芝浦アイランド ケープタワー☆19

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分


芝浦アイランド公式サイト：　http://www.shibaura-island.com/

過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
18.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/


[参考スレ]グローヴタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
09.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[481: 匿名さん]

このスレには購入者がいないってことがよくわかりますね。
抽選の件は、管理規約の附則第3条(p.22)に書いてありますよ。
470さんにお聞きしたいのですが、これは違法なのでしょうか？
上場企業の三井が法令違反の管理規約を作るとは思えないのですが。

[482: 匿名さん]

グローヴ購入者です。同じ付則が管理規約週に乗っていました。
当惑しています。
ちなみに、今住んでいるマンションの規約はそのような付則はなく
候補者を文書で募って一期理事会が発足しました。

原始契約といってデベロッパーが販売用に仕立てた管理契約は
１年以内に「管理組合」と契約内容を見直しあらためて正式契約を
総会の総意で承認せよというのが「マンション管理法」のなかで
定められています。
一期理事会の使命は、みんなが承認印を押した規約や仕様細則や
管理委託契約に不具合や無駄がないか、また引渡しを受けた
共有部分に発生した不具合を売主責任で改修させるなど（瑕疵担保
期間の対応、点検）が重要な役割。
このあたりを管理会社が報告しながら理事会が承認して一年が
過ぎ、あらたに正式「管理契約の承認」となる。
次年度案と次年度役員案が総会にかけられる。

一期理事会というのは、大きなコミュニティをまとめていくうえで
極めて重要であり、一方恣意的に役員立候補して何かわがままな
行動をおこそうとする例もあるようです。
良識有る人格者とマンションの管理、建築に素養のある人物と
財務・経理にあかるい人物が加わるのが理想ですけどね。
抽選というのはいったいどういうイメージか、内容を直接といあわせて
みますよ。

[483: 匿名さん]

>抽選の件は、管理規約の附則第3条(p.22)に書いてありますよ。

やはり三井はあくどい。
抽選で理事を選ばれようが、総会の第1回目で、理事たちの解任を請求動議を出しましょう。

[484: 匿名さん]

＞上場企業の三井が法令違反の管理規約を作るとは思えないのですが。


甘い。この間、大手損保が保険金不払いを告発されたばかり、三井系も入っていたがね。
上場企業も、自分勝手なことをすることがある。

[485: 匿名さん]

４８１さんに質問ですが
抽選なんか無視して、自分たちの手で、理事を選びたいと思わないのですか？
三井のことだから、先の規約が法律違反ではなくグレーゾーンだということは計算づくのことだと思う。
なぜ上場企業だからといって、盲目的に信用するのですか？
大事な理事になる方をあてずっぽうの抽選で決められてあなたはいいのですか？
例えば、病弱な老人だとか、社会経験の浅いおねーちゃんが選ばれてもあなたはいいのですか？
４８２さんが指摘しているような大事な仕事を任せられると思いますか？
よく考えてみてください。

[486: 匿名さん]

物の良し悪しは結局はわかんないですね。マンションの構造なんかは
その際たるもので、だから姉歯事件なんかがでてくるわけ。
そうすると消費者はなにを信じて購入すればいいかと言うことになる
けど、結局はブランドに頼らざるを得ない。そういう面では三井は
ピカピカだから、安心感は格段にありますよね。だからブランド分だけ
価格が高くなるのはしかたないのよ。

[487: 匿名さん]

ブランドがあるからといって安心できるわけではありません。
施工をしている鹿島は最近、談合など法令違反が目に付きます。

＞福島県汚職
東北全域の土木建築工事で長年、仕切り役を務め「天皇」と呼ばれた鹿島の元東北支店副支店長（７６）がいるそうです↓。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061026-00000071-mai-soci

＞
今年2月の防衛庁施設庁の談合でも民間の仕切り役は鹿島が努めていました。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~cosmos/new/06.2/06.2.4.html

