都内湾岸☆比較スレ

[匿名さん]

（初代）「湾岸戦争」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39303/
（２代目）「【東京湾岸】天王洲.港南.芝浦.勝どき.豊洲【比較スレ】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39466/
（３代目）「東京湾岸比較スレ ３」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38955/
３代目が神奈川・千葉まで広がってしまったので、初心に帰って新スレです。
地域比較・物件比較どちらも歓迎です。

[2: 匿名さん]

都内湾岸地区公示地価比較

★港区
　■芝浦２丁目
　2002年　　743千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
　2003年　　717千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
　2004年　　700千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
　2005年　　700千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
　2006年　　765千円／㎡　マンション、事務所ビル等が混在する商業地域

　■芝浦４丁目
　2002年　1,030千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
　2003年　　995千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
　2004年　　958千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
　2005年　　958千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
　2006年　1,030千円／㎡　大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域

　■港南３丁目
　2002年　　660千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
　2003年　　660千円／㎡　事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
　2004年　　713千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
　2005年　　729千円／㎡　配送センターとマンションが混在する地域
　2006年　　900千円／㎡　新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

★中央区
　■月島３丁目
　2002年　　730千円／㎡　中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域
　2003年　　700千円／㎡　中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域
　2004年　　700千円／㎡　中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域
　2005年　　700千円／㎡　中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域
　2006年　　725千円／㎡　中高層のマンション、住宅等が混在する住宅地域

　■勝どき５丁目
　2002年　　485千円／㎡　高層のマンションが多い住宅地域
　2003年　　480千円／㎡　高層のマンションが多い住宅地域
　2004年　　480千円／㎡　高層のマンションが多い住宅地域
　2005年　　480千円／㎡　高層のマンションが多い住宅地域
　2006年　　510千円／㎡　高層のマンションが多い住宅地域

　■佃２丁目２１５番
　2002年　1,000千円／㎡　大規模な中高層住宅等が建ち並ぶ住宅地域
　2003年　1,000千円／㎡　大規模な中高層住宅等が建ち並ぶ住宅地域
　2004年　1,000千円／㎡　大規模な中高層住宅等が建ち並ぶ住宅地域
　■佃２丁目２−１２（2005年度から評価地変更）
　2005年　　650千円／㎡　マンション、一般住宅、店舗等が混在する地域
　2006年　　680千円／㎡　マンション、一般住宅、店舗等が混在する地域

★江東区
　湾岸エリアでの評価地（マンション等住宅用）なし

[3: 匿名さん]

実際には、どういう道路に面した土地かや容積率が分からなければ、正確な比較は出来ないのですけどね。

[4: 匿名さん]

さすがに港区は高いのね。
しかし、港南３丁目の「新興の」はちょっと笑える。

[5: 匿名さん]

来年になると芝浦４丁目にアイランドができるので、事務所、倉庫、島が混在する地域になるでしょう。
価格も上がるでしょうね。

[6: 匿名さん]

前スレ(?)では次は晴海って話も出てたけど、
江東区と一緒で、評価地はないんでしょうか?

[7: 匿名さん]

晴海、江東区の湾岸地区（海に面したところ）と同様まだ評価地がないようです。

[8: 匿名さん]

>03
確かに正確な比較はできませんね。
中央区の佃2丁目が良い例です。
たった２０ｍ違っただけでこの価格差ですから。

ちなみに
■芝浦２丁目（田町駅８００ｍ、第二高取ビル、パークシティ芝浦東側）
　東側は運河に面しています。
■芝浦４丁目（田町駅９５０ｍ、芝浦清水ビル、CMT南東、ケープ西）
　CMTやケープはこの価格に近くなるのでしょうか？
■港南３丁目（品川駅９９０ｍ、パシフィーク品川、SRC12F）
　東隣にフェイバリッチタワー、道路を挟んで西隣にコスモポリスがあります。
■月島３丁目（勝どき駅５００ｍ、パレドール月島、RC9F）
　北西側は隅田川に面しています。
■勝どき５丁目（勝どき駅７２０ｍ、シャンボール第2築地、SRC11F）
　ここも北西側は隅田川に面しています。
■佃２丁目２１５番（月島駅、２００ｍリバーシティ２１近く、現在空地）
　リバーシティ前で東側は大通りなので非常に良い立地です。
　超高層マンションが建つのでしょうか？
　価格もうなづけます。
■佃２丁目２−１２（2005年度から評価地変更）（月島駅１８０ｍ、リバーシティ２１）
　リバーシティの低層棟です。

