パークハウス代沢プレイス

[管理人]

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[22: 匿名さん]

え、以前ＭＲを見学した際もめていて中止の可能性があるとは聞いていましたが。。。

[23: 匿名さん]

本当でしょうか？だとすると大変ショックです。建築確認の件は、勿論伺っておりましたが、販売の方は、まず大丈夫だろうとおっしゃっていたので、そんなに心配していなかったのですが・・・・。
色々見た中で、立地、環境共にとても気に入っていたので、ただただ呆然です。
　

[24: 匿名さん]

>>19
速報が出ていますよ。

>>22
どこからお聞きになったのですか？

[25: 匿名さん]

これは一体全体どうなってるんだか？

[26: 匿名さん]

[27: 匿名さん]

何で建築確認取り消されたんですか？

[28: 匿名さん]

>>19で聞けば？

[29: 匿名さん]

無理して地下住戸を作ったりするから・・・

[30: 匿名さん]

いわゆる合法的な脱法行為。

[31: 匿名さん]

>30
世田谷区建築審査会は
違法との裁決ですが

[32: 匿名さん]

>31
それがつまり、合法的な脱法行為。

[33: 匿名さん]

反対している方々のホームページで図面を見ましたけれど、これは明らかに無理がありますね。
昨今いわゆる”地下室マンション”の建設がこれだけ社会問題になっているのに、これだけ大胆に”からぼり”を作って地下階を設けるとは・・・ディベロッパーも設計事務所も大胆すぎるますよ。

[34: 匿名さん]

詳しくわかりませんけど、地所は結構地下住戸が多い様な気がしますが、
本件が地下住戸が原因であるとすると、他にも影響はあるのでしょうか？

[35: 匿名さん]

渋谷の松涛に行けばそんな建かたをしているお金持ちのお屋敷がイッパイ有ります。
あれらを取り締まらずに　ここだけを違法建築扱いするのは行政の対応として如何なものか？
ついでにいうと建築審査請求のあて先は、世田谷区ではなく「東京都」だったかと思います。

[36: 匿名さん]

しかし、審査会も大胆な裁決を出したものです。解釈次第で、違法と合法に分かれるところを、違法と断じたわけですから。ところで、真剣に購入を考えていたのですが、これまでに契約された方への地所からの対応は如何でしょうか。どうなるのでしょう。

[37: 匿名さん]

今しがた地所から連絡きました。結局は、高さや地下の深さなどの問題ではなく、西側空地の奥行きがもっと狭くならなければならないということでした。　周辺の方にとっても、入居者にとっても道路から幅をとった方がいいような気がしますけどね・・・。「接道面なので」とのことでしたが、代沢の少し前に見た物件（ご迷惑がかかるといけないので敢えて物件名は出しませんが）も世田谷ですが、接道面が奥行き４ｍ＋２ｍの地下住戸有りでしたが、そんな話はチラとも出ず、完売しました。ここだけ何故ダメなのでしょう？
今後については、ここ数日で整理して、またご連絡がくるとのことでした。

[38: 匿名さん]

民間確認機関は信用できないということだね。
他のＰＨを検討しているので、今後地所がどう対応するか非常に興味があります。
引き続きレポお願いします。＞３７様

[39: 匿名さん]

>>38
建築確認の取り消し、多いです。

ハウスプラス住宅保証
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news/159.htm
ビューローベリタスジャパン
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060213/127519/
都市居住評価センター
http://www.japandesign.ne.jp/EXPRESS/040908/076.php
東京建築検査機構
http://www.townnews.co.jp/020area_page/01_thu/01_koho/2005_4/12_08/koh...
横須賀市
http://www.la-npo.org/shucho/news/toshi/sosho/news_sosho20050407a.html
ハウスプラス中国住宅保証
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060207/127426/
イーホームズ
http://sumai.nikkei.co.jp/special/gizo/index_1.cfm?i=2005120709717u1
日本テスティング
http://www.ceres.dti.ne.jp/~mat/kawaraban/m0606.html#07
日本ERI
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/002583.html

・・・民間の確認検査機関による確認処分がほとんど

[40: 匿名さん]

う〜〜ん、どうすれば問題マンションを識別できるのでしょうか。

[41: 匿名さん]

素人では出来ないと思います。

[42: 匿名さん]

ここ、実家のすぐそばなのでいいなーと思っていたのですが。
お役所って、どうしてこんな時期になってからこういう行動を取るんでしょうね。

しかも地所ってのが、消費者にはかなりのショック。

[43: 匿名さん]

