

ザパークハウス成城彩景
所在地：東京都世田谷区成城１丁目118番8の一部
交通：小田急電鉄小田原線「成城学園前」駅（南口）徒歩9分
総戸数：96戸
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.5.16　管理担当】

[61: 匿名]

そんなこと言ったら　世田谷が☓になってします
港、文京、渋谷、千代田とか・・・

[62: 物件比較中さん]

>>59
赤堤一丁目には劣るかも知れんが、砧や経堂とは比べものにならんよ。格が違いすぎ。

[63: 匿名さん]

赤堤は、普通の住宅街ですけどね

[64: 匿名さん]

経堂は微妙ですがあくまで1や８丁目
なら断然砧の方が上ですよ。あくまで
近隣、世田谷区目線でいえばですが。
全国的には成城で圧勝でしょう。
でもマンション価格は経堂の圧勝、
中古の成城、砧は非常に厳しいです。

[65: 匿名さん]

リセールを考えるか否かで、選択や評価は段違いですね

[66: 匿名さん]

9分といっても実際歩くと12分前後。
成城といっても一丁目。
中古に期待するには無理があります。
逆に少し待てばここの中古なら坪250万もあれば買えるだろう。後は新築に拘るかかな。
環境は良さそうだし永住には良さそう。

[67: 匿名さん]

９分もかからないでしょ　寄り道でもすれば別だけど

[68: 物件比較中さん]

>>66
中古でも300を切ることはないでしょう。
それに9分もかからないよ、よほどの鈍足じゃない限り。

どうしても成城に住みたいんだねー。中古を待ってみたら？

[69: 匿名]

成城は戸建街で有名で、そこに無理にマンション建てるとこうなる

[70: 匿名さん]

本当にこの立地の成城新築で坪300万
超えるのか。68さんは営業さんかな。

[71: 匿名さん]

>>70
残念だけど300じゃ全くお話にならないよ。安く見積もっても380じゃないかな。そりゃ少しでも安いに越したことないけどね。現実離れした話してもしょうがないでしょう。

[72: 匿名さん]

>>71
相場観がかなりずれてますよ。坪380万
は6丁目価格でも苦戦ラインです。
ここより駅近のグランドヒルズですら値引きで坪350万(最後はもっと安かったかも)ですから推して知るべしです。
中古、新築共に成城はマンションの人気がなく竣工前に完売する物件は稀ですから値引き狙いも良いかも知れません。
新築、地所ということで成城とは言えぬ辺○な立地ですがまずは強気に坪330万辺りからかも知れません。

[73: 匿名さん]

>>72
今や僻地のたまプラーザでさえ330ですよ。成城で330はないでしょう。築20年なら買えるかも知れないけど。

[74: 匿名さん]

田都と比べるなって(笑)
田都は人気だけどたまプラ高いわな。
とはいっても崖下フミフやパークコートの中古が坪300以下だから実質成城でな
いのが価格に反映されるか、または普通
に成城価格かだ。
築20年で坪300万以上で成約した案件なんてないし成城の中古には期待しない方がええよ。これから衰退はあっても繁栄
する地域やないしな。

[75: 匿名さん]

成城という名前のつくアドレスに住みたい、と強く希望する人がどれほどいるかがポイント。三菱地所×成城ってブランドで購入を決める人がせいぜい100人もいれば完売なわけで。
含み損云々と蚊帳の外で言う人達を置いて、気がつけば完売してるんだろう。

[76: 匿名さん]

>三菱地所×成城ってブランドで購入を決める人がせいぜい100人もいれば完売なわけで。

その通りだと思いますが、その１００規模をクリアできるかどうかとなると…

東急沿線でも完売まで苦戦するのに、小田急沿線では疑問符がつきます

成城、砧、祖師谷の中古は、リセールで厳しいということだけは確かです

[77: 匿名さん]

中古は駄目なのは小田急だし新宿まで15分
都心まで更にかかるのも原因でしょ。
下北、上原までいくとリセールもいいのだが
仕方ない。
中古は駄目でも腐っても成城。他の成城、砧
住民には一丁目は片身が狭いが世田谷区一番
のネームバリューがある。
他区民には一丁目と六丁目の違いはわからんし。

[78: 購入検討中さん]

私は40代で年収500万くらいでフルローンで買おうと思ってます。他にフルローンで検討中の人いますか？

[79: 匿名さん]

フルローンなら年収1000万は最低ないときついです。
500万で成城に住むのはいくら一丁目でも無理があるし
周りに劣等感を抱いて生活するのはとうでしょうか。

[80: 匿名]

「成城」という肩書のためにそこまでしなくても・・・

人生それでいいのですか？？？実生活を考えるのも幸せかと

[81: 匿名さん]

年収の５倍が目安　７０００万以上の住戸なら、年収１４００万以上！！

[82: 匿名さん]

今朝、折込広告が入ってきました

南西Ｎタイプ３LDKの71.92㎡がバランスのとれた間取り

同タイプは戸数が少ないので、１階で７０００万を切るかどうか…

[83: 匿名さん]

7000万は高過ぎだって。一階なら5980万前後だろう。
間取りが良いのはいいね。

[84: 匿名さん]

