シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

[過去スレッド]
Part01 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part02 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part03 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part04 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part05 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/
Part06 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44267/
Part07 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44239/
Part08 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44246/
Part09 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44236/
Part10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44237/
Part11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44245/
Part12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43981/
Part13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43335/
Part14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44193/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[725: 匿名さん]

すぐ、ＣＴＳも投げ売られんじゃないかな。もともと安いから、投売り価格でも儲かるから〜。

[726: 入居予定さん]

来週入居予定ですが、今日近くの海洋大で海鷹祭をやってるのでちょっと行ってみました。
まぐろの解体ショーとか、他の大学祭にない出し物があって良かったですが、人出が多いのには
びっくりしました。
それにしても海洋大キャンパスは緑が多くて気持ちが良いですね。散歩コースには絶好です。

[727: 匿名さん]

〈720
2004年に坪190万円台で近隣新築物件を買いましたが何か？

[728: 匿名さん]

>>727 さん
すごい、すごい、早くそこまで下がるとうれしい！。
麻生が使えないローン減税なんかするから、不動産業者の下げない口実を与えているのが心配。
早く下が〜れ。早く下が〜れ。

[729: クッカー]

にたりよったりの場所（見合い必至）に建てるから下がるのよ。

ラグナタワーのような公園の囲まれた環境で北東高層でなきゃ心配でねむれない。

[730: 匿名さん]

俺が検討してたＷＣＴのキャピタル低層も、90平米5000万台前半で今思うと安かったなあ。
住友の売り方に不信感があって止めたけど。

[731: 匿名さん]

マアすぐ　底まで下がりますって

[732: 匿名さん]

本来は人が住む場所ではないですからね…。

[733: 匿名さん]

願望は結構ですが、夢見すぎです。
どんなにここの掲示板でＣＴＳの将来価格について書き込んだりしても
叶いませんし、なんの効果もありません。
マーケットアウトの物件を前にして、夢を見ても仕方ないのだから。

下がる下がると書いている人はまず収益還元法くらいの基礎でいいので、
知ってから、賃貸トレンドを度外視しない期待利回りの範囲で
適正価格を議論して下さい。
私もマーケットの下落に批判する気は無いけれど、
呆れるほど不毛な願望が多すぎて、もうこのスレ終わりでいいんじゃないかと。

[734: 匿名さん]

この１〜２年で、不動産価格は２００５年の価格水準まで下がるのではないかと言われています。
2005年くらいの品川港南地区の期待利回りは住宅系で5.5〜6.5％程度でした。

ここからは素人の皮算用なので参考にならないと思います。
区分所有で小さい上に、対象買主が異なるのでなんとも言えませんが、
借地のリスクプレミアムで+1.5％乗せたとして７〜８％くらいでしょうか。
３０〜３５万円程度で貸せる９０平米台ならば、
市場価値は４０００〜４５００万円くらいかと思っています。

[735: 匿名さん]

このスレは自爆霊を隔離するためのスレです。
ですので終わらせないでください。

[736: 匿名さん]

その値段じゃ売るメリットないから、貸すか住むでしょ。

どうしても売らなきゃいけない人がたくさんでないと、不動産は下がらない。

この売り出し価格でローンに行き詰まる人はいないだろうし。

[737: 匿名さん]

ローンを３５年とかにした場合の総支払額とニアリーなので、
確かにその価格じゃ売るメリットを感じない人が大半でしょうね。
よっぽど他に条件の良い買い替えの目星が付いているなら別でしょうけど。

５０００万台を越えてくれれば、狭小でも都内一軒屋への可能性が開けるので、
売却する人も出てくると私は思います。

[738: 不動産購入勉強中さん]

５０００万後半迄なら購入検討しています。

６０００万ではあきらめます。

[739: 匿名さん]

>>734
計算間違ってるよ。
「借地のリスクプレミアムで+1.5％」という数字の妥当性にはとりあえず目をつぶって、
期待利回り７〜８％、賃料３０〜３５万円／月なら、
物件価格は４５００〜６０００万円だ。

[740: 不動産購入勉強中さん]

シティータワー品川のスレが、アクセスランキングで1位だったそうです。

まあ、当然ですかね。

http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/house_kuchikomi/

[741: 匿名さん]

