ザ・パークハウス成城彩景ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 成城彩景についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
環境は良さそうですが、駅までは少し遠いですね。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-seijo/index.html

ザパークハウス成城彩景
所在地：東京都世田谷区成城１丁目118番8の一部
交通：小田急電鉄小田原線「成城学園前」駅（南口）徒歩9分
総戸数：96戸
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.5.16　管理担当】

[121: 匿名さん]

盛り上がりませんね…ナニがイケないのでしょうか!?

[122: 物件比較中さん]

>>121
スレが盛り上がらなければイケないという、あなたの感覚がズレてるのでは。ゴシップで連日ワイドショーを賑わす名ばかりの芸能人＝人気者ではないのと同じ。

[123: 匿名さん]

きれいな整形地だけど、三方をふさがれ、道路事情が残念

[124: 物件比較中さん]

学芸大学のパークハウスと比較するのは無理かもしれないが、
ここも、「成城」アドレスというだけで、思いきり価格に上乗せするんでしょうか
小田急だから６０００万台、とはいかないか

[125: 匿名]

圧迫感のある土地ですよね

[126: 匿名さん]

戸数的には東向きがメーン
でも、南向き、西向きにしても、総じて圧迫感ありますね
価格的には、けっして安い設定は期待できなそう
やはり、成城アドレスへのこだわりがあるか否か

[127: 匿名さん]

低層系マンションは概して周りは同じくらいの高さの建物が出てくるよねー。
自分のところだけ高いのが一番だけどねー。

[128: 匿名さん]

沖式の新築マンション時価では、１１１万円／㎡となっておりますが・・・。

７０㎡で７７，７００千円位の価格っていう事は、南向き高層だと８千万オーバーがあたりまえって事かな？

[129: 匿名さん]

4LDKを探しております、ここにありますか？

[130: 物件比較中さん]

プラウド成城樟景台の中古が、久々に出てきました
築８年で７７８０万は分譲時より高い売り出し、強気！！
ここの新築価格も推して知るべし
でも、プラウドのようにトランクルームやスロップシンクがない

[131: 匿名さん]

>>130
野村の関係者さん、出張おつかれさまです！
色んなスレに登場してはプラウドの広報活動に躍起になってるようですが、あまりしつこいとみんなに嫌われますよ！

あ、もう遅いか笑

[132: 匿名さん]

あれ、野村の関係者にされちゃった。アンチなのに

[133: 匿名さん]

中古の場合、売出価格は売り主の意向に過ぎない。
だから、相場からかけ離れたものになることもしばし。
参考になるのは、成約価格だよ。

[134: 匿名さん]

そうですね。売れればラッキーと思う程度に中古物件の価格は出されている
のですよね。実家のマンションを売る時も３５８０万円で出したのですが、築４年で
購入時よりも高い値段。購入時は３３５０万円でしたからね。結局、３２００万円
なら即決しますとか色々出てきたけど、最終的には３３００万円で売れた様です。
４年住んで５０万円マイナスしかならなかったのはラッキーだったのではないかな。

[135: 匿名さん]

「樟景台」は、施工会社が破たんしたので、大規模修繕やアフター、居住者はどうするんだろうか

[136: 匿名さん]

阪急不動産が分譲した砧の「ジオ」は結構な価格だったけど、斜面地だった

フラットの成城１丁目と、どっちの評価が高いんだろう

[137: 匿名さん]

コの字型のランドスケープではあるけれど、お見合いにならないようには配慮されているんですね。
良くある感じのランドスケープだけれど。中庭があってみたいな。
でもぎりぎりキツキツ感はない感じ…なのかなぁ。
すごく横長っていう感じはするかも。
EVの位置とか階段の位置とかも重要になってくるかもわかりませんね。

[138: 匿名さん]

先日、地所のHPで瀬田のパークハウスの情報がアップされました
２４６沿いで騒音、排ガスが気になりますが、二子玉川と用賀の２駅利用可
こちらの成城１丁目は、駅が割りと近いものの、消防署が近く、閉塞感のある立地
都心にも神奈川にも交通の便がいい東急沿線と比べ、アクセスに難のある小田急沿線
ただ、どちらの物件も、エリア内では久々に戸数の多い点は共通しています
建築資材や人件費の高騰、消費税８％適用で、価格は跳ね上がる傾向
万民受けというより、ニコタマ、セイジョウにこだわりのある人向けなのか
三井やノムラと比較して、ジショのマンションって、評判はどうなんでしょうか？

