芝浦アイランド ケープタワー☆19

[匿名さん]

所在地：東京都港区芝浦4-31-1他10筆(地番)
交通：JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩8分
　　　都営三田線・浅草線「三田」駅 徒歩10分


芝浦アイランド公式サイト：　http://www.shibaura-island.com/

過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39030/
｜
18.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44846/


[参考スレ]グローヴタワー
過去スレ
01.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41249/
｜
09.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44833/


[スムログ 関連記事]
【芝浦界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.15】
https://www.sumu-log.com/archives/3104/
マンション共有部BBQガーデンの希少性：芝浦アイランド ケープタワー　
https://www.sumu-log.com/archives/3527/
マンション内コンビニ運営の考察
https://www.sumu-log.com/archives/9694/

[162: 匿名さん]

年間賃料300万円。物件コスト3,800万円として7.8％の利回り。投資物件的にわ高利回りですね。

[163: 匿名さん]

ま、あくまで借り手がつけば、ですがね。

[164: 匿名さん]

[165: 匿名さん]

[166: 匿名さん]

>164
この物件、引渡しと同時に転売になりますよ。賃貸と売却の平行募集。どっち転んでも儲け。

[167: 匿名さん]

ケープは賃貸は坪1.2万円以下でないと無理でしょう。
供給過剰もいいところですよ。
カテリーナ＞グランパークハイツ＞グランパークの前のヤツ＞島の２本の賃貸タワー＝グローブ＞キャピタル＞芝浦パークタワー＞ケープ
地元民として想像するにこんな選択順になるかな？

[168: 匿名さん]

[169: 匿名さん]

>167
正確ですねぇ。さすが地元の方だ。そのあとにループＭ、ＣＵＢＥ（満室）、バウハウス、ＵＲ賃貸と続きます。

[170: 匿名さん]

そうですか。芝浦で賃貸やるのは、まるで秦野の落花生を千葉に売りにいくみたいなもんだ。
やめておいたほうがいいなぁ

[171: 匿名さん]

1.2でも投資利回的に坪210万で、6.8％で回る。
5％でリート買うかな？5％なら坪280万ですよ。70万抜ける。
三割儲けられる？7000万で9100万で売れる？
えっ！これ間違ってる？誰か教えて〜。。。

[172: 匿名さん]

逆に賃貸空室のまま半年で転売できないと13万くらいのローンでも管理費税金入れて７５万くらいのロスだね。自己資金に余裕のある人はいいけど

[173: 匿名さん]

賃貸の場合個人で貸すの?不払いとか居座りとか怖いよね。
それとも間に賃貸業者入れたらマージン取られるよね。
手取りの利回りは皮算用のようにはいかないのでは。

[174: 匿名さん]

未経験者はやめておいたほうがいいですね。>173

[175: 匿名さん]

まず住宅ローン利用している人は関係のない話です

[176: 匿名さん]

[177: 匿名さん]

[178: 匿名さん]

固都税、管理費、修繕積立、空室率、仲介手数料、２回目以降の内装費等々、
表面利回りだけじゃ話になりませんよ。
ちゃんと計算してかからないとね。
それと、20万円の家賃を払うような若いリッチ層は駐車場は絶対に欲しがりますよ。

[179: 匿名さん]

[180: 匿名さん]

[181: 匿名]

賃貸の話って一般的じゃないですよね。一部の人の為長々掲示板使っていいものか？全額現金で買わないと賃貸はできないし。転勤などの理由がないと。

[182: 匿名さん]

[183: 匿名さん]

[184: 匿名さん]

>182
それはそうだ、
投資としたらレバレッジを効かせるというものだろう。
ただし、そこまで考える人は新築でここのようなハイリスクの物件は考えもしないなぁ。多分。

[185: 匿名さん]

ま、なんにしろほとんどのケープ住民には関係のない話ですね
でも投資目的で購入している方も抽選で決まる管理組合役員になった場合
きちんと仕事してくださいね

[186: 匿名]

>182
そんなことしたらバブル崩壊後の自己破産者みたいな可能性あるんじゃないですか？

[187: 匿名さん]

[188: 匿名さん]

ところでここのデベは、
今度は、どこにスポットを当てて稼ぐかなぁ？
興味深々です。
ここのデベは上手いからなぁ。

[189: 匿名]