ちなみに、三位のパークシティ武蔵小杉 まだ、建ってないのにもう中古で出ているよ。
９０平米　６５００万（定価）　普通１−２割引き有りらしい。

[742: 匿名さん]

商談中住戸のものです。
はやく結果が知りたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょう？
公表している電話番号はもうつながらないし。
（０１２０−４７０−０３２　と　０５７０−０６４−７０８）
誰か教えてください！お願いします。

[743: 契約済みさん]

http://www.stepon.co.jp/center/c-mita/1869A096.html

４３階東向き、４０万円かぁ。。。
ここって人気高そうですよね。買いたかった人たくさんいただろうに。

[744: 契約済みさん]

あら、ここも。
事業協力者の間取り。ちょっとめずらしいかも。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

[745: 匿名さん]

>>743
坪1万5千円以上はやりすぎだが、利回りが相当高そうなのは確かだね。

[746: 匿名さん]

事業協力者って、なんかいやらしいですね。
まあこのご時世、この激安物件をこんな家賃で借りる人もいないでしょうが。
どうせなら事業協力者住戸にも５年間転売賃貸付加の特約付ければよかったのに。

[747: 匿名さん]

>>744

こんな間取りあるんですか？
キッチンも少し違う気が・・・。

[748: 匿名さん]

>>743

まあ、高層階はどこも25万円は超えるでしょう。

[749: 匿名さん]

事業協力者住の物件売りにでるかな？

[750: 匿名さん]

でたら、いくらだろうね。楽しみだね。買えるかどうかは別として。

[751: 匿名さん]

>>739

734さんが正しいかどうかは別として、

あなたの単純割戻しの表面利回りとの差額を想像してみると

オーナー側が支払うべき保険料や固定資産税、修繕費等の

諸経費分を控除した想定ではないでしょうか。

〔月額賃料×12ヶ月÷期待利回り〕はリアリティに欠けます。

ＲＥＩＴの借地物件の取引事例等をみるとまちまちですが、

借地のリスクプレミアムは、０．８〜１．５％ですね。

規模や立地特性でなんとも言えないけど安全サイドってことで妥当なんじゃないでしょうか。

[752: 匿名さん]

事業協力住戸で権利充当はわかりますが、優先分譲ってなんですか？親子で住戸２つで住む方いますよね？親のコネ？？しかも一番いい部屋の優先分譲。
誰か詳しい方説明して下さい。

[753: 契約済みさん]

ここは上層階でもさほど、眺望は良くないので低層階との価格差がないと売主の営業の方が
おっしゃっていました。
本当でしょうか？

[754: 匿名さん]

眺望が悪いと思いますかね。
以下のＵＲＬでご自身でお確かめになったら良いと思います。

http://www.ct-shinagawa.com/view/index.html

私見ですが、私はこの眺望で同価値なら上層が良いです。

[755: 匿名さん]

>>744
これ、Pの隣っぽい。Pの左側のガタガタな壁と
このリンクの右側の壁が、パズルのようにぴったりはまるわ〜

[756: 契約済みさん]

>>755
柱の位置からすると、６階(Ｐの隣)ではなく
2511か2611っぽいね。
しっかしそれにしてもゼロゼロとは言え、１Ｌで28.5はねーだろ。

[757: 匿名さん]

トイレの位置がすごいですね。あまりお目にかかれない間取りですね。28万ですか…

[758: 匿名さん]

ほんとだｗキッチンの中にトイレｗ

[759: 匿名さん]

>>751
月額家賃３０万〜３５万の９０平米の住戸で
物件価格４０００万〜４５００万という評価は本当でしょうか。
表面利回り９％以上は魅力ですね。
既に１戸所有していますが、
９０平米の中古物件が４５００万で出てきたら即座に買い増しする予定です。

[760: 匿名さん]

定借とはいえ新築で表面利回り8〜9%はないだろ！あったら買いたい。

[761: 匿名さん]

なにわともあれ、そろそろ入居開始ですかね。
湾岸の港区一等地のタワーマンションですから、
入居待ちの方は生涯最高のラッキーな年になりそうですね。
湾岸は県境外周と違って値崩れとは無縁で、価格はわずかな微調整しか
ないわけですから待っても無理でしょうね。様子見の方は県境や都下、他県郊外が
相応しいと思います。
賃貸のエアーやブルも高級なので、やはり湾岸は限られた方しか住めない
地域になったようです。

[762: 匿名さん]

