芝浦アイランド ケープタワー☆19

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分


芝浦アイランド公式サイト：　http://www.shibaura-island.com/

過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
18.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/


[参考スレ]グローヴタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
09.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[302: 匿名さん]

>305さん
まず、内覧会は済んでいるか、どのウィングかどうか自分で明らかにしたらいかがですか？
内覧会が終わっており、内廊下の橋は、不毛な論議とのご意見であれば、そのことを示されたらいかがでしょうか。このような書き方では、荒れるもとになると思います。
乱文お許しください。

[303: 匿名さん]

あの〜はっきりいいますが
内廊下に問題があるのはわかっているんですよ
ただしケープは現在内覧会中。
内覧会途中に過激な誘導や否定などはしないことになっているんですよ。
本日書かれた方はほとんど購入者ではないですね
来月以降に内廊下の暗さ問題は持ち越されているので
別の話題で一向に構いませんよ

[304: 匿名さん]

まあ三井に廊下の照度間隔資料（例えば廊下50ｃｍごと照度がいくら）を提出させ確認すれば解決する問題です。
Ｍ氏によれば三井はそんな資料作っていない、と疑いのある答えをしていますが
資料もなしに２０ルクス平均あるといっていること自体おかしいでしょ
内覧会に参加、手直し会に参加のひとは資料提出させ確認しましょう。

[305: 匿名さん]

↑
その資料により全ての位置で２０ルクス以上あれば内廊下の問題は終了です。
簡単なことでしょ
資料作ってよ三井や鹿島さん

[306: 匿名さん]

>>283
>>内覧会の感想を投稿することは構いませんが、執拗にご自分の主張を繰り返すのは、
>>一購入者として読んでいて気分が良くないので、お控えいただけませんでしょうか。

>全く同感です。やりたければご自身のお力で、他人を巻き沿いにせずに
>区分所有法では共用部の変更は2／３　簡易な管理行為は１／２の議決権をあつめて
>なされます。そういうことも勉強なさったらいいですよ＞２７９

２７９ではありませんが、あなたこそ、区分所有法をきちんと勉強なさってください。
共用部の形状や効用の著しい変更にあたらない共用部の変更は普通決議で過半数。
形状や効用の著しい変更にあたる共用部の変更は、区分所有法に基づき特別決議で４分の３以上です。
http://www.mankan.or.jp/rule/pdf/37_69.pdf

管理組合の集会（総会）の決議は、普通決議は過半数。特別決議は４分の３以上。建替えは５分の４以上。

３分の２以上なんていうものは、あ・り・ま・せ・ん。

また、前スレから話題になっていましたが、やはり、売主に直させるのではなく、
管理費を使って管理組合に修繕させたいんですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/res/741-741

>それに三井企業の関係者もたくさん、グローブやケープを
>購入していますよ。
>三井関係者もたくさん入居しているのだから、売りっぱなし
>は決してしませんよ。

この事は何のなぐさめにもならないと思います。
以前、他のマンションですが、やはり、デベやゼネコン、提携銀行の関係者が多数、
入居していました。
そして、その方達の多くが第１期の理事になりました。

それは、重要事項説明書の中に第１期の理事は売主が選ぶと書かれていたからでした。

実際、理事会の運営が始まると、どうなったのかといえば、
関連会社の理事の方達は、何にもしませんでした。
本来なら、売主に瑕疵担保責任を負わせるべきことも、二言目には
「管理費で直そうよ」です。

自社の不利益になるような、売主交渉は一切、しませんでした。

そして、全ての不具合は、管理費を使って直そうとするのです。

この掲示板でも、案の定、「内廊下の暗さは管理組合（費）で対応すれば」
という、趣旨の書き込みが時々見受けられますね。

水没による、遊歩道のメンテナンスも、管理組合（費）で対応でしょうか。

そんな事をしていけば、年々、管理費が上げられるだけです。

[307: 匿名さん]

312ですが、補足させていただきます。

区分所有法の共用部分の変更は、第１７条にあります。

（共用部分の変更）
第１７条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、
区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

