パークハウス久我山ヒルサイドプレイス＠三鷹台

[近所をよく知る人]

井の頭線三鷹台駅直ぐの南傾斜地で大きなお屋敷があった所です。
敷地面積１１４８㎡で地上３階地下１階の全１８戸の低層集合住宅です。
販売開始は、平成２０年７月下旬とか。　　ホームページは、

本当に静かな環境で、電車の通る音にかえってほっとするくらいです。

玄関から吉祥寺中心までも数分で、武蔵野の奥座敷の雰囲気です。

所在地：東京都杉並区久我山4丁目141番25他（地番）
交通：京王井の頭線 「三鷹台」駅 徒歩2分

[29: 近所をよく知る人]

>>28
>地階には　使用料無料のトランクルーム。But,下部は雨水貯留槽。。

その雨水貯留槽を作るときに、掘削したのが多分>>20の状況。

しっかり出水を止めてからコンクリートを打たないと、
型枠の乾燥が不十分（地下水も溜まったままで）で丈夫な隙間無いスラブが出来ていない可能性がある。普段は空っぽにしておいて、大雨が降ったときに溜めるはずが、コンクリートスラブの隙間から滲み出す地下水が溜まって、大雨時の調整機能が発揮されないのでは？一旦出来上がってからでは、こうした欠陥の検証は事実上不可能。
　　その貯留槽の上スラブ（トランクルームの床）にはしっかり防水シートは入っているだろうか。多分普通に打設したコンクリートだと、湿気は自由に通り抜けて、トランクルームがカビのインキュベーション（培養室）に。一定温度で高湿度はワイン貯蔵に最適とは言うものの、変なカビの中にヴィンテージのワインを置くのは正直怖い。

立教女学院の東門の隣に、系列の瀟洒な聖人マーガレット教会がある。周りの住宅街に溶け込んで良い雰囲気を作っている。

某宗教の街頭布教は、大昔から見かけたけど、活動の拠点とか僕は寡聞にして知らない。ポストにもたまに入っていた気はする。

共用廊下にエアコンって、それだけ電気代が掛かると言うこと。その設備配管も経費は食う。そこいらのエコ対策には余り配慮されていない印象だな。小規模集合住宅だから、最低限の必要設備を一通り備えても、修繕費が割高になるのは覚悟をしておかないと。

ある程度イニシアルにコストを掛けると、ランニングコストは結構軽減される筈だけど。ブレーカーなんかも始めから６０〜７０Ａなのだろうか。

[30: 物件比較中さん]

なんだか不安要素が多そうな物件ですね…
水脈の件はお近くにお住まいなら、心配ですね。建設前に近隣の方への説明はなかったのでしょうか…

[31: 匿名さん]

>>30
杉並区の条例で、求めがあったと時には近隣の住民に説明を行う、となっていたと思うけど、きちんとしたデベロッパーなら自発的に住民説明会はするでしょう。そのお知らせ範囲を数字で決めている自治体は全てではない。説明会のお知らせの看板を現地に掲示して、興味を示して集まった人が対象だと言うスタンスかも。

朝に前を通りかかって、何か新しい看板が出ていると意識しても、夜帰るときは暗くて忘れてしまっている。その敷地前を通って通勤通学していないと、気付かずに終わってしまう。

[32: 匿名さん]

こちらは坪単価はおいくらくらいなのでしょうか？

[33: 匿名さん]

雨続きで現場が心配だ。
汲み上げている地下水が、澄んでいたのが急に濁る時がある。
そんな変化をきちんと見ているのかな？
坂の上の元のお屋敷の母屋の乗っている地盤が滑って、現場にズルっと動いたら大変だな。

[34: 近所をよく知る人]

【写真レポ１】
三鷹台駅を降りて、立教女学院の南門を曲がって直ぐの、
タカ理髪店前から敷地の南西角を遠くから見ました。
手前の角が駐車場の入り口になる部分です。

左側の石造りの様壁の前に昔は電話ボックスが数台並んでいて、
硬貨を山積にして夜の恋の語らいをする若者が列を作っていました。

[35: 近所をよく知る人]

【写真レポ２】
もう少し近づいて、敷地の上を越えて東側方向を見ました。

[36: 近所をよく知る人]

【写真レポ３】
もっと近づいて、敷地の南西の角の駐車場の入り口となる部分です。
正面玄関はこの手前を左に入って、坂を少し上って２階部分にあります。

[37: 近所をよく知る人]

