シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/
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Part14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44193/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[886: 匿名さん]

まあ、その時の市況次第って所ですかね。来年、再来年だとその後どんどん下がるのが見える又は
下がる様に見えるから将来売るつもりの人はあせるよね。その場合は今議論されてる様な価格だと
売り手も納得して売るでしょ。とりあえず儲かるからね。人間は強欲な動物だから右肩上がりの時
はなかなか売ろうとしない、まって居ればもっと上がると思うからね。逆の時はあせって売るよね。

[887: 匿名さん]

>借地マンションは、
>所有権価格（×0.8〜0.7）
>ですね。
借地マンションの評価は正確には定まっていないみたいだか、一般論として郊外では低く、都内では
高いらしい。　郊外だとｘ０．６なんて場合もあるらしい。ここは品川なので、不動産屋はｘ０．８
はいけると言っているらしい。（あと７２年あるので）

[888: 匿名さん]

全部5年後の話。

[889: 匿名さん]

いくらごちゃごちゃ言ってもあなたが登録した部屋には
もう誰かが住んでます。ご愁傷様。

五年後のことは誰もわからない。一、二年後のことがわかっていれば
つぎつぎとデベも破綻してない。

[890: 匿名さん]

↑
必死だけど、後悔してる？

[891: 匿名さん]

>>888 >>889
なんか、無理に５年後の話にしたい見たいだね。８７３の話を読めば、協力者住戸の中古の話だと
言うのは直ぐわかる。まあ、わざと５年後の話にして、この掲示板が上位に上がってきてみんなの
話題になるのをさけたいのかな？

逆に５年後にＣＴＳの売りが急に増えるのは期待できないんじゃない。実際　住民票もうつして
住んでいる事が条件だしね。まあ、不動産関係者が多いとうわさがあるけど、実需で住んでいる
人が殆どだと思うからね。

[892: 匿名さん]

事業協力者は住んでいたわけではなく、店舗をもって営業していた人
たちだから廃業して賃貸業に転換するという人もいるから賃貸の制限
がないのはわかるが、売却も縛りないんだろうか？

[893: マンション投資家さん]

このタワーマンションは１００年間建てかえ不要と云われています。
契約書にも７２年後に必ず返却しなければならないとは明記されていないようなので
一般の定期借地権よりも所有者には資産性が高いと思われます。

また、今回の売り出しは一般の人たちにほとんど認知されていなかったので、５年後のほうが
話題になるでしょうね。
但し、今回は広告等がされていなかったので応募できなかった購入希望者も多く、不平等感があることは否めないですね。

[894: 匿名さん]

う〜ん。それは分からないけど。逆に制限かける方が難しくないですか。賃貸だけＯＫっていうのも
なんか変。

[895: 匿名さん]

>但し、今回は広告等がされていなかったので応募できなかった購入希望者も多く、不平等感があることは否めないですね。
それが、住友不動産のねらいだから、狙い通りという事ですね。話題にしたくなかったみたい。
住友だい〜〜〜〜嫌い。

[896: 匿名さん]

>>893

Q3契約期間の更新、延長はできるのでしょうか？また、期間が満了した時に、建物の買取り請求はできますか？
A3契約期間が満了になった後の更新、建物の建替えによる契約期間の延長はできません。
また、土地所有者に対して、期間が満了した時点で建物の買取りを請求することもできません。

[897: 匿名さん]

７０年後か７２年後に、改めて質問すれば？

[898: 匿名さん]

30年後にはスラム化している可能性も十分あるでしょう
でも、それまでの期間、安いコストで利便性のある暮らしが手に入るので、購入メリットは十分にあると思います。
5年後も大人気ですよ。多分

[899: 匿名さん]

まだ40年も借りれる余裕を残してのスラム化はないでしょう。
しかもその頃はリニアの始発駅徒歩圏ですよ。

[900: 匿名さん]

協力者の中には住んでた人もいます。
が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。


皆さん、住居は近くに持ってる方がほとんどなので。

定借の事を書かれていたかたがいましたが、重説にも７０年後、その時の情勢にもより検討の余地あり、みたいな事が記載されてます。７０年後の話なので聞き流してましたが、、よく読んでみようと思います。

[901: 匿名さん]

周辺マンションがかなり値下がりしてますが結果として定借で失敗したなと思う人はいますか？

[902: 匿名さん]

>>893
「５年後の方が話題になるでしょうね」

それはないww

[903: 匿名さん]