[139: ビギナーさん]

もう隣は学校なんですね。学校の近くは朝と夕方はガヤガヤと登校してくる学生さんで、うるさそうですね。
学校は近いが駅はちょっと離れていて、まあ駅前の賑やかさに比べれば良い方なんでしょうね。

ここのマンションの間取りでは、南向きと西向きの部屋が確認できました。
南向きの方が人気が出そうかな。

[140: 匿名さん]

プラウド成城樟景台の中古（7780万）が、あっとう言う間に売れたみたい
満額で成約したとしたら、築約８年で坪310万
果たして、このパークハウスの坪単価は？

[141: 匿名さん]

>>140
こういう投稿する人って、間違いなくプラウドの住民だよね。
近隣の評判通りな住民キャラで納得です。

[142: 匿名さん]

８丁目のパークハウス、千歳船橋のフォレストリエとか
中古になると、５０００万台になるんですね
ここも７０００万以上で買って、リセールがどうなるか迷います

[143: 匿名さん]

営業さんですか(笑)坪300万以上でプラウドが
成約と信じる程お馬鹿はいませんよ。
最近皆さん目が肥えてます。
将来的には八丁目のパークハウス以下となる
のは仕方ないとして（一、八丁目は目糞鼻糞
ですがやはり成城学園は出口が大切）
それでも千歳船橋より上は確定です。

[144: 匿名さん]

↑明らかに言葉の言い回しが、業界関係者ですね

[145: 匿名さん]

所詮、マンションは青田売りの買い物
目が超えた人なんているのでしょうかね
躯体や施行上の瑕疵、部材の善し悪しまで見抜けません

そもそもMRできちんと答えられる営業さんが、
どれだけ居ますかね
結局、セイジョウ何丁目が上だの、下だの
そんな次元の話ですか？

[146: 買い換え検討中]

成城エリアで、住み替えマンションの情報収集中です。

中古なら５丁目のガーデンコート、砧のディアナコートがありますが、８０００万台。

リフォームも考えると、やはり新築が予算内です

ただ、書き込みを読む限り、１丁目の評価は低いんですね

とりあえず、来月の事前案内会で概要を聞いてみます

[148: 匿名さん]

>>147
狭すぎるよね。

[149: 匿名さん]

狭くて、抜けてなくても、高そう

[150: 匿名さん]

正直、住所に成城って書けることしかメリットを見いだせない。
狭い高いうるさい眺めが悪い。
成城と言っても小汚い南口を通らないとダメだし。
費用対効果で考えると大赤字。

今年はマンション全体で見るとこれから供給過多になるらしいから、
今はまるで買い時じゃない。完全に高掴みする。
そうなる前に坪400とかで売り抜けるのかね。
おれは勘弁。
300切ってたら考えるけど、それでも眺望が悪いのはなぁ。やっぱないわ。

[151: 匿名さん]

>>150
同感です。

ここは完全に高値掴みですね。

[152: 購入検討中さん]

「プラウド成城樟景台」の中古が、また売りに出てますね
先日の３階も強気の価格でしたが、今回もテラス階ながら７５８０万。
売主さんの希望なのでしょうが、目を疑うプライス！
テラス階のパークコート成城が５０００万台だったのと比べても。。。
つくづく成城１丁目って、相場がつかめませんね
地味な地所レジデンスとはいえ、中古のプラウドを下回ることはないでしょうから、
見送るべきか、悩んでいます。都心のタワマンが割安なので、余計に。

[153: 匿名さん]

平凡な外観と間取り、収納も乏しく、で、坪３５０～ですか？

[154: 匿名さん]

予定価格が公表されましたね　
最多価格帯７２００万　最低価格帯６３００万
経堂のパークハウスより足がはやいかも　

[155: 購入検討中さん]