[44: 匿名さん]

躯体そのものに手を入れなければならない事態なのでしょうか？

[45: 匿名さん]

↑１階下げれば解決しますが

[46: 匿名さん]

>>37
地所の説明、正確でないかもしれません。
文書で確認取り消し理由の説明を求めたほうがいいのでは？

[47: 匿名さん]

＞しかし、審査会も大胆な裁決を出したものです。
＞解釈次第で、違法と合法に分かれるところを、違法と断じたわけですから。
大手デベが違法と合法に解釈が分かれるような建築計画を進めたことに
問題あるように思うが。

[48: 匿名さん]

やっぱ地下室→地下住戸の進化が法律の趣旨に反していたという判断ですか？

[49: 匿名さん]

１戸あたりの利用面積をふやす趣旨の地下利用緩和を
戸数を増やすために使っちゃいかんということでしょ。

[50: 匿名さん]

[51: 匿名さん]

>>４６さん
アドバイス有難うございます。
販売担当の方からお話聞けました。
文書でもご説明いただけるようです。

[52: 匿名さん]

＞高さや地下の深さなどの問題ではなく
文書でご説明いただけるようでよかったです。

[53: 匿名さん]

[54: 匿名さん]

はい、おそらくこの物件とは無関係の人と思われます。

[55: 匿名さん]

審査会は地上５階建ての建築計画と判断したらしい・・・

[56: 匿名さん]

[57: 匿名]

そもそも低層住宅街にこのような近隣住民感情を無視した建物を計画した大手デベがおかしいのでは。

[58: 匿名さん]

[59: 匿名さん]

[60: 匿名さん]

[61: 匿名さん]

[62: 匿名さん]

[63: 匿名さん]

８／３０位から工事再開されてますけど？どうなっているのかな？

[64: 匿名さん]

>>57
第1種および第2種低層住居専用用地の場合、通常建物の高さは10メートルに制限されている。しかし、一定の条件を整えれば12メートルの高さまで建てることができる。この条件のなかにドライエリアをつくる必要のある建物については、隣地境界から最低1.5メートル離さなければならないとした。世田谷らしさ求めたきた声の成果だ。
http://hanekei.at.webry.info/200609/index.html#0907

[65: 匿名さん]

ＮＨＫ跡地開発に関する環境を考える会
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=9571193

[66: 匿名さん]

西向きの地下室は、ベランダの先が狭くなるようですね。

地下室マンションの地盤面算定で都内初の判断
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060914/131765/

[67: 匿名さん]

>>66
反対運動されてるマンションってヤバイですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38171/

[68: 匿名さん]

周辺情報が、グーグルマップ？で載っている。
http://kanto.m-douyo.jp/spot/mansion_99.html

[69: 匿名さん]

>>67
また世田谷区内で取り消しですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43897/

[70: 匿名さん]

↑
UHECだめだな

[71: 匿名さん]

審査請求どうなりましたか？

[72: 匿名さん]

住まいサーフ○ンで評価がつきましたね

[73: 匿名さん]

>>69の物件は
宅建業法違反の問題になっているようだ。

[74: 匿名さん]

安藤建設の部長２人逮捕へ　大阪・豊能町の談合事件
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200611240039.html

安藤建設は２４日、「一連の事態を重大に受け止め、再発防止対策を講じる」とするコメントを出した。
http://www.ando-corp.co.jp/whatsnew/wh_20061124.pdf

[75: 匿名さん]

>>66
三菱地所のマンションってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45281/res/92

[76: 匿名さん]

ここ、穴場ですね。

[77: 匿名さん]

次期販売の倍率、人気住居は10倍だそうです。当たりそうもありません。。

[78: 匿名さん]

逆にこの反対運動のおかげで、価格が旧価格で維持されている。
反対運動に感謝しなきゃね。でも当たりそうにないね。。残念。

[79: 匿名さん]

住まいサーフ○ンだと評価が高くもちろんいい物件と思いますが、何か複数人で褒め上げて作為的な感じもしてます。。。代沢といっても、マンション周辺のあたりだけが高級住宅地という感じですね。それ以外はそうでもないような雰囲気です。

[80: 匿名さん]

代沢の中でいったらあのマンションがある辺りは高級ではない方で、むしろ物件より渋谷よりの代沢１丁目や、茶沢通り挟んで下北沢駅に近い５丁目の方が高級住宅地の趣きがあります。

