ザ・パークハウス成城彩景ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 成城彩景についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
環境は良さそうですが、駅までは少し遠いですね。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-seijo/index.html

ザパークハウス成城彩景
所在地：東京都世田谷区成城１丁目118番8の一部
交通：小田急電鉄小田原線「成城学園前」駅（南口）徒歩9分
総戸数：96戸
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.5.16　管理担当】

[364: 匿名さん]

モデルルームの模型で見る限り、中庭を挟んだ東棟と西棟の距離が狭く感じました。
敷地そのものは、今時珍しい整形地ですが、戸数を詰めすぎです。

[365: 匿名さん]

戸数を稼ぐために詰め込みすぎたというのはその通りですね。
中庭も狭い、隣の建物との間隔も狭いので、建ってみるとかなり圧迫感や風通しの悪さは感じそうです。
さらに全戸3LDKファミリータイプにしたことによって、ベッドルームが狭い。
70平米で3LDKというのは無理があります。

[366: 物件比較中さん]

モデルルームで見た部屋は85平米のお高い部屋ですからね。
実際手頃な価格帯の部屋は70平米前後。
プランによっては5畳の部屋がありますが、5畳というのはかなり狭いですよ。

[367: 匿名さん]

確かに居室が狭くなるけど、70㎡で3LDKは今は普通。
桜新町のリ○トなんて60半ばで3LDKだったし。

[368: 購入検討中さん]

プランによって４．５畳の洋室もありますが、まさにキッズルーム。７０㎡台は実質２ＬＤＫですね。
モデルルームの建具や収納、全体のデザインも、ごくフツーだったので、見送りモードになってきました。

[369: 物件比較中さん]

希望する部屋に当選しなければ、買えなくてもいいや、という感じですね。
安い部屋でもけっしてお買い得という水準ではないので。
恐らく、条件の良い部屋に申込みが集中して、安くても使いづらい部屋はかなり売れ残るのでは。

[370: 購入検討中さん]

南向きの3LDK　85平米以上の1億物件はどうでしょうか？

[371: 物件比較中さん]

>>370
ある程度お金に余裕のある人は、南東、南西の角部屋（特に4、5階）を当然狙ってくるでしょうね。
ある意味、この物件で唯一のまともな間取りですから。
あとは北東、北西の角も日当たりをさほど気にしない人も一定数いるので、全部が抽選にはならないにしても売れるでしょう。
それ以外の真ん中住戸の特に低層階は、販売苦戦により長期化、値引きをして処分することになりそうな気がします。

[372: 匿名さん]

元々安くても値引きしますかね？

[373: 今回は見送り]

371さんと同意見です。4F・5Fの角は売れると思います。
西北西側は第一種住居地域との距離がある為、意外と人気があるかも知れませんね。
１Fもお庭が広そうで良いかも。
問題は南南西の棟。砧中学と結構近いですし、建物の高さがほぼ同じ。角とその横の４部屋だけ抜けている住居なので、南向きのメリットがあまり無いです。

[374: 匿名さん]

高台立地なのに、スカイツリー、多摩川の花火も見えないか。

[375: 匿名さん]

とりあえず、東向きで希望出し。

[376: 購入検討中さん]

先週改めて現地周辺を見てきましたが、南側の砧中校舎はかなり圧迫感がありますね。
東側のNTTも、2階で人が動き回っているのが丸見えで、低層階は思いっきり覗かれてしまう危険が。
あと、NTTの敷地側は喫煙者のたまり場に面してしまうリスクもあるかもしれません。
西側は雰囲気の良い低層住宅街なので、一番環境は良さそうでした。
マンション敷地内の植栽もあり、道路もはさんでいるので、開放感がありそうですね。
東棟の高層階、南棟の高層両端、西棟の南端（エントランスやごみ置き場から遠い方）、あたりが人気になりそうでしょうか。

[377: 物件比較中さん]

やはり眺望はよろしくないんですね。。、残念です。
ちなみに、東側のNTTは立て直しとかないのですかね・・・・・・・。

[378: 購入検討中さん]

NTTの施設は、大通り沿いの表側の建物が事務所で、マンションの東側の別棟はリペアサービスセンター？になっているようです。
事務所が撤退することはほぼあり得ないでしょうが、サービスセンターは将来的には売却してマンションとかになる可能性もあり得ますね。。
今よりも接近した位置に高い建物が立って、窓と窓が向き合ってしまう可能性もあります。
南棟と西棟は環境が変わる可能性はほとんどないけど、東棟は風通しや日当たり、眺望とも悪化するリスクを考慮する必要があるかもしれません。

[379: 住まいに詳しい人]

将来、なにが建つか不安を抱えるくらいなら、西棟に落ち着くが・・・倍率がつく住戸は、この土日で、よりはっきりしますね。

[380: 購入検討中さん]

やはり西側が人気のようですね。

[381: 匿名さん]

プラウド成城も、東より西のほうが人気だそうです。

[382: 物件比較中さん]