そして、形状又は効用の著しい変更を伴わないものは、共用部分の管理の第１８条になります。
集会の決議で決するとは、普通決議をさし、過半数です。

（共用部分の管理）
第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

それから、３分の２以上なんてないと書きましたが、
厳密には、単棟型（１つのタワーしかない）のマンションにありません。

団地型という、複数の棟によるマンション群は、団地全体を建替える際に、
各棟の３分の２以上の賛成及び、全体の５分の４以上の賛成で建替えられます。

いずれにしても、本件のように、共用部の変更・管理に関する事柄に
３分の２以上はありませんし、単棟型のマンションにも３分の２以上の
管理組合の集会（総会）の決議はありません。

＊一般に管理組合で総会と呼ばれているもの（規約に書かれているもの）は、
区分所有法では集会と呼びます。

[308: 匿名さん]

311＞
おっしゃる通り。
内廊下に問題がないなら、三井は誰もが納得し安心できるような証拠を出す。
出せなくて、一般的な基準から見て、明らかに暗い部分があることがはっきりしたら、引渡し前にその部分に足下灯をつける。
それで一件落着です。

[309: 匿名さん]

個人的には２０ルクスあればいいのではないかと。。。内覧でも気にならなかったし。
三井も２０ルクス以上という証拠がでればもうよいのでしょうか？明るさは個人の感覚でよしとする数値ばらつきがありますよね？廊下の話はもうこのへんにしたいです、内覧も全ての方が終了してないし、不安をかきたてるのもどうかと、、

[310: 匿名さん]

駐車場、バイク外れた方どうします？近くの月ぎめ駐車場は埋まっていました。
空いている場所ご存知ですか？あと金額も教えてください。
高いですね。。。この辺。。涙涙

[311: 匿名さん]

>323さん
うちは、車を手放すことにしました。
駐車場代がバカにならないこともありますが、別の場所を借りても出し入れが面倒ですから。
幸いケープは立地がいいので近くに出掛ける時はタクシー、遠方に出掛ける時はレンタカーを
利用しようと思ってます。いずれもエントランスまで来てもらえるし、都心での移動は
やはりタクシーが便利だと思います。飲酒運転も気にしなくていいですしね。
ただ、車への愛着がありますので、ショックなのはショックですね。

[312: 匿名さん]

内廊下についてカスタマーサポートにメールしました。
その後電話でやりとりしましたがこのような対応でした。
お客様と同じような意見をもたれてるかたは、いらっしゃいますが
どのくらいのかたが暗いと思われているか把握していないので
入居後に総会開いて入居者でやってください。
三井不動産は販売会社なので、
入居後なので、入居者負担でともって言ってました。
さらにＣＧやモデルルームとぜんぜん違うものをおつくりしたわけでは
ないのでとまで言ってました。
あと照度分布図しか準備もするつもりがないみたいでしたし。
一部極端に暗いところを均一の明るさにしてほしいだけなのに。それぐらい対応してくれない
なんて。。。なんでなんでしょうかね？

[313: 匿名さん]

>>325さん
信じられないかもしれませんが、その明るさをデベ、特にデザイナーや設計される方々は自信を持っている内容なのでしょう。
それに対して、複数からの問合せがあったものと思われます。

あくまで、似たような経験からの推測なので、怒らないでくださいね？（＾−＾）にっこり　

[314: 匿名さん]

内廊下の論争についての感想。

売主側−いまさら、工事による変更を認めるのは面倒なので、設計通りと言い切ってしまう戦略。引渡してしまえば、当面はしのげる。1年後の補修工事のときも、当初の主張を繰り返せば、事業者負担にならないと考えている。

施工会社−内心、暗すぎたなあと後悔しているものの、売主様に迷惑をかけられないので、だんまりを決め込む。

購入者Ａ（内廊下さん）−本来、内廊下さんなどと蔑称で呼ばれるべき人達ではないが、売主が徹底して無視しているため、クレーマーのように見られてしまっている。

購入者Ｂ−売主側の工作員にみえるが、実はただの購入者。自分の買ったマンションにケチがつけられたと解釈し、反応している。内廊下さん退出しろなどと感情に走る者もいれば、区分所有の法的解釈論を展開し、購入者Ａ側に反論をしている。掲示板上では多数派のようにみえるが、現実にはどうかは不明。

[315: 匿名さん]

購入者Ａ　（購入者で子供有り）　子供の安全を考えて、廊下が暗いことは不安。改善を求める
購入者Ｂ　（ＤＩＮＫＳ）　まあどっちでもいいやと静観
購入者Ｃ　（エルダー世代）足元が危ないくらい廊下に拒否感。改善を求める
購入者Ｄ　（賃貸貸しや転売目的オーナー）自分が住むわけではないので、照明問題には中立的な立　　　　　　場だが、悪評がたつことだけが恐い。掲示板での内廊下の話題回避に注力。

