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[スレ作成日時]2006-03-01 21:13:00
パークハウス代沢プレイス
| No.2 |
by 名無しさん 2006-03-05 23:32:00
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いつになったらモデルルームが出来るんですかね。丸の内の説明会にどなたか行かれた方いませんでしょうか？
どんな話だったのか教えて頂ければと。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
会員にまだなってないので分からないのですが、丸の内で説明会等は既に行われているのでしょうか？
３月中旬にモデルルームがオープンされるようですが、会員向けに既に情報は公開されているのですか？ |
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| No.4 |
既に会員になっていますが、未だにモデルルームの案内は来ないです。
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| No.5 |
価格はどのくらいになるんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？ |
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| No.6 |
南向き2Fの85平米で約7500万前後とのことです。
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| No.7 |
↑いやいや、そんな安くないですよ。私がMRで教えてもらって値段は南西の
角部屋82平米２階で8800万、79平米の中部屋２階で8100万円。かなり高いですね。 |
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| No.8 |
相当高いですね。
普通のサラリーマンには手がでなさそうです。 |
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| No.9 |
事前案内会の予約をしようと電話したところ、4.50歳と思しき声の方から、とーっても高飛車な態度で「いっぱいなんですよ」と。わざわざ電話してるのだから、一言申し訳ございませんとか言えないのか？！あんな対応するところ初めて。
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| No.10 |
もうじき第一期が登録受付となりますね。友の会優先販売で半分を売り切ったようですが、最近
はどうなのでしょう？物件は１階部分が出来て来ましたね。（しかしここのスレ、伸びないですね） |
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| No.11 |
第一期の登録を検討しています。人気物件で優先販売で３４件を売ったと伺いましたが、最近はどうなのか？私も気になっています。
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| No.12 |
確かに、値付けは、相当強気だと思いますが、環境や利便性を考えると、稀少な立地だと思います。
他にも、いくつもマンションを見た中で、表面的な部分だけでなく、構造面でもきっちり 造っていそうな点と、内装の仕様等も充分満足できる点が購入予定の理由です。 営業さんも、ガツガツした感じがなく、落ち着いた感じでいらしたのが、好印象でした。 近隣の方のご検討が多いとのことなので、住みやすい場所なのではないでしょうか。 |
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| No.13 |
私はバルコニーの戸境の壁がタイル貼りなのが気に入ってます。（通常のプラスチックのは非常に
安っぽい） 営業さん、確かにガツガツしてないですが、私には頼りなく見えました。 |
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| No.14 |
営業さん確かにガツガツしてないですが、強気の値段設定といい自信の裏返しでしょうか。
立地は静かでよさそうですね、周りには立派なお屋敷も多いし。 |
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| No.15 |
パークハウス世田谷松原
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43884/ |
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| No.16 |
↑？？
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| No.17 |
>>15
賑わってますね。 |
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| No.18 |
こちらのマンションでも審査請求が起こされているって本当なんでしょうか？
どなたか、ご存知の方いらっしゃいますか？ |
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| No.19 | ||
| No.20 |
建築確認取り消しらしいです。今日見たら工事が止まってました。
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| No.21 |
↑それはひどい。
確認取り消しとは最悪です。 もう工事できないってことですから、すべての契約が破棄されます。 デベはこの事態をどう収拾するつもりでしょうか。 |
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| No.22 |
え、以前ＭＲを見学した際もめていて中止の可能性があるとは聞いていましたが。。。
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| No.23 |
本当でしょうか？だとすると大変ショックです。建築確認の件は、勿論伺っておりましたが、販売の方は、まず大丈夫だろうとおっしゃっていたので、そんなに心配していなかったのですが・・・・。
色々見た中で、立地、環境共にとても気に入っていたので、ただただ呆然です。 |
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| No.24 | ||