南側の、4・5Fも一部が圧迫感がないように書かれてますが、1億近くだしてあの抜け感は微妙ですね・・・・。
やはり、西側がいいかもです！
閑静な住宅街が目の前ですし、距離も結構ありますからね。。
みどりも多くて、落ち着き感が高いです。

[383: おっしゃる通り]

本当に上の方のおっしゃる通り、あれで１億近くというのはとても勇気が要ります。
ここ２週間程、同沿線の主要な他社物件のモデルルーム、モデルハウスを見て比較検討しましたが、
（疲労感が半端ないです）
プラウドの桜丘の一戸建てが一番コストパフォーマンスが良いと感じました。
使用されている資材のランクも落としていない感じでしたし、
完売は早いと思います。
経堂のパークハウスは成城より間取りが使い易いと思うのですが、
まだかなり残っていますね。スーパーが隣りだからでしょうか。

[384: 購入検討中さん]

やはり南側4・5Fは割高なんですね！
あまり比較物件が多くないので・・・・・・なんとなく感覚で感じてました。

戸建てや、中古などもっと広く検討したほうがいいですね・・・。
もう少し割安になればいいんだけどな～～～。
再考してみます。

[385: 物件比較中さん]

郊外でこの条件で、1億はないですよね。。
数年前ならせいぜい8000万円くらいでしょう。
知り合いの不動産屋さんも、戸建てよりマンションの方が割高になっていると言ってました。
土地よりも建築費が高騰しているためらしいです。
とは言っても、成城で戸建ては買えないですが。。

[386: 匿名さん]

いっそ近辺の三井や野村の中古を待つか。それとも、この新築で決めるか。
価格ほどハイグレードではないだけに、皆さん、悩むところですね。

[387: 匿名さん]

今、どこも高いんですねー

[388: 匿名さん]

＞３８７
世田谷代田も高いし、今時大手の低層はどこも高いですね。
世田谷区、目黒区で三井、三菱、野村で７０㎡で最多価格帯が６千万円代なんてありえないし・・・。

[389: 購入検討中さん]

一応、東向き棟を第一希望で申込書出してきました！
一般的に人気のある南向きの条件が悪いためか、南・東・西と比較的まんべんなく希望が入っているようでした。
角部屋はかなり倍率が高くなりそうな感じでしたが、庭もなく眺望もない2、3階は売れ残りそうな気配があります。
来年くらいになれば、値引きが入るのでは・・・

[390: 匿名さん]

388さま
ありえないとは、6千万円台が高いという事ですか？
それとも6千万円台では最近は出ないと思うほど、安いという事でしょうか？

[391: 購入検討中さん]

>>390
文脈からして、6千万台で買える物件はなかなか無い、という意味で書かれてると思いますよ。

[392: 匿名さん]

成城で駅から徒歩１０分未満で１００戸近い戸数の低層は、そう出てこないでしょうから、ガイヤがとやかく言っても、「アドレス」で買う人はいますからね。

[393: 物件比較中さん]

高からず安からず！？　年内で完売できれば、御の字では。

[394: 物件比較中さん]

この物件を含めて、現在の郊外物件の水準は安からず高すぎですね。
建材やコストの高騰が一段落したら、全体に少し値下がりするのではないかと思います。
抽選に申込みするかどうか、悩みますね…

[395: 匿名さん]

うちは数年後に値下がりする保証もないので、申し込もうと思います。
早く賃貸から卒業したいし。

[396: 購入検討中さん]

うちは抽選になりそうな角住戸がいいなと思ってるので、抽選に外れたらまたしばらく賃貸でいいや、という感じです。
これから中古で条件に合う物件が出てくる可能性もあるし、当初の希望以外の部屋で妥協しようとまでは思いませんね。
割安でお買い得な物件だったらまだしも。

[397: 物件比較中さん]

すでに南棟の一部の部屋は、初期の予定価格より値下げされていますね。
なんとなく、さらなる値下げがないと完売できないように思います、
また、当初の予定価格から変更がない区分に関しての割高感が否めません。
販売価格や値引き等はできる限り、○秘でお願いしたいものです

[398: 物件比較中さん]

同じ小田急沿線の経堂で２物件パークハウスがあり、売れ行きも含めて気になっています。
ＨＰでは、いったん完売したはずのプレイスで再びキャンセルが１戸発生。
翠邸（３９戸）にいたっては、先着１０戸もあります。
既にシートもとれ始め、外観を確認することができますが、正直、高級という印象はありません。
「ライフ」や「オオゼキ」が近くて買い物には便利とはいえ、
落ち着いた環境ではないので、検討するなら「彩景」です。
ただ、リセールになると、成城のマンションはとたんに苦しくなるといわれ……。
モデルルームも、ごくごく普通だったので、今度の土日、他社の物件も比較してみます。

[399: 匿名さん]

正直リセールをきにするなら小田急なら
経堂、下北駅近しかないです。
成城は新築時ネームバリューで買う人も
いますが一般的には暴落地域です。
5、6丁目の新築を奇跡的に安く手に入れ
られれば別ですが。
リセールなんてせこい事をきにしても仕方ないです。

[400: 匿名さん]