思ったより、おさえめの値付けですね。やはり成城１丁目だからでしょうか。
案外、完売までに期間を要さないかもしれませんね。
就学時のこどもがいる家庭には、「成城」こだわり派も多いだけに。
欲を言えば、間取り、マンション全体のデザインがもっとオシャレなら。

[156: 匿名さん]

デザインとか間取りとか、無難と言えば無難な感じでしょうね
おしゃれな感じとはまた違ってくるのかな
あまり好みが判れない感じなのでそれはそれでいいのではないかと思います
予定価格はまあまあリーズナブルな感じではあるのかな
周りは一戸建てが多いので日当たりはいいのではないかと思いました

[157: 匿名さん]

意外と文句ばかり言っていて、モデルルームなんか見てその気になったりして？

[158: 匿名さん]

価格をみて買いたくなりました。
桜上水と同じような価格帯になるのでしょうか。
私にはこちらの方が魅力的です。

[159: 購入検討中さん]

砧中学側の棟は、かなりの圧迫感になりますね。東側も、将来的には目の前に高い建物が立つ可能性が十分あります。となると、西側がベストですかね？

[160: 匿名さん]

正面側ですよね。
西側は少し北向きなので日照時間はかなり短いんじゃないでしょうか？
価格的には一番魅力的な方角かと思いました。

[161: 購入検討中さん]

建設地は綺麗な整形ですが、「抜けていない」ので、西向きが無難だと思いました。
トランクルームがないので、収納不足は否めないですね。
スロップシンクがないのも、最近の傾向として仕方ないですかね。
経堂のパークハウスより環境がいいので、あとは価格との見あいで検討しています。

[162: 匿名さん]

三井の浜田山が価格発表がされていないが、こっちの方が安価？

うーん悩むな、浜田山が同価格帯だったら・・・。

[163: 匿名さん]

来週の案内会の予約を入れました。
今週の案内会に参加された方のコメントお願いします。

[164: 買い換え検討中]

浜田山は南側の戸建エリアと境界が接し、地下住戸があるので、評価は賛否いろいろでしょうが、
やはり三井の低層ハイグレードで、浜田山アドレスとなると、注目です。
ただ、成城と浜田山の「二択」で検討される方って、いらっしゃるのでしょうか？

[165: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
価格帯は70で7000前後とお得感あり。ただ、外廊下や間取りがシンプルな田の字タイプしかないのが残念。内装はLDもカセットエアコンでないやダウンライトが全てオプション等、少し気になる部分もありましたが、問題ない。

[166: 購入検討中さん]

ザ・パークハウス二子玉川ガーデンと比較中です。
閑静な住環境で駅からもそう遠くない成城のほうが、無難だとは思いますが、
ここしかない、という決め手に欠けるので、１週目の案内会はパスしました。
田の字の間取りは、設定価格を考えると、贅沢は言えないところでもあります。

[167: 匿名さん]

住み替えで価格的に無難な他のところにほぼ決定のつもりでしたが、価格帯を見て心が動きます。
条件に合う部屋があっても抽選だとリスクありますねぇ.....
私は成城学園の南もかなり好きです。

[168: 匿名さん]

住み替え客は、後回しにされることを覚悟しないといけませんからね。
一次取得者、キャッシュ組は優先されるでしょう。
倍率のつきそうな部屋で、希望をかなえるには、購入の意思、資金計画について、
担当者を引き付けるだけの明確なアピールが必要だと思います。

[169: 匿名さん]

やっぱり、現金で購入する方のほうが優遇されることが多いのでしょうか。
ローンとなると、それだけ担当者としても手間や時間がかかるからですかね。
即決する、と言っても信ぴょう性に欠けてしまうということもありそうです。

[170: 匿名さん]

本来は抽選は公平に誰にでも申し込めるはずだけど、資金計画に不安にある顧客には申し込んで欲しくないのが売主側の本音でしょうね。人気物件が抽選になったあげく、ローン審査通らないで先着順になったら抽選に落ちた「顧客顧客」の心情にも影響しますものね。抽選住戸かどうかは分かりませんが、10年前キャンセル住戸を値引きで入手しました。

[171: 購入検討中さん]

管理費や修繕積み立ての情報はありますか？

[172: 匿名さん]