何をいまさら。だから、あれだけ多くの人が申し込んだんじゃないか。

[763: 匿名さん]

当選者の自己満足スレになってますな。

[764: ご近所さん]

釣られなさんな。

しかも、釣られるところが違う。

湾岸の港区一等地ってところに、食いついて欲しいんでしょうよ、きっと。

[765: 匿名さん]

港区で一等地はいいすぎ！

[766: 匿名さん]

湾岸っていま暴落していると有名な地域ですよね。一等地と言う事は叩くには最適って事かな。
なんか、神奈川辺りの掲示板でも、安いものホシケリャ湾岸いけばって言われたけど。

[767: 匿名さん]

一等地とか言うから変なのが集まってきちゃったよ！

[768: 匿名さん]

どこも暴落しているのに湾岸を強調されても、、、

[769: 匿名さん]

でも、２００７年　マンション暴落Ｎ０１地域なんでしょ。シティタワー品川のおかげで。

[770: をおお]

期待どおりの効果が。
一等地だから賃貸仕様とは言え５５平米でも２８万ね。

>>769
名誉なことなんじゃない？
ま、「湾岸という立地条件」で
暴落した訳じゃないところが残念だけど。

[771: 匿名さん]

湾岸は人が住むところではないことに皆気づく⇒暴落

[772: 入居予定さん]

えっ！違うんですか？
でも品川駅便利なんで我慢します。

[773: 匿名さん]

構造がしっかりしていて、なおかつ信頼あるデベの物件であれば、内装は賃貸仕様でいいので手頃な価格で分譲してもらいたいな。
MRや無駄な共有設備も無くして価格に反映して欲しい。
CTSを見てそう感じます。

[774: 匿名さん]

大漁じゃ。大漁じゃ。

[775: 匿名さん]

773さんに賛成です。
内装は手を掛けたい人だけ掛ければいい。
そこもポーションにしてもらって、その分価格を下げてくれた方が良いという意味で、
CTSは助かります。内装やサービス施設以外はWCTと遜色無いと売主当人が言ってましたし。

[776: 匿名さん]

＞７６９

シティータワー品川のおかげで港南の不動産価格が暴落しているわけでは
ありませんよ。

もっと過去からの経緯を知った上で話をしてほしいですね。

シティータワー品川は、2005年当時の値段で売ることを、業者と東京都が
コンペをした時点で契約していたのです。

だから、業者は契約に従って当時の値段で売っただけです。

[777: 匿名さん]

>>776

あなたの仰ることも事実ですが、
各媒体等で品川の暴落率が１位になってるのも、
それがシティタワー品川の販売の影響だというのもまた事実ですから。
マーケット無視の事情で売った物件まで含めて算出し、
掲載してしまった媒体のセンスもどうかと思います。

でも…もっと足下の情報を知った上で話をして欲しいですね。

とあなたも言われてしまいますから、挑発的な発言は控えましょう。

[778: 匿名さん]

そんな事情なんか考慮するわけないでしょ
実際公募で売ったんだから

[779: 匿名さん]

そうですよ、現にマンションズにも織り込みチラシさえ入らなかった物件ですよ。

数に入れる方がおかしな話です。

[780: 匿名さん]

今年初、大森にある住友のMR行ったんだけど、営業の人は感じ良い人だった。
結局高くて買えなかったけど、その後電話が何度か来て、横浜エリアの比較的割安なマンションを親切に紹介してくれました。
今思えば CTSの事は全く紹介してくれなかった！

[781: 匿名さん]

どこかが発表した首都圏マンションの
９月の新築契約率にもカウントされなかった物件だそうですね。
１０月のにもカウントされないのかな。

[782: 匿名さん]

定借だからじゃん？分譲じゃないもん

借りてる！んでしょ

[783: 匿名さん]

契約率が落ちてる＝売れ残り急増というストーリーに合わないマンションは含めたくないのかな。
ここを入れたら、東京全体の単月の契約率や完売率を相当底上げしそうだもんね。

[784: 匿名さん]

>776
だが経緯などおかまいなく結果だけしか見ないマスコミにとっては、
原因はシティタワー品川ということになる。

[785: 匿名さん]

>>776
というかちょっと算数のセンスあったら、小学生でも分る話。加重平均とか知ってる？

[786: 匿名さん]