>リセールなんてせこい事をきにしても仕方ないです。

誰しも住む替えの可能性はゼロではありません。

しっかり物件を選ぶことが、せこいことでしょうか？

情報化の時代、買った時より高く売れている物件やエリアは、一般者にも調べがつきます。

成城がマンションに不向きなのは、周知のこと。で、経堂、下北沢ですか？　何かの誘導ですか？

[401: 匿名さん]

＞４００
成城がマンションに不向きなのは、周知のこと。で、経堂、下北沢ですか？　何かの誘導ですか？

３９９さんでは無いが、中古物件を探していてリハウスで聞いても同じ様な事を言ってましたよ。

[402: 購入検討中さん]

成城で中古も含めて5年くらい探していますが、新築があまりにも高い物件は値落ちも大きいですが、7000万台程度のものはさほど下がっていない印象です。
結局、私も含め中古で探す人は6000万台までが主で、それにつられた相場になるんでしょう。
この物件は、成城の崖線上、10分未満、大手では中古との差も少なく5年探した中では一番まともと感じてます。

[403: 購入検討中さん]

>>402
私も3年ほど成城で物件を探してますが、402さんの意見にはおおむね賛成です。
崖線下なら5-6千万円、崖線上で7-8千万円くらいが妥当な線ではないでしょうか。
ただ、成城彩景にも1億円前後の部屋もありますから、これらの部屋をどう考えるかでしょうね。
成城に戸建てでそれなりの環境を確保するには1.5億はかかりますから、1億のマンションというのも訴求するマーケットはあります。
ロイヤルシーズンの1億2千万円の部屋はあっと言う間に売れたようですが、そこまでプレミア物件ではないですからね。

[404: 匿名さん]

ロイヤルシーズン、価格だけみれば億ションかもしれませんが・・・

[405: 匿名さん]

申し分ないが成城に住むなら戸建てで
ないと。
申し分ないが成城に住むなら学園側で
ないと。
百歩譲り成城マンションにするとしても暴落覚悟が必要。更に学園対側の駅遠物件に何を求めますか。
ここのウリは何でしょう？

[406: 匿名さん]

子育て世帯だからかもしれませんが。
小学校、中学校が近いのはかなり魅力と感じてます。
あとは100戸近くて地下住戸がなくて駅10分圏内とスーパーが近い。
自分の条件には合致しますが、眺望が悪いのと狭い部屋が多く選択肢がないのがかなりネックになっています。

正直、学園側云々は余り気になりません…

[407: 物件比較中さん]

地下住戸を作らず、成城立地のマンションとして最低限の「品格」を守った点は救いです。
テラス階のパークコートの中古が、６０００万を割っても、なかなか売れなかったように、
成城は高掴みになりかねないので、ここも方角、階数、部屋位置の選び方を慎重にしないと。

[408: 匿名さん]

地下は作らないのでなく世田谷区では作れないのですよ。
学校、スーパー近く、駅10分以内のそこそこの戸数の物件など区内に結構ありますよ。
しかも5丁目側に拘らないブランド、環境重視でない方がわざわざ不便で辺鄙な一丁目にする理由が不思議。
成城はフラットな町で余生を過ごすには本当に良い町ですが、徐々に廃れ人気はかげり通勤も大変ですよ。
成城に拘るならこそ成城内の立地はとても重要です。このマンションのできを否定してる訳ではないです。

[409: 物件比較中さん]

地下住戸は作れないから新築の地下住戸のないマンションがいいのでしょう。
地下住戸のある中古は既存不適格ですよね。
環境悪いですか？良いと思いますよ。

[410: 購入検討中さん]

成城のリセールバリューが弱いとかいうより、その時の景気と不動産価格のサイクルの方が影響が大きいでしょ。
日本は経済が右肩上がりに高成長してる国ではないから、不動産価格も5年から10年周期くらいで２、３割くらい上がったり下がったりを繰り返している。
もっと長期的な視点で見ると、日本の場合は社会の高齢化とか政府財政の行き詰まりがどこかで臨界点を迎えることになるから、都心以外の郊外不動産は大幅な価格下落が確実だと思う。
今は価格の波の頂点近くにいることは間違いないので、将来のいつの時点で売却するかによってどのくらい値下がりするかが決まる。
次の不動産サイクルの頂点で売れればさほど変わらない価格で売れるでしょうし、運悪くサイクルの下の方で売らざるを得ないなら2割下落、築30年とかで遠い将来には半額以下というところでしょうか。

[411: 匿名さん]

リセールバリューが悪いのは単純に例え一丁目であろうと成城バリューを新築時のせちゃうから、それにつきます。
地下住戸も以前の物件は殆ど地下ありですので全てが不適格の様相ですが建て替え時メゾネットなど対応策はできてますし良い物件は中古も高値で売れてます。
地下がないというのはメリットにはならないです。ないにこしたことはないでしょうが。

[412: 匿名さん]

ないにこしたことはない＝メリットでは？

[413: 匿名さん]

東南の上のほうが億超えてますが、こちらも人気ですでに倍率がついているようです。
南の中部屋だけは調整してから価格を決めるみたい。

まあ結局この価格なら早めに売れちゃいそうな雰囲気ですね。