芝浦アイランド ケープタワー☆19

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分


芝浦アイランド公式サイト：　http://www.shibaura-island.com/

過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
18.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/


[参考スレ]グローヴタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
09.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[422: 匿名さん]

[423: 匿名さん]

あまりに削除ばかりでは、隠したい深刻な瑕疵があるように思われて、
替えって評判を落とす恐れがあります。
万点のマンションなんてないですから、事実であれば欠点の指摘も許容すべきですよ。

[424: 匿名さん]

管理人さんの一言を素直に受け取れない人がいることを本当に残念に思います。そういった方はネットでしか自分の意見を言えないストレスたまった人なんでしょうね・・・

[425: 匿名さん]

[426: 匿名さん]

[427: 匿名さん]

[428: 匿名さん]

426＞
内廊下などの共有部は引渡し前に改善してもらわないと購入者の負担になります。
だから問題がある部分は購入前に直してもらうべきだと思います。
そのほうが5000〜7000万円払って買うマンションの資産価値を高めると思います。

安全だけでなく、内廊下に極端に暗い部分があると掃除が行き届かない可能性もあります。
犬の毛が落ちていても見えないとわからない。内覧されたならご自身も
玄関付近は、三井と鹿島の担当者に懐中電灯で照らしてもらって説明を受
けたのではありませんか。つまり懐中電灯で照らさないと見えないくらいの
暗い部分があるわけです。そのままではほこりや犬の毛は見えないんじゃないですか。

[429: 匿名さん]

私、２年前に某所のタワーマンションを購入し一期の理事もやらせていただいたものです。
経験上のお話をさせてください。
芝浦地区の将来性を含めて、今回アイランドの一室をセカンドで購入したものです。

お言葉ですが
＞共有部は引渡し前に改善してもらわないと購入者の負担になります。
そこがおおきな誤解です。
一期の理事会の大きな仕事のひとつに
①共用部の不具合の改善を売主に要求し無償で直させる
という大切な折衝業務があります。
共用部の不具合は、一部の人が不満をいっても賛同をえられないと
全体の意思になりません。どんなに明らかなことでも理事会を通して
売主に改善しろと言うのが筋なんです。
共用物の引渡しは個人ではなく理事会に渡され、その手直しは理事会を
通じて要求すべきだと思います。
もちろん理事会は、組合員の声を丹念に聴くのが重要な使命ではあります。
購入者の負担で改善するなどいうｙ例は私の経験上一度もなく
とにかく、改善しろと折衝して、植木を取り替えさせたりクラック補修をさせ
たり、除湿機を追加させたり（すべて共用部）扉をつけかえさせたりやって
きましたよ。

[430: 匿名さん]

三井には以前のような真剣な検討スレに戻してほしいですね
その為には内廊下を解決しなくてはいけないと思うんですけどね

これだけ大事になっている問題を三井は理解しているかどうか知りたいですね

[431: 匿名さん]

429さん！！ぜひ理事に立候補お願いします。

[432: 匿名さん]

＞４３１さん
ご理解たまわったようで感謝です。しかしながら
私は、ケープでなくグローヴに当選した口なので、そちらは１年目は管理費の内容チェックも含めて理事をやらせてもらうつもりでいますけど。お互い理事会同士連携してやっていきたいですね。

[433: 匿名さん]

429さん
なるほど参考になります。
でも、引き渡し前に明らかに問題があることがわかったら、先に直してもらった方がいいのでは。
入居後に工事をしてもらうと、居住者の生活に不便が出るかもしれません。

[434: 匿名さん]

内廊下さん、ご自分のスレで相手にされなくなったからって、他所様の物件まで出かけて恥晒すのは
いかがなものかと思いますよ。何が「ちょっとご報告まで。」ですかね（笑）

No.739 by 匿名さん 06/11/03(金) 03:06
ちょっと散歩してケープタワーのスレを覗いてみてビックリ！
とても荒れていまして、何でも内覧会で見たら、内廊下が異様に暗いとかで大もめしてます。
WCTは現物を見ているので安心していますが、そんなことってあるのですね。

しかもM不動産Rの対応が突っぱねる一方で埒開かないとかで散々のようです。
最近の（昔から？）M不動産って結構、殿様商売なんだなと思った次第。
そういえば、Mの"島"の営業の人、結構機械的な感じ（余裕？）だったことは記憶してます。

ちょっとご報告まで。

[435: 匿名さん]