[9: 匿名さん]

住宅情報ナビの特集ページ、
一時期PCTとTTTしかなかったページにまた物件が。。。
各物件営業さんのコメントがなくなったのは寂しいですけど、
やっぱり数があったほうが楽しいですね。
http://www.jj-navi.com/house/01/edit/shuto/jj/special/bayarea/index.ht...

[10: 匿名さん]

>>08　詳しい解説ありがとうございました。佃２丁目215番はリバーシティではなく隣接地だったのが意外でした。

[11: 匿名さん]

今更ながら港南のフェイバリッチがよかった・・・

[12: 匿名さん]

>新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域

には笑ってしまいましたが、でも結構現地を見てるんですね。
でも所詮、元工場地域ですし。
私は某島物件にしましたが、期待以上の評価が得られそうです。
駅に近ければ高いというわけでもないんですね。
安心しました。

[13: 匿名さん]

>11
残念ながら、パークタワー品川は完売しました。
港南初の完売タワー物件です。
コスモポリスならまだ空きがありますよ。

[14: 匿名さん]

港南初の完売ですか。。。
月島あたりのタワーは結構完売してたように思うんですが、
港南物件って、そんなに売れ行き悪いんですか？

[15: 匿名さん]

港南地区は無秩序乱立してるからねー。

[16: 匿名さん]

月島だって、ライオンズタワーとかは早かったけど、売れ残ってた物件もあったはず。
やっぱり豊洲や東雲でしょう。

[17: 匿名さん]

豊洲や東雲は良くないからね〜。

[18: 匿名さん]

ＴＴＴを見送ってＰＣＴを待ってた人が期待を裏切られたって言ってましたけど、
豊洲ってそんなに良くないですか？
住むにはいいところのような気がするんですが。

[19: 匿名さん]

PCTのスレを読めば一目瞭然ですよ。

[20: 匿名さん]

PCTの評判はいまいちですね。
でも、豊洲のフラッグシップにふさわしいのは値段だけだったってことでは？
港南物件だって、冴えないのはあるでしょ。

[21: 匿名さん]

値段が高いとか言われてますが、結構お手ごろだと思うのは自分だけでしょうか？
ＴＴＴと比べると確かに高いですが、マンションの中では購入しやすい価格じゃない？

[22: 匿名さん]

豊洲は軟弱地の上に立つ新興都市だからね。
一度に都市のすべてが整備されたから、
今は若々しいけど、すぐに
多摩ニュータウンみたいに
街中が一斉に年取って
老化スパイラルに陥りそう。

[23: 匿名さん]

土地に魅力があれば、何度でも再開発できるんじゃ？

[24: 匿名さん]

豊洲って、町が孤立してる感があるからなあ。
海以外のぐるっと周りが、すごーく寂しい町。
地方の街道沿いの、にぎやかな一角みたい。

[25: 匿名さん]

24さんに同意。
でも、東雲はけっこういい感じになってますし、今後は晴海も発展するんですよね？
ＰＣＴの人はあまり望んでないみたいだけど、晴海に超高層が林立するようになって初めて
豊洲の価値が出てくるような気がする。

[26: 匿名さん]

>>25
そうだね。
晴海、有明、東雲から、ショッピングや通勤で人が集まりそう。
それが住環境に良いのかどうか微妙だが、、衰退するよりは
マシだろう。

[27: 匿名さん]

東雲も公団の住宅群と商店街が
川崎あたりの山奥に開発された団地の
風情をかもし出しているようで
なんかうら寂しい感じがするけど。

[28: 匿名さん]