【写真レポ４】
敷地の東側の東京電力との敷地境界の部分です。
駅から一番離れた部分に当たります。
井の頭線の線路との間には家屋が１軒あるだけですが、
電車の音は軽やかで直ぐ遠のいていきます。

[38: 近所をよく知る人]

【写真レポ５】
敷地の東側を三鷹台駅に向かって見ました。
向こう側のお屋敷も立派な昔からのお宅です。
ここは南に向かう傾斜になっている敷地の麓ですが、
道路がやや高くなっているのが分かります。

[39: 近所をよく知る人]

【写真レポ６】
１階のスラブのコンクリートを打ち終わって、
２階の柱や壁の鉄筋組と型枠の工事に取り掛かっていました。

夕方６時半ですが、現場照明を付けて仕事が続いていました。
こうした住宅街では工事の仕事の時間は５時過ぎには終わるのが
エチケットだと思うのですが、
何かしら特別の事情があるのか、
施工会社がこだわらない体質なのか、
職人のしたい放題にさせているのか、
元の地主も周辺住民も口出しが出来ないのか、不思議ですね。

施工会社の現場事務所は何処にあるのでしょう？

[40: 吉祥寺南町]

あぁ〜ココ遅くまで仕事してますね（汗）検討してますが値段がもの凄いですね（泣笑）でも欲しいです…

[41: 物件比較中さん]

ココ、売れ行き悪そうですよね。
そのうち大幅に値下げするのでは？

[42: 匿名さん]

>>41
等価交換で大部分の住戸が元の地権者の所有になるかも知れないから、売れ行きは余り関係ないのでは？物件概要でも販売戸数は未定となっているし。

松庵の藤永製薬の跡地にある販売センター”杉並ギャラリー”も常設営業拠点で地元の顧客を確保。宣伝費などを余り掛けないで、小規模集合住宅を手堅く手がけた方が、これからは営業的にもリスクが少ないのでは？

この辺を見回すと、相続からみのお屋敷の利用、大企業の老朽社宅の跡地利用、等々結構これからも物件が発生しそうな気がする。

[43: 匿名さん]

無理矢理内廊下ですか？裏の地主さんに見えない様に配慮したんですかね？なんか狭い感じがするんですが？？

近所をよく知る人さんゎどー思いますか？？
いつも写真添付ありがとうございます。

[44: 近所をよく知る人]

>>43
内廊下と言っても、住戸は片側だけ。だから無理やりとも呼べるのでしょうか。
壮大な敷地を切り売りした元の地主のお屋敷が覗かれないように、何らかの工夫をして窓には目隠しをするでしょうね。（別に確かめる積りはありませんが）例えばガラスブロックで採光は確保、部分的には通風確保にジャロジーのような可動式の窓が付けられるのか。個人的には、住戸から屋外に出たときは外気に触れる方が好きですね。樹木一杯のお屋敷からの緑風も楽しみたいし、夏の暑さも緩和されます。まさか内廊下の空調がないなんて、そんな事はないでしょうね、電気代が懸念ですけど。

ここの敷地は、前にも書いたように南傾斜の樹木一杯の場所で、大型犬が走りまわっていました。但し泣き声だけで姿は見えなかったのです。お屋敷の高い塀の内側を覗いて見たい気持ちはずっとありました。昔に掛かっていた標札は、「木川田」だった記憶が。

私には縁がありませんが、しばらく造成途中で放置されて、雨の度に泥水が流れ出した状態がようやく環境改善の進捗に向かって、ほっとしている気持ちです。

これは個人的な想像ですが、この物件の販売のめどがついたら、残った後北側の敷地も同じデヴェロッパーで集合住宅になりそうですね。平坦地ですから、地下部分の容積率緩和も用いた３階建てで、４層の建物になりそうな予感。上手に中庭を作れば、中庭から見ると４階建てで外側から見ると３階建て、できれば地下部分には住戸を持ってくるのは避けて欲しい。直ぐ南側が傾斜しているので、地下が水没する危険は避けるための手段はとりやすいと思われますが。

今回の分譲で、一部住戸に地権者が入居して、それから今のお屋敷の取り壊しが始まる。また緑が消えてしまう、残念ですね。こんな広大な敷地が残っている事自体奇跡みたいな思いです。

[45: 近所をよく知る人]