三井不動産は生活騒音問題で購入者に訴えられて、しかも負けています↓(和解ですが、基本的に購入者の明らかな勝利です）。
生活騒音問題について安心できる不動産会社ではないようです。

http://www.geocities.jp/sweethome7505/index.html

ほかにも鉄筋が入っていないマンションが問題になったこともありました。
http://members.ld.infoseek.co.jp/noah123/yokohama.htm

[488: 匿名さん]

大企業も悪いことするから、管理組合でしっかり監視しましょう。
抽選でいいかがな人を理事にしてしまったらだめです。みんなで適任者を選びましょう。
抽選で選ばれた人など、解任請求しましょう。

[489: 匿名さん]

なんか抽選に当たって役員になるのも嫌だし
もし当たっていきなり解任かよ〜っていうのもなんかショック
やりたくないのに抽選で当たって解任になる人は本当に運がないね

ちなみに理事になるとお給料的なものは出るのでしょうか？
慈善事業ではないしいくらかもらえてもおかしくないと思っています。
482さんは理事もしていたそうですね。
その時いくらか管理組合からもらっていたのでしょうか

[490: 匿名さん]

理事をやったことがありますが、手当て的なものは一切でません。
手当て目当ての人がなっても困るけど。

[491: 匿名さん]

そうですか無料なのですね
では本当に意気込みのある方ではないと難しいですね

[492: 匿名さん]

とくに理事長になったりしたら大変で、本業に影響しかねない。
だから、理事のなり手がいないのが普通のMSで、抽選になるんです。
売主に猜疑心の強い購入者が多いようで、とくにここは組合が揉めそうで大変です。
仕事を犠牲にして働いても、無関心層が多くて感謝もされませんしね。
いろいろ言うだけ言って、自分は何もしないという人がMSには実際多いんですよ。
理事に手を上げる人は、ほんとうにいますか。

[493: 匿名さん]

新会計年度スタート３ヶ月以内に総会が召集される。
総会でいきなり動議を出しても採択されにくいと思われるので
理事会にオブザーバ参加しながら理事の一人から議題を提案させる。
もちろん「共用部の廊下、バルコニーの不具合と売主に対する瑕疵対応」
について
あるいは、総会まで待てないなら理事長に全戸アンケートをとるように
依頼する。
おそらく共用部の問題は、「何人がクレームと感じているか」が重要で
それを売主が自分でカウントはしないと思う。

とにかく、理事云々の話は共用部の瑕疵担保の対応が目的だったという気がするので
話題を戻してみました。

[494: 匿名さん]

バルコニーの不具合と言うのはＭ氏の２５ｍｍ空いていると言う場所ですか？
確かに隣りとのプラバシー確保は重要ですね
内覧時には気になりませんでしたが手直し会の時に見てみます

[495: 匿名さん]

>490
>491
グローブの管理規約の第3節「役員」の第39条の3には、
役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払いと
報酬を受け取ることができる。とあるけどケープも一緒じゃないのかな？

[496: 匿名さん]

>>４９２

抽選だと、４９２のような無責任な人にもあたってしまうことが十分考えられます。
また４９２のいうとおり、無関心層が多いなら、そういう人があたったら仕事はできませんね。
抽選は最悪です。

[497: 匿名さん]

抽選で、理事長に不適格な人材が当選したらこの大規模マンションの管理組合運営は路頭に迷うことになります。やはり、総会などの議事進行をみて、手腕を判断し、不適格であれば、解任するしかないでしょう。

[498: 匿名さん]

>>501
そんなことわかっていますよ。
ただし、このマンションの規則では、理事が全員抽選で決められてしまう。
くじ引きで選ばれた適正のない人たちの間での互選にどんな意味があるのですか？
つまるところくじ引きで、理事長を選んでいるのと実質同じじゃないですか。

[499: 匿名さん]

デベに好意的な人が必死ですが、どう考えても、抽選で理事を決めるのは異常です。
立候補者がいない場合に限って、抽選というのはまだわかりますが。

[500: 匿名さん]

通常、立候補がいない場合には抽選になります。
このマンションもおなじでは？
また、これだけ大きいと、理事長は５人程度になるのかな？
とにかく、いろいろと細かなことを確認していくのはこれからですね。
日本で一番大型マンションで実績のある三井なので、ノウハウを
聞きながら、最適な方法が取れるのではないかと思っています。

