シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[665: 匿名さん]

良く分からんがデベの仕入れで価格が決まるのか。
それとも需給で決まるのか。
インサイダー情報のおねだり、お願い。
>相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
>此所の売り手は
売り手と買い手が逆だね。

[666: 匿名さん]

ＣＴＳが売りに出るとすると中古だから、仲介じゃないの。
それも住不の。　だから、売り手の希望価格で決まる。
後は買い手がそれで買うかどうかだよね。
大体色んな情報を総合すると、駅から近いが、仕様がチープ　という事を考えると
４−５年落ちの少し遠めの品川辺りのタワーマンション（その頃の価格ね）ｘ０．８　が相場じゃないの。
（＋仲介手数料ね）

[667: 買いたいけど買えない人]

そんなに安い訳ないでしょ。
それなら私が買います。

[668: 匿名さん]

５年住んだ賃借権のチープな物件が高く売れるはずがない。
結局所有権マンション価格も落ちてきて、ここ買った人は結局つかまされたんだよ。

[669: ６６６だけど]

>667 さん

そうかな、変な事言ってないとおもうけど。
ｘ０．８　と言うのは借地権の物件はｘ０．７くらいだと言われるけど港区だと、不動産屋
がｘ０．８くらいつて言っているらしいよ。　ちなみに、郊外の一軒やだったりするとｘ０．６
くらいらしい。

[670: 匿名さん]

５年後のことを
>はずがない。
と今から言ってる時点で○けおしみに聞こえますね。

[671: 匿名さん]

ここ買った人です。
そうですか、私はつかまされましたか。
失敗してしまいましたよ〜。

668さんは買わなくてよかったですね。お見事な判断ですばらしいです。

[672: 匿名さん]

不動産屋は当たってる事も言えば外れた事も言うので、
あまり過信できませんよ。

[673: 匿名さん]

私も、運悪く当選してしまった＊＊＊です。
ハズレた人が羨ましい！

[674: 匿名さん]

横から失礼。「はずがない」で負け惜しみに聞こえますか。
もし、そのように聞こえるなら、あなたの驕りです。

安くなったっていいじゃないですか。
チープだっていいじゃないですか。
ローンを返済でき、雨風をしのげるでしょう。

デベの土地の仕込み価格がすべてではないでしょう。
売れなくなったり、相場が下がったりすれば、評価替えを行うでしょう。
需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

一般論として、中古になった瞬間、新築価格より下がるでしょう。
それを否定して、何の意味があるのでしょうか。

あまりにも偏った意見が多すぎるので、横から失礼させていただきました。

[675: 匿名さん]

一般論として、マンションは中古になった瞬間、新築価格より下がりますが、
新築価格より上がったマンションも過去にいくらでも例があり、
新築価格は中古物件の価格評価において参考程度の意味しかありません。

それを否定して、何の意味があるのでしょうか。
需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

[676: 匿名さん]

結局、わざわざここに来てカキコミするくらいだから、CTS当選したのがうらやましいんだな。
善意で当選者に警告してるようには見えないし。

お疲れ様です。

[677: 匿名さん]

>デベの土地の仕込み価格がすべてではないでしょう。
>売れなくなったり、相場が下がったりすれば、評価替えを行うでしょう。
>需要と供給を無視して、自分の意見をゴリ押しするだけ、みっともないと思います。

>一般論として、中古になった瞬間、新築価格より下がるでしょう。
>それを否定して、何の意味があるのでしょうか。

だからもう当たり前のことはいいって言ってるじゃん。
一般論の意味も間違ってるのに需給を語るな。
675さんの言うとおりです。
そんな話を一般論にして他を否定することがみっともない。
デベの仕込みでしか価格が決まらないと誰が言いましたか？
デベの仕込み価格も一つのファクターだと皆さんに教えてくれただけでしょ？
需給とかつまらん当たり前の話よりもよっぽどタメになったと思うよ。

[678: 匿名さん]

そもそもこの物件の販売価格が、需要と供給のバランスを意識して設定されたものであれば、674さんの意見も分かりますが、新築時点で需要と供給のバランスが崩れているので、一般論は当てはまらないと思います。

この物件の販売価格が5〜6千万円程度なら、674さんの言うとおりじゃないですかね。

不動産業界では、即完売物件は、値段設定を間違えた物件として、あまり評価されませんよ・・・。
（スミフさんだって、この物件はもっと高く売りたかったんですから。）

[679: 匿名さん]

不動産業界の評価が良いのって、
高い値段設定で何期も売った物件ですか。

[680: 契約済みさん]