[81: 匿名さん]

まあ、人によって何を重視するか違いますしね。
このあたりは、分譲マンションが出にくい地域で、希少性が高いと言えますね。
南面に多く部屋が取れているという意味でも、このあたりでは珍しいとは思います。

[82: 匿名さん]

「東京土地グランプリ」では、代沢5丁目が世田谷区21位、この物件の代沢3丁目
が世田谷区24位ですね。代沢1丁目は入っていない。まあこれも人それぞれか。

[83: 匿名さん]

ここはもうすぐ販売再開ですか？

[84: 匿名さん]

建築確認再審査請求は棄却されたのですか？

[85: 匿名さん]

棄却されたようですね。ようやく本腰入れて販売活動みたいですよ。

[86: 匿名さん]

>>85
http://msfn.seesaa.net/article/37500577.html

★　お買い得物件となる一つのパターンは、周辺の方々の反対運動が強く、工期や入居時期が延びてしまい、これに伴いキャンセルされる住戸や売れ残る住戸です。売主には負い目があるため、価格は旧価格のまま再販売に出され、現状相場からはかなり割安な状態で買われていきます。

部屋番号　　価格　　間取り　　階数　　専有面積　　坪単価
107　　6,620万円　　2LDK　　1階/7階　　69.88㎡　　313万円
104　　6,180万円　　3LDK　　1階/7階　　70.25㎡　　290万円
606　　8,780万円　　2LDK　　6階/7階　　71.04㎡　　408万円
106　　6,310万円　　3LDK　　1階/7階　　74.4㎡　　 280万円

反対運動の対象となった地下住戸中心に残りましたが、坪単価280〜290万円は、代沢においては2〜3年前の値段です。

[87: 入居済み住民さん]

とは言え、お買い得なのは１階の物件のみ。更に１階は実質地下１階ですよね。
地下住戸のあるマンションに住んでいますが、特に冬と梅雨時期辛いと思いますよ。
地下に行くと、冬はほんとに寒いし、雨が続けば水捌けが悪くので湿気もひどそう。

よく考えて買わないと後悔するんじゃないですかね。

[88: 購入経験者さん]

もう6階は売れちゃったみたいですね。あとは1階のみ。確か南の1階は半分地下という感じで
問題なさそうだけど、西向きの方はもう少し地下に入っちゃう感じですよね。
納得したうえなら確かに買い得ですね。300万切るなんてこの立地で。

[89: 匿名さん]

↑
地下にリビングってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3453/

[90: 匿名さん]

ここは地下でも両面バルコニーですよね。採光、風通しは特に問題は無さそう。
あとは本人が納得するかしないかですな。

[91: 匿名さん]

さすがに１階（地下）キャンセル住戸はありませんかね？南でも西でも上層階の空きがあれば買いですか？駅から１０分ですが売却、賃貸になった場合でも心配はありませんか？

[92: 匿名さん]

駅が遠いことに抵抗がある人は初めからお呼びで無い立地じゃないかと。
代沢は賃貸、売却ともに需要がある地域だと思います。
上層階はかなり高かったと思うんですが、２F、３Fあたりで空きが出ると
良いかなーと個人的には思います。

[93: 匿名さん]

No92さんありがとうございます。そうですね、旧価格といえ普通のサラリーマンが気軽に手を出せる物件ではないですね。ただ、この傾向がしばらく続くようであれば「お買い得だったよね〜」って物件になるんでしょうね。

[94: 匿名さん]

>駅が遠いことに抵抗がある人は初めからお呼びで無い立地じゃないかと。
そこまでじゃないでしょ。
実際住んでみればわかるが庶民の多い土地柄だし、歴史的な由緒も全くない。
都心地区の住宅地でもなければ、本当にお呼びじゃない人が住んでる城南五山・松涛・大和郷っていうわけじゃないんだし。
そこそこの立地でそこそこ質のよいマンションだから駅の距離とか気にするのは当然じゃないかな。
まだ、戸建なら距離気にするなというのはわかるが。
あとここの地価住居は結構良心的。コストパフォーマンスはいいと思われる。

[95: 匿名さん]

