パークハウス久我山ヒルサイドプレイス＠三鷹台

[近所をよく知る人]

井の頭線三鷹台駅直ぐの南傾斜地で大きなお屋敷があった所です。
敷地面積１１４８㎡で地上３階地下１階の全１８戸の低層集合住宅です。
販売開始は、平成２０年７月下旬とか。　　ホームページは、

本当に静かな環境で、電車の通る音にかえってほっとするくらいです。

玄関から吉祥寺中心までも数分で、武蔵野の奥座敷の雰囲気です。

所在地：東京都杉並区久我山4丁目141番25他（地番）
交通：京王井の頭線 「三鷹台」駅 徒歩2分

[23: 匿名さん]

モデルルームに電話してみたら？

[24: 匿名さん]

大昔の話。
この辺を、西荻窪駅前の以前は栄喜堂と呼んだパン屋さんが、色々なパンをリヤカーのケースに積んで週１〜２回売りに来ていた。笛だったか鈴だったか、決まった音色で売り出しを教えていた。結構年配のおっさんだったから、いつの間にか廻って来なくなった。狭い道路に自動車もめったに走っていなかった頃の記憶。

今度のマンションの玄関は、三鷹台駅に寄った方の坂道を登った所のようだ。道幅を杉並区の条例に従って広げて、２階が正面玄関になるみたいだね。車を使わないで外出の時の帰りにこの坂を登るのは息が切れないか。

ここに限らず玄関の機能が、歩行者だけ自家用車だけと融合がしっくりしないのはどうしてなのかな？車寄せでは大げさだけど、宅配の車も多い時代なのでそこいらの動線はどう？

[27: 近所をよく知る人]

間取り、平凡。
どうせ「カスタマイズ」しないと使い勝手悪いから、内装なしで引渡しして呉れれば良いのに。
廊下は北側の元の地主の屋敷を覗けないように、開放感が無さそうだし、住戸側も吹き抜けを除くと、壁が並んでいる印象だ。開放廊下で無いとすると、夏季は冷房も無くて暑いのだろうか？

設計事務所が何処なのか、書いてあるかな？

[28: 匿名さん]

手持ちの資料だと、設計は　「ピーエス三菱一級建築士事務所」ってなってるよ。
仕様は、松庵とほぼ同じとか。
自分が知るのは　予定販売価格だけど強気な値段？で驚いた。間取り、正面玄関が坂上・・
ちょっとガッカリ。
あ、共用廊下には、エアコンついているようですよ。
地階には　使用料無料のトランクルーム。But,下部は雨水貯留槽。。

立女もあるというのに場違いのように思えましたが、三鷹台の駅で　某宗教（エ●バ）の方々が
冊子掲げて　突っ立ってたけど、周辺に関連施設があるのでしょうか？

[29: 近所をよく知る人]

>>28
>地階には　使用料無料のトランクルーム。But,下部は雨水貯留槽。。

その雨水貯留槽を作るときに、掘削したのが多分>>20の状況。

しっかり出水を止めてからコンクリートを打たないと、
型枠の乾燥が不十分（地下水も溜まったままで）で丈夫な隙間無いスラブが出来ていない可能性がある。普段は空っぽにしておいて、大雨が降ったときに溜めるはずが、コンクリートスラブの隙間から滲み出す地下水が溜まって、大雨時の調整機能が発揮されないのでは？一旦出来上がってからでは、こうした欠陥の検証は事実上不可能。
　　その貯留槽の上スラブ（トランクルームの床）にはしっかり防水シートは入っているだろうか。多分普通に打設したコンクリートだと、湿気は自由に通り抜けて、トランクルームがカビのインキュベーション（培養室）に。一定温度で高湿度はワイン貯蔵に最適とは言うものの、変なカビの中にヴィンテージのワインを置くのは正直怖い。

立教女学院の東門の隣に、系列の瀟洒な聖人マーガレット教会がある。周りの住宅街に溶け込んで良い雰囲気を作っている。

某宗教の街頭布教は、大昔から見かけたけど、活動の拠点とか僕は寡聞にして知らない。ポストにもたまに入っていた気はする。

共用廊下にエアコンって、それだけ電気代が掛かると言うこと。その設備配管も経費は食う。そこいらのエコ対策には余り配慮されていない印象だな。小規模集合住宅だから、最低限の必要設備を一通り備えても、修繕費が割高になるのは覚悟をしておかないと。

ある程度イニシアルにコストを掛けると、ランニングコストは結構軽減される筈だけど。ブレーカーなんかも始めから６０〜７０Ａなのだろうか。

[30: 物件比較中さん]

なんだか不安要素が多そうな物件ですね…
水脈の件はお近くにお住まいなら、心配ですね。建設前に近隣の方への説明はなかったのでしょうか…

[31: 匿名さん]

>>30
杉並区の条例で、求めがあったと時には近隣の住民に説明を行う、となっていたと思うけど、きちんとしたデベロッパーなら自発的に住民説明会はするでしょう。そのお知らせ範囲を数字で決めている自治体は全てではない。説明会のお知らせの看板を現地に掲示して、興味を示して集まった人が対象だと言うスタンスかも。

朝に前を通りかかって、何か新しい看板が出ていると意識しても、夜帰るときは暗くて忘れてしまっている。その敷地前を通って通勤通学していないと、気付かずに終わってしまう。

[32: 匿名さん]