中古のプラウド成城なら５９８０万でも売れるかもしれないが、いやしくも新築だからね
経堂のパークハウスより高いとみて、１階は６０００万後半でしょ

[85: 匿名さん]

立地はここより上のプラウド、パークコートの成約は5000万台。
立地が劣る分新築で相殺され同程度かも知れないし、6200万位
とかで5000万台はないかも知れない。
ここは実質駅遠、一丁目、経堂よりは安くなると思いますが、経堂
を意識した価格付けだと高め、成城の中古意識すると安めの設定かな。

[86: 匿名さん]

プラウドもパークコートも、地下住戸があるので、イマイチ
ここは、地下住戸がない点は、まだ救い
そんな駅遠とは思わないが、交通の利便性重視の方は、
それこそベイエリアで新築を探すだろうなあ、東京五輪も見据えて
あるいは、山手線に新駅周辺で探すか

[87: 購入検討中さん]

実際に駅から歩いたけど、信号待ち含めて7〜8分でしたよ。平坦で歩道ありで悪くない感じでしたよ。

[88: 匿名さん]

１５分かかるという書き込みは、現地を全く知らない人です

サミット、コジマ、くろがねや、オーケーストアも近いし、

設定価格次第では、かなり買い得の物件だと思います

[89: 匿名さん]

残念だけど7000万を下回ることはないでしょう。

[90: 匿名さん]

7000はさすがにきるでしょ。
6000はきることないかな。
全ては成城価格かどうか。

[91: 匿名さん]

砧のジオは、結構高かった
財閥系だけに、強気でくると思うな
そもそも消費税８％、東京五輪の影響もあり、
資材やら人件費も高くなる一方だし

[92: 匿名さん]

砧のジオのが立地やアドレスは上だが高かった。
ジオよりはジショでしょ。

[93: 匿名さん]

砧のジオの立地って良かったかな？斜面で南側がメインでは無かったよ。

[94: 匿名さん]

駅までは歩いて行ける程度だし、買物はそれなりにできるし
あとは値段ですよね～
やっぱり強気なのかなぁと思われます。。

地図見ていて気が付いたんですが、
くろがねっていうホームセンターがあるんですね。
この辺ホームセンターがあるなんて知らなかったです。
どんなかんじですか？

[95: 周辺住民さん]

私が成城1に住んでいて、体験したことを書きますね。あくまで実感ですが、10年以上このへんにいましたから参考にしていただけると。

〈アクセス〉
駅からは信号一つ（駅前の信号は除く）でたどり着けます。徒歩は、10分以内です。

〈環境〉徒歩約5分のサミットは、売り場が広く快適です。23時までオープンしていて、駐車場もたくさんあり、とても便利ですよ。徒歩だと少し坂を下りる感じになります。この辺りは勾配が少しあります。コジマもいつも良い意味で空いていて快適ですよ。サイゼリヤも0時までやってます。（この3つは、2011年にオープンしました。街の価値を上げたと思います。）ホームセンターくろがねやは、山梨の会社です。品揃えは最大公約数を選んだ感じですが、駐車場も潤沢で車持ちには重宝するでしょう。話は戻りますが、OKストアは、車が入れにくいです。そして、ここは崖の下にあります。ですので、徒歩では遠いし自転車でもしんどいです。ただし、安いものはたくさんあります。
成城近辺は残念ながら、グルメな街ではなく、パン屋と喫茶ばかりで、地元の人はそこに不満を抱いている方が多いです。もちろん、美味しい店もあるのですが、端的に申し上げると、選択肢が少なく少しさみしい感じです。

〈環境〉
バス通は車の通りは激しいです。学校に囲まれていますので、生徒の声とかの音は結構聞こえますかね。あと、少し離れていますが、近くにOKストアに行く病院坂という道があるのですが、今年拡幅事業が認可され、周辺の用地取得プロジェクトがスタートします。10年後目指して拡幅を終えたいらしいですが、実現は未知数ですね。完成すると、ダンプなどの通行量が増えるのではないかと、地元民は心配しています（もちろんバス通りも影響が出ると思います）

〈アクセスについてひとこと〉
小田急線をあまり使ってことがない方に知っていただきたいですが、とにかくよく遅れます。2.3分の微妙な遅れはほぼ毎日発生してます。それから小田急の不満といえば、急行の本数が少なく9分間隔平均でしょうか。上りの新宿へは、多摩急行以外は一本で行けますが（なにも無ければ18分以内に着きます）、逆の下り、例えば日比谷からの千代田線→代々木上原経由だと、代々木上原ホームは金曜日の夜とかすごく混んでて疲れますよ。しかも待たされる。代々木上原での分断される感は結構辛いものです。小田急は快適な都心ダイレクトとはちょっと違うかなぁという印象です。私は小田急の余裕の無さにたまに疲れてしまうことがあります。

