芝浦アイランド ケープタワー☆19

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分


芝浦アイランド公式サイト：　http://www.shibaura-island.com/

過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
18.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/


[参考スレ]グローヴタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
09.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[262: 匿名さん]

[263: 匿名さん]

262さん
スルー　スルー

[264: 匿名さん]

そういえばこのマンションは、不動産関係者もこぞって買いに走ったなんて言われていましたが、
そういった不動産関係者もこの内廊下の件などの問題点には寛容な立場なんでしょうかね？

それとも、実際にはただの煽り文句で、プロが買い急ぐほどの特別な
お買い得という訳ではなかったのでしょうかね？

[265: 匿名さん]

内廊下の照度はウィングによって違います。意見を書く場合、どのウィングかだけでも書くようにしたら誤解がなくなるのではないでしょうか。
　エレベーターホールに近い部屋
　　　全く問題がないので、内廊下の話は、ネガキャンと誤解している。
　イーストウィング
　　　全体的に暗いところが少ないので、騒いでいる理由が分からない。
　ウェストウィング
　　　奥は明るいが、途中は暗い。エレベーターホールに近い方は、ＭＢをチェックするのに懐中電灯は不要なほど、それと反対に中間部分は、両端の明るさに比較して暗いので、照度を問題と捉えるか？
　サウスウィング
　　　明るいところと、暗いところの差が激しい。
私はイーストウィングなので、特に暗いとは感じませんでしたが、他のウィングに暗いところがあり、不安に感じられている購入者がいらっしゃると思います。全ての購入者が暗いとは感じていないだろうし、問題の無い部屋の方は、内廊下のレスを否定するお気持ちも分かりますが、一部に暗過ぎる場所があり、売主に話しても、無視されている現状は理解してあげたほうがよいのではないかと思います。

[266: 匿名さん]

暗いところは、戸数が少ないところ。
明るいところは、戸数が多いところ。

戸数が少ないところは、狭い部屋。
戸数が多いところは、広い部屋。

戸数が少ないところは、少数派。
戸数が多いところは、多数派。

[267: 匿名さん]

ペット飼う人が少ないならば、ドッグランを潰し。
車持っている人が少ないならば、駐車場を潰し。
バイク持っている人が少ないならば、バイク置き場を潰し。
自転車持っている人が少ないならば、自転車置き場を潰し。

でいいのかね？

[268: 匿名さん]

>266
戸数が少ないところは、狭い部屋。　…ではなく、広い部屋（＝暗い廊下）
戸数が多いところは、広い部屋。　　…ではなく、狭い部屋（＝明るい廊下）
でしょ？
玄関部が交互設置か、向かい合いか、でも違うでしょうが。

[269: 匿名さん]

[270: 匿名さん]

プレミアム内覧は11月です。
その時にプレミアムの人の一声とコネでさっさと三井が認めたら面白いね。
不動産なんて至極不透明、不公平、＊＊＊な世界だから。
そういうわけで、11月に事が動くんでは？
もしくはプレミアム階だけは既に明るくしてあったりして。

[271: 匿名さん]

ドッグランの使用量って、ケープの管理組合の収入になるのかと思っていましたけど。
違うのかな。
外部からも含めて、たくさん利用してもらった方が良いのでは？
走ったからって維持費がめちゃくちゃかかるとも思えないし。

[272: 匿名さん]

[273: 匿名さん]

[274: 匿名さん]

今の時点での設計上の改善は無理だと思います。
購入者からの様々な要望をいちいち聞いていては収拾がつかなくなりますから、
販売業者の担当者が耳を貸してくれないのはあたりまえです。
それに担当者は、「たしかに廊下は暗いですね」などとうっかり発言すると、
責任問われますから、歯切れの悪い対応振りとなる。

解決策は完成し引渡を受けてから、管理組合として業者に要求していくのでし
ょうね。設計が鹿島だから非を認めて追加工事してくれると思います。
あるいは瑕疵はないがサービスで改善しますという回答になるかもしれませ
んが、直してはもらえますよ。

ダウンライトの増設工事はそれほどコストのかかるものではないし、少ない
コストを削って鹿島のブランドイメージを落とすようなことはしませんよ。
三井だって「売り切りご免」はしないですよ。

[275: 匿名さん]

とにかく今は黙らせるための工作、みたいな事はやめてください。
引渡し前に改善してくれることがベストです。
引渡し後、管理組合からあげるとしても、
竣工前から指摘があった、という事実にしておかないと瑕疵として持分が変ると思いますよ。
何せ、今は、「誰からも指摘ありません」と嘘をついているわけですから。
最近、三井が信用ならない会社であると思い始めました。
申し込み時には信用していましたが。
株主ばかり見て、顧客の声は後回し、が今の三井の姿だと見えます。

