シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[705: 匿名さん]

日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
ここはサンプルとして売り出され、成功した。
今後10年以内に、ここのような物件沢山出てくるから、気を落とすこと無いよ。
５年〜１０年まってね。

[706: 匿名さん]

別に、日本政府が売り出したわけじゃないけど？
東京都がやってみただけ。

[707: 匿名さん]

今、自分が申し込んだ部屋の状況を電話で確認したら、契約済になってた。
縁が無かったようです。

なんか良い物件出ないですかねぇ、ほんとに。
頭金何に使おうかな、また貯金すんのもつまらんしなぁ。

[708: 入居済みさん]

シティタワー品川はシリーズ化するらしい
パート5まで計画があるという噂
具体的な場所はわかりませんが

[709: 匿名さん]

入居済みとはうらやましい。

具体的な場所とか噂でも良いですから、分かったら書き込んでください。
よろしくお願いします。

[710: 匿名さん]

シティタワー品川Ⅱは品川区大井にできるんでしょ？

[711: 匿名さん]

情報有難うございます。いつごろなんでしょかね。？

[712: 匿名さん]

は〜。やれやれ。

[713: 匿名さん]

現在、東京湾岸の真ん中に人工島を作っていますよね。
おそらくここが濃厚だと聞いています。

[714: ビギナーさん]

705さん
定借を一時触れてみたけど今は手を引いている状況かと私は思ってたんですが。

今は長期優良住宅、200年住宅が国の方針みたいな・・・。定借とは真逆？長期優良は今度の税制でも一般よりも優遇されるようです。

なんで今頃定借なのか、都が国の政策を見誤った？といった批判を聞いたことがあります。

[715: 物件比較中さん]

>日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
>ここはサンプルとして売り出され、成功した。

705さんのこの政策はかなり納得できます。理由は今マンション価格を少しでも維持したい
から。つまり、之からマンション価格は下がるのは皆、分かっている。でも、若い人の所得は
とても今の高額マンションを買える程あがらない。また、職も不安定になるから今見たいに３５年
ローンで年収の５倍なんかとても銀行も保証できない。で、不動産を下げるしかないんだけど、
そうなると、今の不動産も一緒に下がっちゃう。で、借地権だから安いんだって理由をつける。
そうすると、土地付きはそれより１０００−２０００万くらい（７０−８０平米）高くても
理由が付く。　つまり、これからは

１）ローンが年収の３倍くらいしか銀行がつけてくれない。
２）借地権の物件で見かけ安い物件が出回る。
３）土地付きの物件はある程度、それより高い価格を維持する。

てな気がするけど。

[716: 匿名さん]

定借にしても安すぎだろ。ここ

[717: 匿名さん]

ＣＴＳを成功事例として今後も展開する気なら、同様に安くしないと駄目だね。

[718: 匿名さん]

是非、是非　そうして欲しいんだけど．．だめ？

[719: 匿名さん]

ＣＴＳを安いと言うけど、言われている様に定借地権物件が７がけだとするとＣＴＳが１２０万／坪だと
いう事は良く知られている事なので、１２０／０．７＝１７１万／坪という事になる。
今後の湾岸物件の値下がりとＣＴＳの貧弱な仕様を考えると案外来年あたりになると、いい所かもよ。
さすが、東京都だから、時代の先取りしてるかもしれない（笑）

[720: 匿名さん]

相場を無視したCTSの価格で比較してもしょうがないよ。
このエリアの所有権で200万/坪を切るのは現実は無理でしょう。
いつまでも夢見すぎ(笑)（^^

[721: 匿名さん]

そうかな〜。ＣＴＳは多少安いけど、少なくともスミフが落とした２００Ｘ年頃の相場だったんでしょ。
だったら、その相場まで暴落してもおかしくないんじゃないの。１００年に1度の暴落だしね。
おまけにブリマーレ騒ぎで誰しも暴落する事を認識してるしね。

[722: 匿名さん]

マンションの開発なんて、土地を以下に安く仕入れられるかだけ。
建物で安くするのは限界がある。

このあたりで土地を安く仕入れられるなら、マンションは安くなるだろうが、売り地すら出ない状況。

今後五年は新築マンションの販売はないよ。

[723: 匿名さん]

中古かいっぱい売れ残ってるしね。

[724: 匿名さん]

ベイクレなんか投げ売られてるみたいだが

[725: 匿名さん]

すぐ、ＣＴＳも投げ売られんじゃないかな。もともと安いから、投売り価格でも儲かるから〜。

[726: 入居予定さん]

来週入居予定ですが、今日近くの海洋大で海鷹祭をやってるのでちょっと行ってみました。
まぐろの解体ショーとか、他の大学祭にない出し物があって良かったですが、人出が多いのには
びっくりしました。
それにしても海洋大キャンパスは緑が多くて気持ちが良いですね。散歩コースには絶好です。

[727: 匿名さん]

〈720
2004年に坪190万円台で近隣新築物件を買いましたが何か？

[728: 匿名さん]

>>727 さん
すごい、すごい、早くそこまで下がるとうれしい！。
麻生が使えないローン減税なんかするから、不動産業者の下げない口実を与えているのが心配。
早く下が〜れ。早く下が〜れ。

[729: クッカー]

にたりよったりの場所（見合い必至）に建てるから下がるのよ。

ラグナタワーのような公園の囲まれた環境で北東高層でなきゃ心配でねむれない。

[730: 匿名さん]

俺が検討してたＷＣＴのキャピタル低層も、90平米5000万台前半で今思うと安かったなあ。
住友の売り方に不信感があって止めたけど。

[731: 匿名さん]