５年後のことなんて誰もわからないんだから、もう止めようよ。。。
５年間も喧嘩したくないよ。。。

[681: 匿名さん]

品川湾岸と晴海有明東雲辺りは、どの道いったん下がるよ。。

またバブルになるかもしれないから、ジッと我慢の子にしてな。。

[682: 匿名さん]

だから、五年後　じゃなくて、来年出てくるんだって。事業協力者取得住居が．．

[683: 匿名さん]

>>678 さん

>不動産業界では、即完売物件は、値段設定を間違えた物件として、あまり評価されませんよ・・・。

でも、値付け失敗で売れ残って安売りになった物件は安売り価格の価値が元値として評価されるんだよね。先に高く売りつけられた人の事は無視だよね。都合の良い評価だこと。

[684: 匿名さん]

自分の間違えを認めないで、一般論をやめろか。
ひどいね。

[685: 匿名さん]

買ったよ。
もうすぐ引っ越すよ。
低層階だけど文句ないよ。

[686: 匿名さん]

で、いくらプレミアつくと売る？

[687: 買い換え検討中]

>684

くどい　正直うんざり。
あなたが居るだけで荒れるし迷惑だから消えてください。
もうきっとあなたに反論した人もこの掲示板を見に来てないと思う。

[688: 匿名さん]

品川シーザイド・ジャスコ前に
TUTAYAが出来るみたいだよ！

[689: 匿名さん]

利便性上がっちゃうな。

[690: 匿名さん]

夢物語りだけど、
モノレールとＪＲ貨物線のクロスするところあたりに
新たに駅を作ってくれたら、どんなに便利だろう。
【ＪＲ羽田線】的な…
住民も多いし、駅が出来れば港南の湾岸エリアの商業開発も進むと思う。

[691: 匿名さん]

貨物線が新線になったら八潮の住民も孤島から救出されるしね。

[692: 匿名さん]

住宅ローン減税、麻生さんの会見で最大規模って言ってたけど
2500万程度のローンでも恩恵あるくらいの規模なのかな。
それ以前に今年実行のローンは対象外か？

[693: ビギナー]

来年度予算からでしたっけ？

今までは所得税しか対象でなかったから所得結構払ってないとフルには恩恵受けられなかったけど、今度は住民税も対象になるので、かなりメリットありますね。

値引きプラス税控除すればお得感ありますね。ここは関係ないですが

[694: 匿名さん]

住宅ローン減税の話ですが、
ここを買う人は住宅ローンの借入額は2000万円程度なので、
実際の控除額を計算してみると、
今年度の制度でも来年度の制度でも控除額は大して変わりありません。
ネガキャンしようとした人は残念でした。

[695: 匿名さん]

>>694

何でもかんでもネガキャンって…そんなに不安なの？（　´_ゝ`）

[696: 匿名さん]

また自爆か

[697: 匿名さん]

なんだ、カンダでここ、買えた人　幸運だよね。まあ、来年以降　不動産が暴落して此処の価格を
めざすとしても、なかなか、これよりは安くなるには、まだまだ　年月が掛かるから　まあ安心して
暴落を見ていられる。　

他の所の高値つかみをさせられた人は気が気じゃないよね。一生住むしかないとか強がりを言っても、一生　高いローンに苦しむ事になるわけで．．．

一寸前（多分２００２年頃）つて不況だったよね。その時にローン破綻しそうな人がいて、どう計算
しても、退職金でも払えない。たまたま、早期退職者募集があって割増金が付くので、それで払ったら
１０万残ったという人を知っています。やっばり、高いローンは人生変えちゃうな〜と思いました。

[698: 匿名さん]

↑
合理化乙

[699: 匿名さん]

住宅ローン減税のポイントは２つ。
・最大控除600万　⇒　CTSは物件の上限価格が安いためあまり関係なし
・住民税も控除対象　⇒　CTSも恩恵あり

実は平均年収くらいの人には毎年国内旅行に行けるくらい差がある。
H21年にしただけでトータル60〜70万くらい得かな。

まぁ、そもそもローン組むこと自体かなりの損なので
現金一括組みにはかないませんがね。

[700: 匿名さん]

公定歩合下がりましたね。
ローンの金利はいつ下がる？

[701: 匿名さん]

なかなか通り過ぎない「通りすがり」だったけど、
ようやく通り過ぎてくれたみたいですねｗ
静寂が戻った。

[702: 匿名さん]