| No.25 |
これは一体全体どうなってるんだか？
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| No.26 |
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| No.27 |
何で建築確認取り消されたんですか？
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| No.28 |
>>19で聞けば？
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| No.29 |
無理して地下住戸を作ったりするから・・・
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| No.30 |
いわゆる合法的な脱法行為。
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| No.31 |
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| No.32 |
>31
それがつまり、合法的な脱法行為。 |
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| No.33 |
反対している方々のホームページで図面を見ましたけれど、これは明らかに無理がありますね。
昨今いわゆる”地下室マンション”の建設がこれだけ社会問題になっているのに、これだけ大胆に”からぼり”を作って地下階を設けるとは・・・ディベロッパーも設計事務所も大胆すぎるますよ。 |
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| No.34 |
詳しくわかりませんけど、地所は結構地下住戸が多い様な気がしますが、
本件が地下住戸が原因であるとすると、他にも影響はあるのでしょうか？ |
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| No.35 |
渋谷の松涛に行けばそんな建かたをしているお金持ちのお屋敷がイッパイ有ります。
あれらを取り締まらずに ここだけを違法建築扱いするのは行政の対応として如何なものか？ ついでにいうと建築審査請求のあて先は、世田谷区ではなく「東京都」だったかと思います。 |
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| No.36 |
しかし、審査会も大胆な裁決を出したものです。解釈次第で、違法と合法に分かれるところを、違法と断じたわけですから。ところで、真剣に購入を考えていたのですが、これまでに契約された方への地所からの対応は如何でしょうか。どうなるのでしょう。
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| No.37 |
今しがた地所から連絡きました。結局は、高さや地下の深さなどの問題ではなく、西側空地の奥行きがもっと狭くならなければならないということでした。 周辺の方にとっても、入居者にとっても道路から幅をとった方がいいような気がしますけどね・・・。「接道面なので」とのことでしたが、代沢の少し前に見た物件（ご迷惑がかかるといけないので敢えて物件名は出しませんが）も世田谷ですが、接道面が奥行き４ｍ＋２ｍの地下住戸有りでしたが、そんな話はチラとも出ず、完売しました。ここだけ何故ダメなのでしょう？
今後については、ここ数日で整理して、またご連絡がくるとのことでした。 |
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| No.38 |
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| No.39 |
>>38
建築確認の取り消し、多いです。 ハウスプラス住宅保証 http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news/159.htm ビューローベリタスジャパン http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060213/127519/ 都市居住評価センター http://www.japandesign.ne.jp/EXPRESS/040908/076.php 東京建築検査機構 http://www.townnews.co.jp/020area_page/01_thu/01_koho/2005_4/12_08/koh... 横須賀市 http://www.la-npo.org/shucho/news/toshi/sosho/news_sosho20050407a.html ハウスプラス中国住宅保証 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060207/127426/ イーホームズ http://sumai.nikkei.co.jp/special/gizo/index_1.cfm?i=2005120709717u1 日本テスティング http://www.ceres.dti.ne.jp/~mat/kawaraban/m0606.html#07 日本ERI http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/002583.html ・・・民間の確認検査機関による確認処分がほとんど |
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| No.40 |
う〜〜ん、どうすれば問題マンションを識別できるのでしょうか。
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| No.41 |
素人では出来ないと思います。
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| No.42 |
ここ、実家のすぐそばなのでいいなーと思っていたのですが。
お役所って、どうしてこんな時期になってからこういう行動を取るんでしょうね。 しかも地所ってのが、消費者にはかなりのショック。 |
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| No.43 |
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| No.44 |
躯体そのものに手を入れなければならない事態なのでしょうか？