こちらは坪単価はおいくらくらいなのでしょうか？

[33: 匿名さん]

雨続きで現場が心配だ。
汲み上げている地下水が、澄んでいたのが急に濁る時がある。
そんな変化をきちんと見ているのかな？
坂の上の元のお屋敷の母屋の乗っている地盤が滑って、現場にズルっと動いたら大変だな。

[34: 近所をよく知る人]

【写真レポ１】
三鷹台駅を降りて、立教女学院の南門を曲がって直ぐの、
タカ理髪店前から敷地の南西角を遠くから見ました。
手前の角が駐車場の入り口になる部分です。

左側の石造りの様壁の前に昔は電話ボックスが数台並んでいて、
硬貨を山積にして夜の恋の語らいをする若者が列を作っていました。

[35: 近所をよく知る人]

【写真レポ２】
もう少し近づいて、敷地の上を越えて東側方向を見ました。

[36: 近所をよく知る人]

【写真レポ３】
もっと近づいて、敷地の南西の角の駐車場の入り口となる部分です。
正面玄関はこの手前を左に入って、坂を少し上って２階部分にあります。

[37: 近所をよく知る人]

【写真レポ４】
敷地の東側の東京電力との敷地境界の部分です。
駅から一番離れた部分に当たります。
井の頭線の線路との間には家屋が１軒あるだけですが、
電車の音は軽やかで直ぐ遠のいていきます。

[38: 近所をよく知る人]

【写真レポ５】
敷地の東側を三鷹台駅に向かって見ました。
向こう側のお屋敷も立派な昔からのお宅です。
ここは南に向かう傾斜になっている敷地の麓ですが、
道路がやや高くなっているのが分かります。

[39: 近所をよく知る人]

【写真レポ６】
１階のスラブのコンクリートを打ち終わって、
２階の柱や壁の鉄筋組と型枠の工事に取り掛かっていました。

夕方６時半ですが、現場照明を付けて仕事が続いていました。
こうした住宅街では工事の仕事の時間は５時過ぎには終わるのが
エチケットだと思うのですが、
何かしら特別の事情があるのか、
施工会社がこだわらない体質なのか、
職人のしたい放題にさせているのか、
元の地主も周辺住民も口出しが出来ないのか、不思議ですね。

施工会社の現場事務所は何処にあるのでしょう？

[40: 吉祥寺南町]

あぁ〜ココ遅くまで仕事してますね（汗）検討してますが値段がもの凄いですね（泣笑）でも欲しいです…

[41: 物件比較中さん]

ココ、売れ行き悪そうですよね。
そのうち大幅に値下げするのでは？

[42: 匿名さん]

>>41
等価交換で大部分の住戸が元の地権者の所有になるかも知れないから、売れ行きは余り関係ないのでは？物件概要でも販売戸数は未定となっているし。

松庵の藤永製薬の跡地にある販売センター”杉並ギャラリー”も常設営業拠点で地元の顧客を確保。宣伝費などを余り掛けないで、小規模集合住宅を手堅く手がけた方が、これからは営業的にもリスクが少ないのでは？

この辺を見回すと、相続からみのお屋敷の利用、大企業の老朽社宅の跡地利用、等々結構これからも物件が発生しそうな気がする。

[43: 匿名さん]

無理矢理内廊下ですか？裏の地主さんに見えない様に配慮したんですかね？なんか狭い感じがするんですが？？

近所をよく知る人さんゎどー思いますか？？
いつも写真添付ありがとうございます。

[44: 近所をよく知る人]

>>43
内廊下と言っても、住戸は片側だけ。だから無理やりとも呼べるのでしょうか。
壮大な敷地を切り売りした元の地主のお屋敷が覗かれないように、何らかの工夫をして窓には目隠しをするでしょうね。（別に確かめる積りはありませんが）例えばガラスブロックで採光は確保、部分的には通風確保にジャロジーのような可動式の窓が付けられるのか。個人的には、住戸から屋外に出たときは外気に触れる方が好きですね。樹木一杯のお屋敷からの緑風も楽しみたいし、夏の暑さも緩和されます。まさか内廊下の空調がないなんて、そんな事はないでしょうね、電気代が懸念ですけど。

ここの敷地は、前にも書いたように南傾斜の樹木一杯の場所で、大型犬が走りまわっていました。但し泣き声だけで姿は見えなかったのです。お屋敷の高い塀の内側を覗いて見たい気持ちはずっとありました。昔に掛かっていた標札は、「木川田」だった記憶が。

私には縁がありませんが、しばらく造成途中で放置されて、雨の度に泥水が流れ出した状態がようやく環境改善の進捗に向かって、ほっとしている気持ちです。

これは個人的な想像ですが、この物件の販売のめどがついたら、残った後北側の敷地も同じデヴェロッパーで集合住宅になりそうですね。平坦地ですから、地下部分の容積率緩和も用いた３階建てで、４層の建物になりそうな予感。上手に中庭を作れば、中庭から見ると４階建てで外側から見ると３階建て、できれば地下部分には住戸を持ってくるのは避けて欲しい。直ぐ南側が傾斜しているので、地下が水没する危険は避けるための手段はとりやすいと思われますが。

今回の分譲で、一部住戸に地権者が入居して、それから今のお屋敷の取り壊しが始まる。また緑が消えてしまう、残念ですね。こんな広大な敷地が残っている事自体奇跡みたいな思いです。