シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[826: 匿名さん]

>不動産が自由に競争をしているならば、例えば不動産業界でダイソーみたいなやりかた
>で、薄利多売をやってトータルで儲ける　業者が出てきても良いと思うのですが

自由競争？なんか阻害することがあるのでしょうか？
○ューザーとかあったじゃないですか。
同地域で周辺相場よりも常に1,000万近く安く販売してた例の会社です。
まさに不動産業界の薄利多売なんじゃないでしょうか。
薄利多売で儲ける業者の作った建物買いますか？
私はそんな建てたら建てっぱなしの会社は御免です。
それならこんな建物でもプライドを持って造った証（シティタワーの冠）を掲げた住友の方が、
よっぽどマシです。

薄利多売をやってトータルで儲ける　←こんな会社本当に出て来ていいですか？

>その通りです。でも、利益追求だけが、企業の義務ではなくて、社会、社員への貢献も義務
>だと思うのですが。製造業では利益追求さえ出来れば良いという方式は許されません。

そうでしょ？
製造業に限りません。大大大前提。もちろん不動産業にも限りません。
どの業界もそれに背を向けた会社が潰れているじゃないですか。
利益の追求だってＣＳＲを無視した話じゃないですから発言に意味を感じません。
当たり前のことを返しますが、その上で利益の追求義務があるわけですよ。

>日本の不動産の場合は利益が高すぎて、持続可能な利益追求の域を超えていると思います。

高すぎれば下がるし、低すぎれば上がるんです。
（あなたの製造業も同じですからね。）
物の価値のトレンドを否定してしまってはなんてお答えしてよいのやら。。。
あなたの迷走はどこに向かおうとしているんでしょうか。。。

あなたの言葉をつかいます。
「良いものを可能な限り安く」
（＝あくまで株主の期待利回り（ハードルレート）を超える利益を得られる前提で）

こう言えば分かりますか？
違う点は其々上述された人がいらっしゃるので省きますが、製造業も不動産業も同じです。
不動産の専門でも製造業の専門でもないけれど、そんなのは私でも分かります。
不満を持たれるのは分かりますが、あなたが製造業に誇りを持つのと同じように、
不動産に誇りを持つ人間もいらっしゃると思うので、軽率な憶測で中傷するのはやめた方がよいと思います。

[827: 匿名さん]

特に不動産は単純に考えても、例えばマンションならば、
土地を取得して建物を建てて販売するまでに最低２年。
投資を行ううえで経年リスクが非常に大きくその分をリスクのプレミアムとして考慮するのは
むしろ当然のことです。
（売上げ）−（コスト）＝利益
だけじゃないのです。
ディスカウントキャッシュフローという考え方があります。
これに基づいて、将来得られる利益を現在価値に割り戻した時に
株主の求める利益をクリアできるかどうかで投資が判断されます。

[828: 匿名さん]

薄利多売は行き過ぎでも、新築マンションは庶民ががんばっても手がでない産物になってしまった。ＭＲ行って5〜７千万が当たり前なんておかしいですよ。

むだにハリウッド俳優を宣伝塔にし、豪華なＭＲをつくり、きれいな女性を配置し、度をこす経費をかけて立ててしまった。バブル崩壊のキッカケは確実にありましたね。不動産業界は痛い目を見てこりたのでいやがおうでも手法を変えるでしょう。

本物で適性価格であれば売れる。CTTがよい先例となり、これからは庶民に喜ばれるマンションが続々誕生するでしょう。

[829: 匿名]

もうここ閉じたら？

[830: 匿名さん]

薄利多売とかありえないだろ。

不動産はスーパーの商品みたいに作れないんだよ。
所有者がいない土地なんかないんだから、土地を売る人がいなければ供給できない。

ここも土地所有者が都だから安く出来ただけでしょ。

[831: 匿名さん]

都心部の新築マンションは庶民ががんばっても手がでないＭＲ行って5〜７千万が当たり前の産物になってしまいましたが、
千葉の田舎のほうに行けば庶民に手が出るマンションがいくらでも転がっていますよ。

都心部の不動産が庶民ががんばっても手がでないのは江戸時代からずっと同じですから全然おかしくないですよ。

[832: 匿名さん]

