パークハウス久我山ヒルサイドプレイス＠三鷹台

[近所をよく知る人]

井の頭線三鷹台駅直ぐの南傾斜地で大きなお屋敷があった所です。
敷地面積１１４８㎡で地上３階地下１階の全１８戸の低層集合住宅です。
販売開始は、平成２０年７月下旬とか。　　ホームページは、

本当に静かな環境で、電車の通る音にかえってほっとするくらいです。

玄関から吉祥寺中心までも数分で、武蔵野の奥座敷の雰囲気です。

所在地：東京都杉並区久我山4丁目141番25他（地番）
交通：京王井の頭線 「三鷹台」駅 徒歩2分

[2: 近所をよく知る人]

販売事務所は、立教女学院正門から水道道路に寄ったところの、ギャラリー杉並倶楽部だと思うよ。その藤永製薬の跡地の方が周りの環境はもっと閑静だな。いずれは、計画が出て来そうで狙っているのだが。吉祥寺まで目の前から１００円バスが出てるし。

[3: 近所をよく知る人]

東側には昔の東急不動産の分譲地が。
日機装の創業者『音』氏や一族の豪邸、某弁護士親子の豪邸、『家賃クイズー！』に出てきたボールト屋根の戸建ワンルーム物件の家、とか写真集に入れたい住宅が並ぶ。
西側は数軒おいて立教女学院の広大な敷地。外郭環状線道路の計画は大深度の地下トンネルに決まって、騒音や大気汚染の影響は無くなった。
地下１階とあるが、南面の道路より高ければ良いけど、一応傾斜地なので平均地盤面からの関係で決まる。道路の反対側が三鷹市井の頭で、線路に沿って神田川が流れていて、１００年に一遍くらいはぎりぎりまで増水しそうだ。

[4: 匿名さん]

このスレは主も含めて詳しい人ばかりですね。素人ですか？

[5: 近所をよく知る人]

>>04
素人以上、『門前の小僧、経を読む』以下かな。
何故か周囲の人の知識の水準と意識が高いみたいで、鍛えられたと思う。
よく、理不尽な計画があったりすると、勉強会なんかも凄く熱心だ。

３０年も住んでれば、大抵の町の事情は分かるしね。
駅で見かける販売センターの兄ちゃんの顔色や表情で、
何となく売れ行きの事情も。

[6: 匿名]

良スレの予感！

[7: 匿名さん]

短大をはじめとする学校もあるので　それなりにコンビニとかお店関係は
そろっているのでしょうか？
近隣に詳しくないので　よかったら教えてください。
駅から2分で、中央線の吉祥寺や西荻にも出やすく渋谷にも行けるのでは魅力的です。
傾斜地というのが気になりますが・・。

[8: 近所をよく知る人]

>>07
買い物環境は、スーパーは三鷹台駅南口に小田急ｏｘがあります。最近改装して個食お惣菜も充実しました。残念ながらここ１軒だけなので、隣の久我山駅前のように、大丸ピーコックとサミットが競い合っている環境とは違います。それぞれ駐車場はありますので、車利用なら問題はありません。久我山まで散歩代わりに往復３０分で、お買い上げ品を配達して貰うのも良いかも知れません。残念ながら、三鷹台駅前のショッピングの賑わいはありません。

コンビニは、北口踏切から数軒離れた信号交差点角にはこの前、サークルＫサンクスが出来ました。南口には以前から各種の何軒かあります。南口の三鷹市井の頭にはワールドとかの独身寮も沢山あります。人の流れは南口の方が多いです。北口直ぐには昔市場があったのですが、普通の店に代わってしまいました。立教女学院は短大まであるお嬢さん学校で私服ですが、ここで学校帰りに買い食いやお茶するのはしないのが躾なのか、そうしたお店は少ないです。学校の構内には、西荻窪駅前のこけし屋の出店があったと聞いた記憶があります。

井の頭線はほとんど高架はなく、三鷹台駅も地上ですが踏み切りに関係なく跨線橋階段があって上の出札改札に行き来できます。ベビーカーの上がり降りにはエレベーターも完備しています。

敷地から北に２００メートルくらいで、立教女学院の正門（北側）前に関東バスのバス停があって、西荻窪駅〜旧日産前（伊勢丹クイーンがある）〜荻窪駅を循環で結んでいます。

傾斜地というのは、南に向かって下がる地形で、高い方は武蔵野台地のまっ平な大昔の畑由来の土地で、低い方は神田川の川筋が井の頭線と一緒に低い所を走っています、その両方を結ぶ緩い傾斜地です。飲み水に不自由していた武蔵野台地では、こうした傾斜地に湧く泉で生活をしてたそうです。
この傾斜地には上の方にあるお屋敷の大型の飼い犬が走り回っていました。

