23区の道の狭さについて

[大手企業サラリーマンさん]

再開発して区画整理してほしい

[82: 匿名さん]

それでも曲がりくねって行き止まりがあるような江戸時代の区割りをそのまま残せとか言う奇体な人がいるんだよなあ。一般のその他大勢は道を広げて便利にしてほしいんだけどね...

[83: 匿名さん]

>>81 匿名さん
4m道路の住宅地域は発展という概念自体がありません
1低専の生活道路に店舗など求められてないです

[84: 匿名さん]

>>83
確かに日当たりのよい閑静な戸建て立地は好ましいけれど、最近の人は駅から近かったり、近所にコンビニやスーパーなどがある方が好ましく思っているようだけどね。それに道が狭いとガレージからの車の出し入れがしにくいし一方通行だと目的地までわざわざ遠回りをしなければいけなくなることも多い。結局大きな土地が売りに出ても買う人はなく小分けにして五千万円ぐらいの狭小戸建てが数件建つわけなのだが、マンションが高くて買えない層に人気があるようだね。住環境という観点からするとこちらの方が問題な気がする。

[85: 匿名さん]

防犯という観点からも行き止まりや、道がまがりくねって視界が通らない住宅街は問題がある。人の目につきにくく侵入盗にとっては仕事のしやすい地域だと言えよう。

[86: 匿名さん]

狭い戸建ても同じ値段のマンションと比べればずっと広いようなので、ひょっとしたら小さな戸建てがたくさん建って路地裏も賑やかになるかもしれないね。

[87: 匿名さん]

高級住宅街ではなくなるだろうね

[88: 匿名さん]

駅からも近いし、スーパーも近いし、子供を預ける保育所も近いし、男女共同参画社会には駅近マンションが求められる。

専業主婦が汗水垂らして買い物カゴをかかえて坂を上り下りして買い出しに行ったり、使用人が買い物してくれたりしなければならない、男尊女卑で低賃金の非正規労働者の存在が前提の駅から遠く商店からも遠い、道の狭い住宅街というものはそもそも衰退するべきものなのです。昭和な老人は全くわかっていない。自分が死んだ後はどうでもいいぐらいに思っている。

[89: 匿名さん]

ニューノーマルの時代となり、それも変わりつつあるね。

[90: 匿名さん]

ニューノーマルと言ってもいう人によってそれぞれだからね。
道が広く家の敷地も大きい郊外はどこに行くにも車だし近所の人の行くところは固定されるため結局どこに行っても三密に近いことになる。通勤電車がリスクであると考える人も根強くいて都心を物色する人もあり、将来の第二波に備えて会社近くに別宅を買うひともありと、色々だよね。ただ道の狭い世田谷とかの駅遠とか文京区あたりの消防困難区域とかの古家とか狭小戸建てを好んで買う人は少ないだろうね。

[91: 通りがかりさん]

つまり、駅から近くて、道が広く整備されてて平坦な、田園調布3丁目辺りが最強ってことか

[92: 匿名さん]

>>91
ミニ戸建てが建てられないから普通の人にはハードルが高いかな

[93: 匿名さん]

こういうのも、田舎ならボコボコに叩かれてるんだよね。都会ではなぜか許される。

[94: 匿名さん]

>>88 匿名さん
駅から遠い意味不明なマンションが立ち並ぶ埋立地は資産価値ゼロだな。

[95: 匿名さん]

>>88 匿名さん

駅から遠くて、しかも登り下りがあるような昔ながらの高級住宅街の価値は下がってきてる。時代に合わないということ。

[96: 匿名さん]

道の狭い木造密集地の古家を壊して狭小の建売を二軒も並べて建てたりしてるけどな…

[97: 匿名さん]

すべてオープンハウスディベロップメントが悪い。

[98: 評判気になるさん]

道が狭くて建築確認が取り消された事例
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-soshohan...

[99: 匿名さん]

>>98 評判気になるさん
それ、道が狭いんじゃなくて避難経路の問題でしょ
文京区あたりが買い上げて公園にでもしないかな

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん
2005年の東京都建築審査会の裁決が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。ル・サンク小石川には8つの違法の疑義があり、車路を避難経路として使っていることの疑義も指摘されています。
避難経路の疑義は判断されずに道が狭いことを理由に当時の建築確認が取り消されています。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
なるほど、取り消しの前の取り消しはそんな感じだったんだ。
16年も前のことをよく知っているね。子供が産まれて高校生になるぐらいの年月が経っている

[102: 匿名さん]

その高校生が定年退職になるころになってもなお、後楽園の廃マンションはなくならないかもね。法人には人間のような寿命はないから。

[103: 匿名さん]

金利と固定資産税はかかるのだろうけどね。

[104: 口コミ知りたいさん]

阪神大震災の被災者です。今は東京に住んでいますが、目黒区、世田谷区、中野区、杉並区等の一部は街中を歩く度に、あの時と同じような地震が起きたら、このあたりは焼け野はらになるのかなと思える場所があります。今は、重点地区になったり地区計画が指定されたりしてマシになっているところもありますが。あと、狭い道路に面した小規模戸建分譲もやたら建ち並ぶ高層タワーマンションも地震には弱いと思います。阪神大震災では消火栓が壊れて消防活動が出来なかったり、スプリンクラーが起動しなかったりした火災が相次いだからです。タワマンの同時火災を想定した高層階消火やヘリコプター消火部隊は不足すると思います。

[105: 匿名さん]

>>104 口コミ知りたいさん
>阪神大震災
要するにそうした教訓が活かされていない震災前の古い建物は危ないってことだね。よくこの辺でコストダウンだーって騒ぐ人がいるけれど、それはひょっとして安全マージンを大きくとることで生じた梁や柱の張り出しが大きくなったせいかもしれない。

農薬漬けや遺伝子組み換えによって作られたきれいな工業製品のような野菜より、形が歪だったり色の悪い有機栽培の野菜の方が安全、というのに似ている気がする。

[106: 匿名さん]

マンション反対運動の戦術として細かい建築基準の違反などを突くという手法が採用されることが多くなっているようなので、これからは建築基準法の方を向いた、顧客のニーズからは乖離した間取りや構造が増えるのではないかと思う。顧客としては悲しいが、そういう時代なんだろうね。

[107: 匿名さん]

そういうマンションに反対しても、戸建て住宅街の道は永遠に広がらない。たまに建つ低層高級マンションの前の道がセットバックして広くなっているのに、隣の戸建てがまるで道路にはみ出すように飛び出て建って道を狭めている姿を見ると、つくづく人の世の不条理というものを思い知らされてしまう。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
そのマンション前のセットバック道路は8mです。古い木造戸建て前は建替え時に4mにセットバックされます。気にしなくても大丈夫です。

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
>古い木造戸建て前は建替え時に4mにセットバック
ところがギッチョン、リフォームで建て替えされません。残念でしたってことが多いんですよね。

[110: 検討板ユーザーさん]

東京はまだいいよ。千葉県の道の酷さね。

[111: 匿名さん]

建て替えの時に道を広げるというスキームは都市部では限界があるんですよ。家が建つか立たないかギリギリの狭小土地を庶民が買って狭い家を建てているような成熟した住宅街ってのは都心にいっぱいあるんですよね。セットバックしたら家が建てられないような狭小土地の持ち主で、わざわざ家を建て替えて犬小屋に住みたいという人はいないんですよ。今はそういう土地ばかりが残っていて文字通りボトルネックになっているわけです。建て替えするなら道を広げさせるという作戦は既に破綻しているんですよ。

[112: 匿名さん]

結局自治体が旗振り役になって補助金の一つも出して再開発すればいいのに、特定の地域の人間を潤すようなことになるからなのか、放置プレーなんだよね。震災で焼けたら神戸であったように更地に再開発をするというつもりなんだろうな。人が何人死ぬかしらないが、酷い話だね。

[113: 匿名さん]

>>110 検討板ユーザーさん
結局ね、個人がめいめい勝手に小さな土地に狭い家を建てるという一種の乱開発が行われた場所はなかなか道が広がらないんだよね。こういうスプロールの尻拭いをするためには市街地再生事業しかないんだけど、そうしようとするとどこからともなく法律にくわしい御仁がお経よろしくむにゃむにゃ六法全書を読み上げてそれはできませんと言い出すんだよな。この辺の板にも一人いるようだが、法律ってのは人を幸せにするために市民が作った決まりであって、道路の狭い不良な住宅地に住んでいる人の不幸を固定化するためにある決まりじゃないと思うんだけどね。法学概論とか聞いてなかったんだろうな、そういう奴って。

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
道路狭くても不幸じゃないです。
勝手に不幸だと決めつけないでください。
道路を広げるために我が家を召し上げないでください。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
幸福度というのは幸福だと思える能力によって決定されるので他人のとやかく言う話ではなかったですね。ただ危険であるし、不便でもある。