代沢は人気高いですよ。2002年頃ですら新築分譲価格は300万を超えていた。
その頃は全国Top10に入るほどの坪単価の高さ。下値抵抗力がある立地だと思います。
もう一本池の上側だと完璧な立地ですがね。あそこ辺りだとこの価格では到底
買えないでしょう。
駅の距離というより、バス停まで徒歩1-2分です。結局そっちを使うと思いますよ。
あと代沢はマンションが少ない。故に賃貸利回りは高く無いが売却価格は
高止まりする傾向があります。

[96: 匿名さん]

>代沢は人気高いですよ。2002年頃ですら新築分譲価格は300万を超えていた。
>その頃は全国Top10に入るほどの坪単価の高さ。
僕は代沢育ちだから代沢のこと悪く言いたかないけどウソはいけないよ。
94さんのおっしゃるとおりでしょ。
第一全国TOP10なんてどっからでてくるのよ・・・。
港区：南麻布・南青山・元麻布・麻布永坂町・白金台・六本木・赤坂
渋谷区：松濤・広尾・神山町・神宮前・代官山町・鉢山町・南平台
千代田区：番町・九段南・紀尾井町
ぱっと思い浮かぶだけでこんなにあるぞ坪単価がはるかに上なの。
新宿区や文京区、目黒区いれたらもっと沢山あるし・・・。
世田谷区内で高いのはそうだと思うし、世田谷区ではNo1だと僕は思う。
あと、最後の2行は同意です。

[97: 匿名さん]

ウソとか言わないほうがいいですよ

たぶん９５の方が引用されているのは
アトラクターズラボの2002年5月のデータですよ
駅別坪単価3ベスト100の中で池ノ上が7位、332万となっています
URL
https://www.＊＊＊＊/price/best100.php

[98: 匿名さん]

95です。おっしゃるとおり、97さんが引用したデータです。
別にこれからドンドコ坪単価が上がる立地であるという
つもりでは無く、もし土地価格が下落した際に抵抗力が極めて
高いところです、と言いたかったわけ。
今現在は、確かに96さんのおっしゃったところが高いわけで。
株で言えばβ値が低い優良株と言ったところでしょうか。

最近、代沢で土地を探しておりました。
そこそこの立地のもの、坪単価410万でしたね。土地だけで。
それを考えると、このマンションはなかなかのモノだと思い
ますよ。ただ私は半地下には抵抗あるので、ちょっと残念。

[99: 大学教授さん]

統計は数字の操作でいくらでも変えられます
意味ない数字であることは皆わかってるでしょう
それにしても無意味なランキング、、、

[100: 匿名さん]

いやいやうそといってすまなかった。
一応根拠となるデータがあったのね。
しかし、そのデータ（住まいサーフィン）でみたけど、あてにならないねー。
僕のあげた所は2002年時期でも坪500万とか普通にあったけどね。

[101: 匿名さん]

タラレバの話をしては何ですが、ここ最近の一部地域の地下の急騰更に金利の緩やかな上昇など住宅購入における様々なリスクを回避するという考えからもこのマンションはいい物件なんですね。通勤、買い物に関しては不便さは否めませんが、環境などを含めて考えるとむしろ「買い」なのでしょうね。

[102: 匿名さん]

すみませんヌケてました。

タラレバの話をしては何ですが、南でも西でも上層階空いていればここ最近の一部地域の地下の急騰更に金利の緩やかな上昇など住宅購入における様々なリスクを回避するという考えからもこのマンションはいい物件なんですね。通勤、買い物に関しては不便さは否めませんが、環境などを含めて考えるとむしろ「買い」なのでしょうね。

[103: 匿名さん]

上層階のほうが良いでしょうが、その分当然坪単価は高い。
地下階はとても安いが、問題がある分確かに安い。
どっちをとるか、難しいところです。
おそらく、賃貸利回りは地下階のほうが高いでしょう。

[104: 匿名さん]

>地下階はとても安いが、問題がある分確かに安い。

父親が息子に伝えるマンション学
http://plaza.rakuten.co.jp/aozora/diary/200509050000/

[105: 匿名さん]

地下は問題があるから安いのではなく
問題があると考える人が多くいるので
結果的に敬遠されて人気がないので安いのだと思います。

この物件は地下階が売れ残っているようですが
完成しているので実際に見学してみるのがいいですね。

想像しているよりもはるかに快適かもしれませんし
それを知っている人だけが得をするのかもしれません。

安い値段でしかもバルコニーより広いテラス付をね。

[106: 匿名さん]

>>105
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/

地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。

[107: 匿名さん]

完売したようですね

[108: Larcik-mp]

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