都心方面に通勤通学する場合は、５両編成の電車の後から２両目に乗れば、さほど混雑しない内に奥まで入れば比較的楽です。２つ目の車庫があって始発電車がある、富士見が丘で乗り換えて楽々座っていく方法もあります。

[9: 近所をよく知る人]

三鷹台駅北口・南口と書きましたが、出札・改札は階段で上がった跨線橋の上に１箇所だけあります。跨線橋に上り下りする階段は踏み切りの線路の両側にあって、電車の接近で待たされる心配はありません。北口は杉並区久我山４丁目と松庵１丁目に通じる方角を、南口は三鷹市井の頭に通じる方角を意味しています。自動車でその踏切を通る時は、ラッシュ時などは通過待ちで時間が掛かる時はあります。

この三鷹台駅は、昔は踏み切りの反対側の線路がカーブしている所で、１本の島式のホームでした。ホームの屋根は全部なくて、本当に鄙びた小さな田舎風の駅でした。多分移った理由は当時高架で計画されていた外郭環状道路の工事とのかかわりだったかも知れませんし、カーブだとホームと電車との隙間が危険との話、吉祥寺寄りの井の頭公園駅との間隔が短くて渋谷寄りの久我山駅との間隔が長くて、その調節が出来る利点もあります。

昔のホームがあった付近の神田川には水辺まで降りて行ける、親水施設階段が作られていて、水量が少ない普段は５０センチ以上もある様な、鯉（黒っぽいものだけでなく、錦鯉のような鮮やかなものまで）が沢山泳いでいるのが見られます。神田川ではここ以外でも、橋の上から鯉は沢山見られます。

正直な感想は大昔引っ越してきた当時は、２３区と言うものの静か過ぎました。もっと昔に不便を承知で引っ越してきたお宅は、２００坪なんて敷地もあって、広い庭先に離れを建てて娘たち家族が住んだり又は分割してそれぞれに子供たちが住んだり、ゆとりある雰囲気でしたね。でも最近は親の世代が高齢者の施設に移って子供たちは戻らず、分割して売却されるなど、時代の移り変わりを感じます。

[10: 匿名さん]

近所をよく知るさん、07です。詳細　ありがとうございました。
私自身、ギャラリー杉並倶楽部へは　足を運んだことがあったのですが、
西荻から歩いた（苦笑）ので　三鷹台駅周辺までは知りませんでした。
たまたま見ていたTVで　玉川上水のことをやってました。
神田川や井の頭公園・・歴史を感じられ、人工的ではない自然を味わえそうです。

[11: 近所をよく知る人]

中央線（当時は私鉄の武甲鉄道）が開通した頃（明治２２年、西荻窪駅の開業は大正１１年）の地図を見たことがありますが、人家はほとんど無くて、一面の畑に農家のある部分の回りに雑木林がありました。当時は、野菜を作っていた農家は神田の青果市場まで土のままの道を荷車を引いて売りに行ったそうです。五日市街道や青梅街道は勿論その頃は既にありました。
その畑の区画が見事に今の町並みの道路の形と同じで、正直驚いてしまいました。延々と同じ方位に向いた区画は、大昔畑に開墾された時代に既にきっちり測量をされて区分された事が分かります。今のこの付近の狭い道路（道幅が約２間、3.6メートル）の原型がその頃にありました。水田を作る開墾地では水の流れが重要で地形に沿った形になりますが、畑はこんな幾何学模様になるようです。

[12: 近所をよく知る人]

西荻窪駅前の「こけし屋」さん、店先のショーケースの前から人波の絶える時が無い。喫茶やレストランには品のいい紳士淑女（お年は召しているが）が群れる。若奥様らしき妙齢のご婦人も、ウエイターにかしずかれて普段どおりのランチを口に運ぶ。
「こけし屋」の奥様は、北口の善福寺にある東京女子大学卒業の才媛だ。毎年正月に家族で新年の会食をするのが長年の習慣、昔は元旦からの営業はここくらい。そこここのテーブルに新年のおめかしの姿が、知り合った顔の間で目礼の賀詞の交換が見られる。
駅前には、贈答品買取専門のコーナーを持つ商店もあって、住民の仕事の立場が知れる。百貨店の配送は、盆暮れの季節には臨時のデポがもうけられるほどの大繁盛。缶詰や飲み物の詰め合わせが、一番重くて閉口した。車持込でのバイト歩合の割りは良かったし、「ご苦労さん」と贈答品をそのまま下さるお宅もあったな。