先週、ＮＨＫでマンション老朽化の番組やってましたが、分譲も３０年たてばがたがきますよ。建て直しで又分譲買うくらいのお金かかるなら、安くて広い定借キャッシュで購入、後貯金して何十年後に新築を買うという人もかなりいると思います。私もそうです。

年取ればそんな広くなくてもいいので、そこそこのは買えると思います。

また、家賃収入で生活していこうと思ってないので、２５階以上で、陽当たりも良い広い部屋で１５万くらいなら築１０〜１５年くらいでも借り手はあるんじゃないかな？と思います。

なければ子供などに住まわせてもよいですね。


なので、失敗したとはこれっぽっちも思ってないです。

[904: ９０３]

今のマンションは３０年ではガタはきませんね。
あくまでも番組で取り上げてたマンションの例です。

[905: 匿名さん]

>協力者の中には住んでた人もいます。
>が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。
まあ、期待はあんまりしていませんが、いずれにしても品川地域はこのＣＴＳの価格動向が一つの指標になるだろう。住友不動産を初め不動産業界の人は勤めて無視する様に振舞っているが、事実は事実。
色々な場合に引き合いに出されて、不動産を下げる方向に働くだろう。

とっ言っている尻から反論が直ぐでてくると思うが（笑）

[906: 匿名さん]

30年前の建物は、現在の物と比べ構造が弱い。
当たり前の事ですが。

[907: 匿名さん]

ところで、このマンションの「事業協力者」ってどういう人なんですかね。
もともと都営住宅だから、住戸を区分所有していた人はいないはずですよね。
商店部分を所有していたとかそんな人なのかな？

[908: 匿名さん]

都の職員用とか。

[909: 匿名さん]

土地は東京都のものですが、店舗の権利を買っていたひとが協力者です。当時で数千万円と聞いています。

[910: 匿名さん]

なんかみんな不動産が下落し続けるって思い込んでるね。
経済情勢の悪化に起因して下落するのは分かるけど、
私は以前のバブルのような崩壊とまではいかないと思う。
買える人が1人もおらず、ストップ安状態が続いたかつてのバブルとは違い、

①収益還元の価値が土地に根付いたこと、②所得の格差がはっきりとしたこと、
この点で欲しいと思う人や買うことの出来る人がいる水準で取引は成立しているから、
皆さんが根拠無く下がると思っているほど下がるとは思えない。

この物件は特に買いたくても買い逃した人が多いために、
物議がでるのだろうが、正直このスレッドの数が需要を物語っているのだから、
そこの議論はもういいのではないかと。

[911: サラリーマンさん]

安い、安いと言われていたシティータワー品川だが、どうやら此処に来て、品川駅から１０分前後の湾岸地域の標準価格になりそうな気配である。

本日現在で近くのパークタワー品川（品川１３分　築３年）の１３Ｆ角部屋、坪単価１９３万程度
の呈示価格で売られている。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT5oi0jp6

現経の経済状況での呈示価格である事を考えると実売は９０％の１７４万程度の可能性はあるのではないか。一方　坪単価１２０万のシティタワー品川は７２年とはいえ貸借物件であると事を考慮すると最大に評価を与えても土地付きの８０％であるので土地付き１５０万程度相当となる。
依然１５％前後の価格の開きはあるものの、来年になれば下がって来るのは明らかである。

どうやら、巷でいわれている　ＣＴＳはパンドラの箱をあけてしまった　は本当かも知れない。

[912: 匿名さん]

>>911

この物件分譲時価格とほぼ同じだね。とはいえ賃貸中だから普通の住宅ローンは
組めません。現金で買えるなら買ってもいいと思う。家賃３３万取れるならそれこそ
シティタワー品川に住んで部屋が空くのを待っていればいいと思います。

[913: 匿名さん]

オーナーチェンジでしょ。
すぐに住める物件の情報ください。

[914: 匿名さん]

港南で比較的安いのはタワーフェイスかな。食肉市場目の前だけど東側なら
運河沿いでビューも抜けていてなかなかよいよ。駅からも近いしね
とはいっても港南は安いのがメリットだったからわざわざ分譲価格より高い
金と仲介手数料払って中古にする意味あまりない気がします。
中古買うなら高輪のほうがいいよ。

[915: 匿名さん]

結構駅から遠いのに家賃33万も取れるんですね！
表面8%は魅力ありますね。

[916: 匿名さん]

パークタワーって、下水処理場の前でしょ。
住みたくはないな。

[917: 匿名]

