KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part8

[購入検討中さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/435898/

[501: 匿名さん]

周りに４、５千万で出てくる可能性は十分にあるからね。ファミリー対象なら当たり前。

西新宿も６０階建てなので坪３００割れだとか、、もう富久が割高になってるし。

タワーは戸数が多い分、プレミア分が高く、実質価値が低過ぎる。強烈な下落は想定できる。

[502: 匿名さん]

タワーが普通になってきたから、今後はタワーの中でも光るものがないとリセールバリューは期待できないかもね。オリンピック後のこのあたりのタワマンを想像すると、ここを中古で買う気には到底なれない。勝どき東か、豊海の再開発で新築を待つ、あるいはやや高級感のあるDTの中古で南など永久眺望の部屋ならいいかなと思うけど。

[503: 匿名さん]

トリトンですら今の上げ相場で70m2が5500万ぐらいが相場だからね。厳しいよ

[504: 匿名さん]

や、ここは永住用でしょ。リセールなんて考えたら失敗するよ。

[505: 匿名さん]

実際は、そこら低層の１０分の１ぐらいの価値しかないのかも？

1000世帯を上に、ってのがやり過ぎ。
横なら分かる。

[506: 匿名さん]

>>501
富久と西新宿五丁目じゃ全然場所が違うのに？

もしかして新宿というだけで近隣地区だと思い込んでるのか？

[507: 匿名さん]

>>502
同感。湾岸は特にそうだね。
六本木のヒルズレジデンスとかみたく、そもそもまとまった土地がそう簡単にでそうもなくて
希少性が高いタワーはいいんだろうけどね。

[508: 匿名さん]

住宅みっちりな所に、ポンって建ってるタワーがいいんじゃん。周辺住民が見上げて、オーすごい。

エルザタワーなんて築16年いまだに地元住民の憧れだよ。

[509: 匿名さん]

一応青田買いにかんして注意喚起しとくな。
一般的に新築マンションは青田買いが普通なんだが
タワーだと引き渡し期間が長い。
ここだと今からだと3年ぐらいある。
3年って長いからな。よく検討することだ。
麻雀でいうと2巡目でいきなりリーチするのと同じぐらいの状況。
リーチすると当たり牌以外切るしか無いし手代わりも出来ないから
状況変化が起こっても何も出来ない。
同じ事が青田買いにも言える。
もちろん悪い面だけでもない。

[510: 匿名さん]

エルザタワー（笑）
竣工後わずか7〜8年で中古相場が3〜40%下落というタワー暴落の代表例ですな。

[511: 匿名さん]

>>508
建物だけがシンボル的になってるのはそうだがそれと資産価値は関係ない。
郊外のタワーは特にそう。建築費や維持費が高いだけで戸数が多くて
だぶつく。だから常に誰かが売ってる状況になる。スカイツリーや
東京タワーと同じで外から見て楽しむもの扱いになる。
都心タワーは違った意味で下落率が激しい。都心だとここのように
埋め立て地とか再開発エリアで立つ事が多い。必然的に沢山タワーが
出来まくる。当然だぶつく。郊外と違って回りはタワーばかり状態になる。
眺望も無くなるし常に価格競争に晒される。

[512: 匿名くん]

ところで、エコキュ-トも気になりますが、
特に角部屋は玄関の正面およびすぐ隣の玄関が目の前です。
内廊下の幅は約1.5mしか無く、プライバシーが結構気になりませんか？
まるでビジネスホテルみたい。
トライスター型の宿命でしょうか？？
ドゥ・トゥールのように、ポーチが欲しいですね。

[513: 匿名さん]

都心に近い、一般大衆が住める坪300万前後の住宅なのだからこの程度のスペックが妥当なのでは。

[514: 匿名さん]

＞ここは永住用でしょ。
ウメタテチで一生を終える人間にだけはならないでください。母より

[515: 匿名さん]

倍率工作が激しくなってきたな。

[516: 匿名さん]

価格表アップされてますね。
東棟の南東向きって安いですけど、ＴＴＴとのお見合いですかね？

http://wangantower.com/?p=7453”

