シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
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Part14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44193/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[901: 匿名さん]

周辺マンションがかなり値下がりしてますが結果として定借で失敗したなと思う人はいますか？

[902: 匿名さん]

>>893
「５年後の方が話題になるでしょうね」

それはないww

[903: 匿名さん]

先週、ＮＨＫでマンション老朽化の番組やってましたが、分譲も３０年たてばがたがきますよ。建て直しで又分譲買うくらいのお金かかるなら、安くて広い定借キャッシュで購入、後貯金して何十年後に新築を買うという人もかなりいると思います。私もそうです。

年取ればそんな広くなくてもいいので、そこそこのは買えると思います。

また、家賃収入で生活していこうと思ってないので、２５階以上で、陽当たりも良い広い部屋で１５万くらいなら築１０〜１５年くらいでも借り手はあるんじゃないかな？と思います。

なければ子供などに住まわせてもよいですね。


なので、失敗したとはこれっぽっちも思ってないです。

[904: ９０３]

今のマンションは３０年ではガタはきませんね。
あくまでも番組で取り上げてたマンションの例です。

[905: 匿名さん]

>協力者の中には住んでた人もいます。
>が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。
まあ、期待はあんまりしていませんが、いずれにしても品川地域はこのＣＴＳの価格動向が一つの指標になるだろう。住友不動産を初め不動産業界の人は勤めて無視する様に振舞っているが、事実は事実。
色々な場合に引き合いに出されて、不動産を下げる方向に働くだろう。

とっ言っている尻から反論が直ぐでてくると思うが（笑）

[906: 匿名さん]

30年前の建物は、現在の物と比べ構造が弱い。
当たり前の事ですが。

[907: 匿名さん]

ところで、このマンションの「事業協力者」ってどういう人なんですかね。
もともと都営住宅だから、住戸を区分所有していた人はいないはずですよね。
商店部分を所有していたとかそんな人なのかな？

[908: 匿名さん]

都の職員用とか。

[909: 匿名さん]

土地は東京都のものですが、店舗の権利を買っていたひとが協力者です。当時で数千万円と聞いています。

[910: 匿名さん]

なんかみんな不動産が下落し続けるって思い込んでるね。
経済情勢の悪化に起因して下落するのは分かるけど、
私は以前のバブルのような崩壊とまではいかないと思う。
買える人が1人もおらず、ストップ安状態が続いたかつてのバブルとは違い、

①収益還元の価値が土地に根付いたこと、②所得の格差がはっきりとしたこと、
この点で欲しいと思う人や買うことの出来る人がいる水準で取引は成立しているから、
皆さんが根拠無く下がると思っているほど下がるとは思えない。

この物件は特に買いたくても買い逃した人が多いために、
物議がでるのだろうが、正直このスレッドの数が需要を物語っているのだから、
そこの議論はもういいのではないかと。

[911: サラリーマンさん]

安い、安いと言われていたシティータワー品川だが、どうやら此処に来て、品川駅から１０分前後の湾岸地域の標準価格になりそうな気配である。

本日現在で近くのパークタワー品川（品川１３分　築３年）の１３Ｆ角部屋、坪単価１９３万程度
の呈示価格で売られている。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT5oi0jp6

現経の経済状況での呈示価格である事を考えると実売は９０％の１７４万程度の可能性はあるのではないか。一方　坪単価１２０万のシティタワー品川は７２年とはいえ貸借物件であると事を考慮すると最大に評価を与えても土地付きの８０％であるので土地付き１５０万程度相当となる。
依然１５％前後の価格の開きはあるものの、来年になれば下がって来るのは明らかである。

どうやら、巷でいわれている　ＣＴＳはパンドラの箱をあけてしまった　は本当かも知れない。

[912: 匿名さん]

>>911

この物件分譲時価格とほぼ同じだね。とはいえ賃貸中だから普通の住宅ローンは
組めません。現金で買えるなら買ってもいいと思う。家賃３３万取れるならそれこそ
シティタワー品川に住んで部屋が空くのを待っていればいいと思います。

