ライオンズ中野ミッドサイト

[匿名さん]

中野駅から徒歩６分だそうです。
中野駅から徒歩圏の物件は珍しいのでは？これまた高いんでしょうか。

[22: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/37-78

↑は価格が旧価格で維持されているそうです

[23: 匿名さん]

私も調べました。

2004-12-15　建築検査機関-大京の建築確認処分（8階建）
2005-03-22　上の機関-大京の一部変更した建築確認処分
2005-07-13　中野区建築審査会-桃園まちづくりを考える会の申立により、上の二つの建築確認処分を取消し
2006-06-14　国交大臣-大京の再審査請求を却下

現在工事中の建築確認（5階建）は、何時取ったかわからない。
当然、2005-07-13以降工事はできず、2007-1に工事を再開したから、18か月休止していた事になる。その間を見ていた近隣の人の言は、気になる。

[24: 匿名さん]

>>23
中野区議会　建設委員会資料

●平成１７年１月１７日
旧農林水産省宿舎跡地に計画されている高層分譲マンションの建設について
http://kugikai.city.nakano.tokyo.jp/siryo/kensetsu/kensetsu17.html

●平成１８年第２回定例会　７月６日・７日
中野三丁目マンション建設計画の再審査請求に係る裁決について
http://kugikai.city.nakano.tokyo.jp/siryo/kensetsu/kensetsu18.html

[25: 匿名さん]

　土地価格について

販売する土地の価格は、坪当り約386万円です。

計算は簡単。
1.　消費税は5　パーセントですので、これを20倍したのが各戸の建物価格。価格総額から建物価格と消費税を控除した額が、各戸の土地価格です。
2.　占有面積合計が、約4359　平方メートルですので、各戸の占有面積をこれで割ったものが、土地の共有持分になります。
3.　敷地面積は　2414.84　平方ですので、これに土地の共有持分を乗じたものが、各戸の土地面積相当になります。
4.　各戸の土地価格を、各戸の土地面積相当で除したものが、平方当りの土地価格、これに　0.3025を乗じたでものが、坪当りの額です。どの戸も同じになります。
5.　土地の販売価格総計は、28億2097万円です。
6.　近隣に土地公示制度の調査地点があります。中野区中野3丁目23番46、第一種中高層住居専用地区。2007年　平方メートル当り　671000円、坪当り　222万円（2004年は202万円）です。従って、販売される土地は、約75パーセント高いことになります。

[26: 匿名さん]

むずかしくてよくわかりませんが、ぶっちゃけ、
このマンションは「割高」である、と結論づけることが可能なのですか。

[27: 周辺住民さん]

１年前なら、中野徒歩圏のマンションで坪240-280が標準的な相場。
それを考えるとありえない値段だが、ただ市場は今ミニバブルなので、
なんともいえない。大京にとっては8F->5F変更で本来採算が苦しいところ、
バブルで救われたのでしょうね。

[28: 匿名さん]

わたしも、25さんの指摘は、何を言いたいのかよくわかりません。
要は、売り主（大京さん）は、もうけすぎといいたいのでしょうか。

でもね、この資本主義社会では、安く買って高く売るというのは、
当然なんですよね。

このスレッドに限らず、最近の立地が良かったり、人気が見込める物件のスレッドを読むと、どこも、高すぎるって指摘ばかりです（実際には、良い立地のマンション価格は確実にあがっています）。

これから先、不動産の価格があがるかどうか、わたしにはわかりませんが、先高感が続く現在、昔とくらべて高すぎるという印象で、物件を選ばない方がよいと思います。

そうはいっても、この物件は、やっぱり少々（坪単価500万円くらい）高い気がしますけでどね（笑）。

[29: 匿名さん]

自主管理歩道っておかしいんでないですか。

これは、大京が、販売しないで、分離して、中野区に寄付すべきだと思います。

この土地は、道路に提供する土地の、さらに建物側の、はば1Mの帯状の土地です。
これは、歩道として、一般の人も利用するし、また、購入者が、自分達の為に自由に使用したり、改造したりできない土地でしょう。
それでいながら、管理責任は購入者側にあって、補修しなければならなくなったり、事故があれば、賠償もしなければならないでしょう。
こんな価値のない土地、むしろ厄介な土地に、お金を払って、さらに買った時、登録免許税、不動産取得税も多くなり、また毎年、固定資産税も多くなる。