そういえば三井の人が内覧会のときケープだけじゃなく赤坂とか高輪とか何軒もマンション買ってる人いるって言ってたけどそのときは大金持ちと思ったけど結局借金まみれだったんだ〜

[190: 匿名さん]

[191: 匿名さん]

↑
ナイス！！このスレではじめてわろた。有難う・・・はまりました。

[192: 匿名さん]

港区では田町駅前（東京ガス跡地を含む再開発）に出来ればショッピングセンターを誘致したいようです。問題点としてはやはり駐車場の確保。駅近とはいえやはり車での買い物客が中心になるためのようですが、アイランド住民にとっては日常品も含め買い物は当分の間、何かと不便ですかね・・・

[193: 匿名さん]

最近はファイナンスの手法も多様化（ノンリコここは無理か・・）しており９５％以上のレバを効かせて購入できる。
極端な話全額ローンでもいける。不動産が金融商品化しているのでここも相当数投資対象となっているような気がする・・・皆様のご意見を！

[194: 匿名さん]

[195: 匿名さん]

もう投資話はOKということでいいですか？
内覧会レポお願いします。内廊下はオーライですか？

[196: 匿名さん]

[197: 匿名さん]

[198: 匿名さん]

>>196
スレ違い

[199: 匿名さん]

[200: 匿名さん]

何だか最近随分荒れてるようですが、ちょっと話題を変えて。

部外者なのでＭＲも見た事ないのですが、外見的にケープは目立つし、特徴もある。
遠くから識別(identify)できるのって、心理上大きなプラスポイント。
当方、東京に住んでいる訳ではないので、よくは分らないけど港南のＷＣＴと
豊洲のＰＣＴとここが東京湾岸のランドマークって気がする。
勿論、他にもいいマンションは沢山あるので、あくまで外見的な直感論だけど。

[201: 匿名さん]

[202: 匿名さん]

[203: 匿名さん]

[204: 匿名さん]

>>202
今更言っても遅い話なんですよね
結果が出るのは2、3年たってからだと思いますし
マンションの供給過剰だとあなたが読んでても
それを上回る需要があるかもしれない
逆に、あなたの予想通りかもしれない

ただ、ここのマンションは高倍率で完売したんで、もう販売がない。
購入者だけしかいない掲示板で、やれ供給過剰だなんだと言うのは
今更遅いんですよ。
それならグローブででも供給過剰だから買うなとでもお勧めしてくれば如何ですか？

[205: 匿名]

自分的には地価下落で固定資産税下落してマンション投資に群がってる虫どもが撃退されるのを切望します（笑）

[206: 匿名さん]

[207: 匿名さん]

>>194 202
投資系は他スレ立ててやってくれと言われているでしょう。
粘着しないでさっさと移動。
他でやれば、その方面の人が集まって
あなた達の言動を誉めそやしてくれますよ。気分よくそうしたら？
ここでしがみついてても、集中砲火を浴びるか、削除され続けますよ。

[208: 匿名さん]

内廊下の方、常軌を逸していましたので、先日管理人さんにアクセス禁止をお願い
しました。それ以来全く登場していないので、やはり１名の方のなりすまし
だったようです。今後も冷静に情報交換をしたいものです。
＞管理人さんの方で同一人物（ＩＰ）と判明しましたらアクセス禁止を
＞お願いできませんでしょうか

[209: 匿名さん]

[210: 匿名さん]

208さんに同意。購入者は皆、大した事は無いと感じてますよ。所詮廊下です！
各廊下に埋め込みエアコンもあって快適。
雨風しのげればそれで良いじゃないですか。
極一部の内覧業者の意見が大勢だと大きな勘違いした事でしょ。
それにのっかちゃった購入者は気の毒だね。

[211: 匿名さん]

200さんケープの形は遠くから見ると残念ながら四角にみえるので
グローヴやエアーと、そう変わらないですよ。特に夜は。
ライトがつけば違いますかね？外見も大切ですけど
中身のよいマンションであってほしいです。

[212: 匿名さん]

[213: 匿名さん]

遠くからみると確かに四角いけど、幅が広いから存在感は大きいですね。
特にお台場からだとグローヴや港南のマンションから離れている分、
さらに目立ってます。

[214: 匿名さん]