[316: 匿名さん]

購入者ＡとＣは、引渡し前の廊下問題が解決を目指すが、恐らく成功しないから、入居後、管理組合総会で照明追加の動議をするだろう。ところが、追加工事負担や照明追加による電気代ＵＰを嫌う購入者Ｄによる反対票や無関心層の購入者Ｂの棄権票で、追加工事の要求は失敗する可能性が高い。

[317: 匿名さん]

閉じた場では、問題はうやむやにされるよ。オープンな場のほうが、会社を動かす力にもなりえるのでは？変ではないですが。

[318: 匿名さん]

[319: 匿名さん]

イニシャルトークって、わかんなくて...

Ｔ社＝東京建物？　Ｓ社＝住友不動産？？
Ｍ社＝三菱地所？　三井不動産？　　Ｎ社＝野村不動産は？？

で良いのですか？

[320: 匿名さん]

>350 346 330
302です。
私の素性は書いたように中層南ウィングですでに内覧会を終わっています。
南ウィング問題無いと書いた場合には賃貸目的や転売目的といつの間にかされているようですが
少なくとも私は永住目的で一戸建てを売却して購入しております。
事情により子供はおりませんが同居する母親(65才)も内覧会に参加しており「落ち着いた雰囲気」と
感想を述べています。

ただ、物件そのものではなくディケアセンターが無くなったのは残念に思います。

[321: 匿名さん]

話は飛びますが、月極駐車場の件
我が家は現在ケープ目の前の月極を借りています
駐車場があたっていれば
現在の月極は引越後には解約すると思います
駐車場をお探しの方は年明け位まで待ってみると結構空きがあるかもしれないですよ
ちなみに現在は月2万円台ですよ（値上がりするかもしれませんが・・・）

[322: 匿名さん]

これぐらい明るければ老人も子供にも安全なんだろうけどねー。
http://blog.livedoor.jp/favorich/archives/50790235.html

[323: 匿名さん]

もっと有意義な話をしようよ〜。せっかくご縁あって素敵な
物件あたったんだから。私たち、本当ついてますよね。
欲しくても欲しくても買えない方、たくさんみえたから。
駐車場等の結果もうすぐですよね。駐輪場のエレベーターってあれで足りますかね？

[324: 匿名さん]

386さん
たぶん、鹿島は設計ミスを改善したいんだと思います。
それを三井が面倒くさがっているとしか思えないです。

[325: 匿名さん]

ケープの場合、外観は鹿島の設計でも住居部、共用部はインテリアデザイナーが設計してるんじゃないの？この方のHPみたけどなんとなく内廊下が暗い理由がわかった。

[326: 匿名さん]

そのインテリアデザイナーのＨＰのＵＲＬ教えてください。

[327: 匿名さん]

[328: 匿名さん]

インテリアブック見ました。
インテリアデザイナーが出したアイデアをどう取り入れるかは
デベのデザイナーの仕事。プライベート物件じゃないんですから
インテリアデザイナーの言いなりはないんでは？責任は鹿島、三井ですね。

[329: 匿名さん]

買主に対する責任は、施工業者や、設計じゃなくて、売主にあるのは明白です。
買主は売主と売買契約しているわけですから。

[330: 匿名さん]

新しいネタを一つ入れますね。
ケープタワー賃貸住宅、また出ました。

http://highclass.livedoor.biz/archives/50887524.html

前回ここに出たのと同じでしょうか？
記事には４０階前後で７０平米台も出ると書いていますね＾＾

[331: 匿名さん]

さすがにまだケープの転売広告はありませんかね。

[332: 匿名さん]

＞330
賃貸広告だとシアタールームやワインセラー？
ケープにありましたか？

[333: 匿名さん]

332さん、それはエアタワーの設備でしょう。
330さんのお話はケープ購入者の方の、賃貸物件と思います。ひとつの基準になるでしょうから、家賃がこれで決まるのか結果を注目しています。

[334: 匿名さん]

323さん、そうですね。今日は購入者すれで内覧いっていらした方の書き込みがあって、参考になりました。

[335: 匿名さん]