地上階と１階（エントランス）から上に伸び始めました。
エントランスから覗くと、つながる廊下のコンクリートの壁が見えています。
建設途中の見学会はしないのかな？

[46: 匿名さん]

45さん
写真ありがとうございます。かなり立ち上がりましたね！小規模だから早いのか…

[47: 近所をよく知る人]

外壁のタイルもすっかり見えるようになって、
残り戸数もわずか。

やはり低層階は防犯上不安なのか？
正面玄関上の角部屋、西日が難点か？
一番駅近でも、エレベーターまで迂回するのが難点か？
もちろんお値段がね！！

[48: 匿名さん]

第２期、北側のお屋敷跡地に期待かな？

[49: 近所に生まれ育った者です]

近所をよく知る人さん、物凄く余計な御世話では？(^_^;)

１１月９日付けであなたが書かれた書き込みは、殆ど全て的外れでしたね＾＾；
あなたが言う、お屋敷が覗かれないような工夫はされていない様子。

内廊下の空調に至る話はさすがに笑えました！　電気代は管理費込みでしょう？；

それから・・・
以前の土地の所有者の表札の苗字を書くのは如何なものでしょうか？

[50: 近所に生まれ育った者です]

昨夜書き忘れたことがありますので、もう一度だけ。


>また緑が消えてしまう、残念ですね。こんな広大な敷地が残っている事自体奇跡みたいな思いです。

古い家を所有しているということ、大きな土地を所有しているということがどんなに大変なことなのか、お解りにならないのでしょうね。

[51: 近所をよく知る人]

>>49-50
“近所に生まれ育った者”さんへ、
大きな土地を所有する事の大変さは良く分かります。

牧歌的にも見える事ですが、最初に草花樹木の手入れが手を抜けません。

手動の芝刈り機に手を焼きました。今と違ってエンジン付きの機械が一般的でなくて子供にとって芝刈りは大変な重労働でした。取っ手が子供には位置が高すぎて力が入らないし、往復するたびに息が切れました。芝生は雑草を手で抜かないと混じっている牧草や雑草がはびこってしまう。竹のざるを引っ張りながら炎天下に屈みこんで芝生と見分けて抜くのは、草いきれと暑さで頭がくらくらしました。

樹木を剪定で刈り込むのも退屈な仕事でした。植え木が高鋏で届く内は良いのですが、大きく成長すると親がはしごで登るのを支えたり、切り落とした枝を集めたり。枝も腐食土を作る葉っぱの部分と幹の部分を切り分ける作業が延々と続きました。秋には落葉樹の落ち葉を集めて竹の籠一杯を背負って裏庭に持っていく。たまに焚火でさつま芋やトウキビを焼く楽しみはありましたが。

ここで言う大きな土地とは、子供がキャッチボールが出来る程度で、７０～１００坪位でしょうか。

古い家は“御不浄（＝ポットン）”、夏の蚊帳と冬の寒い風呂が真っ先に思い浮かびます。
何かと手のかかる存在だと思っています。

これとは別に大人たちが税金とかで大変な思いをしてきた事も忘れません。
但し一概には言えないので、グループに分けてみました。
（１）遅くとも明治時代には住み始めて、終戦後の農地改革も経験して
　　　反（３００坪）単位の土地（市街化区域の農地）を所有してきた。
（２）昭和３０年代前後に先駆けて自宅を求めて都心から移ってきた人たち。
　　　勤務地や生活の糧の本拠は都心または近くにある。
（３）昭和４０年代から昭和６０年代にかけて、事業で成功して広壮な土地敷地を求めて
　　　比較的地価の安かったこの近辺に移ってきた人たち。

あとグループとしては言及しませんが、数として大多数なのが、団塊層の親の世代でおおむね昭和５０年代までに自宅を構えた５０坪程度の敷地。生活の糧の本拠が都心部または近くにあるサラリーマンや自営業者などが多いと見受けます。

この（１）～（３）グループの大変な思いについては改めて記す積りです。

[52: 匿名さん]

販売残り戸数が１０戸に増加・・・
苦戦と言うしか、入居者も心配なところ。

地所の物件だから、坪２５０万円～なんて値下げはあり得ないだろうし。
年明けには賃貸物件として再登場なのだろうか？

この物件、等価交換を思わせる表現・記述は無いが、
元々の地権者の取得床を地所が（隠して）販売しているなんて事は無いだろうね。

[53: 物件比較中さん]

ここも鉄塔か…はぁ…

[54: 匿名さん]