月島で売れ残ってるのは、部屋自身に問題がある部屋であって、地域に問題があって売れ残ってるわけじゃないよ。

[29: 匿名さん]

先週のテレビ番組で、豊洲が紹介されていました。
大型ショッピングセンター、広い道路に部分的に開発されたマンションやビル群。
直線的な海岸線、どこか郊外の工業団地のような雰囲気を感じたのは私だけ？
「豊洲は都心だ！」だというのは、ウソだとわかりました。
住所だけは、東京23区なんですけど。

[30: 匿名さん]

１か月くらい前に豊洲に行ったときには、
なにかすべての建物が建設中で、突貫工事真っ盛り
という感じでした。

今の雰囲気も、出来上がった街も
中国沿岸部の経済特区っていう感じですね。
行ったことはないけど・・・。

中国と同じ水準の街並だと思うと
何かいやな感じするよね。

[31: 匿名さん]

>22
当を得ている意見だと思います。こうした新興開発地域は、当面、住宅購入層に対してアッピールする商業施設をつくります。購入層である住民の加齢と共に品揃えなども高齢向けにしていくしかありません。若者は、そのような地域に魅力はなく繁華街で消費し、その付近に地域に住まいます。池袋、新宿、原宿、渋谷の若者を吸収する地域から、豊洲は離れすぎています。マンション購入者以外が訪れる町とはなりがたく、マンション購入者の加齢に同調した経済活動を余儀なくされ、以外の余裕は生まれません。よって、多摩ニュータウン化するという意見がもっとも正確だと思います。商業施設からテナントが撤退して埋まらない光が丘なども良い例だと思います。

[32: 匿名さん]

>>29　豊洲のタワーの売り主が、番組スポンサーの番組ね。

[33: 匿名さん]

>土地に魅力があれば、何度でも再開発できるんじゃ？

月島、晴海ならともかく、
豊洲や東雲なんて、最近まで誰も知らなかった土地でしょう？
大規模なマンション用地以外に、何の魅力があるのでしょう、住民が
そのことを、一番よく知っているんだと思うよ。

地政学上東京防衛の最前線というなら、意味があるかももね？

[34: 匿名さん]

多くの統計が2100年には日本の人口は5000万人を切るとしています。このあたりも含めて
大規模開発の意味が分かりません。団塊の世代のふところや退職金が、その孫の部屋確保
に狙われているという感じなんでしょうかね。

[35: 匿名さん]

>>34
2100年にはあと100年近くあるうえに、
人口が減っても、住人は全国一様に減るのではなく
財政状態が豊かで職もある都心の人口はむしろかなり増え
その逆の地方は激減、淘汰され、消滅してしまう
という未来像があるからではないでしょうか。

[36: 匿名さん]

人口が減っても、都内の人口はそれほど減らないのでは。何に関しても便利だから。

[37: 匿名さん]

>>22,31
多摩ニュータウンは、巷でいう老齢化は実際はまだ進んでいません。
現時点では全国平均より老人層の割合は少なく、５−１０年後は
平均を超える予定とのことですが、それほど劇的なものではありません。

また、現在、かつての住宅公団や都が放り出した土地に
民間が大量のマンションを建設し、若年層の流入が
この数年進みそうです。

しかし、何が問題かというと、
かつての購買力がある一定以上の所得のサラリーマンは
都心回帰し郊外に住もうとしない
ニュータウンに住むのはそこでしか予算内のマンションが
買えない層で、購買力、住民の質、メンタリティーが
急激に変化していることです。

都心でも魅力のない地域は十数年後に同じ運命を
たどることになるかもしれませんね。

[38: 匿名さん]

フランスでは、少子化を食い止めるために
子持家庭に補助金をジャブジャブばら撒いて
人口増に転じた。
日本でも、今後、急激な人口減を食い止める
可能性はある。

それでも将来、豊洲や東雲の人口減は間違いない
とは思うけどね。
中古の大規模マンションとオフィスと庶民向けＳＣ
があるだけの街には誰も魅力は感じないだろうから。
都心から遠いしね。