[501: 匿名さん]

確か、大和ハウスなんかは、各戸平等に持回りで役員を担当するように
何年も先まで順番表を勝手に作って、入居時に配布してたはず。
まあ、いろいろですよ。所詮、手を挙げて積極的にやりたい人なんて
定年退職後のひまなおじさんくらいだろうから。どう決めたところで
運・不運が出てくることにはなるんじゃないの。

[502: 匿名さん]

実際に報酬を受けとッたりしたら大変ですよ。
組合に雇用されたようなもの。無償の奉仕でないと、何を言われるかわからない。
１次取得の方が多いようで、組合運営の実態をよくご存知ないようですね。

[503: 匿名さん]

最近のマンションなら普通かも知れないが、
ここは、低層階用、中層階用、高層階用とエレベーターが別れているところがいいね。

[504: 匿名さん]

賃貸の部屋は理事を免除されるケースがある。
賃貸にする部屋が多くて、免除される部屋だらけって事がないと良いけど。

[505: 匿名さん]

賃貸部屋は、もちろん免除ですよ、所有者が住んでいないわけですから。
何らかの理由で、免除になる人は多々いるでしょう。
（たとえば、日本語がわからないとか、入院しているとか。）

[506: 匿名さん]

賃貸部屋だってオーナさんが自ら進んで管理組合に積極参加されることもありますよ。

[507: 匿名さん]

要するに理事長になってからの真剣さでしょ
内廊下や水没歩道の件、バルコニー隙間の件や携帯基地局の件
ついでにバイク駐輪場や自転車の件などかなりありそうだ
マンション管理専門の人や弁護士などが理事長になってもらえないかな〜

[508: 匿名さん]

質問
先日の金利改定で
①三井住友　全期間１．２％優遇　当初十年固定　２．５０→２．６５％
②三菱ＵＦＪ信託　当初二十年固定　２．６５→２．７０％
　※固定期間終了後０．４％優遇

①をメインにミックスプランで考えてましたが、どうみても②がメリット感じます。
資金確定とか書類出しましたが、あくまで売り主の都合だと思います。
今からの鞍替えは可能でしょうか。法的にも問題無いとは思うのですが。

[509: 匿名さん]

金利の件、実際の適用月は、は１２月でしょうか？来年１月でしょうか？
ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。

[510: 匿名さん]

＞524
人それぞれでしょう
例えば
①は３５年間借りるとしたら１０年固定終了後も全期間1.2％優遇はでかい
②は３５年間借りるとしたら２０年固定終了後は0.4％になる為提携との差は0.8％違う

＞525
来年１月です。

[511: 匿名さん]

うちは某地方銀行でローンを組むことにしました。
当初１０年固定で２．０％　１１年目から１．０％優遇でした。
最初のうちのローンの残高が多いときの金利が安いほうが結局お得との判断を
したんですけど。

[512: 管理人]

【不適切な投稿が多数ありましたのでスレッドを再編成させて頂きました】

[513: 匿名さん]

511です
508さんの三井住友、三菱ＵＦＪ、某地方銀行を比較し、金利シュミレーションを
してみました。
前提条件、借入額２５００万円、固定金利終了後の基準金利５．０％、借入れ期間２５年です。
①三井住友・・・２５年間の支払利息１０９０万円
②三菱ＵＦＪ・・・　　同　　　　９７３万円
③某地方銀行・・・　　同　　　　９６４万円
固定金利終了後の基準金利が低ければ③はますます有利になります。
とはいえ、５０歩１００歩というところですか。

[514: 匿名]

三井住友銀行は長期とフラット最近になって同じにしてきたんですよね？申し込みの時はフラットをかなり低目の金利に押さえてたのに。これって不公平ですよね？わかってたら最初から申し込みしなかった…

[515: 匿名さん]

>当初１０年固定で２．０％
すごいね！。

[516: 匿名さん]