はい、友人宅東雲あたりからも、大層目立つと聞きました。全体的に調和がとれて素敵だと聞いています。
211さんのおっしゃるとおり、私たち住民も節度を守って、気持ちよく過ごしたいですね。
あと、マンションの資産関連では本日の日経新聞で「都心部で上昇」の記事がありましたね。
すごく先の事はわかりませんが、この秋からでる新価格などのマンションと比較しますと、やはり購入してよかったなと実感しています。住友不動産の営業の知人は「本来、新宿区でマンション用だった物件が、高い賃料収入が見込めるため、オフィス用に急遽変更だ」って言っていました。
我が家は、転居をとても楽しみにしております。
正直言いましてあのオブジェは困っていますが、、100％満足は流石に無理と思っています。もちろん、内覧のとき、廊下も確認して気になったらクレームしてきますよ。

[215: 匿名さん]

久しぶりにココの掲示板みて安心しました。
内廊下が暗いと荒らしていた人がアク禁になってよかったです。
結局１人だったんですね。
これからはもっと建設的な意見を話しあいましょ。

[216: 匿名さん]

暗いのは嵐じゃなくて事実だけどね。
デベの削除依頼の犠牲になったんでしょ。

[217: 匿名さん]

購入者スレの方に、建設的にこの件で三井とやり取りした人の情報が出てますよ。
廊下は平均20ルクスだから対応する気がないという三井の返答があったようです。
問題は平均値ではなくて、明るいところと暗いところの差が大きすぎると言っているのに
論理がすれ違いですね。どうしても潰したいようです。
２１５さんは三井の人ですか？鹿島の人ですか？それともオリックス？
必死で［一人だ、なりすましだ、アクセス禁止だ」とキャンペーンやってればバレバレですよ。

[218: 匿名さん]

内廊下の話はもう飽きたよ。
購入者の方でやってれば、こっちでやらなくてもいいじゃない。
何か他の話題はないのかね。

[219: 匿名さん]

文句ばかり言ってないで自分で話題を提供すれば？
まあ、外野だから知識も情報も無く、何も出てこないんでしょうけど。

[220: 匿名さん]

では、話題をひとつ。
「銀色のう○こ」

[221: 匿名さん]

話尽きた感あり。

[222: 匿名さん]

否めず。

[223: 匿名さん]

話題って言っても、あとは４１階の販売とキャンセル住戸を幸運にもゲットした人ぐらいかな。
購入者スレも落ち着いてきたし、いいことだね。

[224: 匿名さん]

41階はなぜ残したままなのでしょう？　４１階改造して何か入れば個人的には嬉しいのにな。　バーとか岩盤浴みたいな個室サウナとかエステルームとか静かなもの。　ありえないけど・・・。

[225: 匿名さん]

>224
初期の売り出しの時に営業に聞いた話では、売れ残ったときにモデルルームに使い各タイプを見れるように、ワンフロアごと残してるってことでしたよ。
その後完売したので、位置づけが変わったかもしれませんが。

[226: 匿名さん]

先日モデルルームに行ったとき営業が「41階は、来月売り出しだがすでにすごい倍率がついている。」と話していました。
すでに、申し込み受け付けているのでしょうか?

[227: 匿名さん]

倍率の記録つくるために残したんでしょうかね。
１００倍ぐらいいくのかな。
ＰＲ材料になって資産価値あがりそう。

[228: 匿名さん]

もう一部屋欲しくなってきた。
賃貸用に登録しようかな。

[229: 匿名さん]

欠点も、多少あるけど秋からの「新価格」物件と比較すると、おおむねリーズナブルと思います。
エステルーム、一瞬いいなと思うけど住民が負担するのはきっと、大変ですよ。小さなプールなども維持のための管理費は差がでますからね。
近くに温泉がでたスポーツクラブがあるから、入会しようと計画中です。でも、入居してから１年ぐらい先なんですよね。待ち遠しい。

[230: 匿名さん]

購入者用スレはどこでしょう？

[231: 匿名さん]

[232: 匿名さん]

そうです。以前はあったのに、不思議でした。ありがとうございます。

[233: 匿名さん]

>229さん
そのスポーツクラブはどこでしょうか？

[234: 匿名さん]

>>233さん
229さんではありませんが、ご参考
http://www.mitsuifudosan.co.jp/home/news/2006/0421/index.html

[235: 匿名さん]

http://www.google.com/search?hl=ja&lr=lang_ja&ie=UTF-8&oe=...