老朽化して建て替える時になってセットバックで土地がひどく狭くなって犬小屋しか建たないなんとことが判明した時の子供たちは

>道路を広げるために我が家を召し上げないでください。

とつぶやくことになるでしょう。だから今の制度は破綻しているの。

[116: 匿名さん]

小さい家に住んでいる庶民ほど割を食う制度なんだよね、セットバックして道を広げろとかいうのは広い庭があって土地が有り余っている豪邸に住んでいる人の発想。庶民はお上の政策に対抗して対策するのでいつまで経っても道は広がらない。庶民にとって再開発は福音。

[117: 匿名さん]

>>115 匿名さん
危険とか不便とか、確かにそういう面は否定はできませんが、人の住む町に対して失礼ではないですか？
もとから危険だったわけではないのです。
火災時に消火活動が困難というのは、道路幅員の狭さに見合わない３階建て戸建なんかがボンボン建ったからだと思うのです。
うちみたいな平屋であれば、たとえボヤが起きてもそれほど延焼しませんし、自警消防団の手押しポンプ車程度で消火できるのです。
容積200%というのが間違っているのでしょうね。
不便というのも傍から見ている人の理屈でしょ。
たぶん自動車利用のことをおっしゃられているのだと思いますが、道幅に見合った軽自動車がゆっくり走る分には問題ないです。
むしろ通過交通がなくて子どもたちも道路で安全に遊んでいられるのです。
そもそも戦後にうちは既に道路を出しているそうです。
（祖父の子供の頃の記憶なのでちょっと不正確かもしれませんが。）
たった100年の間に二度も土地を召し上げるのはひどくないですか？
最後は公共の福祉が優先ですから協力しますけど、納得の行く説明が欲しいものです。

[118: 匿名さん]

消防車も入れないような戸建て密集地なんてごく一部です。
そういうごく一部の特殊な例を拡大解釈して、既存市街地はダメだ、なんていうのはマンション業者の騙しトークです。

[119: 匿名さん]

>>117 匿名さん
そういう地域に住んでいる人達を誹謗中傷する意図はないので、気を悪くさせてしまったなら大変申し訳ないです。ただ容積率を200％から仮に150％とかに単純に下げたらそこらじゅうの家が全部既存不適格になってしまって、ますます困るだけですね。

>>118 匿名さん
のおっしゃるように辛うじてミニサイズの消防車や救急車が通れるところもありますね。大通りからホースを伸ばせば届くところもありますし。でも震災があれば細い道に林立する電柱が倒れる、擁壁が崩壊する、そうしてただでさえ狭い道路が寸断されたら手押しポンプ車でも到着不能というか消防団員が集まるのも困難となるでしょう。木造住宅ばかりですから火がつけばあっというまに大火災になるでしょう。私もそんな街に住んでいますからいつもビクビクしてますよ。高層マンションの一室から書き込んでいるわけではないです。

[120: 匿名さん]

>>117 匿名さん
のおっしゃるように、道路に土地をとられた人の気持ちは本当につらいと思いますよ。もうかなり大昔の話ですが道路にとられた後、昔の敷地のセットバック前の境界線に太いＨ字鋼を打ち込んで所有権を主張するものだから車が通れなくなっている道がありました。その手段の是非はともかく、よほど悔しかったんでしょう。そういう恨みや怒りをかきたてるような政策はダメだと思いますね。よほどの田舎の山の中なら笑って許せても土一升金一升の都心でそれをやるのは間違いでしょう。だから高級マンションの部屋と等価交換する再開発が望まれるというか私が望んでいるのです。

[121: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[122: 匿名さん]

都市計画道路に敷地を取られるなら適正な評価額での損失補償がありますし、セットバックで取られるのであっても、その部分の経済的価値はそもそもゼロですから経済的損失はありません。むしろセットバックで取られた土地に協力金を出す区も多いですし、道路が広くなって土地の評価額は以前より上がりますので、経済的な理由で反対してるわけじゃないのです。

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん
>道路が広くなって土地の評価額は以前より上がります
道路に土地をあげた後にたくさん土地がのこっていればね。
そんなにいいことばかりならあっという間に広がるでしょ。広がらないのをまるで地主の臍が曲がっているかのように決めつけるのもどうかと思いますよ。

[124: 匿名さん]

>>119 匿名さん
電柱問題は電線類地中化で解決ですね。
危険なブロック塀は耐震補強或いはオープン外構への更新を誘導する政策をとればよいですよね。
木造住宅だって2時間耐火にすればよい。
このように道幅が狭くても適切な施策をとれば町は保たれるのです。
建物を高層化することを目的にするから人の土地を取り上げる発想しか出てこないのではないでしょうか。
容積率にしたってもともと平屋が立ち並んでいたところに3階建てもできちゃう都市計画を掛けたから道幅にそぐわない3階建てができて町の危険が増している訳です。
行政の失策の尻拭いを個人の資産に押し付けないでいただきたい。
道幅に応じた高さ規制・容積率規制を地区計画でさだめれば、時間は掛かりますが町並みは徐々に適正化されていくはずです。

[125: 匿名さん]

地主というとなんとなーく豪邸に住んでいて金持ちみたいなイメージかもしれないけれど、猫の額みたいな土地に駐車場の上に小屋を建ててすんでいるかのような狭小戸建ての庶民も地主ですからね。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
>町並みは徐々に適正化されていくはず
私が生きているうちにおねがいします、それも関東に大震災が来る前に。

そういうのを百年河清を俟つというのではないでしょうか
https://imidas.jp/proverb/detail/X-02-C-27-8-0006.html

[127: 匿名さん]

100軒家が建っている地域に10軒分の敷地にタワーマンションを建ててそこにみんな入居すると90軒分の空き地ができる。電柱もいらなくなるし、広い緑地公園ができて防災にも役に立ち住環境も改善する。そもそもタワーマンションは戸建てよりはるかに耐震性が高い。木造戸建てと比べれば防火性も言うに及ばない。新しい住民も越してきて人口密度が高まればそれを相手に商売をしようという人もやってきて生活利便性も高まる。私には悪いことは何もない、あえて挙げるなら戸建てがどうしてもいいという人の気持ちには反することと修繕積立金や管理費が別途負担しなければいけなくなるという点か。現状、同じ床面積なら戸建てよりマンションの方が評価は高くなるだろう。

[128: 匿名さん]

>>121 匿名さん
別に私は近所の人を代表してるかのような発言はしてませんよ
私の気持ちを述べているだけです
何かと言えば「私たち」と言って私的な持論を地域のコンセンサスであるかのように主張する誰かさんと同一視されるのは迷惑千万です。

[129: 匿名さん]

>>127 匿名さん
私は狭い道路のままでも耐震性、防災性を高められる方法を先の書き込みで提示しています。
また、評価だけを人生の絶対的尺度とするあなたの考え方には与することはできません。
それに、私の完全所有権を奪って、不完全な所有形態であるである区分所有権に置き換える権利が、いったい誰にあるというのでしょうか？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん
落ち着いてください。
大きな道路の無電柱化すら困難である現状を考えると、その後に着手されるとみられる細街区レベルの無電柱化は無理じゃないかと思います。はるか未来にはできるのかもしれませんが、その前に大地震が来て更地になる方が先でしょう。擁壁の補修や塀をブロック塀から生垣やフェンスに変えるのだって、補助金が全額出るわけでもなし、年金暮らしの世帯には直す資金はないと思いますから、これも地震で崩れてから直すことになりそうです。家の建て替えだって道路に土地をとられれば損するので、旧耐震以前の古い家のままがんばって住もうということになるんじゃないでしょうか。

被災して更地になれば再開発のチャンスと言えないこともないですが、やるならたくさんの人命と財産が失われる前にやりたいなと思いますけどね。

[131: 匿名さん]

電柱地中化は費用もメンテナンスも非常に大変です。日本のような一人当たり赤字国債・赤字公債１千万もの借金を将来の少子化する子供世代に垂れ流している国ではとてもとてもそのようなメンテナンスはできません。水道、下水道すら危うくなっています。

やはり、基準建蔽率の住居系用途地域１０％加算が大きく、狭い道路、狭い敷地に目いっぱいの中途半端な耐火性能を持つ建売住宅が一気に増えてきた弊害がでてきましたね。

消防車も入れない道路にせせこましく建つ住宅の不具合は大規模震災等が起こり街の一画が焼野原にならないと分からないのかもしれませんね。

今でも思い出します。類焼に次ぐ類焼で辺り一面焼け野原になった兵庫区や長田区の狭小住宅街の惨状を。

私達はセットバックが取られたら敷地が狭くなるとか狭い敷地に目いっぱい木造住宅戸建てて何が悪いと思いがちですが、それでは一番大切な命が多く失われる原因を作っているようなものです。