[517: 匿名さん]

安いですね。
お見合いなら低層狙おうかな。

[518: 匿名]

>509

竣工後在庫を狙うといいよ!
自分の目で見て分かるから

[519: 匿名さん]

タワーってのはドラッグに似てるな。人を魅了して酔わせてそしてボロボロにする。
飛びついている客はまるでASKAだな。

[520: 匿名さん]

いまどき麻雀なんてやるのは老人だけ。言って意味が分からん。

[521: 匿名さん]

しかしこれだけあると普通サラリーマンでも余裕で買える金額だね。
大衆化したね、タワーも。

[522: 匿名さん]

東は以外に穴場かも！TTTとはずれるしまあまあ安い。

[523: 匿名さん]

麻雀しないの？おもしろいのに。
リーチ、とかテンパルってのは麻雀からきてるんだよ。

[524: 匿名さん]

もうネガが何を言っても売れちゃうのは確定だね
ここまで長かったね〜

[525: 匿名さん]

東は勝どき東で塞がるよ

[526: 匿名さん]

ネガは買わせないためじゃなくて、買う客に精神的苦痛を与えられるかどうかに重きを置いてるんじゃない？
だから購入者が多そうな所にはそれなりにネガがいる。

[527: 匿名さん]

８３の親父が麻雀やってたな。あと地方都市の支店の定年まじかのおっさんが麻雀やってる。

[528: 匿名さん]

どんなネガがきても吹き飛ばせるからね。
ここの強さは本物だから揺らぎもしない。

[529: 匿名さん]

正直、意外と高いって印象なんだが…。
高層階の坪単価400万以上？

[530: 匿名さん]

全然高くないよ。相場なり。
立地と設備を考えると割安感があるよ。

[531: 匿名さん]

相場って今の業者の強気相場のこと？　割高でも今なら売り抜ける自身があるんだね。ここは数年で下落すると思う。
このあたりは坪２５０がいいところでしょ。

[532: 匿名さん]

>>531
低層は235とかあるから相場なりだよな

[533: 匿名さん]

相場って、完売できていない勝ビューの相場でしょう。
あそこと比べれば安く見える。

[534: 匿名さん]

250以内ならまあいいんじゃない。今後のインフレ率を１％としてもここは毎年１％下がるよ。10年後にはその差が２０％なので２割下落かな。３００以上のところは２４０になるね。

[535: 匿名さん]

インフレ対策に不動産投資、なんて反論されそうな穴のあるレスを書いても…
実際はそんなインフレになったら日本経済はガタガタ。マンション買ってる場合ではなくなる。

[536: 匿名さん]

橋のたもとは交通の要所。
三位一体というKTTのコンセプトってどうかなと当初思ったが、銀座にも、汐留虎ノ門六本木方面にも好アクセスの立地は長い時間が経てば評価されると思う。橋がかかってみてイメージがわきやすくなった。
清澄通りが浜松町方面に繋がる計画もある。BRT,LRT,ゆりかもめ、地下鉄、いろんな話があってどれも確定したものではないが、ここは交通の要所となる立地であることは動かない。ここが何故勝どき駅徒歩６分か、入り口が５丁目側にないからだ。中央区側の区議会での答弁をみると、その理由は自転車置場の存在ゆえだ。まぁお金と必要性の天秤の問題ということ。
それから品川から新橋にかけての再開発、日本橋から銀座にかけての再開発、湾岸の再開発などで新たな投資は東京の東側に集中してる。築地の再開発からも至近だ。そういった地域はアジアヘッドクォーター特区、国家戦略特区に含まれている。
人口減少傾向の日本においては、人口増の地域と、過疎化の地域との選別が始まっている。
ここは人口増の地域の代表格だ。

ロンドンは五輪後も海外資産流入により不動産が高騰してる。

この後暴落が起こるかどうかはわからないが、起こっても一時的な現象でおわり、その後持ち直すかも。
ドバイは数年前にドバイ・ショックが起こったが、今は暴落前より高騰してる。