あのマンションズですら駅ごとの平均価格一覧、○円以内で買える駅は？とか煽っておきながら
記事の中身は駅からの距離補正も方角補正も何もしないただ単純平均した数字、こんなものを
堂々と出しているんだからあまり気にすんな、というかこの業界こんなもんだ。

[787: 匿名さん]

なんか、デベさんの回し物みたいな発言を見てしまいました。ＣＴＳが回りの物件に対して異常に
安い価格であるのは知っています。でも、ＣＴＳの価格でスミフが作って赤字になったのですか？
違いますよね。つまり、周りの物件は異常に利益を追求しているという事ですよね。
どなたかが書いておられましたが、”不動産業界では瞬間蒸発する様な価格の物件は評価されない”
そうです。

これはなかなか美味い言い方ですが、早い話が可能な限り高く価格をつけて、長い時間をかけて
沢山利益を得た物件が評価されるという事です。つまり、値上げに便乗しろという事です。

雑誌社などが、ＣＴＳが周辺価格に比べて異常に安い事を認識していないとは思えません。むしろ
公平に機械的に計算したらそうなるという事ですよね。実際、その価格で売られたのですから。

むしろ、住友不動産が実績として価格帯を書いたりする時に意図的に抜いて表示している事の方が
問題だと思います。つまり、不動産屋に公平な情報は期待できないと言う事です。

[788: 匿名さん]

そんな住友不動産がどうしてこの物件にシティタワーの冠を被せたのか、ほんとに不思議ですよね。どうしてだろ。

[789: 匿名さん]

>782さん
不動産経済研究所とか日経などに掲載されるデータには
普段は定期借地権物件も入っています。

[790: 匿名さん]

これは、推定ですが、ＣＴＳパート２、３がドンドン企画されている様です。もちろんコンペですので
色々なデベが参加できるわけですが、住友としては実績を作りたかったのではないでしょうか？
だから、名前にもシティタワーの名前をつけた（要するに住友の実績ですよとのＰＲ）
とにかく、儲かる物ならなんでも手をつける大阪商人が住友ですから。

ＣＴＳは安いですが、その分、販売コストも殆どかけていませんよね。だから結局儲かる。
但し、住友として儲かる事実を出来るだけ宣伝したくないから、こっそり売った（まあ、それでも
数倍〜数百倍ですが）のではないかと。あんまり宣伝すると、他の物件であこぎに儲けているのが
ばれてしまう。

[791: 匿名さん]

推定で断定して酷評乙です。

[792: 匿名さん]

>>789 さん
>不動産経済研究所とか日経などに掲載されるデータには
>普段は定期借地権物件も入っています。
ＣＴＳだけ意図的に入ってないという事はこの２社も不動産業界と同じ体質。
不動産を安くしたくない。つまりぐるだという事でしょうか。

[793: 匿名さん]

お兄ちゃん。ハズレた残念な方々が不毛な議論してるよ。

[794: 匿名さん]

>>792さん
ＣＴＳの高い契約率はデータから欠落しています。
不動産を安くしたくないなら高い契約率は当然、データに入れるはずです。

[795: 匿名さん]

>>787 792

どうしてそんなに穿って見るのかな…
こんなマーケットアウトの事情抱えた物件を
データに含めたって消費者をミスリードするだけでしょ。
含めないデータが存在するのはそういう理由。
より精度を重視した結果。
含めて掲載してしまった雑誌社はセンスが欠けてたか、
もしくはネタとして雑誌売るためのスパイスが欲しかったんじゃない？
そっちの方がたちが悪い。グルなわけないでしょ？
日経等に不動産屋が金を払って仕向けるの？

むしろ含めてなんの意味があるのかな？
「おっ、品川が暴落してる！狙い目だ！」
って勘違いして物件探したらドコも安くなんてない。
ＣＴＳを入れて消費者を振り回すことが公平？？
超ナンセンス。

加えて。
あまりにも即完売する物件は価格がもっと上を狙えたとデベロッパーは悔やむでしょうね。
しかし、長く売るのが評価されるという解釈は間違ってます。
キャッシュインが長引くのは投資効率の観点で最大のネガティブ要素。
利益の喪失にダイレクトに影響します。ＤＣＦを知りましょう。

[796: 匿名さん]

「公募してるんだから含めるでしょ」という短絡的センスを
センスが悪いと言っているんです。

[797: 匿名さん]