自治体は何とか人口や世帯数を維持して増やして財政を保とうとするので、実は、狭小道路や狭小住宅対策には本音と建前があり、防災を気にしながらも正直言うとどんな住宅でもいいから多く建ててほしいと考えています。それでは、都市計画や条例であまり厳しくしませんよね。

来るべき首都圏直下大震災や東海大地震の時には、道路や建物の消火栓が壊れ、初期消火が滞り、街のいたるところに火災が起こり、風速が大きければ類焼範囲が飛躍的に広がり、工場の爆発が起こり、流出したガソリン等の可燃物が河川や海にも燃え広がり、さらに電気が復旧したら街のいたるところに通電火災が起こり類焼範囲が広がってくる・・・という事態が起こります。

[132: 匿名さん]

>>130 匿名さん
笑止。
タワマン建てる金に比べれば電線地中化も擁壁補強も微々たるもの。

[133: 匿名さん]

>>131 匿名さん
>>私達はセットバックが取られたら敷地が狭くなるとか狭い敷地に目いっぱい木造住宅戸建てて何が悪いと思いがちですが、それでは一番大切な命が多く失われる原因を作っているようなものです。
全くそのとおりです。
あなた自身がまちを危険に陥れた原因者との自覚を持つに至ったのは好ましきことです。これ以上まち壊しに加担しないことです。
電線地中化と家屋・擁壁等耐震化不燃化でまちは守れます。できれば減築により3階建てを無くしたいところです。

[134: 匿名さん]

電柱がなぜなくならないか。
ひとつは電柱の地中化にはコストがかかるからです。防災というより美観の観点から重点的に綺麗に、おっと失礼、整備したい道路も広ければ耐震耐火が完璧な立派なビルが建つ市区町村の中心街が優先されています。防災という観点ではむしろ優先すべき道の細い住宅地は範囲が大きいということもあってか、後回しです。ローコストでできるならなぜ細街区から手をつけないのか不思議ですね、ガス管や水道管、下水管なんかはじゃんじゃん掘り返して予算消化とか称して年度末には近隣住民の交通を阻害してまでやっているのとは対照的ですね。

もう一つは電柱は色々な事業者が使っています。電灯線や電話線だけではありません。日本のインターネットインフラのラストワンマイルを担う重要施設だというのは忘れられがちですよね。さらに電柱広告をはじめとする関連業界があります。なくせばそれ相応の職が失われるでしょう。こうした人々との調整を行うのはかなり大変なんだろうなという気もします。

[135: 匿名さん]

>>133 匿名さん
>電線地中化と家屋・擁壁等耐震化不燃化でまちは守れます
役所は自助を優先しているようですね。それこそ百年河清を俟つかのように

かといって公助を全開にしても税金のロスが大きいですよね。そこで共助が必要なのではないでしょうかね。地域ぐるみのまちづくり勉強会、そして再開発組合の設立、そして民間資金の導入のために不動産デベロッパーを巻き込んでいく、その一連のスキームがうまく回れば私たちの生きているうちに防災の街、住みやすく便利な街が生まれるのではないでしょうか。これこそが自由主義の理想を持つ自由陣営の国の社会における正しい公共事業のあり方ではないでしょうか。

[136: 匿名さん]

これは個人的な感想なんですが、三階建てを建てるから悪いんだ、敷地いっぱいに家を建てるからダメなんだ、というのは勝手なのですが、要するに全部他人が悪いということなんですよね。自分は全面的に正しいんだと、これが正論なんだと。

もう少し人の話に耳を傾けてはもらえませんか？

[137: マンコミュファンさん]

これって大阪とか京都とか名古屋とか福岡とかの事情ってどうなんでしょうね？東京よりはマシなんですかね。

[138: 匿名さん]

大坂は４ｍ未満の細街路は少なくなっている。時々、嫌がらせの道路買収ブロック地点があったが、暴対法等でかなり少なくなった。基本的に住宅地の道路は５，６ｍ以上のところが多い。大阪は郊外の住宅地が発達して価格も高いが北摂の千里ニュータウンなどは道路幅員は６ｍ以上になっている。

京都は道が狭いところも多いが、厳しく建築規制がなされている。

神戸は道が広い。狭いところはかなりの部分が阪神大震災で焼失し、区画整理により最低６ｍ以上の道路に変わった。

名古屋は道が広い。住宅地でも８ｍ以上のところも多い。１０～１２ｍもある。道路の基本仕様が６ｍ以上。４ｍ未満のところもあるが傾斜地や神社などの境内地等極めて例外的。

福岡も名古屋と同じく住宅地でも５～６ｍ以上が多い。

札幌は６～８ｍ以上の道路に面した住宅地が多く、４ｍ未満は探さないとお目にかかれない。

仙台は小高い急斜面地等を除いて６ｍ以上の道路に面している。

横浜は新興団地はほとんど６ｍ以上の道路規格で開発が進んでいるが、東京のようにミニ分譲地による突っ込み道路幅員４．５ｍ程度のものも増えてきている。

さいたまはミニ東京の感じで古い町並みは細街路も残っているが土地の分割は東京ほどでなく余裕がある。

道路防災に関し、大都市圏で最低な水準なのは間違いなく東京の城西、城北、城南の戦災復興で街並みが整わなかった（山手）住宅地だと思います。

地方の小都市には細街路が多く残った旧市街地も散見されますが、ドーナツ化現象で旧市街地の人口は少なくなっています。

以上、すべて私の実感です。

[139: 匿名さん]

なんか、電線地中化で地震時全てOKなんて誤解があるようですが、地震時に地盤が断割れ、地中電線等のインフラが壊滅的に壊れること、その場合、復旧にものすごく時間がかかることと、費用（初期投資、メンテナンス）が莫大だということに思いを寄せるべきだと思います。

私は電線地中化には賛成ですが、莫大なコストを考えると幹線道路のみが精いっぱいだと思います。巨大な空き地に新たな団地を作るならわかりますが（仕事柄かかわったことがあるのでよくわかります）。

[140: 匿名さん]

>>135 匿名さん
共助の仕組みは重要だと思います。
ただそれが再開発→民間デベいらっしゃい！というストーリーをあらかじめ決めつけているのは、旧来の町を守りたいという意見に全く耳を傾けない頑なな姿勢ですよね。
自由主義どころか全体主義と言われても仕方ないのでは？

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん
なんか、タワマンなら地震時全てOKなんて誤解があるようですが、電線共同溝が壊滅的に壊れるような地震が起きたら、その時タワマンはどうなるのですか？
杭や基礎が壊滅的に壊れ、修繕もままならず、建て替えを余儀なくされ、社会に多大なるコストを強いることになるのでは？
東京都の電線共同溝整備マニュアルでの耐震性能要求水準に沿った電線共同溝であればタワマン同等の耐震性能が確保されます。
電線共同溝が地震に弱いという根拠を教えてください。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん
私はタワマンの乱立反対です。ほかの人の投稿ですね。
以前にも書いていますが、タワマンは地震時の同時火災が非常に怖いですし、非常用エレベーターで目的階まで消火部隊が侵入できるのか、スプリンクラーが使えているかという問題があり得ます。大丈夫とは言い切れません。共同溝はその耐震性能によるので一概に言えないでしょうね。

[143: 匿名さん]

>>140 匿名さん
再開発以外の共助の仕組みとしてはどのようなものを想定されていますか？

私は渋谷区や豊島区で前例があり、有効な手法であると証明されているスキームのひとつを紹介しているに過ぎません。よろしければ浅学な私にもご教示いただけませんでしょうか。

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん
活断層の上に建てたらそれこそベトンで固めた軍事要塞でも真っ二つに裂けるでしょう。しかも東京の都心部は調査の手が入っていない活断層がいくつもあると言われています。どんな住居形態であったとしてもリスクはあると思います。ただ細い道路に共同溝を設置するぐらいならば町丁目単位で再開発を行い市街整備を（もちろんタワマンの有無は別にして）行うついでに行う方が合理的でしょう。実際、共同溝は非常に高価なのでかわりに既存の下水などの配管を利用する話が出ているぐらいですから、机上の空論とまでは言いませんが、全てに適合するものではないでしょう。

[145: 匿名さん]

>>138 匿名さん
ありがとうございます。
名古屋は戦災に遭った後に道路を広くするという都市計画を積極的に推進したんですよね。

東京は大正時代に関東大震災の後壊滅的な被害を受けた地域から被害の少なかった郊外に人々がこぞって移り住み小さな家をたくさん作ったといいますね。震災復興のため急がなければいけなかったという事情はあったにせよ、無秩序なスプロールによって危険な街が形成されていきました。宅地の細分化は現代まで連綿として進んでいる現在進行形の問題です。私は個々の業者や客が悪いというよりも、そんな手狭で脆弱な木造住宅しか住宅の供給がない現状を放置している行政の無策が悪いと思っています。