明日から入居開始なので
もうこの検討坂自体がいらないけど。

[703: 匿名さん]

まぁ普通はそうでしょうが、商談中の部屋も70戸くらいありましたからねぇ。

電話で確認したところ、決まり次第ファイルを更新するという話でしたが
18日以降に一回も公式が更新されてないってことは、
まだどの部屋も決まってないんでしょう。

つまり全住戸確定されて、かつスミフから公表されない限り
ここもなくならないでしょうね。

[704: 匿名さん]

ファイル更新なんか、頻繁にはやらないでしょう。
抽選の中間倍率でさえ、１回しか発表しなかったのですから。

[705: 匿名さん]

日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
ここはサンプルとして売り出され、成功した。
今後10年以内に、ここのような物件沢山出てくるから、気を落とすこと無いよ。
５年〜１０年まってね。

[706: 匿名さん]

別に、日本政府が売り出したわけじゃないけど？
東京都がやってみただけ。

[707: 匿名さん]

今、自分が申し込んだ部屋の状況を電話で確認したら、契約済になってた。
縁が無かったようです。

なんか良い物件出ないですかねぇ、ほんとに。
頭金何に使おうかな、また貯金すんのもつまらんしなぁ。

[708: 入居済みさん]

シティタワー品川はシリーズ化するらしい
パート5まで計画があるという噂
具体的な場所はわかりませんが

[709: 匿名さん]

入居済みとはうらやましい。

具体的な場所とか噂でも良いですから、分かったら書き込んでください。
よろしくお願いします。

[710: 匿名さん]

シティタワー品川Ⅱは品川区大井にできるんでしょ？

[711: 匿名さん]

情報有難うございます。いつごろなんでしょかね。？

[712: 匿名さん]

は〜。やれやれ。

[713: 匿名さん]

現在、東京湾岸の真ん中に人工島を作っていますよね。
おそらくここが濃厚だと聞いています。

[714: ビギナーさん]

705さん
定借を一時触れてみたけど今は手を引いている状況かと私は思ってたんですが。

今は長期優良住宅、200年住宅が国の方針みたいな・・・。定借とは真逆？長期優良は今度の税制でも一般よりも優遇されるようです。

なんで今頃定借なのか、都が国の政策を見誤った？といった批判を聞いたことがあります。

[715: 物件比較中さん]

>日本政府はこれから借地権マンションを住宅の要にするらしい。
>ここはサンプルとして売り出され、成功した。

705さんのこの政策はかなり納得できます。理由は今マンション価格を少しでも維持したい
から。つまり、之からマンション価格は下がるのは皆、分かっている。でも、若い人の所得は
とても今の高額マンションを買える程あがらない。また、職も不安定になるから今見たいに３５年
ローンで年収の５倍なんかとても銀行も保証できない。で、不動産を下げるしかないんだけど、
そうなると、今の不動産も一緒に下がっちゃう。で、借地権だから安いんだって理由をつける。
そうすると、土地付きはそれより１０００−２０００万くらい（７０−８０平米）高くても
理由が付く。　つまり、これからは

１）ローンが年収の３倍くらいしか銀行がつけてくれない。
２）借地権の物件で見かけ安い物件が出回る。
３）土地付きの物件はある程度、それより高い価格を維持する。

てな気がするけど。

[716: 匿名さん]

定借にしても安すぎだろ。ここ

[717: 匿名さん]

ＣＴＳを成功事例として今後も展開する気なら、同様に安くしないと駄目だね。

[718: 匿名さん]

是非、是非　そうして欲しいんだけど．．だめ？

[719: 匿名さん]

ＣＴＳを安いと言うけど、言われている様に定借地権物件が７がけだとするとＣＴＳが１２０万／坪だと
いう事は良く知られている事なので、１２０／０．７＝１７１万／坪という事になる。
今後の湾岸物件の値下がりとＣＴＳの貧弱な仕様を考えると案外来年あたりになると、いい所かもよ。
さすが、東京都だから、時代の先取りしてるかもしれない（笑）

[720: 匿名さん]

相場を無視したCTSの価格で比較してもしょうがないよ。
このエリアの所有権で200万/坪を切るのは現実は無理でしょう。
いつまでも夢見すぎ(笑)（^^

[721: 匿名さん]

そうかな〜。ＣＴＳは多少安いけど、少なくともスミフが落とした２００Ｘ年頃の相場だったんでしょ。
だったら、その相場まで暴落してもおかしくないんじゃないの。１００年に1度の暴落だしね。
おまけにブリマーレ騒ぎで誰しも暴落する事を認識してるしね。