[913: 匿名さん]

オーナーチェンジでしょ。
すぐに住める物件の情報ください。

[914: 匿名さん]

港南で比較的安いのはタワーフェイスかな。食肉市場目の前だけど東側なら
運河沿いでビューも抜けていてなかなかよいよ。駅からも近いしね
とはいっても港南は安いのがメリットだったからわざわざ分譲価格より高い
金と仲介手数料払って中古にする意味あまりない気がします。
中古買うなら高輪のほうがいいよ。

[915: 匿名さん]

結構駅から遠いのに家賃33万も取れるんですね！
表面8%は魅力ありますね。

[916: 匿名さん]

パークタワーって、下水処理場の前でしょ。
住みたくはないな。

[917: 匿名]

９１４さん
高輪のほうがいいのは誰でもわかるけど、築浅のタワーとか高くてとても手がでないでしょう。

[918: 匿名さん]

高輪だって、品川エリアの値下がりに寄与してるんじゃなかったですか？
チャレンジ中古価格はやり過ぎだったから。

[919: 匿名さん]

>>916

シティタワー品川よりはパークタワーでしょ！？

[920: 匿名さん]

駅から遠い同士なら、
バス停が真ん前にあるマンションの方がマシ。スーパーも付いてるし。

[921: 匿名さん]

>>913

こういうのどうですか？
２００４年竣工なので、独身もしくはＤＩＮＫＳで入居して狭くなり
ＣＴ品川に当選して住み替えで売却ってのが結構ある気がします。

駅から激しく遠いですが坪２００万切ってます。

[922: 匿名さん]

＞921
CTSへの住み替えだとしたら、
キャッシュもしくはローンですでに決済しているわけだから、売り急ぐ必要はないよ。

[923: 匿名さん]

>911さん

この住戸、新築時分譲価格のままで出していますね。
最初から賃貸に出しているとすれば、
３年間で、約1000万円稼いで、売り抜けって感じですかね。

[924: 匿名さん]

まあ、実際にはその価格では到底、制約しないでしょう。2割も引けば結局、利益全部吐き出しでしょ。　多分、気が気じゃないと思うよ。

[925: 匿名さん]

ここは竹中工務店だっけ？
大阪でやっちゃったね

[926: 匿名さん]

>竹中工務店
大阪で何やったの?

[927: 匿名さん]

>>926
建設途中の５０階建てマンションの柱が折れてしまった。

[928: 匿名さん]

そ、そ、それって　手抜き工事じゃ....まあ、竹中ならありそうな話だね。

[929: 匿名]

亀レスだけど、高輪全然さがってないじゃん。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn324.htm

[930: 匿名さん]

大阪のはオリックス物件。
オリックス物件って、みなとみらいや千葉市などで色々起こしたからね。

[931: 匿名さん]

>>930
どちらも設計・施工・監理が竹中工務店です。
以前、真偽はともかくとして下記の怪しい記事が話題になりましたね。
http://www.jrcl.net/web/frame051219d.html

関西と関東では大きく違うのであれば良いのですが。

[932: 匿名さん]

＞929
東京カンテイの調査は「売り希望価格」を基準としていて、
実際の成約価格は反映されていない。
そしてさらにデータが古い。
7月以降、市場は大きく変化しているよね。

[933: 匿名さん]

はずれたものです。

911さん紹介の事例とか考えると、
港南の中古物件が結構安くなってきますかね。

当初騒いだほど割安でないと思って
湾岸の中古物件を、気をつけてみていきたいと思います。

[934: 匿名さん]

いろいろ探してますが、安くはなってないですよ。

低層階は安く見えますが、冷静に考えるとまだまだ高いです。

[935: 匿名さん]