検索すればすぐに出てくることをいちいち訊いたり、教えたりするのやめませんか。
あと、購入者スレの文章をそのまま貼り付けるのとかも止めてもらえませんか。
こっちのスレの記載をそのままあっちに貼り付けるのも一緒です。

[236: 匿名さん]

内廊下の件ですが、やはり、棟の向きによって違いがありますね。
http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200610/article_12.html
ただ、このなかで、三井不動産Ｒが言っている、平均２０ルクスは、東京都防犯対策住宅建設基準の主な共用出入口でない、共用出入口の判断基準には適合します。この基準には内廊下については、顔、行動が判別できるとは書いてあっても、ルクスの規定はありませんので、基準に合っていないとはいえないでしょうね。でも、非難時にはもっと明るくなりますと話があったので、良かったとおもいます。

[237: 匿名さん]

>235
何が問題かわかりませんね。
勝手なルール作らないように。

[238: 匿名さん]

>>236
また「内廊下さーん」　とかデベ三井不の抗戦がありそうですが、
これ見ておかしいと思いませんでしたか？
非常時には明るくなる、という事は、今の明るさでは
廊下を移動するのは危ない、と言っているようなもんですね。
どうしてこんな矛盾を平気で言えるんだろう。非常時に点灯するなら、
誰かが書き込んでいた、真ん中にあるソケットに既に電球が入っており、
非常時に点灯する、という事でしょうね。
しかしそれ以上に、あれは出来ない、これも出来ない、社内規則だからのオウム返しに
がっかりしますね。

[239: 匿名さん]

>>238
＞また「内廊下さーん」　とかデベ三井不の抗戦がありそうですが

あなたの投稿の内容の是非はともかく、最初からこういう書き方をするのはやめましょう。あの廊下に好感を持っている方が意見をいいにくくなります。もう少し、オープンな意見交換の場にしましょう。相手をデベと決め付けても、感情的なやりとりが続くだけじゃないですか。

[240: 匿名さん]

41Fは、旧価格で売り出すのかなあ。旧価格なら欲しいな。

[241: 匿名さん]

内廊下については、購入者の意見が分かれることを承知で、
逃げ切れると考えて敢えて対応していないんでしょう。
結論はさておき、きちんと数字で説明すべきでしょうね。
事故でも起こると大問題に発展するのは避けられず。
他デベも業界の雄であるメジャーな企業ですが、
情報は行ってるのかな。
三井だけで判断しているのであれば、かなり危うい会社だと思います。

[242: 匿名さん]

内覧会中な為、今書き込みすぎるとパワーも消耗するので
内覧会終了までは各自暗さに疑問や要望のある方はしっかり三井に
伝え記録に残るようにするのが第一ですね

要望には必ず手直し会の時までに三井に
＞236実際に廊下の床面の照度を例えば50㎝間隔で測定した資料を要求しているのです
という資料を作ってもらうよう要望しましょう。
資料がないと判断できないので

[243: 匿名さん]

[244: 匿名さん]

内廊下の照明の件は、入居者全員にアンケートを取るのがベストかもしれません。

＜アンケートの質問項目＞
・芝浦アイランドケープタワーの現在の内廊下の明るさに満足していますか。
・内廊下の一部に明らかに暗い部分があると思いますか。
・JISの階段・廊下の照度基準である30〜75ルクスに合わせて雰囲気を壊さない程度に等間隔の照明をつけるべきだと思いますか。
・天井等に等間隔の照明をつけるべきだと思われる場合、三井不R、鹿島が両社の負担で、入居前に工事すべきだと思いますか。
・それとも等間隔の照明はつけずに、引渡し後に管理組合で議論して、必要なら住民の自己負担で照明工事をすべきだと思いますか。
・三井不を含む不動産大手の、内廊下のマンションではほぼ例外なく等間隔の照明が天井か廊下についていますが、ケープタワーにはなくても安全性や資産価値の観点から問題ないと思いますか。
・三井不の他の内廊下マンションでは等間隔の照明が天井や壁についていない物件は全体の何割、合計何件あるかを同社に調査してもらいたいと思いますか。
・ホテルライクな照明という説明を受けているわけですが、都内の著名ホテルの廊下部分で等間隔の照明が天井や壁にない物件をご存知ですか。