この土地を、住居部分と一緒に、購入者に買わせることは、許されないのではないかな。

25さんの式を使うと、その土地は、間口46M　奥行1M、面積は46平方M程、13.9坪、坪386万として総額5357万。
最大93.92平方の住居の人は、115万、最小57.03平方の人は70万、販売価格が低くなる計算です。
4年前に買った大京には、土地値上り利益は、じゅうぶんに大きいでしょう。

大京も、8階建てを計画したには、何らかの根拠があったはずで、同情する余地もあるのかもしれませんが。
法律的に曖昧な歩道を、認める行政、開発者、建築確認の機関はどうなっているのかしら。

いまこの問題を解決しなければ、物件引渡し後でも、紛争になるのでは。

大京は、早急に契約内容の再検討をすべきではないでしょうか。

[30: 匿名さん]

28です。

＞そうはいっても、この物件は、やっぱり少々（坪単価500万円くらい）高い気がしますけでどね

坪単価50万円高い気がしますけどね。

の間違いでした。

どうも失礼しました。
やっぱし、高額物件には縁がないようですね（笑）。

[31: 匿名さん]

もともとは高級物件に仕立てる予定ではなかったので、たとえば外廊下であったり
免震でなかったりと、基礎構造的な部分では価格に見合う構造ではないわけです。
工事停止後、そのまま再開しているのですから。加えて、雨ざらし。
いくら御影石やトイレ手洗いカウンターなど内装を多少良くしてもこの価格を正当化できる
ほどの高級仕様とは思えませんでした。

確かに今のマーケットの状況からは、多少高くても仕方ない面もありますが、
いわゆる都心６区のそこそこの物件よりも高いのは、ちょっとやりすぎでしょう。
少なくとも坪60万ぐらい割高だと感じました。
中野は住みやすくて便利な街ですが、庶民の街のイメージです。

[32: 匿名さん]

>>29
当初は自主管理歩道の部分で容積率を稼いでいたのかもしれないが
8F->5F変更になったことを考えると
歩道部分は区に譲地して
区道として管理してもらうほうが
購入者にもよいと思われます

[33: 匿名さん]

自主管理歩道のこと、本当だったら、ひどい話ですね。
確かに、図面には、自主管理歩道と、書かれています。他人の土地を自主管理する事など、普通には、ありえないと思います。

[34: 匿名さん]

立地はすごくいいんだが、その他の「イワク付き」な部分が多すぎる。
雨ざらし、８階から５階へ、自主管理歩道。
１億近く出して、わざわざ、イワク付き物件を買うか？？
思案のしどころだ。

[35: 匿名さん]

>>34
日企設計
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7072/res/154-183

[36: 匿名さん]

大変な事を発見した。

大京のサイトにおける予告物件概要では、敷地面積が　2414.84　平方（実測）となっている。
他方、頒布された正式の画面集の建築概要では、敷地面積は、　2458.65　平方　（登記簿）（予定）、開発区域面積　2459.75　平方（実測）となっている。（敷地面積の実測は示されていないが、開発区域と変わらないはずだから、これは　2459.75　平方として問題ないと思う）

販売直前になって、最も基本的な敷地面積が、変更になる、など前代未聞の話である。皆気が付いているだろうか。

2414.84　から　2459.75　に　44.91　平方（13.59坪、約5100万円）増加したと、喜ぶのは、早い。全くその逆である。

つまり、大京は、29さんが指摘した自主管理歩道ばかりでなく、竣工時に道路に繰り入れられる、自主管理道路なる土地（これらの土地は購入者にとって価値がない）も、購入者に売ろうとしている。本来なら、大京が、分離して、区に寄付すべきものであるのに。