新築、中古両方で検討してるけど、この地区は意外と物件少ない。

というか、売れない物件はずっと残ってて、売れるのはすぐなくなる。

タワーだから、同じ建物でも眺望とかで違いが出るのだろう。眺望ないのに勘違いで、高層階と同じ単価とかにしてるのは、いつまでも売れない感じだ。

[936: 匿名さん]

まあ、後、半年で目だって下がってくるでしょう。
それと、この年末が山の不動産業(不動産に限りませんが..)がいっぱいあるので
気持ちが段々あせってくるので、その内　なだれを打ってさがってくるかと。

[937: 匿名さん]

東京カンテイ調査は売り希望価格であるがゆえに、
実際の成約価格が反映しないのは過去データでも同じ事。
売れもしないチャレンジ売り希望価格までデータに反映していた。

その売れもしないチャレンジ価格を現実的な売り希望価格に下げたところで、
「割安」にはならないって事。

[938: 匿名さん]

シティタワー高輪でしたら売れ残りまだまだあります

[939: 匿名さん]

今年の春に下がる、
９月に下がる、
秋に下がる、
来年に下がる、
と下がる下がるの掛け声だけは去年から続いてますね。

[940: 匿名さん]

で、実際に下がって来ていますよね。これから上がるって話がない限りさがるんだから
いいんじゃない。

[941: 匿名さん]

いや、下がるじゃなくて暴落・投げ売りがあるって毎回決算期に言ってるなぁ。
なのにこんなに徐々に、この程度の下げでは嘘つきと言われてもしょうがないねぇ。

[942: 匿名さん]

そ〜かなぁ。この程度って、どの程度なのかな。たとえば5000万のマンション
一割を10%とみるか、500万と見るかで　違うんじゃない。
普通の人は500万ためるのに一年か二年掛かる。
それに、売る方はなかなか 500万も負けないよね。

それに、倒産した物件のマンションは2-3割引きで売られるよね。
それを暴落と言うかどうかは微妙だけどね。将来の価値の目減りは2-3割じゃ
ないからね。

ちなみに、下がっているのにぜんぜん下がらないと言っている人は嘘つき
と言われてもしょうがないよね。　って同じ論理だと思わない。

[943: 匿名さん]

1年後には再び上がる。来春までの築浅中古の投売りを狙うべき

[944: 匿名さん]

>1年後には再び上がる。

まあ、来年の景気次第だと思うけど、米国は10年はだめだと言われているけど、ヨーロッパが案外
早く立ち直る可能性がある。もともと、震源はアメリカだし。だから、ドル預金じゃなくて、ユーロ
預金が良いよ。　関係ないか。　でも、さすがに、一年後はまだきびしいんじゃないかな。

[945: サラリーマンさん]

逆だよ。アメリカよりヨーロッパの方が深刻だよ。

[946: 匿名さん]

下げ進行、いいね
不動産価格も下がれば、レスも下がる
どんどん下がって、一次取得者が増えれば、景気も良くなるだろう
もちろん、無理な購入は無しだ
皆がみんな、アクセク働いてローンに追われていたら、景気なんて良くならない

[947: 購入検討中さん]

なんかここ賃貸ででてるんだけど。
いいんだっけ？

[948: 匿名さん]

事業協力者

[949: 匿名さん]

契約してしまえば何でもあり

[950: 匿名さん]

事業協力者は賃貸だけじゃなくて、売りも良いはずだから、来年から(今年だと税金の関係でおいしくないので)売りも出始めるよ。早く占いと、元値を割るかも知れないから結構早めにでてくるとお思われます。

[951: 匿名さん]

元値以下で売る人はいないのでは？

[952: 匿名さん]

元値以下で売るおひとよしなら、税金問題で来年まで待つ意味無し。
高く売りたいからこそ来年でしょ。

[953: 匿名さん]

そう、3000万控除を付けるには一応住まないとね。でも、二年も三年も待つとドンドン下がるから
一年目に出ると思われます。

[954: 匿名さん]

