今日ＭＲいきました。仕様部分でリネンの棚が引き戸でないとか、コンロがガラストップでないとか、制音シンクでないとか、天井が2400mmとかはあるのですが、
間取り的にサイドインであるとか、壁式なので、2400mmの窓ガラスだとか、良い点もあり、なんといっても中野区で急行停車駅で徒歩4分の第一種低層、阿佐ヶ谷までバスで7分という立地は稀有といえるので、よいかと思ってます。 が、もう一歩値段が踏み切れないのが現状で、他マンションとの比較をしているところです。 値段の見方も、以前出してきたものより下がっているものもあり、今後交渉の余地ありかと踏んではいますが、また大々的に宣伝しているともいえないので、慌てることもないとも思えるのですが、みなさんどうお考えですか？
所在地：東京都中野区白鷺1-16-1（住居表示）
交通：西武新宿線 「鷺ノ宮」駅より徒歩4分
売主：アキムラシー・アイエックス
施工：新井組
階高：4階
総戸数：26戸
竣工時期：2007年04月
分譲時坪単価：250万円
[スレ作成日時]2006-09-04 00:10:00
グランブルー鷺ノ宮ってどうですか？
| No.2 |
by 匿名さん 2006-09-04 19:59:00
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こちら、気に入りました だけど予算オーバー・・・ いろいろ捻出方法考えてみましょうかねえ？
MRいかれた方います？ アキムラシーエックスって売主聞いたことないからなあ・・・・ |
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| No.3 |
こちら、徒歩４分、坪単価適正かなあ？
グランメゾン杉並とは条件があまりにも違いすぎるからなあ・・・ |
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| No.4 |
MR行ってきました。
構造は、結構良いかもと思ったのですが、設備が、非常に弱いですね・・・ 価格的にも、ちょっと高い感じがしました。 あと、駐車場のランニングコストも周りの価格より、少々高めに設定されている気がします。 |
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| No.5 |
０４さん、ありがとうございます。
本日いかれたのですか？営業さん、あまり知識ない感じがしませんでしたか？ 価格、やはり高いですよね、当初より１００万くらいは下げてるけど、なんか・・・ 地下２階ってところ、どうとらえるかですねえ・・・・ あと、談合の東急建設、直接は関係ないのでしょうが、なにか体質的なことがあるのではと 思ってしまいます・・・ |
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| No.6 |
05さん
そうですね！ 営業さんは、預かった物件を単に売ってるって感じでしたね・・・ そんな感じだから構造だけのマンション（他のマンションとあまり変わらない） を売るのは、きっと売りにくいのかも？ 昔、学生時代にあの近辺に住んでいたのですが、地域的に水の出やすい地域ですから 沈んだりしてと思うとちょっと気がかりですね・・・ |
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| No.7 |
この物件の販売会社って、確か東急リバブルでしたよね？
自社や東急不動産のマンションではないので、モチベーション低いのかもしれませんね。 他社物件を扱う販社として見た場合、東急リバブルは確かにイマイチかもしれません。 確か杉並区松庵で分譲しているエスリール松庵という物件も竣工後半年近くなるのにま だ10戸程度（全40戸程度の規模の物件なのに）売れ残っているみたいですし。 販社としては野村不動産アーバンネットなんかの方が断然レベルは高いように思います。 |
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| No.8 |
そうですね、同時期に富士見ヶ丘行きましたが、こちらは野村不動産アーバンネットさんですが、非常に教育されているようでした。デメリットもきちんと説明するところが安心できました。販社の対応を見るのは、その時点時点の対応への不満ということではなくて、仮に契約した場合、その後の進め方をシュミレーションすべきなので、そういう目でみるべきと思います。駄目なら変える必要もあるはずです。売ればよいという姿勢がでちゃうと、がっかりですね。
０６さん、水が出やすい・・・ってどういうことでしょうか？一応ハザードマップでは大丈夫なエリアでした。中野は昨年の洪水でずいぶん被害ありましたが、その点は大丈夫と考えておりました。 ただ、地盤に関してだと、もう少し詳しい調査が必要かもしれません。ローム層というあたりまえの 回答だけですので・・・ 駐車場が依然あったということだけだから・・・ 地下２階がいっそうきになっていきます。内廊下にしてるのも、ゴージャス感より、この狭いスペースに住居数を増やすためのように思えてきます・・・ 売主が関西の新興系っぽいので、情報が遠いのも難点ですね。 たしか本社滋賀県だとか。アキムラシーアイエックス知ってる人います？ |
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| No.9 |
中野あたりは昔谷ですよね。
盛土の住宅地で水もそうですが、災害にはちょっと心配地域ですよね |
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| No.10 |
中野区のハザードマップでも、イエローの地域（水の深さ0.2ｍから0.5ｍ）から50ｍ程度あるかないか位の地域ですから地下は、昨今の気象だともしかすると危ないかもしれませんね・・・？
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| No.11 |
低層で地下2階建て、これは危ないですかね？
無料不動産相談会ってこういうこと聞いてくれるのかしら？ |
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| No.12 |
交通の便が良いわりに、静かで良いところですよ。
昨年は集中豪雨の影響も一部でありましたが、傾斜地ですし、 地下部分の水が抜けるようになっていればあまり心配することはないのでは。 |
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| No.13 |
あ、でも皆さん納得されるまで確認してくださいね。
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| No.14 |
水が抜けるってどういうことでしょうか？
教えていただけるとうれしいです。 |
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| No.15 |
この物件、人気ないのかなあ・・・・
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| No.16 |
まあ、小規模ですからね。
> 14さん 排水ポンプの性能が十分か、ということです・・。 あと、駐車場が地下だったら、豪雨のとき車を一斉に避難させられるかも 確認してみては？ |
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| No.17 |
>16さん
なんかピットのところに貯水タンクもうけるとか・・・ ポンプの性能まで確認してませんでした、すごい！ 一斉に避難できる場所じゃないような・・・目の前の公道４ｍ切るぐらい で、ナカノなんでちょっと入れ組んでるんで・・・・ |
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| No.18 |