ここも？
同じ久我山ならドレッセは平気ですが。

[55: 匿名さん]

久我山アドレスですが、最寄り駅は隣の三鷹台。駅から見えるマンションですよ。めちゃくちゃ近い。出てまっすぐいってすぐにコンビにを右に入る感じです。
でもまだ販売中なんだ・・・っていう印象です。
立教女学園がすぐ隣にあるけど、周囲は大きな家が集中している屋敷エリアです。駅周りの買い物するところは多くないです。吉祥寺まですぐでもないし。

[56: 匿名さん]

ここ会員限定ですけど某所で大幅値下げされてるらしいですね

[57: 匿名さん]

購入検討し、何回か行って見ました。（平日の午後）

いつも玄関先に汚い自転車（いわゆるママチャリ）が放置してあり、印象が悪かったため、見学する前に止めました。
マンションの玄関先は公共の場のはずです。
些細なことにも思えますが、そうしたことを注意しない管理会社。
また、仮に短時間だとしても、玄関先に自転車を置いてしまう住人は、何かと問題があると言えるでしょう。
一事が万事だと思われました。

[58: 匿名さん]

自転車くらい普通では？

[59: 匿名さん]

玄関の横から自転車置き場に通じる道があって、自転車置き場から建物に入る裏口みたいな所のすぐ近くにエレベータがあったという記憶。住人が玄関前に自転車をわざわざ止める理由ってなんだろう。

あのきれいな玄関の前に、ぼろい自転車を止める勇気はわたしにはないなぁ。
そもそも、この立地なら自転車はいらないと思う。

ここに結構気に入っていた物件があったのだが、値段がネックで迷っていたら、先日、売れてしまっていた！
一体いくらまで安くなったんだ！
残ってる物件は、さらに高いし。三鷹台で億ションはないでしょう

マンションを買うのって難しいなぁ

[60: 匿名さん]

杉並区でマンション検討しているものです。自分はここすぐやめましたよ。駅からすぐで見える距離ですが、まず最寄り駅の三鷹台駅が商店街的なものが乏しい、三鷹台での億ションってのがちょっと疑問、車で往来するのが面倒な道とか。小さい理由ですけど。
ずーっと売れ残っているイメージがあったけど、販売価格下がったのでしょうか？No.59さんのレスには売れてしまったみたいですけど。

[61: 匿名さん]

この前を通ると、明らかにカーテンも無くて買い手の付いてなさそうな部屋、
一応レースのカーテンは掛ってはいるものの生活感がまるでない部屋、
そうした部屋が圧倒的に多い様な雰囲気、残念だ。

改めて分類してみよう、
１．自己使用で売れた部屋；小奇麗に使っているようだ（外見上）
２．賃貸目的で売れた部屋（投資目的？）；
　　賃料の折り合いがつかず、借主が現れない。
３．まだ売れていない部屋；そろそろ日差しが強くなるので内装の焼けが怖い頃。

改めて、昔のお屋敷の敷地だった頃の大谷石の石積と犬の鳴き声を思い出す。

[62: 近所をよく知る人]

私も最近このマンション前を通りましたよ。天気の良い日だったので、たまたまだけどベランダにいる住民も確認しました。「あ、いたんだ、入居者」というのが第一印象。でもNo61.さんがおっしゃるように、カーテンの無い部屋がいくつかありましたね。ちょっと目の前の通りから見えますからね。あまりにもまだ販売中だっていうのが分かるような感じが見受けられるとどうなんでしょう。。高すぎますよ、ここ。大きな看板とかもう撤去されているはずで何も無いし、これからは値下げの時期になるのでしょうか？

[63: 61]

>>62
せめてまだ売れていない住戸にもカーテン位付ければ良いのに。
美術学校の生徒さんのインテリア作品展示の場所なんてどうでしょうね？
（杉並公会堂にはそうした常設の展示が）
カーテンを付ければ週一で巡回して、
カーテンを半開きや全開にするとか表情を付けると印象は変わるのに・・
たまにはサッシを開けて空気を入れ替えるとか、
機械の常時換気に頼り切っては目も行き届かない。

賃貸投資目的で購入したお客さんも借主探しは業者頼りでしょうけど、
生活シーンの演出には別のアイディアも借りた方が良さそうではありませんか？
今となっては高所得層もその予備軍も冷え込みで気分が寒くなっている。