<429さんありがとうございます。
429さんのを読んだら入居前でも入居後でも構いと思いました。

現在三井は内廊下の問題自体ないと突っぱねている状態ですが
管理組合の方がが交渉力があるならそれでも構わないかなと

でも三井の入居後の管理組合で決まったことは管理組合費でお願いします。
という言葉が腹が立ちますよね。
これ言われると入居前にしなくてはっと思ってしまうのです。
そもそもスレが荒れたのも三井の対応が内廊下に問題ないとか修繕は管理費でとか言ったのが
反感を買ってだんだん荒れていったのと思っています。

[436: 匿名さん]

一期目の管理組合の理事は三井の指名だったような記憶があります。
だったら、改善要求は通りにくいかもしれませんね。
ちなみに429さんは内廊下のタワーマンションですか？
照明がどうなのかちょっと気になりました。

[437: 匿名さん]

よく規約や文章読んでください436さん
理事は抽選です。
入居者説明会の時に抽選します。
だから今月にも理事がわかると思います。
４２９さんは４３２でグローブと書いてあります。

[438: 匿名さん]

三井の社員が相当数買っているそうじゃないですか。
社員を住まわせて、一期の管理組合に指名して管理組合を牛耳り
三井に瑕疵を求めないようにさせるっていう算段ですね。

[439: 匿名さん]

どうして皆さんそんなに疑心暗鬼なんでしょうか。
437さんのおっしゃるとおり、理事は抽選ですよ。指名ではありません。
入居手続会でくじを引くようです。

[440: 匿名さん]

>>439

抽選は、立候補者が多数の場合だけ。立候補が少ない場合、三井社員or三井シンパが立候補して、理事会を支配することになる。

[441: 匿名さん]

個人で交渉しても百戦錬磨の不動産屋は動かないでしょうから、管理組合の団体交渉しかないですね。
ここまで大きいマンションだと月の管理費収入だけでも莫大なので、三井も聞く耳を持つでしょう。

直さないと次期契約の管理会社は変えさせてもらうよとか、交渉することはできるよね。

[442: 匿名さん]

団体交渉力を持つためにも、管理組合の理事に、三井のスパイみたいな奴を入れないように、理事には、みんな立候補しましょう。

[443: 匿名さん]

440さん
規約や手続書類をきちんと読まれた方がいいですよ。
ケープは立候補では理事になれません。全員抽選です。

[444: 匿名さん]

なるほど抽選か。。。。
抽選なら三井が細工して、息のかかった奴を当選させるだろうな。マンションの抽選操作は常識だし。
自分も抽選操作してもらったと思うからしょうがないけど。

[445: 匿名さん]

デベの抽選＝指名ですから。実質的には。立候補も許さないとは徹底しているな。

[446: 匿名さん]

重要な構造部分の瑕疵担保期間は10年だけど、マンションの設備関係の2年とか3年でしょ？確か。
最初の管理組合理事会はその意味で重要ですよ。

理事に、４２９さんのような交渉力のある人が理事に選ばれなくて、デベのいうがままにされる可能性がある。立候補する人はそれなりの意識が高い＆覚悟がある人だからデベにとっては手ごわいはず。
三井はそれを恐れて抽選方式にして、力のないやつを理事に据えつけようしているな。
まいったな。

[447: 匿名さん]

マヌケが理事になったりすると、何でも管理費を値上げとか追加修繕費の徴収になるから、変なやつを抽選で選ばせたくないなあ。選挙の方がいいよ。

[448: 匿名さん]

入居者説明会の時に理事の抽選するんだから立候補なんて時期的に無理でしょ
抽選だから誰しもなる確率があるわけで
投資の人が理事になっても困るかな
出席しなそうで

[449: 匿名さん]

[450: 匿名さん]

掲示板の書き込みには著作権があります。
そして、著作権には引用について判例があります。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%BC%95%E7%94%A8

449サンは、URLを貼り付けるだけにしたほうが言いと思います。

[451: 匿名さん]

瑕疵追求と理事会の関係について、下記掲示板のような意見がありました。
2003/07/19の投稿タイトル「週刊現代、追求第６弾！」
http://www.geocities.jp/sweethome7505/sinkeijiban02.htm

尚、上記掲示板を作成された方はトップページを見ると瑕疵追求問題で裁判まで起こされた模様です。

[452: 匿名さん]

＞入居者説明会の時に理事の抽選するんだから立候補なんて時期的に無理でしょ

三井の狙いがわからないのですね。見事にはぐらかされていますね。
本来、管理組合の理事選出は、そんな早くからやる必要はないのです。
入居者の皆さんが引越しを済ませてから、理事の選出をしてなにか問題がありますか？
管理組合総会は入居後3ヶ月くらいたってからやれば十分です。
なぜ慌てて理事を決めるのでしょうか？
三井の意図があるからです。