>>816
価格は需要と供給で決まるのが普通のこと？
利益率を高くして、価格を高くしても魅力的な商品であれば
売れるものは売れるわけで、
816の会社の商品は所詮薄利多売になる程度の魅力のないものってことでしょ。

[833: 匿名さん]

いまここにいる人は、どういう人だろう…

[835: デベにお勤めさん]

>816さん

800、812です。

どうして「薄利多売」を志向するデベが出てこないかというと
前にも述べましたが、土地に個別性がある以上、
量産効果が出ないというデベロッパー事業の宿命があります。
816さんのおっしゃる「業界の構造」というのは、
なんとなく、「不動産会社が結託して、薄利商品を出さない」
という一種のカルテル的な雰囲気を感じますが、
根源にあるのは、開発を商品にするという宿命だと思います。

[836: ８１６です]

>デベにお勤めさん ご説明どうもありがとうございます。

私もデベロッパーの”開発を商品にするという宿命”については納得できるものがあります。
実際、再開発地域などでは、その結果、色々なインフラが整備され、発展の原動力になる事
はまちがいありません。つまり、自分達の利益のみならず、社会貢献もしていますよね。
いわば、ものつくりの原点とも言える”開発”したものを商品としてある適正な利潤をのせて
”販売”する。これは辺りまえの事で、まっとうな商売と言えます。

問題はそれを”高値で転売する”みたいな事が行われその度に価格がつりあがって行く構造が
ある事です。　物品の流通でも商社が介入して利潤をとる事がありますが、それらは流通という
仕事をしながら、ほんの少し利潤をのせて行われます。（競争相手がいるので）
また、昔は　製造→卸問屋→小売　と利潤を沢山とっていましたが、直接販売が行われる様になって
利潤が適正化？されています。これらは、競争しているので自然にそうなるのです。

不動産の場合はこれらの流通過程が不透明で、かつ　大きな利益が載せられる様に感じます。
不動産は社会資本ですから、これらの流通の過程で不透明な大きな利益がのって、結果として
高い不動産になるのは社会全体に不利益だと思います。

所で、この話はもうやめにします。

なぜならば、不動産の問題はデベロッパの問題ではなくて、政府の施策の問題だと思う
からです。上記の転売の問題でも、それを禁止、やっても利益が出ない構造にすれば、やる人
はいなくなるでしょう。

今の日本の様に資本主義ではなく地本主義の政策を取っている限りは不動産問題をさけんでも
疲れるだけです。　ただ、高い不動産はやがて日本全体にしっぺ返しをすると感じます。

丁度、現在の米国が物作りを忘れて、金融工学と証する、マルチ商法まがいのサブプライム
証券なる物を考えだし、破綻した様に、高い不動産の構造を維持する事は社会全体の破綻を
まねくと思っています。その前に、ゆるやかに適正な価格（まあ、要するに一旦、値下がり
するという事です）に是正され、流通する構造をつくる事だと思っています。

これは、政府の政策に依存しますが、まあ、金券を配ってごまかそうなんて考えている様
では、まったく期待はできません。かといって、金塊事件の黒幕もいやだし。

以上、大変　ありがとう御座いました。　
非常に参考になるお話を聞けて嬉しかったです。　ｍ＿ｏ＿ｍ

[837: デベにお勤めさん]

>836さん

800、812、835です。

836さん（たぶんメーカーにお勤めで、見識もある方と思います）などから見て
昨今の不動産業界を見ると、

>問題はそれを”高値で転売する”みたいな事が行われその度に価格がつりあがって行く構造が
>ある事です。　物品の流通でも商社が介入して利潤をとる事がありますが、それらは流通という
>仕事をしながら、ほんの少し利潤をのせて行われます。（競争相手がいるので）

↑この点がもっとも不動産業界の良くない点に見えるのだと思いますが、
この点については、業界に身をおくものとしても、非常に良くない風潮だと思っていました。

今年に入ってから倒産した不動産会社の多くが、この過剰流動ともいえる
「転売」の中で、「最後にババを引いて」金融機関から手を引かれたという感じです。
不動産業界側からすると金融機関の責任云々を言いたくなりますが、
やはり不動産デベロッパーの根源的な存在意義は、
土地を開発して、より良い土地に変え、
元の土地の価値と、開発後の土地の価値の間で、利益を得るというものだと思っています。