>>787

投資効率という概念には時間軸があります。
程度論ですから、
〔長い時間かけて高い利益〕＞〔早い期間で低い利益〕
単純にこんな式にはなり得ません。

キャッシュインは可能な限り早く。
キャッシュアウトは可能な限り遅く。
利潤の追求をする上で経営の基本ですから、
サラリーマンでも知らない人は今すぐ勉強したほうが良いです。

[798: 匿名さん]

>>786さん

凄いこと言うね。
本当にそんなの数値化して横串を通せると思ってるの？？？？？
不動産価値に影響する切り口を洗い出して厳密な補正を加えて？
それをフリーペーパーとしてリクルートは駅のホームに置けと？？

[799: 有明勤務者]

毎晩レインボーを通るとき見てるけど 今月に入って明かりが点く部屋が出てきたよ。

[800: デベにお勤めさん]

以前のスレでは既出ですが、
なぜ、このシティタワー品川が定期借地権とはいえ、
ここまで安い価格になったのか、興味がある方は、
下記のURLにある東京都の公表している資料を精読してみてください。
こまかな解説はしませんが、

【参考：過去の掲載情報】
の中の、「審査基準」という書類の中に、

>5) 価格・賃料等の審査
>個々の配点枠について、主に比例的に配点を行う。なお、価格・賃料等
>の提案が、事業収支計画と整合していない場合、加点しないことがある。

>ア 定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
>(ア) 販売価格
>専有面積70㎡から90㎡までの間にあり、その販売価格が45万円／㎡
>以下の住戸について、当該提案販売単価と、その住戸の数に応じて、
>比例的に配点する。

という記述があり、
東京都がもともと設定した価格は45万円/平米つまり、約149万円以下
であることが条件でした。

そして、同じページの
提案審査講評(63KB)という資料を読んでみてください。
その中の別紙２という資料に、
＞ア　定期借地権分譲住宅の価格・賃料等
という項目がありますが、
住友不動産チームである「Dチーム」が圧倒的に高い評価を得ています。

つまり、東京都が指定した単価よりも大きく下回る単価設定をしてきたわけです。

つまり、同じ土地入札単価であれば
住友不動産の儲は少なくなる訳ですが、
このような基準を上回る低単価を提案したのは、
このコンペが実施された平成15年当時、
住友不動産はワールドシティタワーズの分譲を控えていたため
競合すると思われる本件を落札して、
極力ワールドシティタワーズの販売に影響しないスケジュールでの販売を
するためだと考えられます。

結果竣工販売という手法をとり、
ワールドシティタワーズへの影響を最低限におさえることに成功した
ということです。

以上ご参考になれば幸いです。

[801: デベにお勤めさん]

800です。

URLを書くのを忘れました、
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-5.htm
を参照してください。

[802: 匿名さん]

消費者をミスリードするからデータに含めないのなら、
注釈としてＣＴＳの存在を書き加えなければ、
８００余名のマンション購入者の存在を無視することになり、
データが消費者をミスリードするのは同じ事だと思う。

どうでもいいけど、ナンセンスって団塊世代が昔使ってた流行語だね。

[803: 792です。]

>>800 さん　おはようございます。
詳しい説明　どうもありかどうございました。
ＣＴＳが東京都の設定した価格よりも低い事は知っておりましたが、その様な事情があったのですね。
さすが、天下の大阪商人　住友不動産です。その様な事情ゆえに他の不動産、とりわけ自分の不動産
に影響しない様にこっそり、秘密に、瞬間に売ったのですね。　あと、できるだけデータを
残さない様にしている。

なにしろ不動産業界　皆で”瞬間蒸発する様な価格の物件は評価し・な・い”という合意を
している様に感じます。ユーザーをミスリードするという言い方もなかなか美味い表現ですね。
つまり、高い方にリードしていくのが正しいリードの仕方という訳ですね。

ここマンション掲示板を暫く見させて頂くうちに、段々、不動産業界の構造が分かってまいりました。
私は製造業に関わっており、自分達の業界の常識とあまりにも違うのでびっくりしています。
製造業では中国の台頭、ダイソー等の安売り店　等があり、可能な限り”よい物を安く”提供する
のがあたりまえです。それが、自分達の信用、ブランド、価値につながるのです。

不動産業界では”良い物←ＣＴＳはコストパフォーマンスは良い　をより安く売った事は可能な
限り隠匿する”　と　思えてなりません。住友不動産はなかった事にしたいのでしょうね。