[722: 匿名さん]

マンションの開発なんて、土地を以下に安く仕入れられるかだけ。
建物で安くするのは限界がある。

このあたりで土地を安く仕入れられるなら、マンションは安くなるだろうが、売り地すら出ない状況。

今後五年は新築マンションの販売はないよ。

[723: 匿名さん]

中古かいっぱい売れ残ってるしね。

[724: 匿名さん]

ベイクレなんか投げ売られてるみたいだが

[725: 匿名さん]

すぐ、ＣＴＳも投げ売られんじゃないかな。もともと安いから、投売り価格でも儲かるから〜。

[726: 入居予定さん]

来週入居予定ですが、今日近くの海洋大で海鷹祭をやってるのでちょっと行ってみました。
まぐろの解体ショーとか、他の大学祭にない出し物があって良かったですが、人出が多いのには
びっくりしました。
それにしても海洋大キャンパスは緑が多くて気持ちが良いですね。散歩コースには絶好です。

[727: 匿名さん]

〈720
2004年に坪190万円台で近隣新築物件を買いましたが何か？

[728: 匿名さん]

>>727 さん
すごい、すごい、早くそこまで下がるとうれしい！。
麻生が使えないローン減税なんかするから、不動産業者の下げない口実を与えているのが心配。
早く下が〜れ。早く下が〜れ。

[729: クッカー]

にたりよったりの場所（見合い必至）に建てるから下がるのよ。

ラグナタワーのような公園の囲まれた環境で北東高層でなきゃ心配でねむれない。

[730: 匿名さん]

俺が検討してたＷＣＴのキャピタル低層も、90平米5000万台前半で今思うと安かったなあ。
住友の売り方に不信感があって止めたけど。

[731: 匿名さん]

マアすぐ　底まで下がりますって

[732: 匿名さん]

本来は人が住む場所ではないですからね…。

[733: 匿名さん]

願望は結構ですが、夢見すぎです。
どんなにここの掲示板でＣＴＳの将来価格について書き込んだりしても
叶いませんし、なんの効果もありません。
マーケットアウトの物件を前にして、夢を見ても仕方ないのだから。

下がる下がると書いている人はまず収益還元法くらいの基礎でいいので、
知ってから、賃貸トレンドを度外視しない期待利回りの範囲で
適正価格を議論して下さい。
私もマーケットの下落に批判する気は無いけれど、
呆れるほど不毛な願望が多すぎて、もうこのスレ終わりでいいんじゃないかと。

[734: 匿名さん]

この１〜２年で、不動産価格は２００５年の価格水準まで下がるのではないかと言われています。
2005年くらいの品川港南地区の期待利回りは住宅系で5.5〜6.5％程度でした。

ここからは素人の皮算用なので参考にならないと思います。
区分所有で小さい上に、対象買主が異なるのでなんとも言えませんが、
借地のリスクプレミアムで+1.5％乗せたとして７〜８％くらいでしょうか。
３０〜３５万円程度で貸せる９０平米台ならば、
市場価値は４０００〜４５００万円くらいかと思っています。

[735: 匿名さん]

このスレは自爆霊を隔離するためのスレです。
ですので終わらせないでください。

[736: 匿名さん]

その値段じゃ売るメリットないから、貸すか住むでしょ。

どうしても売らなきゃいけない人がたくさんでないと、不動産は下がらない。

この売り出し価格でローンに行き詰まる人はいないだろうし。

[737: 匿名さん]

ローンを３５年とかにした場合の総支払額とニアリーなので、
確かにその価格じゃ売るメリットを感じない人が大半でしょうね。
よっぽど他に条件の良い買い替えの目星が付いているなら別でしょうけど。

５０００万台を越えてくれれば、狭小でも都内一軒屋への可能性が開けるので、
売却する人も出てくると私は思います。

[738: 不動産購入勉強中さん]

５０００万後半迄なら購入検討しています。

６０００万ではあきらめます。

[739: 匿名さん]

>>734
計算間違ってるよ。
「借地のリスクプレミアムで+1.5％」という数字の妥当性にはとりあえず目をつぶって、
期待利回り７〜８％、賃料３０〜３５万円／月なら、
物件価格は４５００〜６０００万円だ。

[740: 不動産購入勉強中さん]

シティータワー品川のスレが、アクセスランキングで1位だったそうです。

まあ、当然ですかね。

http://ranking.goo.ne.jp/ranking/016/house_kuchikomi/

[741: 匿名さん]