４割ネガさんの暴落論は、日本全体の一般論をかなり悲観してのこと。一時的に４割下がって６割騰がることだって十分に考えられる。その点について４割ネガさんは反論できようもない。
為替、債権、株式のトリプル安になって、ハイパーインフレになる可能性を考えると、借金しておいて実物資産の代表格である不動産をもっておくのは賢い選択という考えもある。

私は将来どうなるかわからんが、それはだれも同じこと。ここは今の相場観からしてお買い得の部類には入ると思う。
三井の回し者ではないから、余計なツッコミは勘弁してな。

[537: 匿名さん]

倍率高いのかなー？

[538: 匿名さん]

クロノ住民板みたいに、ここの問題点を簡単にまとめてくれる人いないかな？再確認の意味で。

[539: 匿名さん]

インフレかデフレかで言えば、マネタリーベース２倍なんだから素直にインフレでいいのでは
不動産総量はかわらずにマネーが２倍なんだから原則的には不動産価格が倍に近づいてもおかしくはない　特に希少性の高い人気物件は

[540: 匿名さん]

文章が長いね！めんどくさ。

[541: 匿名さん]

賃金上がらなければ需要は追いつかないよ。ゆえに天井は近い。さあ最後にババを引くのは誰か？今はそんな感じかな。

[542: 物件比較中さん]

４割下落のネガはどうやら駆逐されたようだ。
それで良しとしようじゃないか。

[543: 匿名さん]

政府のインフレ対策が成功しても、もともと強気相場のここは適正価格に戻った瞬間に２割減だな。

[544: 匿名さん]

ここ２５年間の経済低迷は主としてデフレ政策が原因だったわけだから同じ過ちは起こさんと思うよ

[545: 申込予定さん]

坪300→240はいずれなるかもね。けど遠い先の未来と予想。

[546: 物件比較中さん]

政府のインフレ対策が成功しても、もともと強気相場のここは適正価格に戻った瞬間に２割減だな。
↑
この言葉はもっとふさわしい物件があると思うのだが。

[547: 匿名さん]

もしかして珈琲屋？

[548: 物件比較中さん]

ひみつ

[549: 匿名さん]

よくこんな狭い土地に1420戸も入るな。隣のTTTに勝る点は内廊下ぐらいの気がするが、その内廊下も狭いしポーチがないし。住まいの満足度はだいぶ低くなるから、竣工後は口コミの影響で、だいぶ下げないと売れないのでは？

[551: 申込予定さん]

↑薄い内容。なんでどんどん値上がりするんだよ。懐かしの土地神話かw

[552: 匿名さん]

意外と見落とされているのは、今後、建築コストの急上昇によりマンション供給が想定以上に細ること　一方で低金利金融緩和政策の効果で買い手は強気になる環境だから予想外の値上がりがありえるということ

[554: 匿名さん]

なんだかまだまだ若くデフレ期の実感しかない勉強不足などうでもいい意見を書くのがいるね。

[555: 匿名さん]

もう先の話はいいよ。あとからわかることだし。

[556: 匿名さん]

結局、1期1次はいつ、何戸販売開始なんでしょう。
今日の時点で公式に掲載されてないってことは6月になるのかな。
登録期間がこの規模で1週間ないとは思えないので。

[558: 匿名さん]

これからの時代は自然への傾倒だとおもうんだよね。
ハイキングやトレイルランができるような街が人気になって
逆にビル群は不人気になりそうだね。でもおれはここは
確かな手応えが有ると思う。

[559: 物件比較中さん]

DTが全戸１４５０戸（SOHO除く）のうち１期で３００戸で、

KTTは全戸１３１８戸（地権者除く）１期で５００戸

割高の不人気物件掴みたくないので、DTはないな。GFTかKTTかどちらかにしようと思う。

[560: 匿名さん]

>>559
こっちを選ぶのはいいと思いますが、デベによって販売の仕方、方針が違うから、販売個数だけで単純に比較するのは違うと思いますよ。

[561: 全く同感です]

