シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44239/
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44246/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44236/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44237/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44245/
Part12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43981/
Part13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43335/
Part14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44193/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[866: 匿名さん]

あるかも。

[867: 匿名さん]

ないかもしれない。

[868: 匿名さん]

ドッチ？

[869: 匿名さん]

キャンセルしてください。
補欠一同

[870: 入居済みさん]

いやです。

[871: 匿名さん]

もはやネガキャンも効果なし。
ストレートにキャンセルを頼み入れたが、即謝絶。
なんと哀れ！

[872: 匿名さん]

わかりました。
キャンセルします。

[873: 匿名さん]

再募集は無理だとしても、五年後にはＣＴＳが低価格で出回るので、ここ品川のタワーが暴落する
な〜んて、予想もあるよね。

現実的な所で、もし来年、再来年に３０００万控除を利用して協力者住戸の中古が出てくるとすると
予想価格は坪単価いくら？

[874: 匿名さん]

所有権適性価格→＠200万
借地権（×0.8）→＠160万

[875: 匿名さん]

う〜ん。ちょっと高いかも。今現在で近くのベイクレストが＠２００万前後で出ています。
仕様の悪さからまあ同じくらいだと考えると来年、再来年は１−２割引きでは。

所有権適性価格→＠180万
借地権（×0.8）→＠144万

かな。　これだとまあまあ安いよね。

[876: 匿名さん]

↑あっ、ベイクレは実売ね。ネットに出ている価格は＠２３０くらいだよ。

[877: 匿名さん]

ベイクレは170万もありえますね。
CTSは、（ベイクレ170万+立地条件等プラス要素10万）×80％＝やはり坪144万というところか。
それでもCTS新築価格よりは1〜2割は高く売れそうですね。
5年後の相場は何とも言えませんが。

[878: 匿名さん]

ベイクレとここが同じ値段でも、こちらを買うけどね。所有権でも、立地とか考えるとこちらの方がいいよ。


ベイクレの南や西はありえないから、そんな坪単価で比較されてもね。

[879: 匿名さん]

はは、分かって書いてるんだとおもう。
ベイクレまともな階層だと坪２６０万くらいのネット表示価格だから。
上の論理で行くと実売　２６０ｘ０．８５＝２２１　
来年、再来年一割引きだと　２２１ｘ０．９０＝１９８　よって

所有権適性価格→＠198万
借地権（×0.8 →＠158万

[880: 匿名さん]

＞879
まあ、これくらいが適正相場なのかもしれませんね。
価格的にも安すぎず、高すぎずという印象です。

[881: 匿名さん]

借地マンションは、

所有権価格（×0.8〜0.7）
ですね。

[882: 匿名さん]

当初の東京都の想定価格である坪単価140万円も、所有権適性価格（＠200万）の（×0.7）ではないかと。

[883: 匿名さん]

適正相場＝決まってる価格
ではないからね。

中古物件は
方角や階数で、買い手が納得する価格で買われるだけ。

[884: 匿名さん]

販売価格を知ってると、中々納得出来ない気がする。

中古だと年数減ってるしね…。

[885: 匿名さん]

買う方は納得しなければ買わなければ良い。
売る方も納得しなけりゃ売らないだろうし。

[886: 匿名さん]

まあ、その時の市況次第って所ですかね。来年、再来年だとその後どんどん下がるのが見える又は
下がる様に見えるから将来売るつもりの人はあせるよね。その場合は今議論されてる様な価格だと
売り手も納得して売るでしょ。とりあえず儲かるからね。人間は強欲な動物だから右肩上がりの時
はなかなか売ろうとしない、まって居ればもっと上がると思うからね。逆の時はあせって売るよね。

[887: 匿名さん]

>借地マンションは、
>所有権価格（×0.8〜0.7）
>ですね。
借地マンションの評価は正確には定まっていないみたいだか、一般論として郊外では低く、都内では
高いらしい。　郊外だとｘ０．６なんて場合もあるらしい。ここは品川なので、不動産屋はｘ０．８
はいけると言っているらしい。（あと７２年あるので）