[13: 近所をよく知る人]

【昔話を一つ】
この敷地の前の道が杉並区久我山と三鷹市井の頭の区市境界になっている事は以前話しました。今からだいたい２０年以上前は、三鷹台北口直ぐの交差点（信号もなかった筈）の、今のサークルＫサンクスとタカ理髪店がある向かいの杉並区側の道路わきに電話ボックスが数台もありました。勿論携帯電話など無い時代で、三鷹市から東京２３区に電話をかける時が、市外電話で物凄く割高だった時代、こんな人通りのない場所に電話ボックスだけは夜間は常に一杯で前には数人ずつ順番待ちが列を作っていた。１０円玉を２列３列に積み重ねて、何時の時代も変わらぬ若者の他愛ない長電話、談笑ならぬ深刻な表情の見られる所も見かけたね。

独身寮も沢山あったらしくて、それらの若者が夜でも市外料金は安くないので、２３区まで来て長電話を楽しんだ訳。コンビにはなくて、本屋が健在の時代、小田急ＯＸも夕方で閉店していた。井の頭線の電車が緑一色で、急行もなかった時の話。　　
狭い道路でも一方通行は少なくて、下水道もなかった大昔。

[14: 入居済み住民さん]

三鷹台近辺は、立教女学院もあり、落ち着いたいいところですよね。
以前自分もこの辺りの住居を探していたことがあります。
自分もパークハウスユーザなので、このマンションは気になっています。
きっと結構な値段になるんでしょうね。

一方で少し気になる点があります。
自分もよく使っていたのですが、三鷹台の中心を抜ける道は西荻窪、青梅街道方面へ
抜ける環八の抜け道として利用している人が多いと思います。
車の量が多い割には、歩道がほとんどなく、いつも危ないなと思っていました。
富士見ヶ丘も同じ状態ですが、駅近辺でお買い物されるとき、お子さんがいらっしゃる方は
気をつけないといけませんね。

あと、駅の北側に送電線が通っていたと思いますが、ここのマンションとの距離感が分かる方は
いらっしゃいますか？

[15: 購入検討中]

現地を見てきましたが、送電用の大きな鉄塔が敷地すぐ裏です。
けっこうサイズが大きな鉄塔でしたので、部屋を選ぶ必要がでそうですよ。

[16: 近所をよく知る人]

ここの敷地は、南側の道路と元々の傾斜地の北側の境界まで高低差が１２〜３ｍはあるので、始めにＨ形鋼材を打ち込んで横矢板で山留めをして、敷地を水平まで掘削して、更に地下まで掘り下げるために同じ境界にシートパイルを打ち込んでいます。

ホームページにはまだ詳しい計画は載っていないけど、緩やかな南下がりの傾斜地だから、階段状で斜面に沿った集合住宅が出来ると期待していましたが、敷地を思いっきり平らにして、普通の箱型の低層のマンションになるのでしょうか。だから北側の敷地境界は切り立った擁壁（又は石積？）でそこに面する部屋からの眺望は絶望的かも知れません。

地下部分の掘削で出来るのは、設備関係の用途や車庫だけに限定して欲しいものです。近くを流れる神田川はすっかり改修が終わって、下流の中野新橋のような大雨出水は心配ないにしても、（法規上許されるとしても）地下の居住空間は避けて欲しいと思います。万一の時のリスクは初めから回避して置くのが賢明でしょう。

[17: 近所をよく知る人]

>>14
鉄塔の軒ですが写真を撮ってきました。敷地の西側に接する坂道から敷地をまたいで東側を見た方向の写真です。鉄塔の高さは３０ｍ以上あると思います。２０年程昔に高さを１．５倍以上大きくして電線も増やした記憶があります。普通の建物の１０階位に相当する高さですから、「灯台もと暗し」の逆で電線は遠くのしか部屋からは見えないでしょう。ただ鉄塔が住戸の位置によっては目の前に来るかも知れません。三菱地所としては、そこがプランで上手に視線を別に誘導する腕の見せ所でしょう。

鉄塔の直ぐ向こう側の一帯は、４０年ほど昔に東急不動産が分譲した高級住宅街です。敷地が最低でも５０坪、広いのは１００坪を超える広さで、ほとんどが注文住宅で建築家が設計したような凝った意匠です。テレビにも出ていましたが、４０坪はあるようなヴォールト天井のワンルームの賃貸なんて作り方をしたお家もあります（もとは自分で使っていたらしい）。