[804: 匿名さん]

安っぽいけど安いから我慢します。

[805: 匿名さん]

我慢しなくてもいいよ。代わってあげるから、私にゆずって。買った価格でいいから〜。

[806: 匿名さん]

>>800、803
もともと他のスミフ物件なんて、まったく買う気にならなかった上に
この話を読んでしまうと、ますますスミフ物件を買いたくなくなるよ。
在庫が大量に残っているみたいだけど。

[807: 匿名さん]

ワールドシティタワーズなんて、坪200以下もたくさんだしてたのに、大量に売れ残ってたのにな。
バブルというカミカゼが吹いて捌けたけどさ。
土地、材料、景気すべて下向きだから、坪200が微妙なラインの当時の価値観くらいには戻るんじゃなかろうか。

[808: 匿名さん]

／‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾
　　 　　,＿＿　　　　　|　自爆霊たちが成仏しますように・・・
　 　 ／　　.／＼ 　　　＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　 ／　　.／( ・ ).＼ 　　　　　　o〇　 　 　　ヾ!;;;::iii|//"
／_____／ .（´ー｀）　,＼　　 ∧∧　　　　　　 　|;;;;::iii|/゛
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　 |‾‾‾|~~凸（‾）凸　（　　,,）〜　ｗｊｗｊｊｒｊ从ｊｊｗｊｊｒｊ从ｊｒ

[809: 匿名さん]

>消費者をミスリードするからデータに含めないのなら、
>注釈としてＣＴＳの存在を書き加えなければ、
>８００余名のマンション購入者の存在を無視することになり、
>データが消費者をミスリードするのは同じ事だと思う。

購入者の存在を無視？？笑えるけど理屈にならず呆れる次第です。

[810: 匿名さん]

>製造業では中国の台頭、ダイソー等の安売り店　等があり、可能な限り”よい物を安く”提供する
のがあたりまえです。

ほんと？「可能な限り”よい物を安く”提供する」
正直そうは思えない。
参入障壁が低く代替可能な商品が溢れてるから、
価格競争が過激化するのでしょ？
なんか視点間違ってないですか？
さもカラクリを見抜いたように仰いますが、
想像の範囲を超えない説得力です。

そりゃあなたの仰るような要因もあるでしょうょ。
中にはね。
ただ全てじゃないでしょ。
視点を複数持ちましょう。
そんな視点で不動産業界を見るのなら不動産屋の作る不動産に
住まない方がいいのではないでしょうか？？矛盾してます。

[811: 匿名さん]

まったく私もその通りだと思う。
ご自身の働く製造業を誇りに思うのは結構な話だが、
物事の見方を間違えて見誤るのは危険だ。
製造業の経済特性も知らない人が、
さも知ったかのように他業界の特性を語っても…

小学校のクラスに間違えて高校生が１人混じってしまった場合、
公正な平均をとる名目で高校生のタイムも含めてクラスの平均にしますか？
それと同じことが起きてるから除いてるのでしょう。
それを陰謀だの業界の合意だのと言っては真実も嘘めかしい。

瞬間蒸発を価格設定のミスだと猛省するのが間違いだというのは、
資本主義を否定している。利潤の追求は企業の義務であり、
それを怠るのは投資家への背面行為だ。何も不動産に限った話じゃない。

[812: デベにお勤めさん]

>803さん

800です。
メーカーとの大きな違いは、
不動産業の場合、どんなに価格面で魅力的な商品を開発しても
土地は一つしかないので、再生産できないという点にあります。

1回1回のプロジェクトがある意味、
「デベ」と「エンドユーザー」の相対取り引き的な側面があるわけです。
「当社（デベ）はこの物件に、この価値があると思うのですが、
買っていただける方はいませんか？」
ということです。

メーカーであれば
安くてよいものを提供すれば、
それを買おうとする人がたくさんでてきて
工場のラインを増強して、量産効果が出てきて、
メーカーが利益を上げ、競合他社に勝つという構図が描けますが、
残念ながら、不動産デベロッパーではそのような再生産はできないわけです。

ただ、それがこの業界の面白いところでもあり、
毎物件、０から始まる真剣勝負というのが
性に合う人は面白い仕事だと思います。

ただ803さんの意見もよくわかります。
住友がこの案件をある意味なかったことにしたいのは
事実だと思うし、、、、

ともかく、

[813: デベにお勤めさん]