本当に売りに出るのか？

協力者の住戸は条件いいし、数少ないし、出たとしても安売りはしないな。

[955: 匿名さん]

ここは、ほぼ所有権のようなものだから１０年後に買ってもいいのでは・・

安くなるかもね。

[956: 匿名さん]

10年後のマンションは良くない
その頃は、すでに陳腐化しているよ

[958: 匿名さん]

普通の分譲マンションは確かに老朽化すれば、自分達の管理組合が指揮して解体だな。
解体するかしないかで住民がモメるのは確実だが。

[959: 入居予定さん]

私は死んで、子供も早々に出て行く予定なので、解体のことなんて知らん。

[960: 匿名さん]

ここは７０年後だもんな。
契約者の大部分はこの世にいない時期だな。
子も出て行ってるだろうし、孫の心配などする必要はないし。

[961: 匿名さん]

買いたい人はあまり焦らないほうがいいね。
５年後に安くなるか高くなるかなんて、わからないんだから・・

[962: 匿名さん]

この物件は、新築価格は激安で、お買い得物件でしたが、
５年後の中古価格は、立地、仕様、定借である点などを総合的に反映した、
そのときの市場価格が改めて評価されますから、
この物件がとりたててお買い得物件になることはありえません。

「しょぼいし港南だし定借だから激安になるはずだ」と主張する人もいるかもしれませんが、
これは、それらの悪条件が反映された市場価格になるという意味ですから、
悪条件を考慮すれば、決して「お買い得」にはならないということです。

なので、中古を狙っている人は、この物件にこだわることなく、
選択の目を他の物件にも広げるのが賢明です。

[963: 匿名さん]

962に同意。
5年後に、このマンションを買ったら隣人で苦労しそうだ。

[964: 内覧前さん]

>>962氏の内容と、隣人で苦労するかどうかはほとんど無関係の問題と思うが。

[965: 匿名さん]

今から５年後にならなきゃ、ここに限らず
中古マンションでさえ買えない人たちの会話か。

[966: 匿名さん]

ひょっとして、ここの新築価格ぐらいの予算の人達でしょうか？

[967: 匿名さん]

いろいろネガキャンはられてますが入居者はこんな感じです。

引越前の私は品川エリア賃貸で月２5万支払いあったので、子供が生まれたのを機に品川エリアでマンション購入検討しており
CTS当選！。他の検討していた品川エリアマンションは６０００万はしてたので頭金２０００万用意してました。

この物件は３０００万内だったので１０００万頭金で２０００万弱を２％弱で借り入れました
よって現状管理費など込で大体月１０万のキャッシュアウトになってます。

こんな感じで港南エリアでは徒歩１０分程度で前の賃貸より立地は良くなりましたし
毎月１５万支出を削減＆余った頭金１０００万の運用で月５万位収益入っているので
月２０万位収入が増えた感じです。（６０００万の買ってたら金利も余分にあったのでよりお得！）

転売を考えた不動産マーケットは崩壊状態な訳ですから、私は「自分の家」を買っただけなんです。
浮いたお金でユーロの安いヨーロッパへ旅行でも行ってきます。貯金も勿論ですが。
なので５年後の値段なんて関係ないです（笑）これが本音です！

[968: 匿名さん]

>>967
さんみたいなのを「物件との相性ばっちし」とでも言うんでしょうね。
本当に当選おめでとうございます。

[969: 匿名さん]

そうなんだよね。当たった人、改めておめでとう。　

"浮いたお金でユーロの安いヨーロッパへ旅行でも行ってきます。"

やっぱり話を聞くと、安い住宅は消費を活発にする。って実感するよね。
政権も高い不動産維持する政策じゃなくて、住宅を安くする政策をとらないとね。
そうすりゃ、支持率も戻るのにね。まあ、金権くばるのに、さらに金を使ってる様じゃ、
所詮、アキバだけの支持か。　　　

おっと失礼、金権じゃなくて金券でした。　まあ、どっちも配ってるのかな。

[970: 匿名さん]