大きな声の人、たとえば脅迫電話を役所や関係者にかける人、そういう人が大事なものを歪めているように思います。

[146: 匿名さん]

道路は４ｍあればよろしいのではないでしょうか。

[147: 匿名さん]

道路拡幅、立ち退き、収用、再開発、区画整理などで街づくりするより、家の不燃化、火を出さない設備化などによる不燃化は極め早く、局所的に不燃化できて効率的です。
それで良いのではないでしょうか。

[148: 匿名さん]

自分の車で家にたどり着くまでの道で、曲がり角で内輪差でこすらないか、サイドミラーで人をひっかけないか、出合頭にほかの車と衝突しないか、、、なんて注意しながら走るような道はごめんだ。車道と歩道が分離されて間にガードレールが敷かれていて、無電柱化済みのとこが良い。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
車の通行が大変なんだけど、買い物には車が必須というなんの罰ゲームかと思う人も多いでしょうね。相続した子孫は売って郊外の広い道に面した駅に近いマンションに住むようですね。そういう街は更地が目立つこと。

[150: 匿名さん]

>>147 匿名さん
点で不燃化しても火は弱いところをぐるっと回って延焼しますから。火災が大きくなると火の粉というよりも上昇気流で巻き上げられた火のついた瓦礫がボンボン塊で飛んできます。火災旋風が起きれば点の不燃化住宅などオーブンレンジに放り込まれたようなもので燃えない外壁を残して、可燃物がある室内はそこにいた運の悪い人ごとこんがりと焼けることでしょう。

まあ極端な話ばかり言うと思われるかもしれませんが、東京大空襲や関東大震災で本当にあったことです。

[151: 検討板ユーザーさん]

4mあればいいのは地方都市の場合。東京みたいに狭い道路が曲がりくねって行き止まりも多い道路に、狭小敷地に、建蔽率、容積率目一杯の3階建の耐火性能の不十分なミニ開発物件が犇めく東京こそ、他の主要都市みたいに5～8m道路が必要。
東京に大震災が来たときは、4m程度の道路では類焼に次ぐ類焼になると思う。

[152: 匿名さん]

>>143 匿名さん
不燃化特区制度が敷地共同化を前提としていないことくらい、あなたのような博学な方なら当然ご存知ですよね？

[153: 匿名さん]

>>145 匿名さん
江東区や墨田区で碁盤の目状に道路が作られ、計画都市みたいな場所があるが、ここは関東大震災で家屋が倒壊、焼失して街が全滅したから。
地震で焦土と化した街を復興するときにやった区画整理でこうなった。

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
>地震で焦土と化した街を復興するときにやった区画整理でこうなった。
一種の成功体験ですよね。色々面倒な交渉をするぐらいなら、いっそ丸焼けになるのを待つのもよいかと思っている為政者も多いかもしれませんね。私にはとてもそのような冷血な決断は下せない。たとえ大変でも、説得したい。私が知っているあの顔が、その顔が、熱い、重い、痛い、苦しい、と言って死んでいくのは想像したくないです。

[155: 匿名さん]

>>152 匿名さん
要するに建て替えがすすまないからでしょ、不燃化特区って。
再開発は面で変わるので、点でしかない特区の上位互換と言えるでしょうね。
再開発に反対する人がいるならこれしかないという苦肉の策に見えますがね
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/mokumitu/seido.html

[156: 匿名さん]

不燃化特区になりました、じゃあ我が街をあげて個別に立て替えしましょう！という実例がございましたらご教示ください。ぽつんぽつんとしか利用はないと思いますがー

[157: 匿名さん]

x立て替え
○建て替え
でしたね、失礼

[158: 匿名さん]

ひょっとすると再開発したくない個人のエゴを優先している強硬な人がいて、必要な再開発ができないでいるうちに大震災がおきて、まわりの人がまきこまれて多くの犠牲者が出るということになれば、これは一種の人災かもしれませんね。

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん
強硬な個人を責める問題ではないと思われます。
責任があるとすれば行政です。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん
とりあえず小学校を作るぐらいは許して欲しいものですね。
文京区にはとにかく土地がないんですよ、一応都心ですから。再開発で捻出するしかないのに、高層の建物はダメだ、訴訟も辞さないとか言ってたら公共の緑地や公共施設を作る土地がないので、小学生は区外に出てください、子連れは学校に入れませんから自己責任でお越しくださいみたいな区になるんですか。ひどい区ですね。

[161: 匿名さん]

ひどい政治しかないからひどい区なんでしょうかね。そう思って道を歩くと、老人にやさしい政策をと訴える政党ポスターの多い街ですね。明日を作る子供にはやさしくない政治環境の区なんですね。誰がそういう政治をしているんですか。

[162: 匿名さん]

文京区は高い建物を建てない、道を広げない、そうやって区民の生活を脅かして当然と思っている区なんでしょうか。どうなんでしょうか、実際のところ。

[163: 通りがかりさん]

接道が建築基準法令の規定に適合しないとして建築確認を取り消す裁決
http://web.archive.org/web/20170930035650fw_/kugikai-nakano.jp/shiryou...

↑は中野区中野三丁目の事例

[164: 匿名さん]

僕の前に道はない
僕の後ろに道は出来る

前例がなければできないという老害にはなりたくないものです

[165: 匿名さん]

>>163 通りがかりさん
リンク先の文書を読んだけど、結局自分の家の前の道だけ広がっても、接道している道路が幹線道路と合流するまでの途中にボトルネックになる狭いところがあったら意味ないっていう判断だよね。結局自分の敷地だけセットバックしたところで、他の家もセットバックして道を拡げてくれないと不動産価値などは上がらないということだね。

自助に頼るのは限界がある。こういうのは市街地再開発しないとダメでしょ。

[166: 通りがかりさん]

はい。東京都建築安全条例は幅員６メートルの道路が都市計画道路までつながることを求めていると建築審査会は判断しています。
その後、大京は、建築審査会が建築確認を取り消す裁決をしたことを不服として争いましたが、棄却されています。

[167: 匿名さん]

>>166 通りがかりさん
なーんだ、セットバックしたら不動産価値が上がるなんて机上の空論じゃん。
再開発でもして一気に広げなきゃ下がった家は下がり損じゃない

[168: 通りがかりさん]

都市計画決定により道路を広げればいいのです。拡幅のための用地は区が購入して。

[169: 匿名さん]

>>168 通りがかりさん
>拡幅のための用地は区が購入して。
それって協力してもあまり美味しくないね。
むしろデベに投げて市街地再開発事業をやらせれば経済効果も高いし土地の資産価値が上がって結果的に税収も上がると思うけど。

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
そして小学校つくるという多大なる税負担が発生
なお10年後には不要になったりする

[171: 評判気になるさん]

>>169 匿名さん
拡幅用地を買ってもらえるなら建てる側の負担はないのでは？

[172: 匿名さん]

>>171 評判気になるさん
土地が狭くなるデメリットを理解してないな。ただでさえ文京区の戸建は小さいのに。

[173: 匿名さん]

犬小屋しか建たない狭い土地より、アパートやマンションの建てられる土地の方が坪単価が高いにきまっているのにね。量り売りの駄菓子と同じ感覚では不動産は語れないよ。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん
戸建てにしろマンションにしろ最終的に買うのはエンド。エンドが買う時が一番高いのです。デベやパワビが土地をエンドより高く買ってたら利益出ないじゃんｗ
戸建ての土地、マンションの共有土地にしろ、エンドが買う狭い土地、持ち分の少ない土地の単価が一番高く、それよりも利益分の20％安くデベとパワビは仕入れるので、価格は狭小戸建ての土地＞マンション用地になるのです。
不動産価格は論理で決まるのです。

[175: 匿名さん]

そりゃ情報の非対称性を利用してプロ→素人で売る時の話
素人→プロはそうはいかんでしょ
不動産鑑定の常識として狭い利用価値の低い土地は安くなる

[176: 匿名さん]

そのクソみたいな土地に貧弱な家を建てて、ついに出ました！とかキャッチコピーをつけて高く売りつけるのがプロの技というものだよな。

[177: 評判気になるさん]

狭隘な道は文京区だけでないと思うのだが

[178: 匿名さん]

森ビルが再開発した六本木ヒルズとかも階段と坂と狭い道の住宅街だったようだね。でもそこを再開発して高層高級オフィスとレジデンスにして大きく住みやすくした港区とくらべて、文京区はいまだにそれがいいんだといわんばかりの人がいて、それをむしろ保存しようとしているかのように見える。