[276: 匿名さん]

[277: 匿名さん]

はんこを押したら了承、というのはビジネスの常識ですから、
心した方が良いですよ。

[278: 匿名さん]

[279: 匿名さん]

[280: 匿名さん]

売主に対してさほど影響力のないこの掲示板で内廊下の改善を口酸っぱく求めても意味がないと思いますよ。
内廊下の件は、照度等に明らかな法令違反等の明らかな瑕疵がない限り、工期遅延のおそれがあり追加費用が必要な引き渡し前のダウンライト増設工事をするとは思えません。
どうしても引き渡し前に工事して欲しいのであれば、このような掲示板に投稿し続けるのではなく、明らかな瑕疵と判断する証拠を売主に突きつければ、お望みのとおりになるのではないでしょうか。
明らかな瑕疵ではなく、個々人の感覚的な問題ということであれば、皆さんの言うように管理組合で解決すべき問題でしょう。
内覧会の感想を投稿することは構いませんが、執拗にご自分の主張を繰り返すのは、一購入者として読んでいて気分が良くないので、お控えいただけませんでしょうか。
何卒よろしくお願いいたします。

[281: 匿名さん]

[282: 匿名さん]

[283: 匿名さん]

[284: 匿名さん]

[285: 匿名さん]

[286: 匿名さん]

怪我や事故は明るい路上でも起こりますよね。
内廊下の暗さと事故の因果関係は証明できるのでしょうか。
私はそういう可能性を否定しているわけではなく、このような微妙な問題をこの掲示板で議論していても三井には何の影響を及ぼさないでしょうし、ビジネス常識のある他の購入者の賛同を得にくいのではないかということです。

[287: 匿名さん]

[288: 匿名さん]

これを見ると大規模マンションの管理の難しさを痛感しますね。
共用部分で一部の居住者のみ被害を被る時に、多数決ベースの管理組合がどう役に立つか。

廊下の照明に問題があることは明らかなようなので、安全もありますがケープとしての資産価値上も引渡し後でなく今しっかり対応されるべきでしょう。しかし一方で、感情的にはこれ以上この話題を引っ張りたくはないのも事実。

結局、三井不動産がしっかり迅速に対応してくれればいいのだけど・・・

確かWCTでは備え付けの洗濯乾燥機に一部住居で振動の問題が出たとき、ここまで掲示板で大騒ぎになる前に、不具合がなかった住居を含めて全部無償交換したはず。このままだと三井はCMで作り上げるイメージとは裏腹に、安かろう悪かろうのブランドになってしまいますよ。。。

[289: 匿名さん]

[290: 匿名さん]

>288さん
高かろう悪かろうではないですか？
結局、このデベは青田買いの特長を生かした宣伝上手に尽きるのでは？
欠点である「ドブ運河」を、「島」、「ブロックリノベーション」と刷り込む
販売価格に閉めるCM経費は抜群に多いのでは？
敷地も結構いい値段だったはずだし護岸などにも金がかかっているのだろうから、
多少、肝心の中身がお粗末なのは覚悟しておかないと。
上手い話はないですよ。

[291: 匿名さん]

>>289さん
確かに口コミ効果は期待できますが、それはある程度妥当性のある書き込みの場合でしょう。
今のように、一部の人がヒステリックな書き込みをしていると第三者から思われるようだと逆効果です。
改善を希望される方は、冷静で理論的な書き込みをされた方がいいと思います。

[292: 匿名さん]

私も280さんの意見に同意します。
内廊下が暗いと執拗に繰り返しているのは、１〜２名の方でしょう。
もういい加減にしてくれという掲示板参加者をデベの工作や自作自演と決め付けて
全く失礼な話です。
その証拠に、いくらあなたが内廊下が暗いと主張しても、「ああそうですね
購入者で一致団結して改善を求めましょう」という方向に全然向かわないでは
ないですか？同様の感想を持たれた方が何名かいれば、違う展開になっている
はずですよ。あなたは、ただのクレーマー扱いされているだけですよ
何百レスも不毛な自己主張で埋め尽くして、まだ飽き足らずこのスレも
無駄にされるおつもりなのですか？

[293: 匿名さん]

>292
では、何が有用な書き込みですか？
この手のものは、一人、二人の意見が取り上げられるから意味があるのではないですか？
別に無駄とは思いませんが...