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| No.45 |
↑１階下げれば解決しますが
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| No.46 |
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| No.47 |
＞しかし、審査会も大胆な裁決を出したものです。
＞解釈次第で、違法と合法に分かれるところを、違法と断じたわけですから。 大手デベが違法と合法に解釈が分かれるような建築計画を進めたことに 問題あるように思うが。 |
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| No.48 |
やっぱ地下室→地下住戸の進化が法律の趣旨に反していたという判断ですか？
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| No.49 |
１戸あたりの利用面積をふやす趣旨の地下利用緩和を
戸数を増やすために使っちゃいかんということでしょ。 |
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| No.50 |
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| No.51 |
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| No.52 |
＞高さや地下の深さなどの問題ではなく
文書でご説明いただけるようでよかったです。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
はい、おそらくこの物件とは無関係の人と思われます。
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| No.55 |
審査会は地上５階建ての建築計画と判断したらしい・・・
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| No.56 |
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| No.57 |
そもそも低層住宅街にこのような近隣住民感情を無視した建物を計画した大手デベがおかしいのでは。
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| No.58 |
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| No.59 |
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| No.60 |
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| No.61 |
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| No.62 |
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| No.63 |
８／３０位から工事再開されてますけど？どうなっているのかな？
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| No.64 |
>>57
第1種および第2種低層住居専用用地の場合、通常建物の高さは10メートルに制限されている。しかし、一定の条件を整えれば12メートルの高さまで建てることができる。この条件のなかにドライエリアをつくる必要のある建物については、隣地境界から最低1.5メートル離さなければならないとした。世田谷らしさ求めたきた声の成果だ。 http://hanekei.at.webry.info/200609/index.html#0907 |
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| No.65 |
ＮＨＫ跡地開発に関する環境を考える会
http://app.cocolog-nifty.com/t/comments?__mode=red&id=9571193 |
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| No.66 |
西向きの地下室は、ベランダの先が狭くなるようですね。
地下室マンションの地盤面算定で都内初の判断 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/free/NEWS/20060914/131765/ |
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| No.67 |
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| No.68 |
周辺情報が、グーグルマップ？で載っている。
http://kanto.m-douyo.jp/spot/mansion_99.html |
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| No.69 |
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| No.70 |
↑
UHECだめだな |
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| No.71 |
審査請求どうなりましたか？
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| No.72 |
住まいサーフ○ンで評価がつきましたね
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| No.73 |
>>69の物件は
宅建業法違反の問題になっているようだ。 |
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| No.74 |
安藤建設の部長２人逮捕へ 大阪・豊能町の談合事件
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200611240039.html 安藤建設は２４日、「一連の事態を重大に受け止め、再発防止対策を講じる」とするコメントを出した。 http://www.ando-corp.co.jp/whatsnew/wh_20061124.pdf |