マアすぐ　底まで下がりますって

[732: 匿名さん]

本来は人が住む場所ではないですからね…。

[733: 匿名さん]

願望は結構ですが、夢見すぎです。
どんなにここの掲示板でＣＴＳの将来価格について書き込んだりしても
叶いませんし、なんの効果もありません。
マーケットアウトの物件を前にして、夢を見ても仕方ないのだから。

下がる下がると書いている人はまず収益還元法くらいの基礎でいいので、
知ってから、賃貸トレンドを度外視しない期待利回りの範囲で
適正価格を議論して下さい。
私もマーケットの下落に批判する気は無いけれど、
呆れるほど不毛な願望が多すぎて、もうこのスレ終わりでいいんじゃないかと。

[734: 匿名さん]

この１〜２年で、不動産価格は２００５年の価格水準まで下がるのではないかと言われています。
2005年くらいの品川港南地区の期待利回りは住宅系で5.5〜6.5％程度でした。

ここからは素人の皮算用なので参考にならないと思います。
区分所有で小さい上に、対象買主が異なるのでなんとも言えませんが、
借地のリスクプレミアムで+1.5％乗せたとして７〜８％くらいでしょうか。
３０〜３５万円程度で貸せる９０平米台ならば、
市場価値は４０００〜４５００万円くらいかと思っています。

[735: 匿名さん]

このスレは自爆霊を隔離するためのスレです。
ですので終わらせないでください。

[736: 匿名さん]

その値段じゃ売るメリットないから、貸すか住むでしょ。

どうしても売らなきゃいけない人がたくさんでないと、不動産は下がらない。

この売り出し価格でローンに行き詰まる人はいないだろうし。

[737: 匿名さん]

ローンを３５年とかにした場合の総支払額とニアリーなので、
確かにその価格じゃ売るメリットを感じない人が大半でしょうね。
よっぽど他に条件の良い買い替えの目星が付いているなら別でしょうけど。

５０００万台を越えてくれれば、狭小でも都内一軒屋への可能性が開けるので、
売却する人も出てくると私は思います。

[738: 不動産購入勉強中さん]

５０００万後半迄なら購入検討しています。

６０００万ではあきらめます。

[739: 匿名さん]

>>734
計算間違ってるよ。
「借地のリスクプレミアムで+1.5％」という数字の妥当性にはとりあえず目をつぶって、
期待利回り７〜８％、賃料３０〜３５万円／月なら、
物件価格は４５００〜６０００万円だ。

[740: 不動産購入勉強中さん]

シティータワー品川のスレが、アクセスランキングで1位だったそうです。

まあ、当然ですかね。

http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/house_kuchikomi/

[741: 匿名さん]

ちなみに、三位のパークシティ武蔵小杉 まだ、建ってないのにもう中古で出ているよ。
９０平米　６５００万（定価）　普通１−２割引き有りらしい。

[742: 匿名さん]

商談中住戸のものです。
はやく結果が知りたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょう？
公表している電話番号はもうつながらないし。
（０１２０−４７０−０３２　と　０５７０−０６４−７０８）
誰か教えてください！お願いします。

[743: 契約済みさん]

http://www.stepon.co.jp/center/c-mita/1869A096.html

４３階東向き、４０万円かぁ。。。
ここって人気高そうですよね。買いたかった人たくさんいただろうに。

[744: 契約済みさん]

あら、ここも。
事業協力者の間取り。ちょっとめずらしいかも。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

[745: 匿名さん]

>>743
坪1万5千円以上はやりすぎだが、利回りが相当高そうなのは確かだね。

[746: 匿名さん]

事業協力者って、なんかいやらしいですね。
まあこのご時世、この激安物件をこんな家賃で借りる人もいないでしょうが。
どうせなら事業協力者住戸にも５年間転売賃貸付加の特約付ければよかったのに。

[747: 匿名さん]

>>744

こんな間取りあるんですか？
キッチンも少し違う気が・・・。

[748: 匿名さん]

>>743

まあ、高層階はどこも25万円は超えるでしょう。

[749: 匿名さん]

事業協力者住の物件売りにでるかな？

[750: 匿名さん]

でたら、いくらだろうね。楽しみだね。買えるかどうかは別として。

[751: 匿名さん]

>>739

734さんが正しいかどうかは別として、

あなたの単純割戻しの表面利回りとの差額を想像してみると

オーナー側が支払うべき保険料や固定資産税、修繕費等の

諸経費分を控除した想定ではないでしょうか。

〔月額賃料×12ヶ月÷期待利回り〕はリアリティに欠けます。

ＲＥＩＴの借地物件の取引事例等をみるとまちまちですが、

借地のリスクプレミアムは、０．８〜１．５％ですね。

規模や立地特性でなんとも言えないけど安全サイドってことで妥当なんじゃないでしょうか。

[752: 匿名さん]

事業協力住戸で権利充当はわかりますが、優先分譲ってなんですか？親子で住戸２つで住む方いますよね？親のコネ？？しかも一番いい部屋の優先分譲。
誰か詳しい方説明して下さい。

[753: 契約済みさん]

ここは上層階でもさほど、眺望は良くないので低層階との価格差がないと売主の営業の方が
おっしゃっていました。
本当でしょうか？

[754: 匿名さん]

眺望が悪いと思いますかね。
以下のＵＲＬでご自身でお確かめになったら良いと思います。

http://www.ct-shinagawa.com/view/index.html

私見ですが、私はこの眺望で同価値なら上層が良いです。