９１４さん
高輪のほうがいいのは誰でもわかるけど、築浅のタワーとか高くてとても手がでないでしょう。

[918: 匿名さん]

高輪だって、品川エリアの値下がりに寄与してるんじゃなかったですか？
チャレンジ中古価格はやり過ぎだったから。

[919: 匿名さん]

>>916

シティタワー品川よりはパークタワーでしょ！？

[920: 匿名さん]

駅から遠い同士なら、
バス停が真ん前にあるマンションの方がマシ。スーパーも付いてるし。

[921: 匿名さん]

>>913

こういうのどうですか？
２００４年竣工なので、独身もしくはＤＩＮＫＳで入居して狭くなり
ＣＴ品川に当選して住み替えで売却ってのが結構ある気がします。

駅から激しく遠いですが坪２００万切ってます。

[922: 匿名さん]

＞921
CTSへの住み替えだとしたら、
キャッシュもしくはローンですでに決済しているわけだから、売り急ぐ必要はないよ。

[923: 匿名さん]

>911さん

この住戸、新築時分譲価格のままで出していますね。
最初から賃貸に出しているとすれば、
３年間で、約1000万円稼いで、売り抜けって感じですかね。

[924: 匿名さん]

まあ、実際にはその価格では到底、制約しないでしょう。2割も引けば結局、利益全部吐き出しでしょ。　多分、気が気じゃないと思うよ。

[925: 匿名さん]

ここは竹中工務店だっけ？
大阪でやっちゃったね

[926: 匿名さん]

>竹中工務店
大阪で何やったの?

[927: 匿名さん]

>>926
建設途中の５０階建てマンションの柱が折れてしまった。

[928: 匿名さん]

そ、そ、それって　手抜き工事じゃ....まあ、竹中ならありそうな話だね。

[929: 匿名]

亀レスだけど、高輪全然さがってないじゃん。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn324.htm

[930: 匿名さん]

大阪のはオリックス物件。
オリックス物件って、みなとみらいや千葉市などで色々起こしたからね。

[931: 匿名さん]

>>930
どちらも設計・施工・監理が竹中工務店です。
以前、真偽はともかくとして下記の怪しい記事が話題になりましたね。
http://www.jrcl.net/web/frame051219d.html

関西と関東では大きく違うのであれば良いのですが。

[932: 匿名さん]

＞929
東京カンテイの調査は「売り希望価格」を基準としていて、
実際の成約価格は反映されていない。
そしてさらにデータが古い。
7月以降、市場は大きく変化しているよね。

[933: 匿名さん]

はずれたものです。

911さん紹介の事例とか考えると、
港南の中古物件が結構安くなってきますかね。

当初騒いだほど割安でないと思って
湾岸の中古物件を、気をつけてみていきたいと思います。

[934: 匿名さん]

いろいろ探してますが、安くはなってないですよ。

低層階は安く見えますが、冷静に考えるとまだまだ高いです。

[935: 匿名さん]

新築、中古両方で検討してるけど、この地区は意外と物件少ない。

というか、売れない物件はずっと残ってて、売れるのはすぐなくなる。

タワーだから、同じ建物でも眺望とかで違いが出るのだろう。眺望ないのに勘違いで、高層階と同じ単価とかにしてるのは、いつまでも売れない感じだ。

[936: 匿名さん]

まあ、後、半年で目だって下がってくるでしょう。
それと、この年末が山の不動産業(不動産に限りませんが..)がいっぱいあるので
気持ちが段々あせってくるので、その内　なだれを打ってさがってくるかと。

[937: 匿名さん]

東京カンテイ調査は売り希望価格であるがゆえに、
実際の成約価格が反映しないのは過去データでも同じ事。
売れもしないチャレンジ売り希望価格までデータに反映していた。

その売れもしないチャレンジ価格を現実的な売り希望価格に下げたところで、
「割安」にはならないって事。

[938: 匿名さん]

シティタワー高輪でしたら売れ残りまだまだあります

[939: 匿名さん]

今年の春に下がる、
９月に下がる、
秋に下がる、
来年に下がる、
と下がる下がるの掛け声だけは去年から続いてますね。

[940: 匿名さん]

で、実際に下がって来ていますよね。これから上がるって話がない限りさがるんだから
いいんじゃない。

[941: 匿名さん]

いや、下がるじゃなくて暴落・投げ売りがあるって毎回決算期に言ってるなぁ。
なのにこんなに徐々に、この程度の下げでは嘘つきと言われてもしょうがないねぇ。

[942: 匿名さん]