[888: 匿名さん]

全部5年後の話。

[889: 匿名さん]

いくらごちゃごちゃ言ってもあなたが登録した部屋には
もう誰かが住んでます。ご愁傷様。

五年後のことは誰もわからない。一、二年後のことがわかっていれば
つぎつぎとデベも破綻してない。

[890: 匿名さん]

↑
必死だけど、後悔してる？

[891: 匿名さん]

>>888 >>889
なんか、無理に５年後の話にしたい見たいだね。８７３の話を読めば、協力者住戸の中古の話だと
言うのは直ぐわかる。まあ、わざと５年後の話にして、この掲示板が上位に上がってきてみんなの
話題になるのをさけたいのかな？

逆に５年後にＣＴＳの売りが急に増えるのは期待できないんじゃない。実際　住民票もうつして
住んでいる事が条件だしね。まあ、不動産関係者が多いとうわさがあるけど、実需で住んでいる
人が殆どだと思うからね。

[892: 匿名さん]

事業協力者は住んでいたわけではなく、店舗をもって営業していた人
たちだから廃業して賃貸業に転換するという人もいるから賃貸の制限
がないのはわかるが、売却も縛りないんだろうか？

[893: マンション投資家さん]

このタワーマンションは１００年間建てかえ不要と云われています。
契約書にも７２年後に必ず返却しなければならないとは明記されていないようなので
一般の定期借地権よりも所有者には資産性が高いと思われます。

また、今回の売り出しは一般の人たちにほとんど認知されていなかったので、５年後のほうが
話題になるでしょうね。
但し、今回は広告等がされていなかったので応募できなかった購入希望者も多く、不平等感があることは否めないですね。

[894: 匿名さん]

う〜ん。それは分からないけど。逆に制限かける方が難しくないですか。賃貸だけＯＫっていうのも
なんか変。

[895: 匿名さん]

>但し、今回は広告等がされていなかったので応募できなかった購入希望者も多く、不平等感があることは否めないですね。
それが、住友不動産のねらいだから、狙い通りという事ですね。話題にしたくなかったみたい。
住友だい〜〜〜〜嫌い。

[896: 匿名さん]

>>893

Q3契約期間の更新、延長はできるのでしょうか？また、期間が満了した時に、建物の買取り請求はできますか？
A3契約期間が満了になった後の更新、建物の建替えによる契約期間の延長はできません。
また、土地所有者に対して、期間が満了した時点で建物の買取りを請求することもできません。

[897: 匿名さん]

７０年後か７２年後に、改めて質問すれば？

[898: 匿名さん]

30年後にはスラム化している可能性も十分あるでしょう
でも、それまでの期間、安いコストで利便性のある暮らしが手に入るので、購入メリットは十分にあると思います。
5年後も大人気ですよ。多分

[899: 匿名さん]

まだ40年も借りれる余裕を残してのスラム化はないでしょう。
しかもその頃はリニアの始発駅徒歩圏ですよ。

[900: 匿名さん]

協力者の中には住んでた人もいます。
が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。


皆さん、住居は近くに持ってる方がほとんどなので。

定借の事を書かれていたかたがいましたが、重説にも７０年後、その時の情勢にもより検討の余地あり、みたいな事が記載されてます。７０年後の話なので聞き流してましたが、、よく読んでみようと思います。

[901: 匿名さん]

周辺マンションがかなり値下がりしてますが結果として定借で失敗したなと思う人はいますか？

[902: 匿名さん]

>>893
「５年後の方が話題になるでしょうね」

それはないww

[903: 匿名さん]

先週、ＮＨＫでマンション老朽化の番組やってましたが、分譲も３０年たてばがたがきますよ。建て直しで又分譲買うくらいのお金かかるなら、安くて広い定借キャッシュで購入、後貯金して何十年後に新築を買うという人もかなりいると思います。私もそうです。

年取ればそんな広くなくてもいいので、そこそこのは買えると思います。

また、家賃収入で生活していこうと思ってないので、２５階以上で、陽当たりも良い広い部屋で１５万くらいなら築１０〜１５年くらいでも借り手はあるんじゃないかな？と思います。