まあ風情はあるんだろうけれど、住環境としてみるとあまりよろしくはないし、危険ですらある。都心らしく交通の便もよければ超都心のオフィス街や繁華街にも近い立地にあるのだから、周辺人口の少ないどこかの片田舎と違って再開発によって得られる利益も大きいだろう。だからもうすこしなんとかした方がいいんじゃないのと思ったりする。なにしろ文京区には公園も少ないし、小学校も狭小で子供にはむしろ住みづらい区であると告発する書籍まで書かれてしまったから、こうした公共の空間を作ることができる再開発は公益のためにも必要だろう。文京区が名指しされるには理由がある。

[179: 匿名さん]

文京区の持っている広い土地なんていくらもない。
気がつけば全部神社仏閣と大学、あとは個人や財団法人などがもつ文化財ばかりで何一つとして公衆に開かれた場所はない。東大もコロナで学外からの訪問者を強力に規制した結果、そこが自分の庭のように思っていた人達はあらためてそこは他人の土地であったと思い知らされただろう。

[180: 匿名さん]

>>148 匿名さん
そんな幹線道路沿いは車が多くて空気が汚くて住環境は最悪。
そういう場所はマンション用地として調達しやすいんだろ？
業者の言うことはすぐわかるんだよ。

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
車が方向転換するのも苦しいぐらいの狭い道と幹線道路の間にはいろいろな広さの道があると思うが、なぜそのような極端なツッコミを？ネタ？

[182: 匿名さん]

方向転換するのが苦しいなら一方通行にすればいいじゃない？

[183: 匿名さん]

クルマの方向転換って言葉、どういう意味で使います？
Uターンのこと？
単に左右に曲がること？

[184: 匿名さん]

6m相通歩道なしは自動車すれ違い時に歩行者が立ち止まりを強いられる。
車道6m+歩道両岸各2mだと歩車とも快適だが、既存道路4m弱からのセットバックだと土地が半分無くなる人が続出。
折り合いを付けるには歩道なし4mで一通化+通過交通排除規制。
これなら土地をそれほど毀損することなく、かつ歩車の快適性もぎりぎり確保。

[185: デベにお勤めさん]

東京の住宅地は狭い道のほうが良い
一方通行ならなおよい、行き止まりだらけもよし
抜け道にする車を排除するため
生活道路はあくまでも地域住民優先であるべき

[186: 匿名さん]

>>185 デベにお勤めさん
>東京の住宅地は狭い道のほうが良い
確かに歩道がついた対向二車線道路でないといけないとまでは言わないけれど、程度の問題だと思う。何メートルというのは難しいだろうけれどメルセデスSクラスが取り回しできるかどうかが一つの基準になると思う。できれば宅急便の軽ワゴンが止まっていても脇をすり抜けられるぐらいの余裕がほしい。

[187: 匿名さん]

戸建ては大型の高級外車が入るガレージがあるといいな。２台ぐらい入るとなお可。
外車に乗れなくても、トヨタアルファードに子供や両親を乗せて休日に郊外へ遊びにいく人も多いから、それぐらいの余裕はほしい。文京区あたりの住宅地にはその余裕がないところがおおいので非常に不便。軽に乗ればいいんだとか自分を洗脳してやっと耐えられるレベル。

[188: マンション検討中さん]

>>186 匿名さん
東京の宅急便は自転車ですよ…

[189: 匿名さん]

自転車に荷台を付けると一方通行を逆走してはいけなくなります。

[190: 匿名さん]

>>188 マンション検討中さん
アマゾンとかウォーターサーバーの水タンクとかは軽ワゴンのおじさんが持ってくるね。自転車はヤマト運輸とほぼ人力とか一部の業者だけだと思うよ。

なんだかんだ言っていい住宅街ってのは十分な道幅があって歩行者を守るガードレールもあるものだよ。足立区とか練馬区とか世田谷区あたりはそういう環境だから戸建てもいいと思うんだけど、山手線の内側はごくごく一部の豪邸が建ち並ぶような地域を除くと道幅も狭いし危険。宅配便の軽ワゴンが通るときに歩行者が電柱のかげに隠れるような道は早急になんとかしないと。子供たちの安全と宅配便ドライバーの心の平安のためにも絶対に再開発して道を拡げた方がいい。

[191: 匿名さん]

>>190 匿名さん
各戸建ての前の道までガードレール付きの歩道があるのって足立区のどこよ？練馬区のどこよ？世田谷区のどこよ？

[192: 匿名さん]

ガードレールが必要なほど車通りがある地域は住宅街としては良くない場所ですけどね

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
最近巣篭もり消費の高まりのためかしらないけれど、住宅街の狭い生活道路を通る宅配軽ワゴンは明らかに増加しているよ。昔より道が危なく感じるようになったな。

[194: 匿名さん]

>>191 匿名さん
練馬だと、この辺とか
https://www.google.com/maps/@35.7578966,139.6424649,3a,75y,274.21h,75.18t/data=!3m6!1e1!3m4!1sr4FANpNIssPRJ_D_8LGr1Q!2e0!7i16384!8i8192

[195: 匿名さん]

>>194 匿名さん
またリンク切れたな、カンマがあかんのかな
https://x.gd/UkW9M

[196: 匿名さん]

あと世田谷区だと用賀七条通りとか
https://onl.la/MSbfKSK

[197: 匿名さん]

練馬区中村３丁目とか
https://onl.la/9g5f7GB

[198: 匿名さん]

文京区でも小石川５丁目あたりはなかなかいい道が通っている
https://x.gd/rNZ8k

[199: 匿名さん]

そうか、ガードレールと言っていたけれど、ガードパイプという呼び方をするのか

[200: 通りがかりさん]

ガードパイプ損傷の顛末書
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=4800

この事故ではガードパイプを壊しながら区道管理者から指摘されるまで警察への報告をしていなかったと思われる。

[201: 匿名さん]

ガードパイプが必要なほどの交通量がある場所は住宅地として格下。歩道があると道路幅員が広くなるが、対面交通の道路＋歩道で幅員１２ｍ以上となり、戸建住宅地評価上はマイナス補正となる。一番条件が良いのは交通量なんかほとんどない幅員６か８ｍの一方通行道路で歩道はラインのみという街区が最上格。

[202: 匿名さん]

>>201 匿名さん
歩行者目線からいくと歩道があった方がありがたいな。
要するに人気のない場所の方が住むには適しているという価値観なんだろうね。
泥棒するには最適なんだけどなあ

[203: 匿名さん]

>>198 匿名さん
例示ありがとうございます。
butどれも横道に入ると歩道ありませんよね。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん
>どれも横道に入ると歩道ありません
そうですね。良い住宅街というのは碁盤の目になっていて、枝道から車が出やすいようになっています。私が例示した場所も地図表示にしていただくとわかりますが、碁盤の目になっているんですね。だから車の取り回しが非常にしやすい。したがって高級自動車をときに複数台所有するような富裕層が住むにふさわしいと言えるでしょうね。さらには駅から少々遠くて近くに店がなく不便であっても車で出ればいいだけなので、あまり問題にならないでしょう。

[205: 匿名さん]

宅配の軽ワゴンはガードパイプの車道側に駐車するので自転車や歩行者にストレスがない。家の前まである必要はないのかもしれないが、枝道に停められて通行不能になるとストレス大、通行を妨げられた車がピーピークラクション鳴らすのはもっとストレスになる。

[206: 匿名さん]

>>204 匿名さん
ごたくは分かりましたが、
「各戸建ての前の道までガードレール付きの歩道があるのって足立区のどこよ？練馬区のどこよ？世田谷区のどこよ？」
への答えはないっすか？

[207: 匿名さん]

>>206 匿名さん
例をあげたじゃない。枝道沿いの家もあるから厳密には全ての家ではないという点で粗雑な表現だったのは認めるが、多分お互いの理想とする住宅街の道のイメージにはかなりの隔たりがありそうだな。

とりあえずクネクネとしたクランクやカーブだらけの車が一台通るのがやっとという狭い道が何百メートルも続くような接道は私が家を建てるとしたら却下だな。

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん

>>190で
「なんだかんだ言っていい住宅街ってのは十分な道幅があって歩行者を守るガードレールもあるものだよ。足立区とか練馬区とか世田谷区あたりはそういう環境だから戸建てもいいと思うんだけど、」
って書き込みがあったので、そんなまちが存在するなら教えてくださいって思いで問いかけたものです。
住宅街の主要道路にガードパイプがあるまちなんていくらでもあることは、あなたが例を挙げずとも皆分かってることですよ笑

