グランドメゾン杉並シーズン★２

[匿名さん]

450超えたので立てました

前スレ
http://e-mansion.co.jp/bbs/thread/44908/

[402: 匿名さん]

趣旨は納得ですが、一方で分ける必要があるほど書き込みもないのでは？とも思いますが。

[403: 匿名さん]

契約者です。402さんに一票。いずれは分けた方が便利かもしれませんが、現状ではまだ一本でもよいのではと思います。差し当たり、3月竣工まではこのままでどうでしょう。

[404: 匿名さん]

私も購入者ですが＞402さんに賛成一票。
オプション、結構あれこれつけたくなっちゃいますよね。
照明とビルトイン食洗機とキッチンキャビネットは確定ですが、リビングカウンターの収納棚も魅力的です。
腰壁もかなり魅力的なのですが、予算を考えてある程度絞っていかないと、オプション会を効率よくまわれないですね。

[405: 匿名さん]

これから２期について申し込むものですが、事前審査に
ビビッてますｗ。
で、もし差し支えない範囲で一度断られてＯＫだった方、断られた方
の状況を知りたいと思ったので、良ければ、教えてください。。
ちなみに、今回はＪ棟を希望してるものです。

[406: びびりん]

事前審査ってあるんですか？
私も事前審査に関して状況を聞きたいです。

先日モデルルームに行き、そこそこ気に入ったので要望書を提出してきました。
その後担当者に電話連絡しても、見学者が多くてなかなか連絡がとれません。
予想以上に人気があるみたいですね。
そこで気心配になったのが抽選。抽選にもれた場合のフォロー等あるのでしょうか？
1期でそのような方いらっしゃったら教えていただきたいです
別の物件の登録日の期日が先にきてしまうため、抽選にもれるとまた物件を探さなくてはいけません。

ちなみにA棟希望です

[407: 匿名さん]

抽選にハズれた場合ですが、
①売出し済みで似た間取りの希望無し部屋
②未売出しで、同じもしくは、似た間取りの部屋
③キャンセル物件
④次期販売分紹介
こんな感じでフォローされまくると思いますですよ。

うちの場合は倍率２倍だったのですが、抽選後に外れた人向けに
別棟のほぼ同じ階数＆間取りを超短期登録（１〜２日）で販売期をつくって、
そちらをどうしてもその間取りが気に入った人たちへ販売するという
荒技をやっていたようです。私は幸い希望のまま契約できたのですが。

[408: 匿名さん]

ローンの事前審査って、普通のローン条件の審査ですよ。
本審査というのは、基本条件通って、さらに隠している借り入れないか
とかいろいろ確かめ、金融機関の社内稟議を通すプロセス。
今は金融機関によって審査基準や融資枠の考え方がまちまちで
競争も厳しい一方で物件評価も大きめなので、１年前２年前に比べて
借りやすいという面と、
価格自体が上がって年収に対する評価（勤務先の企業規模など）が厳しく
なっている部分もあります。
それも金融機関によります。何でもＯＫのＳ銀行などありますからいろいろ
なところに申し込む。営業担当もベテランならその辺心得てます。

[409: 匿名]

こんばんは。
来週契約する予定の者です。
今週末、重要事項の書かれた書類などをもらいに行きます。
既に、契約を済まされた方に質問ですが、契約時にどんなことを確認されましたか?
書類はもちろん真剣に目を通すつもりですが、見落としたりしそうで心配しています。
小さなことでもかまいませんので、レスをお願いします。

[410: ビビリン]

＞407さん
レスありがとうござます。
やはりフォローはしてくれるのですね。
ただ、予算が限られているので、
その中でうまく見つけられるよう願うしかないですね。

＞408さん
なるほど・・・。ローンの審査だったのですね。
うちは社内融資を使う予定なので関係ないようです。
ありがとうございます。

[411: 匿名さん]