最近都心のマンションもずいぶん値下がりしてきましたね

理由が不況だから喜ばしくないけど

ここ外れてから色々探しましたがようやく落ち着きそうです

[971: 匿名さん]

港南80平米築10年以内が4000万切って来たら買いかなぁ

[972: 匿名さん]

>969
ここに紛れて、
私説の特定政党批判はやめてね。

[973: 匿名さん]

〉965
ここなら、誰でも買えるだろ？他の港南地区の中古よりずっと安いんだから。他の中古買えない運がいい人たちが住めてってだけの話だ。
まぁ、しょぼい仕様だがな…

[974: 匿名さん]

なんだかんだ言って、港南人気あるね〜！

[975: 匿名さん]

港南ではなく、安いのが人気。

[976: 974]

＞975
港南で安いから人気なんでしょ。

[977: 匿名さん]

港南より芝浦の方が良いな

[978: 974]

＞977
どうしても湾岸なんだ（笑

[979: 入居予定さん]

＞976

青山や高輪で安ければ、そのほうが人気になるでしょう。

[980: 匿名さん]

>>977
最寄駅の田町駅と品川駅とでは雲泥の差だよｗ

[981: 内覧前さん]

>>980
田町のほうが便利ですよ。
TSUTAYAや区の主要施設なども向こうにあるし。
そもそも、品川は駅舎が無駄にでかいだけで
あまり利便性は高くないと思うんだけど。
たとえば、とりあえずホームに出て、山の手か京浜東北のどちらか
来たほうに乗るっていうのができないのが痛い。
田町や東京駅ではできるんだがなぁ...。

[982: 匿名さん]

＞＞９８１
頭悪すぎ！！何処の田舎者？
どう考えても品川駅の方が便利に決まってるだろ！！
東海道山陽新幹線、東海道線、総武快速横須賀線、京急線も使える
くだらん投稿するな！！

[983: 匿名さん]

慶応があるので、安い定食屋もあるし、981の通り、田町のほうが便利。でも丸の内に勤めるとすいた東海道線に乗って通勤できる快適性には代え難い。山手線と京浜東北線も1分待つかどうかだし。

[984: 匿名さん]

田町の方が便利。これ常識。

[985: 匿名さん]

新幹線のこと言う人いるけど、毎日の様に新幹線使っている人そんなにいるの？

１週間に一回ぐらいなら、山手線で移動してから乗ってもたいして変わらない気が…それよりも駅が大き過ぎる方が不便だと思う。

[986: 匿名さん]

日常の買い物は品川はここ数年でずいぶん便利になったよ。
スーパーではクイーンズ伊勢丹、Ｗｉｎｇ高輪、成城石井、カルディ
パン屋はオーバカナル、ポール、アンデルセン、ポンパドール
ワインはエノテカもあるしね。本屋も高輪口に一店、駅ナカは２店舗
港南口にはでかいのが２店舗ある。
あとプリンスのシネコンはよく行くよ。レイトショーは１２００円な
ので平日家で食事をしてからよく行きます。

ないものはレンタルビデオ屋、電球、トイレットペーパーなどの日用品
の安い店くらいかな。

[987: 匿名さん]

品川ＶＳ田町はこんな感じかな。

スーパー　クイーンズ伊勢丹、Ｗｉｎｇ高輪　ＶＳ　大丸ピーコック、ハナマサ
書店　くまざわ書店　ＶＳ　虎ノ門書房
映画　プリンスシネマ　ＶＳ　ツタヤ
ワイン　エノテカ　ＶＳ　ル・ヴァン・ヴィヴァン
ラーメン　ラーメン二郎品川店　ＶＳ　ラーメン二郎三田本店

[988: 匿名さん]

品達もあるでよ

[989: 匿名さん]

通勤の利便性なら、巨大なターミナル駅より、
チャッコイ駅の方が良いかもね。

[990: 匿名さん]