MRいかがでした？
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| No.19 |
このあたりは集中豪雨の際は間違いなく危険。おまけに地下２Ｆ。デベはわけわからんし、最低
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| No.20 |
方向は違うが鷺宮に住むものだが、
ここは、地盤も水害もまず大丈夫と思う。 （地下駐車場はここに限らずどこでもリスクはある） 三菱の松ノ木のように低地に強引に地下住戸つくるのではない。 最大の問題は売主の体力や信頼度が不明なこと。 これが名の知れた大手なら即決していたかもしれないが。。。 |
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| No.21 |
ここの建物って、異様に杭の数が多くないですか？
あと、7.5ｍの部分は、N値50有るんだけど、12ｍから16ｍのところは、酷い所だとN値15位になっているので、柔らかい土壌の上に頑丈な基礎を作ったって感じだから、基礎を固めた効果が低いような気がするのですけど・・・ |
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| No.22 |
＞２０さん
同感です。帝国データバンクでアキムラCIXってところ調べたら、評点Ｄ２。つまり、通常の会社は取引すると非常に危険なレベルです。代理店（東リバ）の知識のなさも最低ですね・・・ あまりそうだから、それから考えてもよさそうですね。 消費者なめすぎ。 |
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| No.23 |
＞２１さん
この点具体的にどうなんでしょうか？ |
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| No.24 |
どうなんでしょうかねえ。わかりかねます。情報が少ないので・・・
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| No.25 |
どうなんでしょうか？
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| No.26 |
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| No.27 |
＞２１さん
気になりますね |
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| No.28 |
どうなんでしょうか？地盤は平気ですか？
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| No.29 |
低層なんだし低地ではないし地盤の問題はそれほどではないと思う。
確かにＮ値は微妙だけれど。 それよりなにより売主ですよ。滋賀県の名も無い会社どうやって信じたらよいか。 |
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| No.30 |
杭の事は、ホームページに書いてあるね！
http://www.gb-saginomiya.com/equipment/index2.html 他の建物と比べて確かに気になりますね・・・ 売主も関東では、この物件だけみたいですね・・・ まだ、宅建業の免許も（１）みたいですし・・・ う〜んん！！情報が、少なすぎますね・・・ |
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| No.31 |
分社化して2年半のようですからね。
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| No.32 |
＞３０さん
ありがとうございます。他の建物はこんな感じではないんですね？何か比較できるものございますか？ あと、売主は不安すぎますね、倒産しても、夜逃げされてもおかしくないレベルというか・・・・ 元秋村組とかいってましたが、よく知りません。 ここが解決しない限り、即買うことは危険ですね |
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| No.33 |
＞３２さん
50戸以下の建物の構造を見比べてる分には、30〜40本前後の杭数みたいですね・・・ ちょっと気になっていたので、他の物件（比較するサイズではないくらい大きなマンションだけど）の営業に聞いてみたら、このサイズの物件で、そんなに杭を打つ事は、通常考えられないので、何か理由があるのでしょうと言っていました。（N値15は、気になるようでした・・・） |
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| No.34 |
たしかにこの場合、杭なし工法のほうが、いいんじゃないですかねえ？でも、ピットで地下２階にしなきゃならないから、その硬い層も掘りきっちゃてる。とにかく、売主に説明会を開いて欲しいですね。滋賀じゃあ、遠すぎるね、ほんと現場みてんのかね？
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| No.35 |
今週はどうしでしたか？混んでました？
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| No.36 |
混んでないみたいですよ、近くの中古と2000万開いてるようです・・・・
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| No.37 |
ここの近所に昔から住んでいました。もともと緩やかな傾斜地でしたが、まず最も低いところに道路がつくられ、物件の道反対のところにアパートが作られました。30年まえのことです。そのとき、上面は中杉どおり側の高さに平らに整地され、反対側は区が高台にあわせブロックで壁ができ、倉庫や資材置き場になって10年余り経過、その後舗装処理され月極駐車場になり現在の物件の原型ができました。鷺宮駅のまえの川を最下部とすると、途中にある八幡神社が最高点。物件はその中間高度です。となりのとなりの最近たったマンションはその10年前は畑でした。基礎の話が多く出てましたが、傾斜地であるため、高層住宅は建てられない土壌です。杭の本数より深さを重視したほうがよいかなと個人的に思います。土砂降りになると中杉どおり方向から川のように水が流れくだり、物件にぶち当たるイメージです。水はけはひょっとしたら悪いかもしれません。下の階だとカビるかも知れませんので、駐車場含め、排水の処理について確認しておいたほうが良いかも知れません。
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| No.38 |
37さん
やっぱり、そうですか・・・ 基礎構造の図を見ると地下駐車場の下にピットが有るのではなく、地下駐車場の隣が、ピットになっているので、37さんのご意見から考えると駐車場に水が溜まってもおかしくないですね！ |
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| No.39 |
アキムラって何？だれか教えて
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| No.40 |
わけのわからぬ滋賀にある会社と組むリバブルさんの適当さを感じます。
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| No.41 |
神社とお墓の南に位置しているので、
なんか不吉な感じです。 しかも、高すぎ！！！ |
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