バスについて。成城から渋24で座って渋谷まで行けます。1時間かかる場合もあります。少し離れたバス停からの玉07では、二子玉川駅までダイレクトアクセスで便利ですよ。ここに住めば二子玉川ライフも満喫できます。ただし、多摩堤通が渋滞しやすいので、このマンションの最寄りバス停である都市大付属高校前からでも30分以上かかる時間帯があります。
自家用車をお持ちの方はすごくこの街に住む価値が上がります。とにかく車があれば、世田谷通りの渋滞はあるにしても、例えば、港北とかも246を使ってさっといけますので、買い物に便利ですよ。

肝心の住環境ですが、とても静かだと思います。
明正小学校め近いし、公園も多いですから子育てにも良いと思います。東宝の桜まつりもそれは目を見張る美しさで見応えありですよ。

ただ、成城には何かこうワクワク感や楽しさはないかなぁという気がしてます。個人差ですけどね。
そして、不動産相場はなんでこんなに高いんだろうといつも感じていました。隣町（隣駅）の喜多見の方が私は便利でした。

以上、長々と失礼しました。ご参考になれば幸甚です。

[96: 匿名さん]

成城の○丁目にこだわる人は別として、
とりあえず、成城のアドレスで、駅１０分以内、大手分譲、低層ハイグレードというあたりで、
こちらを選びなら、さほどギャップはないかと思います

ただし……問題は、日々の生活。確かに、サミット、オーケーストア、くろがねやは生活圏内にあって便利ですが、
オシャレな街でもなければ、人気スポットがあるわけでもなく、
いまどきの住みたい街ランキングとも無縁です

経堂から成城学園までの沿線の中古マンションの売れ行きが鈍いのも気になります。
もちろん、リセールは考えず、永住したい向きには関係ないでしょうが
通勤や通学という点で、小田急の評価も大きく分かれると思います

その意味では、駅周辺が一変した「たまプラーザ」の新築マンションが、
世田谷に劣らぬ坪単の相場で、早期完売している状況に照らすと、
なんだかんだ言われながら、田都沿線のほうがポテンシャルはあるのでしょう

いやいや、田都なんか見向きもせず、やっぱり時代は都心タワマンという御仁も多いかと

とはいえ、成城では久々の注目物件。一にも二にも、価格設定ですね
固都税は高い土地柄、おそらくランニングコストも高めのはず…

[97: 匿名さん]

すぐ近くの三井のパークコートとか住友のグランドヒルズより安かったらいいんだけど。どっちも坪400万超えで手が届かず…財閥系で一緒ですかね〜？

[98: 匿名さん]

総戸数が違うので、そこまで高くはならないと思いますが、
もろもろコストが上がってくるので、相当割高になるでしょう

[99: 匿名さん]

97さんどちらも当初は坪400近くで全く売れなかった
物件で新築の時点で既に坪350万以下に大幅値引き
してましたから最終的に坪330万前後の攻防かと。
これらが中古で坪300以下になってしまうのは新築
価格に反映はされないでしょう。
よって最初は坪350万以上と強気もあるかもです。

[100: 匿名さん]

テラス階があって「らしくない」パークコートで、しかも超高値でしたね

そのテラス階２戸が、つい最近５０００万台で成約になったわけで。。。

分譲価格って、魔物だと思います

[101: 匿名さん]

そこなんですよね。8000万以上の物件が数年で3000万
の含み損。都内でもそういった特殊な立地が成城です。
当時値引き提示されましたが買わなくて助かった（汗）

たまプラとはアドレス的には天地の差でも同価格帯で
あちらはバンバン売れてしまう。
田都と小田急の差は想像以上にあるのでしょう。
私は田都の痛筋地獄なら小田急の方がましかと。
田都は電車が朝は渋滞します(笑)

[102: 匿名さん]

今や世田谷の地下は既存不適格だから価格も落ちますよね。パークコートの3階は最近中古でも億で決まってましたよ。

[103: 匿名さん]

その通り、世田谷区で、現在では造れない地下住居が高く売れると思いますか？（既存不適格なんて言われる物で・・・。）

そもそも、１低を含め中古物件の地下物件や１階物件の販売が多い事の意味すること事を良く考えれば、おのずと高く売れない事ぐらい判ると思いますが・・・。

[104: 匿名さん]

70m2台、7000万前半までなら買いかな…
あとは、向きと日当たりと間取りと仕様かな…

[105: 匿名さん]

二階以上はかなりパークコートは高かった。
三階でも約3000万の含み損はきっつい。
70、7000万前半なら含み損は1000万で済む。
あとは成城にどれだけ住みたいか。

[106: 匿名さん]

おっしゃるとおり、
成城にだれだけ住む覚悟があるか
どんなに含み損が大きくなろうと、
いつだってリセールする余裕、経済力がある、そんな富裕層なら。。。

[107: 匿名さん]

既存不適格なら、祖師谷と成城のプラウドも

どちらも築年数的に古くなったが、含み損を気にする必要はないか

[108: 匿名]

「成城」って単語にこだわるなんて地方出身者ですよ

[109: 匿名さん]

ひところの「品川ナンバー」にこだわるみたいな

でも、リセールを考えていない人には、ここの１丁目は、８丁目より暮らしやすいけどなあ

[110: 匿名さん]

家賃分の含み損ならいいが数年で2千万以上の
含み損は気分が少し悪いな。