私も、いろいろ意見交換できて、有益でした。ありがとうございました。

[838: 匿名さん]

>問題はそれを”高値で転売する”みたいな事が行われその度に価格がつりあがって行く構造が
>ある事です。　物品の流通でも商社が介入して利潤をとる事がありますが、それらは流通という
>仕事をしながら、ほんの少し利潤をのせて行われます。（競争相手がいるので）

オレもデベだが、オレは全く持って問題と思わない。
というかあなたは問題を書くたびにコロコロ変えて何言いたいんだか分かんない。
〔ほんの少し〕とか〔高値とか〕恣意的解釈になり過ぎて意味が分からない。
市場価値として安いと思えば価格は上げて販売され、
高いと思えば安く販売される。

これを問題と称し

>上記の転売の問題でも、それを禁止、やっても利益が出ない構造にすれば、やる人はいなくなるでしょう。

こんなのことを言ってしまう。
マジなのか？ひどい発想だ。経済のメカニズムをまるで分かっちゃいない。
〔デベにお勤めさん〕賛同してるし・・・。まじでデベなのか？？
大した勉強も必要としない部類のデベさんなんだろうね。
一緒のフィールドで仕事したら絶対に気が合わないわ。。。
真面目に考えなくても抽象論だったり、玉虫論だったり、
恣意的解釈が強すぎたりして矛盾だらけなのが分かるじゃん。
有益か？
物造りとしての街づくり、綺麗ごとで片付かない不動産業界のなかでの街づくりに
信念とプライドを持って日々“創って”いますから、
不動産の一長一短でいい加減な危険思想を評論家の如く罵られたくありません。

[839: 匿名さん]

土地が資産から資源に概念が変わる時代が来ていると思います。
また、スピルオーバー(集積していることでの波及効果といった意味で使用)が効く東京と、他を同じ尺度で評価するのは限界と思います。
人材も年功序列から年齢によって減価する価値観に変わったように、人口減と共に土地(特に地方)は減価する概念の導入に迫られてくると思います。

[840: 匿名さん]

たしかにね。838さんの言いたいことも分かる。
奇麗事で片付く世界じゃない不動産と向き合う人にとって、
あまりにも「奇麗事」「絵空事」にしか聞こえない。

ところでシティタワー品川の市場の反応を踏まえて、
都が借地権事業の追加実施を検討しているとか書き込む人が居るけど
本当なの？

[841: 入居予定さん]

↑
『借地権事業の追加実施』＝「絵空事」です。

[842: sage]

下げます。役目を終えました。

[843: 匿名さん]

>>842
sageの意味わかってる？


ところで、CTSのような価格のマンション、作ると相場が下がるし極論言うと不況になる。
売る側の立場でメリットのある人って誰だろう？
いないよなぁ。ってことはこの先出てこないだろうなぁ。

[844: 匿名さん]

都は借地権マンションにしなくても、フツーに安い賃貸を作ればいいわけですからね。
ファミリー層を増やしたいのなら。

[845: 匿名さん]

近隣住民、デベにとっては迷惑極まりない物件。
スミフにとっても売り方が物語っているように触れたくない物件。
CTSは都の失敗PJってことでFAですか？

[846: 匿名さん]

都の借地権事業はあります。

マンションなら、パークコート神宮前がＰＦＩ方式だからそうですよ。

ただし、地代がものすごく高いです、、もう、ＣＴＳみたいな破壊的な
値段の物件は出ないと思います。

[847: 匿名さん]

>ところで、CTSのような価格のマンション、作ると相場が下がるし極論言うと不況になる。
>売る側の立場でメリットのある人って誰だろう？
>いないよなぁ。ってことはこの先出てこないだろうなぁ。
なんだかなぁ〜。　ここって売る側の人間しかみてないんだろうな。
ＣＴＳの様な価格のマンションが出てくると好況になるんだよ。わかってないな。
住宅安けりゃ。使える金が増えて消費にまわるだろうが。
ローンばっかりはらってりゃ、銀行←→不動産屋　の間で金が動いてるだけだろうが。

[848: 匿名さん]

住宅が安けりゃ好況になるのなら、
アメリカは好況に向かってるね。

[849: 匿名さん]

今時小学生でも言わないようなキテレツ論理w

[850: 匿名さん]