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
>住宅街の主要道路にガードパイプが
その常識が通らない街があるんだよ、どことはいわないけれど城下町さながらの坂と階段とくねった狭い道に、聳り立つ擁壁や乱立する電柱に進路を阻まれるような住宅街も結構存在している。

東京の面白いところは同じ町丁目でもそういう場所が混在していて、高級住宅街の隣にひどい道の住宅街があったりする。アドレスだけ見ると立派なので、たまに情弱が買うんだが何年か住んでから勘違いに気づくころにはもう遅いんだよなあ。資産価値なんて望むべくもない。引退して田舎に引っ込む頃には不動産屋に買い叩かれる運命が待っている。

最近戸建てを買った人の中にも同じような後悔の念を持つ人は結構いると思うよ。

[210: 通りがかりさん]

セットバックさせても電柱が道路のど真ん中に残っていたりする。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん


>>どことはいわないけれど城下町さながらの坂と階段とくねった狭い道に、聳り立つ擁壁や乱立する電柱に進路を阻まれるような住宅街も結構存在している。

なぜどことは言えないの(笑)(笑)(笑)
捏造？(笑)(笑)(笑)

[212: 匿名さん]

家を買うなら接道に注意したいね、特に都心に戸建てのときは十分注意を。

[213: マンション掲示板さん]

都心でも崖地などこれまで利用されてなかった土地に無理に建てようとしたりすると接道の疑義が発生することがあります。

千代田区建築審査会で接道の問題で建築確認取り消し裁決がされたことがあります。
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200608300000/

[214: マンション掲示板さん]

↑のリンク先を修正
https://plaza.rakuten.co.jp/ryoteigensou/diary/200609080000/

[215: 匿名さん]

>>213 マンション掲示板さん
だからと言って全てが網羅的に把握されているわけではないので。
特に目の前は適法でも、道に出るまでに家が飛び出ていて幅員がたりない路地なんかは現地踏査をちゃんとしないと、安い理由もわからずお宝だと勘違いして買いかねない。

[216: 匿名さん]

地味に中野区が狭い道は多い。自転車しか通れないような道もある。

[217: 匿名さん]

杉並区の高円寺阿佐ヶ谷あたりも細い道がある。

[218: 匿名さん]

>>209 匿名さん

>最近戸建てを買った人の中にも同じような後悔の念を持つ人は結構いると思うよ。

見下して楽しい？

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
だから再開発が渇望されるわけさ。ワンチャン逆転ってやつだな

[220: 匿名さん]

セットバックされてなうような家が数戸残る車が入れない道路沿いの土地を安く買おう。いずれセットバックされて４ｍ道路になる。それだけで20％上がる。欠点のある土地を買おう。時間が欠点を解決してくれる土地のみね。

[221: 匿名さん]

狭い道も悪いことだけじゃない。終戦の年に鈴木貫太郎首相を暗殺するべく官邸を急襲した佐々木武雄予備大尉率いる国民神風隊は首相官邸を警備する警官から首相が小石川区丸山町（今の文京区千石あたり）の私邸にいることを聞き出し、早速私邸に向かった。ところが道が狭くて迷ってしまい、もたもたしているうちに首相を取り逃したそうな。文京区の道が広かったらいまごろ戦後史は変わっていたかもしれない。

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん
迷路のような住宅地は戦争のときに有利なので中世の城下町で好んで採用されたから、軍事侵攻には有利だと思うけど、今は空き巣さんの仕事がしやすくなるし車も通りづらいから嫌がられています。

[223: 匿名さん]

>>222 匿名さん

東京は江戸時代の区割りをそのまま利用してるとこが多いから
道がひどいところがあるね。江戸時代の地図を見ると、現代の地図と
同じとこに道が通っていたり、防衛のためにわざわざ道を曲げた
とこが、そのままであったり。

狭い道に電柱がボコボコ立ってて、一方通行やカーブミラーだらけの
とこにマンションができて「羨望の立地」なんて宣伝されてると
笑ってしまう。

[224: 匿名さん]

江戸の北限は、本郷まで。
小石川とか千石は、非江戸の弱小エリアだよ。

[225: 匿名さん]

>>223 匿名さん
以前ブラタモリでやってたけど、新大久保の百人町って江戸幕府の鉄砲隊が住んでいて、まっすぐな小道は向こう側からやってくる敵を狙い撃ちするのにちょうどよかったなんて話がありますね。

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん
それは江戸幕府の公式見解とは異なるな
多分かねやすあたりが江戸の北限だったのは太田道灌の時代だと思う。

[227: 匿名さん]

>>224 匿名さん
下の地図を参照するとよくわかる
https://www.viva-edo.com/edo_hanni.html

逆に言えば江戸時代から町奉行所の管轄区域だったところは都市で既に過密だったことから明治大正に至るまでびっしりと私有地で埋め尽くされていたが故に道は狭くまがりくねったまま放置されたと考えるべきだろうね。

[228: 匿名さん]

かねやすより江戸城側は防火地域で耐火建築が義務付けられていたため瓦葺きで漆喰のなまこ壁という立派な建物が並んでいたってだけの話みたいだね。要するに今で言うビル街みたいなもんで、かねやすからが都会ぐらいの意味だったんだろう

[229: 匿名さん]

台東区とか戦災で焼けたからなんだろうけれど、大きな道の間の小さな生活道路がちゃんと方眼になっているのでうらやましいな。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
遠くまで見晴らし良いよね
スカイツリーが結構遠くからでも足元から見えてたりする

[231: 口コミ知りたいさん]

江戸川区とか江東区とかは道がきれいよね

[232: ご近所さん]

>>231 口コミ知りたいさん
第二次世界大戦の空襲で焼けたから

[233: 匿名さん]

空襲のあと台東区の人口は戦前の15%ほどまで減少したらしいので、ほぼ更地になったところも多かったろうね。それでもたくさんの人が再び住むようになって今の繁栄があるわけだから、台東区ってのは力のある土地だと思うし、おそらくコロナで多くの死者や後遺症に苦しむ人が出たとしても東京一極集中は今後も続くだろうという気がする。

[234: 匿名さん]

むしろそういう情勢の中、スクラップアンドビルドが進まない旧来の都心住宅街の評価というのは下がってくる気がする。湾岸を貶す人は多いが、道が広く開発の余地のある場所の評価は今後さらに上昇が見込めるのは間違いないだろう。

例えば尾道のような坂と階段の街でありつづけようとすれば、いずれ都心のゲンカイシュウラクという奴になってしまうのではないだろうか。

[235: 匿名さん]

日本の都市は火災、水害、大地震のたびに大きな被害が出るけれど、安普請だから再建も簡単なんだよね。そういうスクラップアンドビルドを繰り返す、消耗品としての住宅の時代が長く続いたんだ。だから残らない。

今行われている再開発は、堅牢かつ長寿命で次世代に残る建物を作ろうという試みがされている。よりエコで地球にやさしいという方向の試みも盛り込まれている。消耗品ではない街がこれからは広がっていくだろう。

[236: t匿名さん]

本当にそうかなー。タワマンなんて経年で建物ボロボロになって維持し続ける予算も技術も現時点ではありませんし、敷地も建物も共有化されて、それまで物理的に細分化されていた土地が単に権利的に細分化されて置き換わっただけですよね。

[237: 匿名さん]

>>236 t匿名さん
経年というのが50年ぐらいまでならほぼ問題ないかと。
あとはそこまで長寿命化が図られていない物件の建て替えがどうなるかですね。最近の長寿命化や省エネ性能の高いものについては問題ないと思いますが、今安い安いと買われている築古はどうなるか知りません。

マンションは敷地や建物が共有化されているぶん維持管理はむしろ容易でしょう。人間には寿命があるので家主が40代50代になって建てた家が80代90代で築40年ぐらいになった時点には直す金も意欲もなくなっているでしょう。ときどき失火して近所に迷惑かけてるのもそういうところが多いのでは？それよりははるかにマンションはマシかと。

[238: 匿名さん]

>>237 匿名さん
相続があれば新所有者が土地を処分するなり建て替えたりしますから心配不要です。その時々の社会の価値観に合わせた建物になりますからマーケットに任せておけば心配ないです。今の家はガス設備の近代化、防火性能の向上で失火による火災は確実に減っています。

狭小戸建てが集まる地域の再開発が困難なのは権利者が大勢いて利害が一致せずに意見をまとめるのが大変に困難だからです。土地建物をまとめてマンションにしても権利者は大勢いますから維持管理は逆に困難ですよ。ましてや建物取り壊しや建て替えとなれば５分の４以上の賛成が必要です。所有者不明、賃貸でオーナーと連絡取れず、外国人所有など所有形態の複雑化にくわえ、権利者膨大による利害の複雑化により、大規模になればなるほど５分の４はまず無理です。