[294: 匿名さん]

確かに少数意見を大事にする事も大切だと思いますが、
今回のケースは異常でしょう？
スレッドを２個分ぐらい消費しても、賛同が得られず、迷惑だと
されているような、ご意見を延々と主張されても、無駄以外の
何物でもないように思いますよ
この方は何がしたいのでしょうか？今のような行動を繰り返しても
購入者の賛同も得られず、売主からもクレーマーとして対策をとられる
だけだと思いますが

[295: 匿名さん]

無駄です。直接の指摘をお勧めします。

[296: 匿名さん]

294さんに同意です。ですが、あまりかまわない方が良いのでは？

[297: 匿名]

>290さん
覚悟の上購入したんですか？
そうですよね。皆自己責任の基
判断して、購入を決めてるんですよね。

[298: 匿名さん]

私も294さんに同意です。
基本的にスルーで、別の話題にした方がいいと思います。
ここで議論するだけ労力の無駄です。
管理組合での提案事項で提案してその場で議論や三井と事前に議論やるならわかりますが。
（ちなみに購入者です）

[299: 匿名さん]

>>300
>>299
>>298
>>292
内廊下の件で、不快かもしれませんが、それ以前に内覧会は済まされた上で、レスしていますか
私のところは、それほど暗くもなく、明暗の差も酷くありませんでしたが、他のところで、暗くて危ないようなところもありましたよ。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070420/03.pdf
共用廊下は、２０ルクス以上、かつ極端な明暗が発生しないことが、防犯基準です。内廊下の件をレスする購入者は、ここから退場しろ言っているようですが、まずは、自分の目で確認してからレスするべきではないでしょうか

[300: 匿名さん]

>301さん
まず、どのウィングかどうか自分で明らかにしたらいかがですか？
私は中層南ウィングで先週後半に内覧終わりました。
「危ない」というのも子供が走り回ると危ないとかそんなレベルですよね
私は廊下を子供が走り回る様な生活を望んでないので今のままで十分です。
普通に利用する分にはどのウィングも全く問題はないと感じました。個人の感想ですが。

乱文お許しください。

[301: 匿名さん]

３０２さん　おっしゃる通りですね。中高層階のイーストは明るさに問題ないと思いましたが、サウスの方は極端に明暗の差があったように感じました。
　さて、３０２さんは、「私は廊下を子供が走り回る様な生活を望んでないので今のままで十分です。」とおっしゃいますが、私のように他人の子供に注意することに恐怖を感じる人間もいることもご理解いただきたいものです。「子供のすることやから、ええやんか」「あなたに人の子供を叱る資格はない」とお考えのご両親も多いものです。残念なことですが。荷物を抱えて、廊下を歩いているときに、暗がりから突然、子供が走ってきて、ぶつかってきて、私の手から荷物が落ちて、壊れたとしても、弁償は望めません。もし、賠償でも求めたとしたら、そのような子供のご両親です。子供のしたことに弁償を求めてきた、非常識な居住者だと、ご近所に変な噂を流し、追い出しにかかることでしょう。また、子供の方から、ぶつかってきて、その子供が怪我でもしたら、大変な賠償を請求されることになるかもしれません。私が、床から９０ｃｍから１００ｃｍ辺りの明るさや、明暗の差を心配したのは、このようなトラブルは、できれば避けたいと願っているからです。３０２さんのご指摘どおり、子供が走り回らないことが前提であれば、現状の明るさでも十分かもしれません。しかし、内廊下で子供を走らせても放置する親が存在します。残念なことですが。事故を防ぐ、また被害を少なくする意味でも、数箇所、足元にでも照明が付くようになると、より良い環境になるのではないかと思います。

[302: 匿名さん]

>305さん
まず、内覧会は済んでいるか、どのウィングかどうか自分で明らかにしたらいかがですか？
内覧会が終わっており、内廊下の橋は、不毛な論議とのご意見であれば、そのことを示されたらいかがでしょうか。このような書き方では、荒れるもとになると思います。
乱文お許しください。

[303: 匿名さん]

あの〜はっきりいいますが
内廊下に問題があるのはわかっているんですよ
ただしケープは現在内覧会中。
内覧会途中に過激な誘導や否定などはしないことになっているんですよ。
本日書かれた方はほとんど購入者ではないですね
来月以降に内廊下の暗さ問題は持ち越されているので
別の話題で一向に構いませんよ

[304: 匿名さん]

まあ三井に廊下の照度間隔資料（例えば廊下50ｃｍごと照度がいくら）を提出させ確認すれば解決する問題です。
Ｍ氏によれば三井はそんな資料作っていない、と疑いのある答えをしていますが
資料もなしに２０ルクス平均あるといっていること自体おかしいでしょ
内覧会に参加、手直し会に参加のひとは資料提出させ確認しましょう。

[305: 匿名さん]

↑
その資料により全ての位置で２０ルクス以上あれば内廊下の問題は終了です。
簡単なことでしょ
資料作ってよ三井や鹿島さん

[306: 匿名さん]