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| No.75 |
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| No.76 |
ここ、穴場ですね。
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| No.77 |
次期販売の倍率、人気住居は10倍だそうです。当たりそうもありません。。
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| No.78 |
逆にこの反対運動のおかげで、価格が旧価格で維持されている。
反対運動に感謝しなきゃね。でも当たりそうにないね。。残念。 |
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| No.79 |
住まいサーフ○ンだと評価が高くもちろんいい物件と思いますが、何か複数人で褒め上げて作為的な感じもしてます。。。代沢といっても、マンション周辺のあたりだけが高級住宅地という感じですね。それ以外はそうでもないような雰囲気です。
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| No.80 |
代沢の中でいったらあのマンションがある辺りは高級ではない方で、むしろ物件より渋谷よりの代沢１丁目や、茶沢通り挟んで下北沢駅に近い５丁目の方が高級住宅地の趣きがあります。
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| No.81 |
まあ、人によって何を重視するか違いますしね。
このあたりは、分譲マンションが出にくい地域で、希少性が高いと言えますね。 南面に多く部屋が取れているという意味でも、このあたりでは珍しいとは思います。 |
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| No.82 |
「東京土地グランプリ」では、代沢5丁目が世田谷区21位、この物件の代沢3丁目
が世田谷区24位ですね。代沢1丁目は入っていない。まあこれも人それぞれか。 |
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| No.83 |
ここはもうすぐ販売再開ですか？
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| No.84 |
建築確認再審査請求は棄却されたのですか？
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| No.85 |
棄却されたようですね。ようやく本腰入れて販売活動みたいですよ。
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| No.86 |
>>85
http://msfn.seesaa.net/article/37500577.html ★ お買い得物件となる一つのパターンは、周辺の方々の反対運動が強く、工期や入居時期が延びてしまい、これに伴いキャンセルされる住戸や売れ残る住戸です。売主には負い目があるため、価格は旧価格のまま再販売に出され、現状相場からはかなり割安な状態で買われていきます。 部屋番号 価格 間取り 階数 専有面積 坪単価 107 6,620万円 2LDK 1階/7階 69.88㎡ 313万円 104 6,180万円 3LDK 1階/7階 70.25㎡ 290万円 606 8,780万円 2LDK 6階/7階 71.04㎡ 408万円 106 6,310万円 3LDK 1階/7階 74.4㎡ 280万円 反対運動の対象となった地下住戸中心に残りましたが、坪単価280〜290万円は、代沢においては2〜3年前の値段です。 |
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| No.87 |
とは言え、お買い得なのは１階の物件のみ。更に１階は実質地下１階ですよね。
地下住戸のあるマンションに住んでいますが、特に冬と梅雨時期辛いと思いますよ。 地下に行くと、冬はほんとに寒いし、雨が続けば水捌けが悪くので湿気もひどそう。 よく考えて買わないと後悔するんじゃないですかね。 |
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| No.88 |
もう6階は売れちゃったみたいですね。あとは1階のみ。確か南の1階は半分地下という感じで
問題なさそうだけど、西向きの方はもう少し地下に入っちゃう感じですよね。 納得したうえなら確かに買い得ですね。300万切るなんてこの立地で。 |
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| No.89 |
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| No.90 |
ここは地下でも両面バルコニーですよね。採光、風通しは特に問題は無さそう。
あとは本人が納得するかしないかですな。 |
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| No.91 |
さすがに１階（地下）キャンセル住戸はありませんかね？南でも西でも上層階の空きがあれば買いですか？駅から１０分ですが売却、賃貸になった場合でも心配はありませんか？
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| No.92 |
駅が遠いことに抵抗がある人は初めからお呼びで無い立地じゃないかと。
代沢は賃貸、売却ともに需要がある地域だと思います。 上層階はかなり高かったと思うんですが、２F、３Fあたりで空きが出ると 良いかなーと個人的には思います。 |
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| No.93 |
No92さんありがとうございます。そうですね、旧価格といえ普通のサラリーマンが気軽に手を出せる物件ではないですね。ただ、この傾向がしばらく続くようであれば「お買い得だったよね〜」って物件になるんでしょうね。
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| No.94 |
>駅が遠いことに抵抗がある人は初めからお呼びで無い立地じゃないかと。