港南口は会社の数がハンパじゃないからね。

ソニー、キャノン、PHILIPPS、東洋水産・・

朝のラッシュには圧倒される。年寄りには住みにくい街かも。

でも夜景はさすがに綺麗だけど。

[991: 匿名さん]

年寄りがなんでラッシュアワーにＪＲ駅に行かなきゃならないの？
歳を取ったらもっと優雅に暮らせば。
たとえラッシュアワーでも、新幹線で旅行に行くには入口が近くだしね。羽田は天王洲だし。

[992: 匿名さん]

品川駅の朝のラッシュはすごいらしいね。あの広い通路が駅から港南口の方に歩く人であふれて、逆の方向には歩き憎いと周辺住民?から苦情がでるくらいらしい。そうはいっても朝のラッシュ時だけだし歩けない程ではないけどね。

[993: 匿名さん]

バブルのころ勤務先が田町だったけど夕方になると
ジュリアナ東京に向かうボディコンのおねいちゃんが駅から出てきて
若かった私には刺激が強かったですハイ

[994: 匿名さん]

港南口周辺の夜景は綺麗だと思う。
特にインターシティーのラグビーボール型のやつ。
昼間も良いが、夜景も良いね、変なネオンも無いし。

[995: 匿名さん]

田町だって会社はたくさんあるよ。

ＮＥＣ、三菱自動車、長谷工、森永製菓・・・

[996: 匿名さん]

三菱自工は昔品川だったけど、業績不振で田町に戻ってきたのだよ。
田町は長距離列車がない代わりに地下鉄が二本あるのがまあ便利だね。
あとちぃばすの始発だから港区内での移動（青山、六本木方面）には
品川より多少利便性が高いね。

[997: 匿名さん]

ここ、シティタワー品川に
芝浦の住民が田町駅を盛んに書き込む不思議。

[998: 匿名さん]

まあ、まあ、どちらもいい駅だとみんな言ってる訳だし、別にけなしている訳じゃないから、いいんじゃない。

[999: 入居済み住民さん]

品川駅より３倍近く時間のかかる田町駅は使わんだろう。

[1000: 匿名はん]

こちらに母が入居しました。
遺族年金暮らしでローンが組めないので、キャッシュですぐに買える値段というのが魅力的ということで、数倍の倍率でしたが、なんとか当選したようです。
その他の条件としては、駅まで歩いて行ける程度の利便性。
買い物の利便性。空港や医療機関へのアクセス。
価格が安かった為、物件そのものへの期待はあまりなかったようですが、母曰く、実際に入居してみると住み心地も眺望もなかなかのようです。
実は私の事情で現在は別居しておりますが、それまで数年前に分乗された品川界隈の物件にいっしょに住んでおりました。
ですから、以下周囲の平均的物件住まいの経験もあっての感想です。

引越しから約１ヶ月。先日初めて母の元を訪れました。
まだ多くの住戸が引越し真っ最中でマンション中養生だらけでしたが、価格が段違いに異なる元の物件と比較しても、数年の違いでマンションの仕様や合理性は格段に進歩するものなのだなと感じるくらいには良いマンションでした。
仕様が特に豪華になっていると思いませんが、狭いスペースでお金をかけずに最大限の合理性を追求しているように思いました。
広さ以外は（ひと回り狭い物件がターゲットだったので当然ですが）それ程見劣りもしません。
コンシェルジュに居たお姉さん２人も感じよかったですよ。
ロビーラウンジは、以前のところと比較するといまいち地味かな？
住居階のフロアは半内廊下でホテルっぽい感じもあり雰囲気も悪くありません。

あくまでも近隣の所有権マンションとの比較になりますが、コストパフォーマンスの観点からは素晴らしく良いマンションだと思いました。
入居済の皆様、これから入居予定の皆様、実家に寄った際にはすれ違うこともあるかと思いますが、今後ともどうぞ宜しくお願い致します。