511です。前提条件変えてみました。固定金利終了後の基準金利５．０％→４．０％
にすると。
①三井住友・・・２５年間の支払利息９４１万円
②三菱ＵＦＪ・・・　　同　　　　９５５万円
③某地方銀行・・・　　同　　　　８１７万円
となっちゃう。

[517: 匿名さん]

安易に提携にしない方いいですよ。

[518: 匿名さん]

511です。またまた前提条件変えてみました。
借入額２５００万円、固定金利終了後の基準金利５．０％、借入れ期間３５年です。
①三井住友・・・３５年間の支払利息１７０１万円
②三菱ＵＦＪ・・・　　同　　　　１５９６万円
③某地方銀行・・・　　同　　　　１５８８万円
でした。
三菱ＵＦＪもとびきり有利と言うわけではないようです。
途中で一部返済することが可能な人にとっては、ますます③が有利。
ただし固定金利終了後の基準金利６．０％だと②がいちばん有利ですね。
②１７２５万円　③１９２２万円　　です。

[519: 匿名さん]

511です。↑三井住友忘れてました。最後の条件で２０３９万円でした。
いろいろ試算したら三井住友はいずれの条件でもエエトコナシでしたとさ。

[520: 匿名さん]

前倒し返済する場合は、その最小金額や手数料を加味したいところ。
私はオンラインで少額でも気軽に返済したい希望を持っています。
511さんの某地方銀行は前倒し返済単位や手数料はいかがでしょう？

[521: 匿名さん]

新生銀行にするかどうか迷っています。
（金利１ヶ月前倒しも可能だし・・・）
とにかく急いで決めないと・

[522: 匿名さん]

511です。
前倒し返済単位・・・均等払いの回数にあわせる必要がありますが、原則自由です。
手数料・・・５２５０円でした。
金利適用は１２月受付分までだそうで、実際の借入日は来年でもＯＫと言う話しです。

５２５０円の手数料は計算上はほんの数万円の前倒し返済で元が取れますから、
５０万円程度でも臨時で返したほうが良いと思いますね。

[523: 匿名さん]

>521さん

新生銀行は保障料・繰上げ返済手数料無料で魅力的ですが、
確か普通の抵当権ではなく根抵当権設定だと思います。
その辺の条件は注意が必要です。

[524: 匿名さん]

ちょっと説明してください
先ほどから三井と三菱と地方銀行比べていますが
ケープの優遇金利は三井1.2％・三菱1％ですよね

１１月の１０年固定ですと三井と三菱は一緒の金利（3.85％）なのですが
そう考えると優遇差で三井の方が支払利息が少ないはずなのに
先ほどから書いてあるのは三井のほうが多くなっているのはなぜなのでしょうか

あと地方銀行の１０年固定2％はちょっと低すぎですね
なにか特別な理由でもない限り一般人がこの金利になるのは無理なのでは？
誰しも利用できる銀行だとするとやはり提携が一番良いかなと。

[525: 匿名さん]

三菱も1.2％では？

[526: 匿名さん]

地方銀行も日本橋や新宿などに支店を出しているところがありますから、
よく聞いてみるとキャンペーンと称して10年固定２％、10年以降１％優遇
というところがありました。
電話で問い合わせるだけではキャンペーンをやっていることをおしえてくれ
ないようです。店頭に行って詳しく聞かないとだめみたいですね。
入金もコンビニや郵便局でできますし、三井や三菱でなくてもそれほど
利便性はわるくないです。

[527: 匿名さん]

526さんの行動には頭が下がります。

525さん三菱やみずほは1％ですよ

[528: 匿名さん]

金利は重要だけど、下記の申込みも重要、なんと、10年間で250万円の利子補給です！
利用できる人は、お忘れなく。
※抽選だけど、結構当たります。
http://www.minato-smile.or.jp/jigyo/jutaku.html

[529: 匿名さん]

倍率10倍以上なのに結構当たるわけ無いでしょう。

[530: 匿名さん]

これって申し込み条件が「年間総所得額が、1,200万円以下」。
ここ買う人だと、この条件に引っかかる人多いと思う。