管理、修繕で月22000円くらいで、比較的安い。
管理は週5日の日勤。
エレベーターは2基だが、実質2階以上の部屋が80戸くらいなので十分。
100戸規模のメリットがあり、価格も、ランニングも成城では割安のイメージ。
すごい混雑してたし、すぐ売れそう。

[173: 匿名さん]

駅遠８丁目のパークハウスが高すぎた分、こっちはリーズナブル。

最多価格帯７２００万は、富裕層が狙う成城物件としては割安。事前案内会が盛況なのも分かります。

もう検討住戸で良い部屋は埋まっているでしょうね。遅かりし。

[174: 匿名さん]

誰だよ、売れ残り必至とか、知ったかぶりで書き込みしてた連中は？
多分、条件が悪い部屋以外は、即日完売な勢いですが・・・。
成城アドレス、駅徒歩９分、7,200万円台最多価格帯、三菱ブランドなら売れるよ。

[175: 匿名さん]

具体的には今週末に説明会に行ってから考えるが、抽選に落ちるくらいなら少し高くてもみんなが飛びつけない価格のほうが自分にとっては嬉しかったかも....

[176: ななしさん]

事前の予想に反して？大人気になっているようですね。
かくいう私も最初はいまいちな立地だなあ、という感じだったのが、だんだん良さそうに思えてきました　笑
どの部屋の申し込みが多そうなのでしょうかね？
できれば確実に買えるところを申し込みたいのですが、やはり日当たりの良い南向き、道路に面している西向き、目の前がNTTの東向き、の順で人気ですかね・・・
東向きも午前中は日当たり良さそうで、個人的にはありかなと思いますが。

[177: 匿名さん]

プラウド成城と同じで、南向きがわずかで、大半が東向きか西向き

朝日が差す東向きか、午後明るい西向きか

営業さんは、どっちに転んでもいいように誘導しますが

MRでは、冬至のころの日照など資料を求め、確かめて決めたほうがいい

[178: ななしさん]

そうですね、日照予想の資料を見れば目の前の建物の圧迫感もある程度わかりそうですね。
しかし、間取りはどれも同じ3LDKでかなりいまいちですね。
欲しいと思う位置の部屋の広さや間取りが合わない・・という悩みがありそうです。
明日モデルルームに行くので、間取り変更等がオプション可能かどうかも確認してみます。

[179: 購入検討中さん]

天カセ、スロップシンク、無償のトランクルーム、管理費込みのブロードバンド…中古のプラウドぐらいの設備仕様ならね
でも、そうなると、６０００万台では買えないしょうけど。

[180: 匿名さん]

説明会行ってきました。
成城に住みたい人でサイズに満足できればこの価格は非常にリーズナブルと思う。
特に一階がねらい目。

成城　＞　周囲の建物との距離とか眺望
と思える人にはめったにないチャンスでしょう。

成城にこだわりが無い人や、予算が億近い人には関係ないかな....

[181: 匿名さん]

モデルルームが大変な賑わいだそうで事前案内会も追加開催されていますね。
やはり価格が割安だと人気が殺到し、瞬時に売り切れてしまいそう・・・。
1階は専用庭つきですが、植栽が豊かなので外からの視線が気にならずゆったりと
した時間を過ごせそうですね。庭に自転車も置けますでしょうか。

[182: 匿名さん]

管理規則も無視ですか？
駐輪場に置かず、住戸内にマイチャリを持ち込むなんて。。。
専用庭でバーベキューに興じるマンション住民も困りものですが

[183: 匿名さん]

ここは無理ですが、物件によっては専用庭から外周の通路などに直接出ることができるケースもありますよね。

[184: 匿名さん]

この物件は専用庭も完全にフェンスで囲われているので、通路としては使えませんね。
そもそも、いくらセコム付とはいえ、外から専用庭に入れるようではセキュリティ上問題があるような気がしますが・・・

ちなみに専有部である室内に自転車を持ち込むこと自体は、管理規約上の問題とは関係ありません。
自転車のままでエレベータへの持込は禁止になる可能性があるので、その場合はある程度分解して袋などに入れて運ぶ必要がありますね。
廊下やベランダは共用部分（兼避難通路）なので、本来は鉢植え等のモノも置いてはいけません。
まあ、そのあたりはバランスよく話し合いで対応できるマンションになるといいですよね。