こんばんわ、契約者＆元銀行員です。

405、406さん
事前審査についてですが、基本的には408さんのおっしゃる通りです。
ただ、事前審査でも「隠している借り入れ」などは調べられます。
「個人信用照会（通称、個信）」をとることで、金融のネットワークを使って、
カーローンからクレジットカードの残高にいたるまで調べられます。
事前審査申込書を読むと、個信をとることに同意しますっていう文言があるはず。
ただ、ほかに借り入れがあるからって審査が通らないわけではなくて、
金利を４％とおいた場合の住宅ローンの年間の返済額とそのほかの借り入れを
合算した総借り入れの、年間収入に占める割合（返済比率）が
基準以内（３５％〜４０％以内）に収まっているかどうかが審査の基準になります。
返済比率も含め、そのほかの審査基準は銀行によってマチマチです。
（たとえば勤続年数３年以上でないとダメな銀行、転職後数週間でも可の銀行など）
このあたりのことは本審査でも条件は一緒ですね。

では、本審査とどこが違うのか？それは、２点あります。
１つめが、書類。本審査では源泉徴収（３年分）や確定申告書などの書類（写）が必要ですが
事前審査では口頭もしくは、１年分で構わない（金融機関に寄りますが）。
あとは細かいことですが、重要事項説明書や売買契約書（写）も本審査では必要です。
２つめが、条件面。本審査は実際に借り入れが発生するときに金利を適応したときの条件で
（収入、返済比率など）審査されます。
まぁ、急激な変化（金利の急騰、転職などによる収入減）がなければ、大丈夫ではありますが。

いずれにしろ、条件は金融機関におって異なりますので、どの銀行なら通りやすいか、
条件よいかをよくお考え頂いて、事前審査に出されればいいと思います。
心配ならば複数の金融機関に出されても構わないかと。
別に出したからと言って、その金融機関にしなくても問題はありません。

以上です。長々とすみません。

409さん
私も細かく確認したわけではありませんが、お金が関わるところ（たとえばＪＣＯＭの契約の件、
修繕積立金、契約の破棄が発生したときの対応など）や法律面、特に練馬区と杉並区で建築基準が
違う、もしくは今後変化することがあった場合に、もしマンションを建て替えるときに
どうするのか？などを確認しました。

[412: 411]

410さん

入れ違いになってしまいましたね。社内融資なんですね。
どうなんだろう？社内融資の場合も、それがちゃんとオッケーであるという証明は必要になるかも。
つまり、資金の目処のエビデンス（借り入れの場合は事前審査がパスしたこと）が
必要になってくるかと思います。現金購入の方は、たぶん、預金の明細とかは
出してほしいって言われるんじゃないかな

販売側からすれば、ちゃんと資金の目処がある方と契約しないして、
いざ引渡しのときにやっぱりお金がないからダメでしたってことになるのは避けたいはずです。
それも営業の方に確認をされればいいと思いますよ。
あと、社内融資は時間がかかるケースがあるから、そちらの手続きも早めにされることを
お勧めいたします。

[413: 匿名さん]

> ４０６さん

ディベロッパーは竣工前の完売が目標です。購入意欲のある人をほっておいたりはしません。
１０月６日の折り込み広告によれば、Ａ棟、Ｊ棟は今回（第２期２次）が初めての販売です。
Ａ棟で希望の部屋をきちんと伝えれば、たとえ抽選にはずれても同じようなＡ棟の部屋は購入できると思いますよ。

抽選にはずれた場合は、４０７さんがおっしゃっているとおり、超短期間申し込みを設定してくれたりするようです。

平日の昼間に１時間だけ申し込み期間があるといった旨の葉書が、その２〜３日前くらいに突然、ランダムに選ばれた一定数の人に届く（この掲示板見ている人でそういう葉書を受け取ったことある人もいるのでは）。住宅金融公庫の融資物件のため抽選の形式をとるが、事実上抽選なしにするためです。その部屋を希望して営業さんと調整した人は抽選日に向けて申し込みや入金の準備をしている。しかし、たまたま葉書を受け取った人は、たとえその部屋が気に入っても、購入を即決し、申し込みの準備を行い、かつ、直後に入金するということは実際にはまずできない。

[414: 匿名さん]