賃貸は相場は別として、月坪当たり１万円と言うのが心理的な壁になりそうな感じ。
最近は半年家賃無料のフリーレントなんて言う提案で実質家賃はさらに下落の傾向が。
管理費なども含めた月家賃が２０万円とすると、月収額面は１００万円ないと苦しそう。
同じ家賃を払うなら都心部の便利な物件に流れるのは必然の流れ。

大昔には立教女学院に通わせるために、
遠方の親元がセキュリティを考えて立派なマンションを借りるなんて例もあったと聞く。
通るたびに複雑な思いが脳裏をよぎる。

[64: 匿名さん]

周辺環境どうだろうか？

[65: 匿名さん]

見に行きました．値段の割に立地はいまいちな印象です．
もう少し北側にあるヒルズ周辺ならよかったのですが，線路に近すぎると思いました．このマンションの北側（坂上）には大きなお屋敷がありますが，南側（線路脇住宅）やマンション並びの久我山側は普通の家．したがって窓から見える風景はぱっとしません．鉄塔の近さにも驚きました．

[66: 匿名さん]

夜も明かりのつかない部屋が多くて丈夫なコンクリートが冷え切って、
今の季節既に入居された方のお宅は暖房の効きが悪くて困っているだろう。

１か月も書き込みが無いなんて関心も持たれない対象なのか・・・・
等価交換で部屋を受け取った人も借り手がつかなくて四苦八苦かも。
生産緑地に維持すれば諸々の費用も軽減されたのに、
時代の流れを読むことは、持ち主さんには大切な事だなと、
庶民からの勝手な心配です。

[67: 匿名さん]

確かに普段使いのお買いものなんかは、三鷹台周辺はとても困りますね。飲食店も少ないですし。

静かな街ですが、駅周辺は道が狭い割りに、車も比較的多く通ってますし、若干危ないです。

渋谷、吉祥寺までのアクセスは抜群ですから、生活スタイルによっては、場所的には非常にいいと思いますので、一概には言えないでしょうけれどね。

[68: 匿名さん]

>>67
＞確かに普段使いのお買いものなんかは、三鷹台周辺はとても困りますね。
三鷹台駅前南側の小田急OXしかスーパーが無いのは長年不便です。
元気で若い内は西荻窪まで、（散歩がてら）行きは徒歩で帰りは関東バスで
買いものに行く方が多いようです。

車で行く積りなら久我山のピーコックストアかサミット。
ネットスーパーも便利になってきたので、重い物などまとめ買いはそれで済ませて、
渋谷駅の東急foodshowや吉祥寺のスーパーやマーケットで日常の買い物を済ませるのも手かも。
飲食店は以前は多少はありましたが、どんどん閉店してしまった。

駅の踏切に車が集中するのはどうしようもありませんが、
（外郭環状道路が出来れば若干解消～２０年先の完成かも）
そこ以外は決まった経路が抜け道なので１本離れると空いています。

住めば都とは言うものの、・・・・

[69: ご近所さん]

前を通るたびに住民の気配が無くて悲しくなる。
完成販売の販売戸数が５戸とか３戸とか、本当だろうか。
仮に売れていたとして、賃貸でも借り手が現れないってこと？

空家のままだと家は痛むばかり。
坪５０００円位だったら借りても良いのだけど、
とてもそんな廉価では貸してもらえないだろうね。

次のチャンスは９月の新学期だけど、
立教女学院に田舎から入ったお嬢さんが、
仮の住まいに月々２０万円もの家賃を払ってもらえるだろうか・・・

[70: ご近所さん]

三菱地所の営業さん、

空き部屋の除湿運転を励行して下さいね。
一旦、カビの原因の真菌が住み着くとどんどん広がって、
手がつけられなくなる。

窓を開けて空気を流す程度で誤魔化さないで、お願い。

[71: ･]

浮上

[72: 匿名]

本当の駅近で近くに立教女子があり治安が良いことは特筆。まるで要塞のような重厚な外観と周辺がマッチしています。売れ残りが数戸ありますが、やはり高いのか、それほど値下げしていないのか・・・。吉祥寺に近いのが便利そう。

[73: ･]

>>72
売れたのが数戸の間違いでは？

[76: |]

＞井の頭通りの日通自動車学校にもスーパー
　　京王ストアですね。
この辺の駅前のスーパーは駐車場が狭くて、
日時によっては混雑して困る。

[77: ･]

完売　　　乾杯、でも寂しいのはなぜ？