536さんのご意見の通り、僕も感じてます。
本日午前中、登録を終えてまいりました。

細かいですが、訂正事項などいくつか頂いて
参りました。

[562: 匿名さん]

>>560
まあね。けど結構な差があるもんだね。

[563: 物件比較中さん]

５３６さんの意見、参考になります。
実用の不動産を買うのも投資ですから、１～５年の短期だけでなく、１０年スパンで考えたら私は買いで考えてます。

あと１期の販売戸数は人気の指標です。
早期完売した物件は、３割後半から４割前半に収まっているのです。
販売の仕方、方針の違いというのは理解してますが、むしろ競合物件の方が盛った売り方ですからね。
単純比較だけではなく、他の要素も加味して皆さん判断されるのでしょう。

のらえもんの無料相談も、半分がKTTだったとか。まぁ他人は関係ないですが。

[564: 匿名さん]

住友だけは特別。一期の売り出し戸数はあそことだけは単純比較できない。

[565: 匿名さん]

>>538
>>202の投稿でアップされてますよ。

[566: 物件比較中さん]

住友だけ特別。

確かに売った後に値下げして売り切らないのは住民にとってプラスに見えるが、それはごく短期の視点で見た場合のこと。

中期的には、売れ残り物件とのレッテルを貼られてしまい、高づかみしたことを晒すことになる。
中古市場になると、競合であふれるからその物件の力で価格が評価される。
DTに関して言えば、高づかみしたことになるかどうかは、後の再開発次第。ある程度の開発は折り込んだ値段だし。
私は買わないが、結果的に騰がるかもしれません。神のみぞ知る。騰がったら投資の才能があったということ。
DTが騰がるなら、KTTも騰がると思うんだけどね。

[567: 匿名さん]

上がった下がって言うけど上がったらすぐ売る訳？株やFXじゃあるまいし、自宅用に買った物件だと
売却しちゃったらまた買わないといけないじゃん。
自分が売りたいって時期に上がっていればそれはそれでうれしいけどね

[568: 匿名さん]

>>563
何言ってんだか。
この近くで最近早期完売した物件と言えばキャピタルゲートプレイスでしょ。
しかもあちらも三井系で。

キャピタルの第１期は販売戸数の６５％です。３割４割なんてとんでもない。

[569: 匿名さん]

ブリリア池袋は一期で９割出してたよ。

[570: 匿名さん]

ブリリア池袋凄いな。
景色が塞がれているキャピタルが売れるつてことは、ここも期待もてそうだな。

[571: 匿名さん]

ブリリアらしい売り方ですなぁ

[572: 匿名さん]

いや、販売戸数は営業マンの数×15以下ぐらいにしてるんじゃないですか？
人気云々より事務手続き等が追いつかないでしょ。

[573: 匿名さん]

立地にも依るんじゃないですか？
池袋辺りだと、近隣住民が買うパターンが多いでしょうし。

[574: 匿名さん]

ここの設備すごすぎ。今後もここと同じレベルの設備にするのは
なかなか厳しいだろうね。人工ではない天然大理石トップのキッチンなんて
嫁が大喜びだよ

[575: 購入検討中さん]

４割前後は人気の指標としてありますよ。
CGPは瞬殺でしたね。全体で５００戸とはいえ６５％という高い販売戸数は人気物件の証です。

[576: 匿名さん]

だいたい、１００戸超えたら人気物件と呼んで良いと思いますよ。

まぁ立地にも依りますけどね。
湾岸だと、既存住民が買う事はほとんど無いから、首都圏全域から移転しても良いって人を狙うしかないから、結構不利なんだよね。

池袋とか板橋なんかは、既存住民を狙えるから営業は楽。

[577: 匿名さん]

なんだかんだいってここは瞬間蒸発物件だと思います。
現時点で売れない理由を見つける方が難しい。
共用設備にほとんどの住民にとって必要だと思える物を入れてきたのが最大の勝因だろう。

[578: 匿名さん]

ここを見るとタワマンが大衆化していく象徴のように見える。とても残念だ。

[579: 匿名さん]