[185: 匿名さん]

>>180
狭すぎるでしょ。
あり得ない。

[186: 匿名さん]

モデルルームに行ってきたんですが、フローリングの安っぽさにびっくりしました。
まるで紙みたいなシャリシャリした触感で、とても木には思えませんでした。
最近のマンションはみんなこんなフローリングですか？床暖房が入っているから？

[187: 匿名さん]

そもそも木ではない。他のマンションもだいたいそんなもの。

[188: 匿名さん]

シートフローリングが今時の普通のマンションでは当たり前ですよ。

[189: 匿名さん]

モデルルーム、なんかフツーっぽい
フローリング、キッチン回り、ブラウンだからかなあ
タイルも、パークハウスらしく地味めな印象
でも、価格が価格だから、買い得？

[190: 匿名さん]

建具もそう。同じデべでも、松竹梅、仕様グレードはいろいろですね。

[191: 匿名さん]

フローリング以外の建具や設備はそこそこ高級なんじゃないかな。
最近マンションはどこもそうだけど、シートフローリングだけは許せん。
ビニールの上で生活するのは嫌だよう

[192: 匿名さん]

資材、人件費が高騰しているから、高級を期待するのは欲張りすぎかもしれませんね
三井や野村であれば、最低価格６０００万台前半はあり得ない立地だったと思います。

[193: 匿名さん]

設備仕様は超都心の超ハイグレードでない限り、大手はどこもほぼ一緒だよ。
アクの強い野村のプラウドを高級と感じる人もいれば、上品な三菱のパークハウスを高級と感じる人もいるし、色や質感に感じる高級「感」は主観の問題だろ。
このマンションが近隣物件と差別化できるところがあるとすれば、表通りに面してないことと、緑地率60%の植栽の豊かさ、くらいかな。

[194: 購入検討中さん]

パークハウスシリーズは、スミフと同じで、暗めのカラートーンが多い
それを上品ととらえるかは、まさに主観の差、好みの違いですね
プラウドは、エントランス豪華主義がお得意。専有部分は指摘されるとおり
三井は、庶民的なパークホームズでも洗練されていると思います

成城８丁目のパークハウスより、こちらのほうが「買い」かもしれません

[195: 購入検討中さん]

８丁目よりは１丁目のほうがいいなあ

[196: 匿名さん]

8丁目のパークハウスは比較対象ではないでしょ。あれは敷地いっぱいに詰め込んでる団地物件。
この物件は3丁目のプレステージ成城、2丁目のロイヤルシーズン成城あたりと同路線かと。
せめて3階建てまでに抑えて、あともっと広い部屋があれば、いい雰囲気の低層マンションになったのにね。

[197: 匿名さん]

>196
１種低層では無いからね・・・。

[198: 匿名さん]

自宅用には少し狭い、でも、価格的には魅力的。
いっそ投資用と割り切って賃貸に出したらどうかな？
成城界隈の賃貸事情どうですか？
ニーズあるんじゃないでしょうか？

[199: 匿名さん]

〉この物件は3丁目のプレステージ成城、2丁目のロイヤルシーズン成城あたりと同路線かと。

パークハウスはファミリータイプ。同格ではないですね。

[200: 匿名さん]

投資用シミュレーション
価格7000万円
賃料月額26万円
固定資産税年額24万円
管理費月額2万5千円

こんなところだとすると、税引き前利回り3.68%
これ以外に空き室期間、修繕費用、災害リスクも考えると、投資なら株かREITを買う方が賢い。
ファミリータイプマンションは純粋な投資用には向かない。
自己居住兼用で利用価値も考慮するならまだいいかもね。

[201: 匿名さん]

>>ファミリータイプマンションは純粋な投資用には向かない。

確かに一般的な考え方はそう。
でも、投資は人の裏にこそありそう。
投資用のワンルームマンションって長期的にペイしているのかな？
Dinksや小さい子供一人くらいで成城に住みたいカップルはいるのではと思う。
ここは将来子供が出て行けば自分たちが住むというオプションもあるし....