そ〜かなぁ。この程度って、どの程度なのかな。たとえば5000万のマンション
一割を10%とみるか、500万と見るかで　違うんじゃない。
普通の人は500万ためるのに一年か二年掛かる。
それに、売る方はなかなか 500万も負けないよね。

それに、倒産した物件のマンションは2-3割引きで売られるよね。
それを暴落と言うかどうかは微妙だけどね。将来の価値の目減りは2-3割じゃ
ないからね。

ちなみに、下がっているのにぜんぜん下がらないと言っている人は嘘つき
と言われてもしょうがないよね。　って同じ論理だと思わない。

[943: 匿名さん]

1年後には再び上がる。来春までの築浅中古の投売りを狙うべき

[944: 匿名さん]

>1年後には再び上がる。

まあ、来年の景気次第だと思うけど、米国は10年はだめだと言われているけど、ヨーロッパが案外
早く立ち直る可能性がある。もともと、震源はアメリカだし。だから、ドル預金じゃなくて、ユーロ
預金が良いよ。　関係ないか。　でも、さすがに、一年後はまだきびしいんじゃないかな。

[945: サラリーマンさん]

逆だよ。アメリカよりヨーロッパの方が深刻だよ。

[946: 匿名さん]

下げ進行、いいね
不動産価格も下がれば、レスも下がる
どんどん下がって、一次取得者が増えれば、景気も良くなるだろう
もちろん、無理な購入は無しだ
皆がみんな、アクセク働いてローンに追われていたら、景気なんて良くならない

[947: 購入検討中さん]

なんかここ賃貸ででてるんだけど。
いいんだっけ？

[948: 匿名さん]

事業協力者

[949: 匿名さん]

契約してしまえば何でもあり

[950: 匿名さん]

事業協力者は賃貸だけじゃなくて、売りも良いはずだから、来年から(今年だと税金の関係でおいしくないので)売りも出始めるよ。早く占いと、元値を割るかも知れないから結構早めにでてくるとお思われます。

[951: 匿名さん]

元値以下で売る人はいないのでは？

[952: 匿名さん]

元値以下で売るおひとよしなら、税金問題で来年まで待つ意味無し。
高く売りたいからこそ来年でしょ。

[953: 匿名さん]

そう、3000万控除を付けるには一応住まないとね。でも、二年も三年も待つとドンドン下がるから
一年目に出ると思われます。

[954: 匿名さん]

本当に売りに出るのか？

協力者の住戸は条件いいし、数少ないし、出たとしても安売りはしないな。

[955: 匿名さん]

ここは、ほぼ所有権のようなものだから１０年後に買ってもいいのでは・・

安くなるかもね。

[956: 匿名さん]

10年後のマンションは良くない
その頃は、すでに陳腐化しているよ

[958: 匿名さん]

普通の分譲マンションは確かに老朽化すれば、自分達の管理組合が指揮して解体だな。
解体するかしないかで住民がモメるのは確実だが。

[959: 入居予定さん]

私は死んで、子供も早々に出て行く予定なので、解体のことなんて知らん。

[960: 匿名さん]

ここは７０年後だもんな。
契約者の大部分はこの世にいない時期だな。
子も出て行ってるだろうし、孫の心配などする必要はないし。

[961: 匿名さん]

買いたい人はあまり焦らないほうがいいね。
５年後に安くなるか高くなるかなんて、わからないんだから・・

[962: 匿名さん]

この物件は、新築価格は激安で、お買い得物件でしたが、
５年後の中古価格は、立地、仕様、定借である点などを総合的に反映した、
そのときの市場価格が改めて評価されますから、
この物件がとりたててお買い得物件になることはありえません。

「しょぼいし港南だし定借だから激安になるはずだ」と主張する人もいるかもしれませんが、
これは、それらの悪条件が反映された市場価格になるという意味ですから、
悪条件を考慮すれば、決して「お買い得」にはならないということです。

なので、中古を狙っている人は、この物件にこだわることなく、
選択の目を他の物件にも広げるのが賢明です。

[963: 匿名さん]

962に同意。
5年後に、このマンションを買ったら隣人で苦労しそうだ。

[964: 内覧前さん]

>>962氏の内容と、隣人で苦労するかどうかはほとんど無関係の問題と思うが。

[965: 匿名さん]

今から５年後にならなきゃ、ここに限らず
中古マンションでさえ買えない人たちの会話か。

[966: 匿名さん]