>>332
駅までの時間もいい加減ですね。田町12分三田10分！芝浦ふ頭8分！
芝浦アイランドのすべてのタワーがごっちゃになってるみたい。

[336: 匿名さん]

釣り用の広告なのでは？．．

[337: 匿名さん]

ケープ４１Ｆの販売時期知っておられる方いらっしゃいますか？

[338: 匿名さん]

４１Fの購入者には、駐車場、トランクルームなどの割り当てはないのでしょうか？
引越スケジュールも、空いている日に入れてもらうということ？
デザインテックの申込みも間に合いそうにないから、余分な配送設置料を請求されるのでしょうか？
でも引渡は同じで1月に残金決済を要求される？？？
もしそうだったら、かなり不利ですね。

[339: 匿名さん]

「登記がまだ、デベロッパー名義の物件」は、仲介業者が登記上の名義人以外の
（購入契約者）から転売の媒介契約を受けて広告できるのですか？
私はできないと認識していたのですがねぇ。違ってましたか？

[340: 匿名さん]

確か、お台場の某物件も引渡し後に転売広告が出てきたと記憶していますが。
それなら、契約が済んだ段階でいくらでも仲介業者を通じて「転売広告」
出せるわけですね。そうだったんだ。早速出そう。

[341: 匿名さん]

1000戸もあるから、それなりに転売や賃貸がでそうですね。
登記費等々を考えると、かなり高めに売らないと利益はなさそうですが・・・。

[342: 匿名さん]

ていうか、契約済んでも金消契約済むまでは転売広告出さないほうがいいような気がするがそれはどうだろう。

[343: 匿名さん]

>３２０
現在、芝浦在住購入者です。
ディケアセンターは、港南や芝にありますし
近くに良いヘルパー事務所もたくさんあります。
安心してくださいね。

[344: 匿名さん]

アパートローン本審査中に転売に出したからといってそれを理由にローン却下されたりしないとあなたは言い切るのね？

[345: 匿名さん]

ローン会社と事前に相談すれば、済むことですね。
既に相談済みだと思いますよ。

[346: 匿名さん]

>352

「申し込みしましたけど、受け渡し済んだら転売するんで一括返済ですがいいですか？」
「いいですよ。別に。債務者の自由ですから」
そんなこと相談しないんじゃないの？普通。
表向き文句いってくれないと。今はよくても金融庁がだまってない。
マンション価格高騰は金融も加担しているって国会で質問でたら
どうすんだ？
まぁ小泉さんがいたなら
「都心のマンション価格があがって何がいけないんですか。
　地価が下がりすぎて郊外の自宅が担保割れした人にとっては
　バブル前の自然な価格に戻ってくれたほうがありがたい。
　安すぎて買えた人、昔に戻って喜ぶ人、人生いろいろ」
とか言うんだろうね。

銀行なら転売目的の融資に社内決済は下りないと思うけど。ノンバンクは知らない。
庶民としては＞３５３にレスは
釈然としないな。

[347: 匿名さん]

>>344
それは日本の民法の永遠のナゾ、176条と177条の良く分からん関係という
非常に有名な話やん。大学の法学部に行くとまず最初に習うところ。
「物件の設定及び移転は当事者の意思表示のみに因りて 其効力を生す。」
って奴。登記はあくまで第三者対抗要件なんであってさ。

[348: 匿名さん]

すんません理系なもんで＾＾；
法律の話でなく、現実問題融資却下にならんか心配しとりますです。

[349: 匿名さん]

物権（この場合所有権）の移転は、物件引渡しをもって完了するのかと思ってましたよ。
意思表示（契約締結）で成立ですか。
でも、代金支払い債務が未了なら第三者買主に対して引渡し不能のリスクがあると
いうだけの話なんですね？？？
代金支払い債務があっても相手が納得すれば、自らの代金返済債務を転売先の
代金支払い債権と相殺してもなんら問題ない訳か。いかん。不勉強だった。
引渡し無しで所有権移転完了か・・・。
登記されないと転売益がでても税務署は把握できないですよね。極端な話
竣工までに数回転売されても課税逃れできてしまうという・・・そういう程度の
問題でしたか。

[350: 匿名さん]

×転売先の代金支払い債権
○転売先に対する代金受け取り債権

そろそろスレ違いと叱られそうな雰囲気ですね。

[351: 匿名]

転売する方参考までに坪いくらか教えて下さい。