812です。
最後のセンテンスを入れずに送信してしまいました。

ともかく、この物件が、東京都の常識外れたコンペ要綱と
住友不動産の思惑がからんだ、あだ花物件であり、
今後このような物件が出てくる可能性は異常に低い

と書くつもりでした。

[814: 匿名さん]

776です。

どちらかというと８００さんに同意です。

一番誤解している（または一般消費者を誤解させている）のはやはりマスコミだと思っています。
湾岸戦争といわれていたあの品川が、今暴落第一位！と書けば、読者は飛びつき、雑誌とかは
売れるでしょう。

確かに、品川周辺の不動産価格は高値から下落していることは事実（第一位かどうかは別として）
だと思います。しかし、下落の主要因はシティータワー品川の販売でしょうか？
確かに、同物件の販売データを考慮してデータを作れば、そのような結果になるかもしれません
（これも事実）。ただ、同物件は８００さんも書かれているとおり、特殊な（販売価格上限付き、定期借地権等）物件であります。そのことを無視して、品川の不動産価格は大暴落と結論付けるのは、読者をミスリードする可能性大です（誰かが書いていましたが、同物件のデータを含めているのであれば、その内容を注記すべきです）。

品川の不動産価格が下落しているのは、単に需給の問題です。サブプライムローン問題を端に発した金融市場の混乱を受けて、積極的に投資していた外資ファンド勢が一斉に撤退（売却）する一方で、株安等により住宅購買層が買い手控えていることが主要因だと思います。

シティータワー品川が、この価格で昨年春頃売り出していたら、マスコミはきっと今回のようには
取り上げなかったでしょう。

要は、マスコミの論調をそのまま鵜呑みにしないことです。

[815: 匿名さん]

そうですね。データはこれから買う人のためにこそ有用であるべきだとおもいますから、
買う人にとって意味のある相場観が伝えられることが大切だと思います。
マスコミのお遊びで品川が大暴落していると勘違いして冷静に判断できないなんてなったら
それが一番不幸なわけですから。
まぁ僕は注記なんてややこしいこと自体不要と思いますけどね。

[816: 匿名さん]

>デベにお勤めさん どうもありがとうございます。　８０３です。
どうも私が書いた内容に、かなりの意見があった様ですね。軽い気持ちで書いたのですが。

不動産業界の方との意見は製造業の人の意見とはかなり違いますね。どなたかが、おっしゃった様
に現在の製造業や小売業は薄利多売を旨として組み立てておられます。これは、私たちが望むと
望まざるに関わらず現にそういう競争相手がいて、そうでなければ淘汰されてしまうからです。
その中で戦わざるをえないので”良い物を安く”つくらないといけないのです。

特に日本（及びアジア券や米国）の小売業は特に大変です。一番、分かりやすい例がダイソーです
皆さん初めて１００円ショップに行った時の事を覚えていますか。私は良く覚えています。こんな
ものが１００円で買えるんだ。すご〜い。安い。でも、実はそのかげで、小さな小売店が淘汰されて
つぶれているのです。あと、２４時間空いているセブンイレブンへも行きますよね。
小さな個人商店では２４時間空けていらせません。当然競争するとつぶれます。　

ところが、ヨーロッパへ行くとそうではありません。殆どが小さな小売店です。これは、
法律で守られているのです。ヨーロッパで（主に私が行くのはドイツですが）はセブンイレブン
を見た事がありません。あと、お店も６時で閉まります。（大きな駅は９時まで空いている店
があります）これは、小規模の業者を守る政策なのです。

つまり、日本やアジア、米国は資本主義の名の基に大企業に都合の良い形になっています。
（良い／悪いを論じておりません。私もいわゆる大企業に所属しております）ある意味その
かげで小規模業者を犠牲にしながら．．．

さて、こんどは不動産に当てはめてみると日本の場合、同じ資本主義の米国に比べてずいぶん
様子が違うと思います。日本の不動産業はある意味、法律や政策で守られていると感じます。

まず、家のローンですが、デベの方は勿論ご存知だと思いますが米国ではノンリコースローン
が主体です。金利が高い面はあるとは思いますが、破綻した場合は家で決済できますので、
銀行はちゃんと家の価値を査定しますので、ある意味、不動産の価値以上のローンはつきません。
（サブプライムはこれがはずれたので酷い事になっています）
つまり、不動産の価値が客観的に査定されるのです。←まあサブプライムを見ればあやしい所はありますが。