この二つの土地が、販売から除外されると、29さんの計算から、最も広いマンションの人で，約230万円、最も狭くて140万円程、代金が下がることになる。

俄かには、信じられない。私は何か間違っているのか。一体どの資料が正しいのか。

[37: 匿名さん]

中野区か東京都不動産業課に確認すれば
教えてくれるのでは？

[38: 匿名さん]

ライオンズ中野ミッドサイト計画の混乱・迷走は、一枚の文書で始まった。

それは、平成16年3月25日（2004年）、中野区都市整備部の課長、担当係長（田中と読める）が決済した＜＜開発行為相談カード＞＞である。これは、平成17年1月17日、中野区建設委員会に中野区が資料として提出している。（24さんの指示するサイトを参照）そこには

相談者　　　株　日企設計
行為地　　　中野三丁目18番11
規模　　　　2459.56　平方M
具体的内容　分譲マンション　80戸　鉄筋コンクリート造地下1階地上8階

と記載されている。さらに7項目の記入があり、その第2項で
＜前面道路を6Mとし拡張部分（1M）と合せて、さらに1Mの,歩道状空地を提供し2Mの歩道をもうけること.管理は事業主管理とする（提供部分敷地算入可）＞　　
（何という狡猾さ!!!）
となっている。この文書を受け取った者は誰でも、都市整備部は、80戸8階のマンションを建設することは認め、その条件として、7項目を書いた、と考えるであろう。

しかし、中野区都市整備部は、処分庁ではなく、80戸8階の建設の条件を示すことは、権限を逸脱した行為である。しかも、いわゆる　へび玉道路　を勧め或は指図しているように見える。そもそもが、開発許可手続の要否の相談である。
事実、これに従ったように、同年7月28日に、大京は開発行為許可申請を出し10月13日区長はこれを認可、同年12月6日大京は8階建79戸の建築確認申請を出し、同月15日確認処分をうけた。

しかしである。その7ヵ月後、2005年7月13日中野区建築審査会は、桃園まちづくりを考える会の申立ての通り、東京都建築安全条例第4条2項の前面道路6M以上必要との規定に違反するとして、この確認処分を取消した。大京はさぞかし驚いたことであろう。だから、大京も被害者と言える。でも、条文、趣旨を甘く考えていた事は間違いない。
（考える会の申立てが無かったら、今、8階の建物がたっていた!!!!）

大京にとって、事後処理は大変であったろう。国交大臣に再審査請求をする（これまた大失策）。他方、契約者に対する倍返し、建設業者に対する賠償、1億円を越す支払いは、その3月、2回目の債務免除（2回合計5100億）を受ける状態にあった大京にとって、非常に辛かったであろうと想像する。
当然、大京は中野区に対し何らかの補償を要求できたはずだ。また、中野区都市整備部の越権行為に対する処分がなされるべきだが。不可解である。

今回、2007年1月13日、新たに、建築面積を削り、5階建59戸とする建築の確認処分を受けた。ところが、開発行為相談カードに記入された7項目が、まだ生きているのである。幅1M弱の自主管理道路、及び幅1Mの自主管理歩道が、幽霊の如く、残っているのである。
そして、この購入者にとって無意味な二つの自主管理の土地（約27坪）が今回の販売の対象になっているようだ。

ここは一つ、中野区長が、新中野区民のために、権限はないが、行政指導すべきではないか。

[39: 匿名さん]

>>38
2005年10月4日 朝日新聞 朝刊

マンション前だけ道広げ「建築確認」
建築審が「違法」裁決
中野区 都条例の認識甘く
http://defense.cocolog-nifty.com/dgw/2005/10/post_f325.html#comment-44...

[40: 匿名さん]

　建築の中断期間の明示

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則（平成17年11月9日　公正取引委員会承認大07号）の第9条　第14号は、建築の中断期間があった場合、その中断期間を明示することが、義務付けられています。
しかしながら、大京のサイトにも、資料にもその記載がなく、規則に反すると思います。

[41: 匿名さん]

↑
http://www.sfkoutori.or.jp/kiyak/hyouji_sekou.html#003