ひょっとして、ここの新築価格ぐらいの予算の人達でしょうか？

[967: 匿名さん]

いろいろネガキャンはられてますが入居者はこんな感じです。

引越前の私は品川エリア賃貸で月２5万支払いあったので、子供が生まれたのを機に品川エリアでマンション購入検討しており
CTS当選！。他の検討していた品川エリアマンションは６０００万はしてたので頭金２０００万用意してました。

この物件は３０００万内だったので１０００万頭金で２０００万弱を２％弱で借り入れました
よって現状管理費など込で大体月１０万のキャッシュアウトになってます。

こんな感じで港南エリアでは徒歩１０分程度で前の賃貸より立地は良くなりましたし
毎月１５万支出を削減＆余った頭金１０００万の運用で月５万位収益入っているので
月２０万位収入が増えた感じです。（６０００万の買ってたら金利も余分にあったのでよりお得！）

転売を考えた不動産マーケットは崩壊状態な訳ですから、私は「自分の家」を買っただけなんです。
浮いたお金でユーロの安いヨーロッパへ旅行でも行ってきます。貯金も勿論ですが。
なので５年後の値段なんて関係ないです（笑）これが本音です！

[968: 匿名さん]

>>967
さんみたいなのを「物件との相性ばっちし」とでも言うんでしょうね。
本当に当選おめでとうございます。

[969: 匿名さん]

そうなんだよね。当たった人、改めておめでとう。　

"浮いたお金でユーロの安いヨーロッパへ旅行でも行ってきます。"

やっぱり話を聞くと、安い住宅は消費を活発にする。って実感するよね。
政権も高い不動産維持する政策じゃなくて、住宅を安くする政策をとらないとね。
そうすりゃ、支持率も戻るのにね。まあ、金権くばるのに、さらに金を使ってる様じゃ、
所詮、アキバだけの支持か。　　　

おっと失礼、金権じゃなくて金券でした。　まあ、どっちも配ってるのかな。

[970: 匿名さん]

最近都心のマンションもずいぶん値下がりしてきましたね

理由が不況だから喜ばしくないけど

ここ外れてから色々探しましたがようやく落ち着きそうです

[971: 匿名さん]

港南80平米築10年以内が4000万切って来たら買いかなぁ

[972: 匿名さん]

>969
ここに紛れて、
私説の特定政党批判はやめてね。

[973: 匿名さん]

〉965
ここなら、誰でも買えるだろ？他の港南地区の中古よりずっと安いんだから。他の中古買えない運がいい人たちが住めてってだけの話だ。
まぁ、しょぼい仕様だがな…

[974: 匿名さん]

なんだかんだ言って、港南人気あるね〜！

[975: 匿名さん]

港南ではなく、安いのが人気。

[976: 974]

＞975
港南で安いから人気なんでしょ。

[977: 匿名さん]

港南より芝浦の方が良いな

[978: 974]

＞977
どうしても湾岸なんだ（笑

[979: 入居予定さん]

＞976

青山や高輪で安ければ、そのほうが人気になるでしょう。

[980: 匿名さん]

>>977
最寄駅の田町駅と品川駅とでは雲泥の差だよｗ

[981: 内覧前さん]

>>980
田町のほうが便利ですよ。
TSUTAYAや区の主要施設なども向こうにあるし。
そもそも、品川は駅舎が無駄にでかいだけで
あまり利便性は高くないと思うんだけど。
たとえば、とりあえずホームに出て、山の手か京浜東北のどちらか
来たほうに乗るっていうのができないのが痛い。
田町や東京駅ではできるんだがなぁ...。

[982: 匿名さん]

＞＞９８１
頭悪すぎ！！何処の田舎者？
どう考えても品川駅の方が便利に決まってるだろ！！
東海道山陽新幹線、東海道線、総武快速横須賀線、京急線も使える
くだらん投稿するな！！

[983: 匿名さん]

慶応があるので、安い定食屋もあるし、981の通り、田町のほうが便利。でも丸の内に勤めるとすいた東海道線に乗って通勤できる快適性には代え難い。山手線と京浜東北線も1分待つかどうかだし。

[984: 匿名さん]

田町の方が便利。これ常識。

[985: 匿名さん]

新幹線のこと言う人いるけど、毎日の様に新幹線使っている人そんなにいるの？

１週間に一回ぐらいなら、山手線で移動してから乗ってもたいして変わらない気が…それよりも駅が大き過ぎる方が不便だと思う。