そこまでじゃないでしょ。 実際住んでみればわかるが庶民の多い土地柄だし、歴史的な由緒も全くない。 都心地区の住宅地でもなければ、本当にお呼びじゃない人が住んでる城南五山・松涛・大和郷っていうわけじゃないんだし。 そこそこの立地でそこそこ質のよいマンションだから駅の距離とか気にするのは当然じゃないかな。 まだ、戸建なら距離気にするなというのはわかるが。 あとここの地価住居は結構良心的。コストパフォーマンスはいいと思われる。 |
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| No.95 |
代沢は人気高いですよ。2002年頃ですら新築分譲価格は300万を超えていた。
その頃は全国Top10に入るほどの坪単価の高さ。下値抵抗力がある立地だと思います。 もう一本池の上側だと完璧な立地ですがね。あそこ辺りだとこの価格では到底 買えないでしょう。 駅の距離というより、バス停まで徒歩1-2分です。結局そっちを使うと思いますよ。 あと代沢はマンションが少ない。故に賃貸利回りは高く無いが売却価格は 高止まりする傾向があります。 |
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| No.96 |
>代沢は人気高いですよ。2002年頃ですら新築分譲価格は300万を超えていた。
>その頃は全国Top10に入るほどの坪単価の高さ。 僕は代沢育ちだから代沢のこと悪く言いたかないけどウソはいけないよ。 94さんのおっしゃるとおりでしょ。 第一全国TOP10なんてどっからでてくるのよ・・・。 港区：南麻布・南青山・元麻布・麻布永坂町・白金台・六本木・赤坂 渋谷区：松濤・広尾・神山町・神宮前・代官山町・鉢山町・南平台 千代田区：番町・九段南・紀尾井町 ぱっと思い浮かぶだけでこんなにあるぞ坪単価がはるかに上なの。 新宿区や文京区、目黒区いれたらもっと沢山あるし・・・。 世田谷区内で高いのはそうだと思うし、世田谷区ではNo1だと僕は思う。 あと、最後の2行は同意です。 |
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| No.97 |
ウソとか言わないほうがいいですよ
たぶん９５の方が引用されているのは アトラクターズラボの2002年5月のデータですよ 駅別坪単価3ベスト100の中で池ノ上が7位、332万となっています URL https://www.＊＊＊＊/price/best100.php |
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| No.98 |
95です。おっしゃるとおり、97さんが引用したデータです。
別にこれからドンドコ坪単価が上がる立地であるという つもりでは無く、もし土地価格が下落した際に抵抗力が極めて 高いところです、と言いたかったわけ。 今現在は、確かに96さんのおっしゃったところが高いわけで。 株で言えばβ値が低い優良株と言ったところでしょうか。 最近、代沢で土地を探しておりました。 そこそこの立地のもの、坪単価410万でしたね。土地だけで。 それを考えると、このマンションはなかなかのモノだと思い ますよ。ただ私は半地下には抵抗あるので、ちょっと残念。 |
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| No.99 |
統計は数字の操作でいくらでも変えられます
意味ない数字であることは皆わかってるでしょう それにしても無意味なランキング、、、 |
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| No.100 |
いやいやうそといってすまなかった。
一応根拠となるデータがあったのね。 しかし、そのデータ（住まいサーフィン）でみたけど、あてにならないねー。 僕のあげた所は2002年時期でも坪500万とか普通にあったけどね。 |
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| No.101 |
タラレバの話をしては何ですが、ここ最近の一部地域の地下の急騰更に金利の緩やかな上昇など住宅購入における様々なリスクを回避するという考えからもこのマンションはいい物件なんですね。通勤、買い物に関しては不便さは否めませんが、環境などを含めて考えるとむしろ「買い」なのでしょうね。
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| No.102 |
すみませんヌケてました。
タラレバの話をしては何ですが、南でも西でも上層階空いていればここ最近の一部地域の地下の急騰更に金利の緩やかな上昇など住宅購入における様々なリスクを回避するという考えからもこのマンションはいい物件なんですね。通勤、買い物に関しては不便さは否めませんが、環境などを含めて考えるとむしろ「買い」なのでしょうね。 |
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| No.103 |
上層階のほうが良いでしょうが、その分当然坪単価は高い。
地下階はとても安いが、問題がある分確かに安い。 どっちをとるか、難しいところです。 おそらく、賃貸利回りは地下階のほうが高いでしょう。 |
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| No.104 |
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| No.105 |
地下は問題があるから安いのではなく
問題があると考える人が多くいるので 結果的に敬遠されて人気がないので安いのだと思います。 この物件は地下階が売れ残っているようですが 完成しているので実際に見学してみるのがいいですね。 想像しているよりもはるかに快適かもしれませんし それを知っている人だけが得をするのかもしれません。 安い値段でしかもバルコニーより広いテラス付をね。 |
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| No.106 |
>>105
http://tokyufubai.exblog.jp/d2007-06-17/ 地下室マンションは本来せいぜい３階までの低層住宅地とされている第１種低層住居専用地域に４層、５層のビルを出現させ、低層住宅地の住環境を著しく損なう。 |
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| No.107 |
完売したようですね
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| No.108 |
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