日機装のオーナー音邸の前には弁護士親子が木材をふんだんに使ったハイグレードな邸宅が隣り合ってあったり、多分メジャーバンクの元頭取とか、建築雑誌を飾るようなお宅が並んでいます。毎日横を通って建築現場を見てため息をついていました。我が家も結構広いのですが、ここを目にすると霞んでしまいます。

この近くの住民は高圧送電線やその鉄塔が余りに高いので全然その存在を気にしていないのです。ロッキード事件で注目を浴びた商社の役員の自宅も目の前が巨大な送電線です。

[18: 近所をよく知る人]

Google Earth（地図）で「杉並区久我山４−２７」を検索して、写真を見ると計画前の緑と樹木が鬱蒼としたお屋敷の広大な庭の姿が分かる。そこを大きな犬が縦横に走り回っていた、彼は幸せだったろうな。東側に高い鉄塔が接しているのも分かる。高圧送電線は敷地をかすめるだけで南北に走っている。

[19: 近所を良く知る人]

金曜日の日経朝刊に、三菱地所のラインアップ広告に完成予想図画が載っている。一応、周辺に馴染むボリュームかな。
折角の緑一杯のお屋敷の敷地だったのに、長い間荒地で放置されていて、困ったものだと思われていたので、完成すれば元に近い環境に戻るかも。余計な背景にも目隠しになるし。
あとは、小規模だからどの様な住民の構成になるかで、中の雰囲気が決まる。誰かが率先して声の挨拶をするようなら最初の一歩は成功。楽しみだな。

[20: 近所をよく知る人]

・現場は基礎の掘削工事が最盛期だ。
南側の前面道路よりＢ１Ｆまで掘ったと思っていたら、更にシートパイルを打ち込んでＢ２Ｆ＋まで掘り下げている。ここで砂利層にぶつかって、水中ポンプで地下水を汲み上げて、四六時中排水している。
（ここで注意！）
・この付近の武蔵野台地は、地下水が深くて昔から水に不自由していた地域。それでも台地の先端で湧き出す地下水を大事に使ってきた。近くの井の頭公園もそうした湧水の恵みから出来上がった貴重な緑の自然環境。だから、近くで高層建築が出来る時には、地下水脈を切断しないように大切に工事をするように求められた。
・ここでこうして不用意に大量の地下水を汲み上げるのは、自然のバランスを崩している事になる。地下水で飽和した水脈は、砂利のかみ合いと水圧がバランスして、安定した地下水の流れを維持して来たので、それに注意を払わない工事のやり方は正しくない。
・施工業者の三菱ピーエスは、三菱建設とピーエスが合併して出来た会社。三菱建設は産業施設の施工が得意で、住宅地で細心の注意が必要な施工は不得手だ。ピーエスは橋梁の上部工が得意で、その他でもインフラ（社会基盤）の施工では、官庁工事が多いから工事の安全が優先で近隣へ細かな気遣いはおろそかになりがちだ。
・そんな施工会社が、下請けの基礎工事の業者に設計図面通りに作れと言っても、雑な施工しか出来ないと想像する。予め周辺の地盤調査や家屋調査などはしてあるのだろうか？地下水が原因での影響は広い範囲にわたるので、とんでもない離れた場所での地盤沈下が起こる場合だってある。そうした被害には、因果関係で水掛論になってしまう恐れが。
・現場はほこりは上がるし、余り丁寧な施工とは思えない。基礎は最終的に隠れて仕舞うけど、大事な設備の電気室やポンプ室とか、メンテナンスに手を焼く原因が潜んでいるのが心配だ。
・居室の部分の施工も、ハイグレードマンションにふさわしい丁寧な仕上げは出来るのだろうか？似た事例で、東海興業が施工したジェームズ坂の三越マンション、内装の裏を見て仕事の雑なことに驚いたよ。今日では職人が自発的に品質を競うなんて夢物語だから、優秀な監督としっかりした施工手順書がないと、良い仕上がりなんて無理だ。

・敷地の南半分を売却した元の地主は、屋敷の中で地盤沈下は起こっていないかな？東京電力はすぐ横の鉄塔の基礎の地盤沈下で、鉄塔の傾きを精密に測定しているのだろうか？現場事務所が何処にあるのか分からないけど、元請業者の監督は常駐して見ているのかな？・場所的には食指を動かしているお客がいても、基礎の現場を見ると？？？と素人ながらに思ってしまいそうだ。
・杉並倶楽部の販売担当者もたまには現場を見に来たら？　　客はモデルルームの帰りには、三鷹台駅まで歩いて、現場を見ると思うよ。

[22: 物件比較中さん]

No.20
参考にさせていただきます。

ところで、販売価格が決定したようですが、ご存知な方いらっしゃいますか？