[202: 匿名さん]

>201
ファミリータイプの場合はまさに、自己利用の可能性次第かと。
仮に賃貸に出したとして、人気エリアで一流デベの分譲仕様マンションならいくらでも借り手はつく。
ただワンルームやアパートに比べると、賃料に対して価格が高い分投資利回りが低いという点で、投資向きではないということ。
せいぜい自己利用7割、資産運用3割くらいで考えておくのがいいんじゃないかな。

[203: 購入検討中さん]

成城のマンションはリセールが弱いって言いますが、ここも同様でしょうか？

[204: 匿名さん]

＞＞２０３
中古価格はかなり安くなると思う。
成城の場合、中古が安いというより、新築価格が高すぎるのよ。
土地が高い＝原価積上げ方式で価格を決めるデベロッパーは売出価格を高くせざるを得ない、それに対してマーケットで価格が決まる中古物件は市場価格にさや寄せして下がりがち、ということでしょう。
特に広めの部屋ほど値下がり率は厳しいかと。
植栽とかがしっかりしてて竣工後の雰囲気が良ければ、ちょっと他のマンションよりも差別化できるかもね。

[205: 購入検討中さん]

最近モデルルームに行かれた方、カラバリとか吊り戸棚とかの標準仕様がどうなったか、何か聞いてますか？
ナチュラルなブラウン、御影石、吊り戸棚ありがデフォルト仕様だとうれしいのですが。
ちなみに1-3階はデフォルト仕様のまま、4-5階はオプションが選べるようですね。

[206: 購入検討中さん]

>>204
なるほど。分かりやすいご説明ありがとうございます。

[207: 匿名さん]

商店街が発達していない、コルティは経堂のほうが活気あり　サミット・コジマ、くろがねや、オーケーはあれど、フラットで移動できない　パークシティ、シティハウス、ディアナコート、パークコート、グランドヒルズ、プレステージ……どれも一長一短あり　中古で値崩れした大手分譲物件を買うほうが賢明か　

[208: 匿名さん]

成城を経堂と比較する感覚がわからん。

[209: マンコミュファンさん]

成城１丁目と赤堤１丁目も比較にならんか。

[210: 匿名さん]

成城は成城で、経堂は経堂で良い街です。

[211: 匿名さん]

異議なし！

[212: 購入検討中さん]

そう、京王不動産の赤堤１丁目計画も気になる・・・。
立地はこことは比べものにならないほど良いし。

[213: 匿名さん]

赤堤は独身のころ住んでいたから好きな場所。
隣の藤田田のお屋敷はマンションになっちゃったみたいですね。
それが駅名なのか地番なのか、エリアの通称なのかは分からないけど「成城」は全国区、妻の実家の義母でも知っている地名。
そこに価値を見出せない人はこのマンションを検討するのは時間の無駄と思う。

[214: 匿名さん]

成城は一般的に評価されているほど良い街ではないと思う。ちょっと垢抜けた私鉄沿線の街でしかない。

[215: 匿名さん]

成城という街の最大の特徴は、駅、商業エリア、高級住宅地がすべて地盤の良い高台の上にあるという点にある。
山手線内なら青山か白金台、郊外なら赤堤や田園調布と似た性格の街だと思う。
成城の場合はさらに、大きな幹線道路が街の中や周囲を走っておらず、西側の国分寺崖線沿いの里山の緑が多く保全されている。
安全性、利便性、環境の良さを総合的に見て、全国でも有数の高級住宅街だと思うよ。

[216: 匿名さん]

成城には成城内ヒエラルキーがあるよな。正真正銘の高級住宅街の部分には、そもそもマンションなんか建たないようになっている。

[217: 匿名さん]

田園調布からしたら、成城はまだしも、赤堤を同じ俎上にのせるのはどうかと思いますが

[218: マンコミュファンさん]

東急エリアと小田急エリアを比較したら、確かに。

[219: 匿名さん]

そのヒエラルキーの一番下に入るのがスノッブなのさ。
「自分を入れてくれるクラブには入りたくない。」
出典わかる？

[220: 匿名さん]

世田谷も広いけど、ある意味、成城も幅広いからね。
１丁目は、砧と喜多見の雰囲気が混ざった感じだし。