[453: 匿名さん]

社員だって人生に安らぎの時間とか欲しいと思うけど。私生活においても大変な
役割を背負ってまで買うかな？私だったらごめんなだ。住民を押さえ込むのに失敗
したら年収とかに響きそうだし、本人にとって色んな意味でリスクあるんじゃない？

[454: 匿名さん]

理事をやって、三井へ挙がってくる瑕疵の申し立てを何分の１にする
とかいう事が、査定の一つに入っているんでしょう。
そして、理事になることを条件に、マンション購入費は多大に値引きしてあれば
喜んで入る人もいるのではないですか？
駐車場も、トランクルームも、キッズ駐輪場も、
きっとベストな場所を宛てられていることでしょう。

[455: 匿名さん]

更に、関係者購入は、当然割引があります。もし５％以上の割り引きがあったら、すごいですよ。
ボーナス並みの収入になりますよ。

[456: 匿名さん]

デベのお家芸の抽選操作で、理事が決まるのはまちがいないです。
うるさそうな人は事前チェックしているでしょうから、当然、理事の排除リストに入れることでしょう。

管理組合のような重要な役割を、抽選とか、輪番制にするのは間違いです。
１０戸程度の小さい物件ならともかく、こんな大きいマンションの管理組合を運営するのは、会社で言えば
一部門を率いる管理職と同様のマネジメント力が要求されます。
そんな能力もやる気のない人が抽選で選ばれてしまったら、本人も不幸ですが、マンション全体が不利益を
蒙ります。

[457: 匿名さん]

でもさ、仮に安く買えてかつ住民を押さえ込むのにうまくいったとしても、
あとで「あいつ、三井の社員で理事やったやつだよ・・・」みたいなことを
噂されながら平穏に暮らせるか？私は耐えられないけど。その後転売で不当に
利益だしちゃったり、不当に安く売ったりしたらそれこそ会社を訴えられる
リスクにならないか？大規模なマンション開発のたびに社員を送り込むような
ことを本当にするんだろうか。。。

[458: 匿名さん]

本体社員とは限らないよ。三井の裾野には、様々な下請けや取引会社だってあるよ。三井の名前がついていないから、はたからは簡単にはわからない。

関係者割引きの数％ほどの値引きは、不当な安売りにはならないよ。三井にリスクはない。

[459: 匿名さん]

事実無根の書き込みが続いていますね。
私はグローヴの購入者ですが、グローブの管理規約を見る限り
普通にマンション管理の適正化に関する法律や区分所有法に準拠した
規約になっていますけど

すなわち理事は総会で承認する。理事長は一定期間内に総会を
召集すると書かれています。どこにも抽選で決めるとは書いてないし
営業さんからそういう話も聞いていないよ。

経験上、売主が全員に理事になるかどうかの意向を文書で確認し
立候補する人、およびこの人になってもらったらまとまり安いから
なってほしいという人にお願いするのが通例。
引渡し一ヶ月前に候補者立候補者が集まって打ち合わせをして
一期の理事（それぞれ担当がある）と理事長副理事長監事を
互選で（抽選じゃないよ）で決める。
互選とは辞書をひけばわかるけど、お互いに推薦しあって認め合う
人を選ぶってこと。
ケープは抽選ってどこに書いてあるのかな。

[460: 匿名さん]

一度理事をやってみればわかるけど、ゼネコンにしろ、デベにしろ自社物件の理事になったら地獄だよ。社命でも断るのが普通。だってゼネコンさんでもデベでもあえて他社物件買うっての普通。そのほうが他社の品質がわかって面白いし、競合のデベに意趣返しする絶好のチャンスでもあるし

ていううかプライベートに会社の立場もちこまないのがインテリジェンスってものだと思うけどね

[461: 匿名さん]

＞458さん
私が書いた「不当に安く売る」というのは転売の時の話です。普通より多めに
利益がでちゃう場合、組織ぐるみだと疑いがかかるリスクがあると思いますので
それをごまかすために逆のパターンもあるかなと。

ところで大分詳しいような書きぶりですが、そこまで三井がアコギな商売やってると
考えてるなら最初から買わなければいいのでは？買ってないのならここに
書き込む理由がわからないし。。。

[462: 匿名さん]

>>459
何故、グローブの人がこんなにケープのスレにご執心なのでしょうか？
ケープの規約や重要事項説明書を読めない立場の人がケープの規約や重要事項説明書に
抵触する事をグローブの規約を元に書いても何の意味がないと思うのですが。

[463: 匿名さん]