社内融資は、財形転貸融資でしょうか？
そうだとすると事前審査とか本審査って分かれてないですよ。
申し込みしたあとしばらくすると「借り入れ手続きのご案内」というものが届いて、融資ＯＫです。
（団信審査は別ですが）

マンションギャラリーで見積もってもらった「資産計算例」の「審査上の総返済負担率」がその右の「年収別　フラット・公庫総返済負担率基準」以下であれば、基本的には融資条件は満たすことになります。そのあたりは社内融資の窓口に相談するとよいでしょう。

財形転貸融資でなければ、参考程度にしておいてください。

[415: ビビリン]

＞412さん
＞414さん
実は社内融資の種類は分かっていません。
さらに財形とどのように関連するかもおさえていません。
社内融資は事前に調べておく必要はありますね。
ありがとうございました。

＞413さん
ちょっと安心しました。
資金繰りも終わり、周辺地域の調査も終わり
さあ抽選。でも入居できないかも。
と考えるとどうも落ち着かなかったのですが、
このまま準備を進められそうです。
ありがとうございました。

[416: 405]

>411さん
細かいアドバイス、ありがとうございました。
非常に参考になりました。
他のサイトにも有りましたが、不要なカードとかも審査の対象に
なるみたいなので、使用していないでただあるだけのものは
解約しておいた方が良さそうですね。。

審査基準がどうかってところが、銀行によってマチマチなのが
微妙ですねｗ。
悩みどころ満載ですｗ。返済比率は大丈夫っぽいんですけどね。。

>408さん
確かに物件価格はあがる一方ですよね。
それで、消費税も上げられたらと思って、それもきっかけで
購入を予定してるんです。
勤務先の企業規模ですか・・。
うちは、80名程度の会社ですが、ちょっと最近微妙だから、
どう判断されるかどうか・・・。
借金はどこの企業もあると思うので、判断しにくくて辛いｗ。
買っている人がいるから大丈夫かな？？

S銀行が、GM杉並の提携だったらいいですね。。

[417: 匿名さん]

この掲示板では少し前から話が出ていた第Ⅰ工区の引渡予定時期変更(10月1日以降契約の人は8月下旬となった)について、契約部から封書で説明が届きました。変更の理由は「お引渡、お引越業務をより円滑に行うため」とのこと。

でも、他にもこんなメリットが販売側にはあるのかも・・・
Ａ棟って、今回の第２期２次で初めての販売ですよね。そうすると８月下旬まではＡ棟に入居者はない状態を作れる。そうなると、Ａ棟の目の前にあるマンションギャラリーの取り壊し時期も都合よく調整できたりするのでは？　これだけの物件だとキャンセル住戸もそれなりにでるはずだから、一旦は全室完売しても販売活動は続くはず。大金をつぎ込んで作ったマンションギャラリーをなるべく有効に使おうとしているとも考えられる。

[418: 匿名さん]

まあ、そういう深読みとかもあるかもしれません。が、ただ、やはり引越しの手続きなどの面で判断したと見ておけばよいのではないでしょうか。金利が少し影響するでしょうが、私はそれを受け入れました。

[419: 匿名さん]

マンションギャラリーは販売活動のため２工区の竣工後くらいまで撤去せずに
いられるような項目がそもそも契約者向け事前了解事項の紙にはいってませんでしたっけ？確か。

あとA棟は初回販売ではなかったと思います。５月２２日抽選日の第１期２次の販売期で
Web上の間取り一覧にいくつか掲載されていましたよ。
手元に各期の売り出し状況をわかる範囲でログってます。
（営業さん経由情報ではなく、自分でも販売状況を把握しておきたかったので）

[420: ４１７]

あら、Ａ棟って第１期で一部は売っていたんですか？
１０／６の新聞折り込み広告に「Ａ棟［公園向き］Ｊ棟［中庭向き］新発表」とあったので、初めて売り出したのかと思ってました。これは失礼しました。でも初めての分譲じゃないとすると「新発表」ってなんだろう・・・

[421: 411]

419さん
重要事項説明書に書いてありましたね、マンションギャラリーの件は。
それに、契約会のときにも口頭で説明がありました。

420さん
Ｊ棟が新発表なんじゃないでしょうかね。