そうなると区分法の法改正が必要です。建物取り壊しや建て替えを４分の３以上で可能なようにハードルを下げる法改正したら、今度は４分の１もの建て替えや取り壊しを希望しない人が自分の資産を強制的に売却させられる事態になるわけです。結局は訴訟になり、長引き、その間、老朽化した建物はずっと残り続けるわけです。

そんなマンションが駅近のそこら中にある将来が良いと思いますか？

[239: 匿名さん]

台東区は江戸時代の地図をみても町割りがほぼ変わってないですよね

[240: 匿名さん]

>>238 匿名さん
>今の家はガス設備の近代化、防火性能の向上で失火による火災は確実に減っています。

最近の家はね。古い家は配線関係の劣化でトラッキング火災や漏電火災がかなり見られます。保温性が低いので電気エアコンではなかなか温まらないため石油ストーブや電気ストーブをつける、よせばいいのに早く乾くからとすぐそばに洗濯物を干して引火するとかの事故も少なくないです。古い家は金物がちゃんと入っていないので地震にも非常に弱い。建て替えがどんどん進めばいいんですけどね。日本の戸建て住宅は最近の大手ハウスメーカーのものはともかく古いものは使い捨てライターみたいな作りのものが多く、よほどのお大尽の屋敷とかでなければかなり脆弱と考えた方がいいです。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
浅草あたりは寺町というかお寺団地みたいな感じで四角い敷地の寺が多かったせいかな？全く同じというわけじゃないし、入谷のあたりはかなりクネクネした畦道が記されているよね。
むしろ家康が駿府（今の静岡市）で作った碁盤割の町人地は日本橋近辺にその片鱗が残っている。

[242: 匿名さん]

>>238 匿名さん
>権利者が大勢いて利害が一致せずに意見をまとめるのが大変に困難
と
>大規模になればなるほど５分の４はまず無理で
とは同じことを言っていますね。戸建てだろうが集合住宅だろうが人がたくさんいれば意見をまとめるのが大変と。

とはいえ都市防災を考えると城下町さながらの接道の悪い消防活動困難地域とか、近隣の住民が全員押し寄せたらソーシャルディスタンスはおろか雑魚寝するのも困難な狭い狭い避難先しかない戸建て密集地、耐震性が低く電気ガスなどの設備の劣化による事故も懸念される古い古い戸建てがいくつもあって万が一の事態が懸念される状況などなどは早急に解消されるべきでしょう。

戸建て→戸建てのスキームによる単純な区画整理では追い出される人が出てしまうし、そこまででなくても敷地がとられて居住面積が狭くなり不動産評価の向上に伴う資産価値の上昇では損失をカバーしきれない。応じるだけ損なんだから、これはまとまらないでしょ。だから戸建てを縦に積み重ねるイメージになるタワマン再開発が必要になるのです。まとまらないのはそこに住む人にとって損だから。それは建て替えも同じです。

[243: 匿名さん]

糸魚川大規模火災なんかビルがあってもそれを乗り越えて火が広がりましたよね。
風が強かったみたいですが、規模の大きな火災がおきたら住宅街の中の点でしかない耐火住宅なんぞは屁のつっぱりにもなりませんよ。

https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/h29/topics2/46070.html

[244: 周辺住民さん]

>>232 ご近所さん
戦争じゃなくて、関東大震災で焼け野原になった後、区画整理したんです。後藤新平が市長の時代。

[245: t匿名さん]

>>242 匿名さん
戸建ては各自が所有権を持って法を守れば良い。マンションは共有という区分法の制約の中で規約まで守らなければならない。マンションでは組合のために個人の権限を大幅に犠牲にしてるわけです。戸建地域のように地域として権利者が大勢いることと、ひとつの土地建物を多数の権利者で共有することとでは、個人の自由度や権利の保全程度がまったく違います。

都市防災上の懸念がある地域は、その地域を指定して優先的に整備すれば良いだけで、多くの戸建地域では特段の問題はありません。

土地区画整理事業で権利者が損をするなら事業に賛成する権利者はおらず。事業自体が成立しないし、法が存在する意味もありません。権利者が反対する一番の理由は、転居、仮住まい等を含め住み慣れた環境が変わるのが嫌だからです。認識が間違っています。

[246: t匿名さん]

>>243 匿名さん
奇跡的な確率で起きることのために、土地建物を共有化するなど社会主義者的でアホの極みです。その後の復興でタワマンやマンションばかりが建ったのですか？　おらが町を愛する多くの日本人はそんな街づくりなど望んでないです。

[247: 匿名さん]

>>245 t匿名さん
住み慣れた環境への愛着はそれほど強くはないように思いますけどね。
いずれ戸建て住宅街もマンションと同じようにリセールを意識する若い人で溢れますよ

[248: 匿名さん]

>>246 t匿名さん
>奇跡的な確率で起きること
そんなことはないですよ。首都直下型地震はいずれ来ます。
日本列島に住んでいて震災や風水害、火災と無縁な街なんかないです。
あるとすれば単に運がいいだけ。

↓こういう再開発をお望みか？
https://www.kobe-np.co.jp/rentoku/sinsai/20/rensai/201406/0007074451.s...

https://www.kobe-np.co.jp/rentoku/sinsai/20/rensai/201406/0007078432.s...

私は歴史的な連続性が失われた再開発は根付かないと思っている。そこに住む人が主導する再開発の方がいいに決まっている。

[249: 匿名さん]

再開発を厭う気持ち、まあ、面倒臭いですよね。
いずれ震災や火災で命を失うのはほかならないあなた自身です。

そして子供たちはより利便性の高い中心街のマンションに住む方を選ぶでしょう。

[250: 匿名さん]

>>245 t匿名さん
あと自由勝手気ままというのはこういう副作用もありますね↓
https://www.narinari.com/Nd/20090111000.html

こうやって権利を主張して訴訟で勝ったのに、いまはこんな感じ↓
https://bunshun.jp/articles/-/38682

人間って老いるんですよ。社会主義とかいうけれど、人は老いて死んだ後のことも考えて公益について考えるべきだと思いますよ。商売だって浮き沈みがあり、いつまでも同じ人が住んではいない。昔のように子供たちは土地や家を受け継ぐことにありがたみを感じてはいない。マンションならさほどロスなく売れるけど、戸建ては底地の価値しかありませんからね。いい家建てるだけ損なんで、これからは安普請増えますよ。

[251: 匿名さん]

安普請、よく燃えるし簡単に倒壊するでしょうね。住環境も悪いから、住んでいる人の家庭も荒れるでしょう。タワマンの比ではないですよ。実際近所の安普請、子供が大変なことになってますし。

[252: ご近所さん]

「東京には80年に一度大きな地震が来るからね」って子供のころから祖父母に聞かされてる身としては、耐震性の高い建物のほうがいいけど、一方昭和の頃から建ってる建物がなくなるたびに寂しい気持ちもある。
何とも言えず複雑。

[253: 匿名さん]

>>252 ご近所さん
木造建築はシロアリの食害とか経年劣化が激しくて常に修繕の手をかけないとそうそう長持ちしないです。古い家の維持管理コストは大変なものがあり、個人の手には余ります。

さらに最近は社会構造の変化から家業を継いで何代も同じ場所で同じ事業を継続できる人は少ないことと、相続税負担がきわめて大きいことから、世代を跨ぐ場合には取り壊して換金し税金を払って兄弟で分けるという人が多いと思います。

墓すら家で持つことはなく、樹木葬などで一代限りで忘れられることを選ぶ人も増えており、いずれ家というものは個人がライフステージにあわせて最適なものを一時的に所有して転売することを繰り返し次々と所有者が移り変わる一種の公共財として扱われるものになるでしょう。そのような時代に耐久性に乏しい、いちいちスクラップアンドビルドを繰り返す必要がある木造一戸建てというのはそぐわなくなるでしょう。

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん
>>木造建築はシロアリの食害とか経年劣化が激しくて常に修繕の手をかけないとそうそう長持ちしないです
最近は木造の高層建築物も増えてきました。技術の発展で木造の良さが注目されてるのに何をいってるのでしょう。

>>世代を跨ぐ場合には取り壊して換金し税金を払って兄弟で分ける
更地化して売却するのですから新所有者がセットバックして新しい建物を建てます。少しずつ街は整備されていきます。

>>墓すら家で持つことはなく、樹木葬などで一代限りで忘れられることを選ぶ人も増えており
墓所を買わないのは高額で持てない、後継ぎがいないが二大要因です。

[255: 匿名さん]