＞４６２
いいよ明日三井の営業にきけば君のいてることが本当かどうかわかるから
私としては同じデベが別の規約を作ったことに興味があるのだけなんだがね。

それとうそつきと馬鹿がが許せない・・・そういう性分なんだよ

[464: 匿名さん]

というか、なぜ恣意的に間違った誘導するのか・・同じアイランドの住民として気になる

[465: 匿名さん]

＞４６２
抽選なんてありえないという疑問に対して何の答えにもなってないよ

[466: 匿名さん]

＞何故、グローブの人がこんなにケープのスレにご執心なのでしょうか？

きまってるでしょ。ケープスレのなかで売主不信を煽る書き込みがあれば、同じ売主から買った私も心配になるからですよ。それ以外なにもないよ。

[467: 匿名さん]

459さんも同じアイランドの兄弟物件オーナーだから関心持って当然だと思う。
私も理事が抽選というのは初耳だし、変だと思う。

はっきり言えるのは、理事のような重要な役職を抽選で決めてしまうデベは非常識だし、アコギと言われても
しかたない。
業者は所詮業者だから、住民が力を合わせて管理組合の理事会を先頭にして交渉していくことが前向きだと思います。

[468: 匿名さん]

これだけの規模のマンションで、巨額の利権が絡むのだから、
一戸当たり１０００円でも払って、マンション管理士など資格のある、
外部の専門家を理事会に送り込むなども検討していいと思います。

[469: 匿名さん]

>>４６８

非常にいい意見だと思います。総会で検討しましょう。

[470: 匿名さん]

私はあるデベロッパーに勤務しております。
仕事の都合上、必要とされる資格も持っております。
仕事上の経験と、取得資格に知識からお話させて頂きます。

まず、管理組合の理事の件です。
通常、ほとんどの分譲マンションでは標準管理規約を
使用しますが、その中に「理事を抽選で決定する」という
規約は存在しません。
しかし、実際には抽選で決定することは確かにあります。
私が担当した物件でも数件ありました。
ただし、それはどなたも立候補する方がいなかったからです。
ある大規模物件では立候補者が数名いましたので、
その方々が理事を務めておられます。
従って、抽選が絶対にないかというと甚だ疑問ですが、
「立候補できない」という規約はありえません。

次に、三井の社員が多数潜り込むという話です。
企業によって色々と違いもあると思いますが、
少なくとも私が勤める会社の社員は、絶対に自社物件
は買いません。
余程条件が合致しどうしても欲しいという場合は
別でしょうが、ほとんどの場合他社物件を購入します。
理由としては、

①プライバシーが侵害される。
売主社員が入居してることが知れ渡ると、管理員扱い
で四六時中何かを言いつけられるのです。
また、自分が少しでも担当した物件であれば購入者と
毎日顔を合わせることになるので、とても耐えられません。

②会社に全てを握られてしまう。
家族情報等は別にいいのですが、借入状況や年収等
個人情報の全てが会社の人事や上層部以外に知れ渡ります。
不動産は属性が悪く、ローンも通りにくいのですが、
社内融資等ももってのほかです。

③社員優遇など特になし
これも企業によって違いはあるでしょうが、社員優遇など
あっても１〜３％程度です（在庫物件でも５％程度）。
しかし、会社としては社員優遇で値引きして販売するより
お客様に値引きなしで買って頂く方がいいのです。
従って、もしどうしても欲しい物件があったとしても
販売終了までは買わせてもらえませんし、完売したらそこで終了です。
希望の部屋を選ぶなんてとんでもありませんし、
売れ残りやキャンセル部屋が出たら買うかどうかですが、
もちろん希望と大きく違いがあることが多いので買いません。

自社物件を購入した同僚が２人だけおりますが、やはり主に
①で頭を悩ませております。

三井は不動産以外にもグループ企業は多いので、
もしかしたら潜り込ませることは可能かも知れませんが、
大規模とはいえたかだか１物件の理事会を牛耳る為に
社員に何千万もの買い物をさせるとは思えません。
それにもまして、社員が会社の為に一生に一度か数度の
高い買い物するとも到底思えません。

皆様の不安が徒労に終り、いいコミュニティが形成できる
ことを信じて、参考までに述べさせて頂きました。

[471: 匿名さん]

出世のためには、会社に自分のすべてをさらけ出し、絶対の忠誠心を示す。
いっぽうでそういう価値観もあるんです。
大手のデベロッパーはどうか知りませんが、
弱小デベなどは、社員やその親戚に買わせるなど、
かなり強引にプレッシャーをかけるところもありますよ。