なければ子供などに住まわせてもよいですね。


なので、失敗したとはこれっぽっちも思ってないです。

[904: ９０３]

今のマンションは３０年ではガタはきませんね。
あくまでも番組で取り上げてたマンションの例です。

[905: 匿名さん]

>協力者の中には住んでた人もいます。
>が、優先分譲なので店舗の他、賃貸用で購入してる方がほとんどなので中古で売り出されるものは少ないと思いますよ。需要がなければ売り出しも勿論あると思いますが。
まあ、期待はあんまりしていませんが、いずれにしても品川地域はこのＣＴＳの価格動向が一つの指標になるだろう。住友不動産を初め不動産業界の人は勤めて無視する様に振舞っているが、事実は事実。
色々な場合に引き合いに出されて、不動産を下げる方向に働くだろう。

とっ言っている尻から反論が直ぐでてくると思うが（笑）

[906: 匿名さん]

30年前の建物は、現在の物と比べ構造が弱い。
当たり前の事ですが。

[907: 匿名さん]

ところで、このマンションの「事業協力者」ってどういう人なんですかね。
もともと都営住宅だから、住戸を区分所有していた人はいないはずですよね。
商店部分を所有していたとかそんな人なのかな？

[908: 匿名さん]

都の職員用とか。

[909: 匿名さん]

土地は東京都のものですが、店舗の権利を買っていたひとが協力者です。当時で数千万円と聞いています。

[910: 匿名さん]

なんかみんな不動産が下落し続けるって思い込んでるね。
経済情勢の悪化に起因して下落するのは分かるけど、
私は以前のバブルのような崩壊とまではいかないと思う。
買える人が1人もおらず、ストップ安状態が続いたかつてのバブルとは違い、

①収益還元の価値が土地に根付いたこと、②所得の格差がはっきりとしたこと、
この点で欲しいと思う人や買うことの出来る人がいる水準で取引は成立しているから、
皆さんが根拠無く下がると思っているほど下がるとは思えない。

この物件は特に買いたくても買い逃した人が多いために、
物議がでるのだろうが、正直このスレッドの数が需要を物語っているのだから、
そこの議論はもういいのではないかと。

[911: サラリーマンさん]

安い、安いと言われていたシティータワー品川だが、どうやら此処に来て、品川駅から１０分前後の湾岸地域の標準価格になりそうな気配である。

本日現在で近くのパークタワー品川（品川１３分　築３年）の１３Ｆ角部屋、坪単価１９３万程度
の呈示価格で売られている。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPT5oi0jp6

現経の経済状況での呈示価格である事を考えると実売は９０％の１７４万程度の可能性はあるのではないか。一方　坪単価１２０万のシティタワー品川は７２年とはいえ貸借物件であると事を考慮すると最大に評価を与えても土地付きの８０％であるので土地付き１５０万程度相当となる。
依然１５％前後の価格の開きはあるものの、来年になれば下がって来るのは明らかである。

どうやら、巷でいわれている　ＣＴＳはパンドラの箱をあけてしまった　は本当かも知れない。

[912: 匿名さん]

>>911

この物件分譲時価格とほぼ同じだね。とはいえ賃貸中だから普通の住宅ローンは
組めません。現金で買えるなら買ってもいいと思う。家賃３３万取れるならそれこそ
シティタワー品川に住んで部屋が空くのを待っていればいいと思います。

[913: 匿名さん]

オーナーチェンジでしょ。
すぐに住める物件の情報ください。

[914: 匿名さん]

港南で比較的安いのはタワーフェイスかな。食肉市場目の前だけど東側なら
運河沿いでビューも抜けていてなかなかよいよ。駅からも近いしね
とはいっても港南は安いのがメリットだったからわざわざ分譲価格より高い
金と仲介手数料払って中古にする意味あまりない気がします。
中古買うなら高輪のほうがいいよ。

[915: 匿名さん]

結構駅から遠いのに家賃33万も取れるんですね！
表面8%は魅力ありますね。