なんか建築学科のゼミのディベートみたいになってるけど、どっちが正しいか結論出さなくても少子化が来ますよ。予想より全然早く。

国土の2割超がすでに所有者不在、面積で九州も超えて10年程度で北海道と並ぶってデータがありますけど
そうなったら戸建とマンションどっちが公益性？が高いかじゃなくて消費者の視点はどっちが値下がりしにくいかという話になる。
現実に1円物件どころか、処分費取ってマンション買ってやる業者が出て来てますけど、別にマンション限定の話じゃない。
戸建でもマンションでも不便なとこからどんどん値段がつかなくなってくるわけです。
北海道の人口は減ってるが札幌の人口は増えてるというのと同じ、仕事があって資産価値が維持出来る場所が選ばれる。

向田邦子とかの時代は駅から多少歩いた、ちょっと奥まった閑静な戸建がいいとされてたわけだけど、
今や10分以上歩くところなんて最初から見ない検討者も多い。昔はいなかった環境の良さよりも資産価値の維持を優先する層を無視は出来ない。
で駅近で資産価値が維持出来そうな街で戸建が残ってるところなんて既にないですよね、メトロのマイナー駅ならともかく。
マイナー駅じゃそもそも資産価値低いから検討対象外だし、じゃあ田園調布みたいな高級住宅地ならいいのかと言ったら
豪邸を分割出来ない独自憲章のおかげでずーっと売れないまんまです。これ成城あたりでも出て来てます。市場の評価基準が変わっちゃった。
そうすると好き嫌いじゃなくマンションしか選択肢ないじゃないという話になる。

ちなみに本人、築45年大規模マンションで建て替え担当理事やってますけど「建て替えが出来ようが出来まいがその情報で値段は上がる」わけですよ。
思い入れを語りたい人とはどこまで行っても平行線だろうけど、市場がそう評価してるんだから仕方ない。

景観とか防災、思い入れ以外に「少子化時代も値落ちしない」経済合理性視点を入れないと、現実に即さない自論の正しさ主張やっててもしょうがない。

[256: 匿名さん]

>>244 周辺住民さん
関東大震災では地盤がユルユルで木造の建物が多い城東地区が壊滅しました。
対して、武蔵野台地上の被害は少なかったんです。
城東低地が地震にダメな証明がこの区画整理された碁盤の目な街路です。

[257: 匿名さん]

>>255 匿名さん
>>駅近で資産価値が維持出来そうな街で戸建が残ってるところなんて既にないですよね。メトロのマイナー駅ならともかく。
そもそも戸建てに偏見ある人がそんな街を知るわけないですよね。ましてや地価なんか絶対に知らんでしょう。地価が継続的に上昇している駅近の戸建地域は実際にはたくさんあるし、メトロのマイナー駅こそ都心部の優良住宅地域じゃないですか。

成城の２,５億の野村の建売りが即日完売のニュースが最近ありました。あなたの認識、偏見かつちょっと古くないですか？

[258: 匿名さん]

>>255 匿名さん
郊外や駅遠は別にして、長期的な値持ちなら戸建て有利ですよ。建物の価値は２０年で早々になくなるけど土地は減価しませんから。マンションはずっと佐加里続けますよね、最終的には土地の持ち分価格から建物取り壊し費用を控除した額でしか売れないわけですから。

[259: 匿名さん]

>>254 匿名さん
>技術の発展で木造の良さが注目されてる
まあそういう話もありますが、その新しい木造建築については下の動画をご覧ください

https://www.youtube.com/watch?v=7UqiLboSCX8

多分、我々が日常的に住んでいたり個人が作るような木の家とは全く違う建物です。
ボルトなどを使ってしっかりと固定しているし、集成材をうまくつかって乾燥による割れや変形反りなど木造特有の問題をある程度緩和しているのですが、大きな外力が加われば鉄筋コンクリート造の建物と同様に割れるし折れます。SRCよりも著しく優れているのではなくて、利点が活かせる場合には選択肢となるというのが正しい評価だと思います。

新技術が開発されたからといって、あなたが今住んでいるかもしれない耐久性がない在来工法の使い捨て木造住宅が今から急に堅牢になるわけじゃないです。特に適切なメンテナンスをされず傾き始めている築50年を超えるような古家は悪夢としか言いようがありません。

それに更地にして売ったところで
>新所有者がセットバックして新しい建物を建て
ると、ますます狭小な建物ができるという悪循環です。たとえ広さがあっても不動産屋は二分割、三分割してガレージのおまけに小屋がついているような家を一般人の買える値段をつけて売るわけです。ますます戸建住宅街の住環境や安全性は悪化する一方です。しかもそういうことでもしないと戸建てが売れない（高すぎて誰も買わない）のだからしょうがないですよね。

>墓所を買わないのは高額で持てない
一度牛久あたりの霊園に親の墓の掃除に行っている方にお話を聞かれたらどうですか。手をあわせてくれる人が来やすい場所にマンション墓（納骨堂）におさめるのでも樹木葬にでもしてほしいという気持ちが理解できると思います。

[260: 匿名さん]

築古になり仮に建物が使えたとしても、貸した場合の賃料ー管理費ー修積ー固都税がマイナスになれば０円でも売れなくなります。

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
>マイナスになれば０円でも売れなくなります
もちろんそのようなことはありません

[262: 匿名さん]

>>259 匿名さん
これ戸建の屋根組です。そうじゃないです。
大規模な中高層商業施設の木造化です。

[263: 匿名さん]

>>261 匿名さん
田舎の家が０円で売れないのと同じ理由です。
維持費を考えたらマイナスになるからです。
キャッシュがマイナスのぼろマンションは売れませんよ。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
そんなことはありませんよ。
たとえ管理費が安くても修繕積立金が安くても、だからこそ誰も手を出さない物件はあるかもしれませんね。

[265: マンション検討中さん]

道狭いから東京は運転マナーが悪い人が多い　行く時は慎重にしないと

[266: 匿名さん]

東京の運転マナーはまだ他の地方と比べたらマシな方のような気もするが、最近は宅配が増えたので運送業者の車の通行が頻繁になって住専の道路も結構通行料が増えてきた

[267: 匿名さん]

>>262 匿名さん
商業施設じゃないけど大林組が純木造でビル建ててるね
https://youtu.be/D4gEmJyEq1c

でも基本的に >>259 の動画と同じでピンで梁や柱を接合するから、より洗練はされているけど原理的にはそう違いはないような気がする。

[268: 匿名さん]

中野区の道の狭さは尋常じゃあない。

[269: 匿名]

>>268 匿名さん
道だと思ったら実は道じゃないとかね

[270: 匿名さん]

>>269 匿名さん
いまだに接道のない建て替えのできない家って結構残ってるよね。外壁リフォームなんかしちゃって綺麗にしているのもあるけど危ないよねえ。

[271: 匿名さん]

木造密集地の古家を壊した後に2.3軒の狭小を建てても売れちゃうのが凄いよね
危ないのに…

[272: 匿名さん]

たとえ接道は合法でも、その肝心の道が狭くて電柱が倒れたら容易に通行不能になりそうな代物だったりするわけで、東京の戸建て住宅街、悩みは深いですね。

[273: 匿名さん]

都の無電柱化推進も木密地域特有の挟道下インフラ配管密集によりスムーズには行かないとか…

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
要するに再開発を行なって面で解決しないと、点と線をむすぶような地中化は難しいと思うよ。

[275: 匿名]

>>272 匿名さん
電柱は普通10メートルはあるから2車線道路でもない限り倒れたら通行止めは不可避
東京に限った話ではない

[276: 匿名さん]

中野区の道の狭さは尋常じゃあない。23区西側ではダントツで中野区の道が狭い。チャリ1台通れるかどうかみたいな路地が沢山。

[277: 匿名さん]

>>275 匿名さん
問題は人間の通行も困難となるので、道が塞がった状態で火災が起きると逃げ場がなくなります。本当に怖いです。

[278: 名無しさん]

東京大空襲・戦災資料センター
https://tokyo-sensai.net/about/tokyoraids/
一面焼け野原になってしまいましたからね…
戦後のドサクサが今も綺麗に片付けられていないのは仕方がない。

[279: 匿名さん]

まあ別に練馬区とか中野区とか杉並区とかの貧民窟みたいな狭小住宅密集地帯の道路が狭いのはいいのよ。お金ないからそれを承知で狭いところに住んでるんだし。でも目白とかの一低の2億近い家のまわりが3m道路の迷路だと流石にドン引きですわ。

[280: 匿名さん]

>>278 名無しさん それは23区東側ですね。中野区や杉並区は当時まだ宅地化途中だったこともあり大規模な空襲は受けなかったため、戦前の区割りの街並みが未だに残っているのです。

[281: 匿名さん]

修繕積立金は築年数が経つほど高くなる。
特にタワマンは高い。
ボロボロのタワマンに毎月高額な修繕積立金を払っても住みたい人なんかそのうちいなくなる。
タワマンこそ負動産になる。