>>283
>>内覧会の感想を投稿することは構いませんが、執拗にご自分の主張を繰り返すのは、
>>一購入者として読んでいて気分が良くないので、お控えいただけませんでしょうか。

>全く同感です。やりたければご自身のお力で、他人を巻き沿いにせずに
>区分所有法では共用部の変更は2／３　簡易な管理行為は１／２の議決権をあつめて
>なされます。そういうことも勉強なさったらいいですよ＞２７９

２７９ではありませんが、あなたこそ、区分所有法をきちんと勉強なさってください。
共用部の形状や効用の著しい変更にあたらない共用部の変更は普通決議で過半数。
形状や効用の著しい変更にあたる共用部の変更は、区分所有法に基づき特別決議で４分の３以上です。
http://www.mankan.or.jp/rule/pdf/37_69.pdf

管理組合の集会（総会）の決議は、普通決議は過半数。特別決議は４分の３以上。建替えは５分の４以上。

３分の２以上なんていうものは、あ・り・ま・せ・ん。

また、前スレから話題になっていましたが、やはり、売主に直させるのではなく、
管理費を使って管理組合に修繕させたいんですね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/res/741-741

>それに三井企業の関係者もたくさん、グローブやケープを
>購入していますよ。
>三井関係者もたくさん入居しているのだから、売りっぱなし
>は決してしませんよ。

この事は何のなぐさめにもならないと思います。
以前、他のマンションですが、やはり、デベやゼネコン、提携銀行の関係者が多数、
入居していました。
そして、その方達の多くが第１期の理事になりました。

それは、重要事項説明書の中に第１期の理事は売主が選ぶと書かれていたからでした。

実際、理事会の運営が始まると、どうなったのかといえば、
関連会社の理事の方達は、何にもしませんでした。
本来なら、売主に瑕疵担保責任を負わせるべきことも、二言目には
「管理費で直そうよ」です。

自社の不利益になるような、売主交渉は一切、しませんでした。

そして、全ての不具合は、管理費を使って直そうとするのです。

この掲示板でも、案の定、「内廊下の暗さは管理組合（費）で対応すれば」
という、趣旨の書き込みが時々見受けられますね。

水没による、遊歩道のメンテナンスも、管理組合（費）で対応でしょうか。

そんな事をしていけば、年々、管理費が上げられるだけです。

[307: 匿名さん]

312ですが、補足させていただきます。

区分所有法の共用部分の変更は、第１７条にあります。

（共用部分の変更）
第１７条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、
区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。
ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

そして、形状又は効用の著しい変更を伴わないものは、共用部分の管理の第１８条になります。
集会の決議で決するとは、普通決議をさし、過半数です。

（共用部分の管理）
第１８条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

それから、３分の２以上なんてないと書きましたが、
厳密には、単棟型（１つのタワーしかない）のマンションにありません。

団地型という、複数の棟によるマンション群は、団地全体を建替える際に、
各棟の３分の２以上の賛成及び、全体の５分の４以上の賛成で建替えられます。

いずれにしても、本件のように、共用部の変更・管理に関する事柄に
３分の２以上はありませんし、単棟型のマンションにも３分の２以上の
管理組合の集会（総会）の決議はありません。

＊一般に管理組合で総会と呼ばれているもの（規約に書かれているもの）は、
区分所有法では集会と呼びます。

[308: 匿名さん]

311＞
おっしゃる通り。
内廊下に問題がないなら、三井は誰もが納得し安心できるような証拠を出す。
出せなくて、一般的な基準から見て、明らかに暗い部分があることがはっきりしたら、引渡し前にその部分に足下灯をつける。
それで一件落着です。

[309: 匿名さん]

個人的には２０ルクスあればいいのではないかと。。。内覧でも気にならなかったし。
三井も２０ルクス以上という証拠がでればもうよいのでしょうか？明るさは個人の感覚でよしとする数値ばらつきがありますよね？廊下の話はもうこのへんにしたいです、内覧も全ての方が終了してないし、不安をかきたてるのもどうかと、、

[310: 匿名さん]

駐車場、バイク外れた方どうします？近くの月ぎめ駐車場は埋まっていました。
空いている場所ご存知ですか？あと金額も教えてください。
高いですね。。。この辺。。涙涙

[311: 匿名さん]

>323さん
うちは、車を手放すことにしました。
駐車場代がバカにならないこともありますが、別の場所を借りても出し入れが面倒ですから。
幸いケープは立地がいいので近くに出掛ける時はタクシー、遠方に出掛ける時はレンタカーを
利用しようと思ってます。いずれもエントランスまで来てもらえるし、都心での移動は
やはりタクシーが便利だと思います。飲酒運転も気にしなくていいですしね。
ただ、車への愛着がありますので、ショックなのはショックですね。