湾岸で不利なはずなのに瞬間蒸発したキャピタルゲートは立派。
だけどあれたけ、お見合い部屋が多いマンションには高層階以外住みたいとは思わない。

[580: 匿名さん]

申込み期間になるとポジさんが急に増えるんですね。
>>202さんの投稿が的を得ているので、それを勘案しても買いたいと言うなら良いと思いますが…。

[581: 匿名さん]

スーパーもなければスパもない。
あるのは老人ホームと、焼鳥屋などの地権者店舗。
今どき免震構造でないうえに、長期優良住宅認定を取れないタワーは珍しい。
夜間稼働するエコキュートが室内にあるという設計は乱暴すぎる。

[582: 購入検討中さん]

まぁ見てなって。結果はすぐにわかるよ。

的を得ている・・・☓
的を射ている・・・○

[583: 購入検討中さん]

長期優良住宅で高値設定してプラスマイナス計算したらどうなるのかな？

固定資産税が２年安くなる・・・３０～５０万くらい？
住宅ローン控除が１０万円×１０年分、そうでない物件より安くなる・・・但し１０年目時点で５０００万円の借金がある場合ね。但し、利息と住宅ローン控除による節税額は概ね等価ということをお忘れなく。

そうすると多く見積もって１５０万くらいかな。
あとは？

ちなみに７６平米＝２３坪として、坪単価３０万円違うと７００万円高くなるね。

[584: 匿名さん]

ここは柱２本とエコキュートが室内にあるため、
約３畳ほど実質無駄になってしまっている。
固定資産税、管理費、修繕費など影響が出るでしょう。
最近のタワマンはそのあたり配慮しているケースが多いんですけどね。

[585: 匿名さん]

584さん、
なぜエコキュートタンクが室内にあると、
固定資産税、管理費、修繕費など影響が出る　のですか・・？
よく解らないので教えてください。

[586: 匿名さん]

ソウヒョウスルト＊＊＊かな。

[587: 匿名さん]

焼鳥マンションの由縁がわかりましたわ。

[588: 匿名さん]

エコキュートの恩恵知らない奴多すぎるな。
電気ガス代で2万/月が1万/月だぞ。
12万/年の減額。10年で120万。海外行けちゃうよ

[589: 匿名さん]

室内にあるのはタンクだけだよ。
夜間動作するのは屋外にあるよ。

[590: 匿名さん]

>>585
エコキュートや柱の分だけ使えないけど、面積は増えるので、その分固定資産税を余計に払う必要があるということでしょう。

[591: 匿名さん]

故障しにくくなるからエコキュート中にあった方がいいって書いたあったけど、故障率増えたとしても、1畳増えた方がよっぽどいいわ

[592: 匿名さん]

そんなに安くなるの？
昔エコキュートのマンションに住んでたけどそんなに安くなかったけど…

[593: 匿名さん]

>>592
この分野はまさに今進化中だから３年前のスマホと一緒で
全然違うよ。

[594: 匿名さん]

私の実家で使ってますけど、半額くらいになりますよ。

[595: 匿名さん]

エコキュートが外にあっても、固定資産税は変わらないんじゃない？
狭いのが嫌なら、その分広い部屋を買えば良いだけな気がするなぁ。

[596: 匿名さん]

ちっさいねぇ。しっかりがっつり固定資産税納めてくださいね。

[597: にと]

部屋の希望だしたら倍率たかいですね。
だめだった時の事を考えておいた方が利口。

[598: 匿名さん]

＞５９１
１畳なの？
１畳大きな部屋買えば良いんじゃないの？？

[599: 匿名さん]

>>595
室内にあるのはタンクでしたね。
タンクで一畳無駄になるのか。

[600: 匿名さん]

エコキュートをいれたら半分ぐらいにならないと元々お話にならない。
だってそうだろ？エコキュート入れるだけで初期投資するわけだ。
しかも機械だからいずれ壊れる。それらを考えても損益分岐点が
妥当な年数じゃないと誰も買わないからな。