[245: 匿名さん]

[246: 匿名さん]

>>244
売主からは　内廊下の照明については
　モデルルームで確認しているはず
　照明について、法律できまっていないので違法ではない。
　その指摘はお客様以外ありません。（これは明らかな、虚偽なので、詐欺行為にあたるが）
で、何もしないでしょう。

　管理組合で裁判を起こす場合
　内廊下の照明が暗く、怪我、事故があり、明確な損害が発生して、
　内覧会の会話録音（この前、忘れたので、これからの方は、お願いします）
　この２つが最低必要でしょうね。
　

[247: 匿名さん]

246＞
モデルルーム前の内廊下は実物よりもかなり明るかったと記憶しています。
照度計で両方の明るさをチェックすればはっきりすると思います。

照度計は意外と安いんですね。
http://store.yahoo.co.jp/hanpura/lx-101.html
ちなみに20〜70ルクスって工場の倉庫や非常階段並なんですね。
ケープの平均20ルクスって・・・・、どうなんでしょう。

[248: 匿名さん]

[249: 匿名さん]

[250: 匿名さん]

[251: 匿名さん]

[252: 匿名さん]

＞管理組合で裁判を起こす場合
おいおい。こんな問題、普通は１年アフターまでに話し合いで片付くものだよ
共用部の不満や瑕疵というのはあらゆるマンションで大なり小なり存在するわけで
区分所有者が一人一人言ってきても対応できない。
理事会が意見をとりまとめるというのが区分所有法のきまりなのだが・・・

[253: 匿名さん]

[254: 匿名さん]

例えば、イーストウイングは照明の問題が無いから、ウェストウイング購入者が照明の不満を書いたら、ストーカー扱いするのは、どうなんでしょうか。ご購入されたウィングに問題が無かったことは、分かりましたけど、他のウィングで照明に問題があると書くことまで、否定することはないでしょう。そのような態度では管理組合は運営できません。ある一部の購入者の方には、自己中心的、自分に関係が無ければ、管理組合の金は一切使わせないような態度は改めてもらいたい。今回の内廊下の照明にしても、売主が、照明の追加については管理組合の総会で対応するようにしてください。売主として、金は出して、直さない。違法行為に該当しないと言っている以上。管理組合の問題になるでしょう。その管理組合の総会の場所で、２５１さんのような住民は、自分は関係ない、他の階や、棟で事故が起ころうと関係ないと言ったら、どうなるか、少しは考えてもらいたい。

[255: 匿名さん]

はいはい。管理組合の総会の場所で発言してください。
誰も止めてませんよ。公平な場所ですから、それがいいと思いますよ。

内廊下の話題は終了ということで
次行きましょう！

[256: 匿名さん]

[257: 匿名さん]

[258: 匿名さん]

内廊下さんではありませんが、防犯優良マンション標準認定基準（防犯設備協会他）では、以下の記載があり、気になっています。
「共用廊下及び共用階段の照明設備は、極端な明暗が生じないよう配慮しつつ、床面において２０ルクス以上の平均水平面照度が確保されていること。」
極端な明暗が生じない、ということが前提での２０ルクスなので、単に数字をクリアすれば良いというものではないと思います。

[259: 匿名さん]

というか、管理組合の総会の場所で発言する云々以前に、
物件引渡しの前に、売主が照明を明るくするなど対応するべきでしょう。

内廊下さんのように、もう完全にヒステリックな方は、速やかに退散していただく
（掲示板だけでなく実社会としてでも）べきですが。

[260: 匿名さん]

[261: 匿名さん]

259さんに同意。
JISでも防犯優良マンション認定基準でも何でもいいけど、一般な基準や常識に照らして問題があるなら、売主は引渡し前に対策すべき。売主は自分たちの考え方を押し付けるだけでなく、住む人の立場に立って良い物件にするためにはどうすればいいのかを考えて行動して欲しい。そういう姿勢と行動の積み重ねが、スローガンだけに終わらない本当の顧客満足度を高めることになるのでは。