>ローンばっかりはらってりゃ、銀行←→不動産屋　の間で金が動いてるだけだろうが。

ものすごい○細胞が現れたね。
マンションの掲示板を閲覧して書き込みできただけでも立派なんじゃない？
パチパチパチ。

[851: 匿名さん]

>住宅が安けりゃ好況になるのなら、
>アメリカは好況に向かってるね。
まあ、ダメリカがいい例だね。銀行←→不動産屋←→証券会社の間で金がぐるぐる回って
ドンドン不動産をあげて結局世界に大迷惑　不動産を右から左、左から右でとんどん
あげる奴は結局　世の中に迷惑ふりまいてるのよ。まあ、ダメリカがその証拠だね。

ダメリカ住宅が安くなったらか、これから不景気をじょじょに脱するよ。まあ、不動産が
安くなりきってからね。

[852: 匿名さん]

こりゃ重症だ。
嫌味にすら気付いていない…ｗ

[853: 匿名さん]

協力者住戸が賃貸にでてきてるよ。

[854: 匿名さん]

>協力者住戸が賃貸にでてきてるよ。
たしか賃貸は入居前から出てたよね。販売はいつから出るんだろう。あと、値段が興味津々。

[855: 匿名さん]

中古で購入したい

[856: 匿名さん]

協力者が中古を安く販売するなら、賃貸と同様に入居前から出すでしょ。
今売りに出てないってことは、
住んだことにして3000千万円控除を利用して高く売りたいのは明らか。
855さん、その内出てくる高い中古を買ってあげたら。

[857: 匿名さん]

>>856
来年、もしくは再来年には協力者住戸の中古が出てくるのは明らかだね。
もちろん、分譲価格よりは高いよ。何しろ分譲価格は周辺の１／２〜１／３だからね。

でも、良く考えてみると、来年、再来年は品川、港南地区が大暴落している時だから、
それ程上乗せは出来ないでしょう。売る方にしてみると取得価格？より高いわけだから
損はない。それより、もっと持ってるとドンドン損になっていく。
なので、分譲時の価格は期待できないものの周辺よりかなり低い価格で入手可能とみる。

所でこの物件を扱うのは何処の業者かな、住友だとあまり低価格は期待できないね〜。

[858: 匿名さん]

１Fに内覧申込というのがありますが、これは再募集なのでしょうか？？

[859: 物件比較中さん]

こっそりやってます。

[860: 匿名さん]

再募集はないはずだが？
もしそうならば、是非応募したいが、多分２階か３階の医療モール用では？

[861: 匿名さん]

>１Fに内覧申込というのがありますが、これは再募集なのでしょうか？？
誰か確認して。お願い。電話教えてくれるだけでもいいよ。

[862: 契約済みさん]

>>858さん

再募集ではありません。

今日も通常の内覧確認会やってます。

[863: 匿名さん]

残念だね。キャンセル物件はないのかな？
あれば再募集だと思うけど、関係者の間でうやむやかな？

[864: 匿名さん]

ちょっと聞いたところによると、未契約はあと20戸ぐらいだって。

[865: 匿名さん]

再募集あり？

[866: 匿名さん]

あるかも。

[867: 匿名さん]

ないかもしれない。

[868: 匿名さん]

ドッチ？

[869: 匿名さん]

キャンセルしてください。
補欠一同

[870: 入居済みさん]

いやです。

[871: 匿名さん]

もはやネガキャンも効果なし。
ストレートにキャンセルを頼み入れたが、即謝絶。
なんと哀れ！

[872: 匿名さん]

わかりました。
キャンセルします。

[873: 匿名さん]

再募集は無理だとしても、五年後にはＣＴＳが低価格で出回るので、ここ品川のタワーが暴落する
な〜んて、予想もあるよね。

現実的な所で、もし来年、再来年に３０００万控除を利用して協力者住戸の中古が出てくるとすると
予想価格は坪単価いくら？

[874: 匿名さん]

所有権適性価格→＠200万
借地権（×0.8）→＠160万

[875: 匿名さん]

う〜ん。ちょっと高いかも。今現在で近くのベイクレストが＠２００万前後で出ています。
仕様の悪さからまあ同じくらいだと考えると来年、再来年は１−２割引きでは。

所有権適性価格→＠180万
借地権（×0.8）→＠144万

かな。　これだとまあまあ安いよね。