[39: 匿名さん]

>34
人口減の影響は、地方都市とか郊外のほうが深刻なんじゃないかと思いますね。
住居面積も結構広くなってきてますし、都内の湾岸地区についてはそんなに悲観することもないかと思っています。

[40: 匿名さん]

湾岸は、容積率が高すぎて、
むしろ人口爆発が怖いでしょう。

[41: 匿名さん]

多摩ニュータウンって、昭和40年頃の開発ですよね。
当時30才だった人は70才、40才なら80才　高齢化は当然でしょう。
現在は、もっと都心に近くていいマンションが、たくさん出来たからね。

[42: 匿名さん]

>41
ニュータウンでは、経済力のある高齢層も、都心回帰して街を去っている。
だからどっちかというと、高齢層のみが残り若年層が来なくて高齢化するというより、
経済力があまりない層が残り、ある層が来ない、去っていく、という
図式が、よりあてはまっている。

[43: 匿名さん]

>42
竣工40年の、近所の都営住宅みたいになってしまうんですね。

[44: 匿名さん]

それとは違うだろう。
特定の建物だけでそういう現象が起きるか、
地域全域で起こるか、ということだ。

[45: 匿名さん]

湾岸は、けっこう相場が高いから、ローンがきつくて簡単に
逃げ出すわけにも行かないでしょう？
多摩ニューらウンの時代は、インフレでローンもすぐに終わったからね。
分譲価格も、当時としては高かったけど300万円とか500万円でしょう。

[46: 匿名さん]

湾岸地区、全部みんな埋立地。
でも将来差がでてくるのは、ブランド好きの日本人が選ぶのは
港南、芝浦の港区や中央区！豊洲や東雲、有明はいくら頑張っても城東の江東区！
そう信じて、冬でも臭かった運河、汚いモノレールにもめげずに芝浦の物件決めました。
これが正解だったかどうか将来わかるのでしょう。

[47: 匿名さん]

とてもブランドとは思えません
むしろ
”港区に住んでます”
”お〜すげ〜港区のどこ？”
”いや、港南なんだけど”
”なーんだ　あそこね、臭くない？”
ぐらいがオチ
（見栄っ張りで恥かきそうだな）

[48: 匿名さん]

行政区による差を甘くみてはいけない。
港区や見えやいいかげんなイメージだけではないんだよ。

昨今、いろいろな週刊誌やメディアがとりあげているように
（今週だとAERAとか週刊ポストがそう）
地方自治体や２３区内の格差は、今後すさまじく拡大する。

どのランキングでも港区、中央区は上位、
足立区、江東区などの城東は下位。
港区などにいることによって受ける住人のメリットと
悲惨な自治体の住人のデメリットの差ははかりしれない。

格差拡大の時代を見据えて
身の処し方、住みかの場所を考えたほうがいいよ。

港区の高級住宅街に住めなくても、港南という港区の一角に
留まることと、城東に行くことは
今後天国と地獄のような差がでてくる。

[49: 匿名さん]

>48
そんなに、自治体の恩恵を日常的に受けてるんですか？
港区の中では、港南地区は、別世界でとっても見下されているんだと言うことを
お忘れなく。

[50: 匿名さん]

同じ行政区の中では、基本的には行政から受ける
サービスは同じ（細かい差異はこのさい省く）。
目の前にある情報を手にとって見れば、
それが近い将来どの程度重要になってくるか
分ると思うよ。例えば、自治体の財政が悪化し、
行政サービスのカットと重税が一度にくる区や地域も
多い。もうカウントダウンの状況だよね。

イメージがどうとか別世界がどうとかと言って
実態を見ず、現実を直視せず、必要な手を
うたないと、格差社会の犠牲者になってしまうよ。

[51: 匿名さん]

もうすこしわかりやすく、将来格差がでるであろう行政サービスとは
どのようなものか教えてください。