所が日本の場合はリコースローンで、家を担保に取るのみならず、保証人や保証会社をいれて
貸し付けます。銀行の査定能力不足ともいえますが、いわば、不動産の価値にローンをつけて
いるのではなく、借主の借金能力にローンを付けているのです。

どちらの場合が不動産を上げ安いかといえば、私は後者だと思います。
高いローンでも銀行がつけてくれるのですから。

おまけに、今度の政府の政策を見てもローン減税を５００万に増やすと言ってローンを奨励して
います。私には結果として高い不動産を維持する政策としか思えません。その結果、景気はます
ます悪くなると考えています。どうしてかと言うとローンが増えるとローンを返すのに精一杯
で他の消費に金が回りません。また、不動産価格が高く維持されると小さな家にしか住めず
置く場所が無いので大型の家具やＴＶなどは売れません。つまり、消費が落ち込むのです。
（まあ、この辺は米国も一緒ですが、サブプライム層の家がなくなるとやはり家具がうれません）

結局なにが言いたいかというと日本の国全体の政策が高い不動産を維持する事を前庭に立てられ
いるのです。私は高すぎる不動産は結局、社会全体に不利益だと考えております。このあたりの話をデベの方にするのは間違いで、政府の方針になるべきですよね。

ただどなたかが言っておられますが、

>利潤の追求は企業の義務であり、それを怠るのは投資家への背面行為だ。
>何も不動産に限った話じゃない。

は、その通りです。でも、利益追求だけが、企業の義務ではなくて、社会、社員への貢献も義務
だと思うのですが。製造業では利益追求さえ出来れば良いという方式は許されません。それ程、
高尚な事ではなく、ある程度の社会貢献も一緒に果たさないと、結果として持続可能な利益追求
にならないのです。

日本の不動産の場合は利益が高すぎて、持続可能な利益追求の域を超えていると思います。
不動産が自由に競争をしているならば、例えば不動産業界でダイソーみたいなやりかた
で、薄利多売をやってトータルで儲ける　業者が出てきても良いと思うのですが、
その為には誰しも安いと思う”瞬間蒸発価格”を連発して時間Ｘ利益＝膨大な利益　という業者
が出て来ても良いはずですが、実際には出てきません。これは、多分、出て来ない様に
業界の構図がそうなっており、色々な規制で”守られている”からだと考えています。
まあ、私は業界人ではないので、規制には詳しくなく　思うというだけです。

もし、ダイソーみたいな不動産業者が薄利多売で市場を独占したらどうしますか？

まあ、此処で言っても何が変わるわけではありませんが．．．．

[817: 匿名さん]

ベイクレのように何年も前からの売れ残りがあったりするのが、
品川が下落しても当然のようなイメージを与えるんじゃないですかね。
ＷＣＴは５年位前は人気物件だったのに…今では忘れ去られているようだし。
結局、品川の下落の主因は「駅遠立地」かも。

[818: 匿名さん]

しょせん港南な訳で。。
同じ品川でも駅の反対側なら喜ばしいが。
すこし昔を知る人から見れば、ほんと人の住む場所では無かったよ。港南は。

[819: 住まいに詳しい人]

長文は優秀さでないよ、むしろ無能さの証明。

[820: 販売関係者さん]

不動産業界に対して一般人がうさんくさく感じているのは否定でません。
半分ヤ○ザだと思っている人も少なくない。

自業自得なんだけれどもね。

[821: 匿名さん]

無能な短文

[822: 匿名さん]

港南は地盤がフニャフニャ

[823: 匿名さん]

何も知らないんだね。コスポリのとこには、朝日の輪転機が置いてあったんだが、地盤がいいから港南になったんだよ。
輪転機はとてつもなく重いから、地盤がよくないと重みで沈んでいく。
港南は地下10メートルで強固な地盤があるのは、よく知られていることなんだけど。

だからドコモのデータセンターもある。

[824: 匿名さん]

地下17mにＮ値50の礫層とパンフレットに載ってるね。
埋立地にしてはまともだね。豊洲の某ツインは地下50mまでいかないとＮ値50までならないみたいだね。液状化云々より地震の時の高層階のゆれは半端じゃないだろうね。