ちなみに、三位のパークシティ武蔵小杉 まだ、建ってないのにもう中古で出ているよ。
９０平米　６５００万（定価）　普通１−２割引き有りらしい。

[742: 匿名さん]

商談中住戸のものです。
はやく結果が知りたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょう？
公表している電話番号はもうつながらないし。
（０１２０−４７０−０３２　と　０５７０−０６４−７０８）
誰か教えてください！お願いします。

[743: 契約済みさん]

http://www.stepon.co.jp/center/c-mita/1869A096.html

４３階東向き、４０万円かぁ。。。
ここって人気高そうですよね。買いたかった人たくさんいただろうに。

[744: 契約済みさん]

あら、ここも。
事業協力者の間取り。ちょっとめずらしいかも。

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=geo&lc=03&pf...

[745: 匿名さん]

>>743
坪1万5千円以上はやりすぎだが、利回りが相当高そうなのは確かだね。

[746: 匿名さん]

事業協力者って、なんかいやらしいですね。
まあこのご時世、この激安物件をこんな家賃で借りる人もいないでしょうが。
どうせなら事業協力者住戸にも５年間転売賃貸付加の特約付ければよかったのに。

[747: 匿名さん]

>>744

こんな間取りあるんですか？
キッチンも少し違う気が・・・。

[748: 匿名さん]

>>743

まあ、高層階はどこも25万円は超えるでしょう。

[749: 匿名さん]

事業協力者住の物件売りにでるかな？

[750: 匿名さん]

でたら、いくらだろうね。楽しみだね。買えるかどうかは別として。

[751: 匿名さん]

>>739

734さんが正しいかどうかは別として、

あなたの単純割戻しの表面利回りとの差額を想像してみると

オーナー側が支払うべき保険料や固定資産税、修繕費等の

諸経費分を控除した想定ではないでしょうか。

〔月額賃料×12ヶ月÷期待利回り〕はリアリティに欠けます。

ＲＥＩＴの借地物件の取引事例等をみるとまちまちですが、

借地のリスクプレミアムは、０．８〜１．５％ですね。

規模や立地特性でなんとも言えないけど安全サイドってことで妥当なんじゃないでしょうか。

[752: 匿名さん]

事業協力住戸で権利充当はわかりますが、優先分譲ってなんですか？親子で住戸２つで住む方いますよね？親のコネ？？しかも一番いい部屋の優先分譲。
誰か詳しい方説明して下さい。

[753: 契約済みさん]

ここは上層階でもさほど、眺望は良くないので低層階との価格差がないと売主の営業の方が
おっしゃっていました。
本当でしょうか？

[754: 匿名さん]

眺望が悪いと思いますかね。
以下のＵＲＬでご自身でお確かめになったら良いと思います。

http://www.ct-shinagawa.com/view/index.html

私見ですが、私はこの眺望で同価値なら上層が良いです。

[755: 匿名さん]

>>744
これ、Pの隣っぽい。Pの左側のガタガタな壁と
このリンクの右側の壁が、パズルのようにぴったりはまるわ〜

[756: 契約済みさん]

>>755
柱の位置からすると、６階(Ｐの隣)ではなく
2511か2611っぽいね。
しっかしそれにしてもゼロゼロとは言え、１Ｌで28.5はねーだろ。

[757: 匿名さん]

トイレの位置がすごいですね。あまりお目にかかれない間取りですね。28万ですか…

[758: 匿名さん]

ほんとだｗキッチンの中にトイレｗ

[759: 匿名さん]

>>751
月額家賃３０万〜３５万の９０平米の住戸で
物件価格４０００万〜４５００万という評価は本当でしょうか。
表面利回り９％以上は魅力ですね。
既に１戸所有していますが、
９０平米の中古物件が４５００万で出てきたら即座に買い増しする予定です。

[760: 匿名さん]

定借とはいえ新築で表面利回り8〜9%はないだろ！あったら買いたい。

[761: 匿名さん]

なにわともあれ、そろそろ入居開始ですかね。
湾岸の港区一等地のタワーマンションですから、
入居待ちの方は生涯最高のラッキーな年になりそうですね。
湾岸は県境外周と違って値崩れとは無縁で、価格はわずかな微調整しか
ないわけですから待っても無理でしょうね。様子見の方は県境や都下、他県郊外が
相応しいと思います。
賃貸のエアーやブルも高級なので、やはり湾岸は限られた方しか住めない
地域になったようです。

[762: 匿名さん]

何をいまさら。だから、あれだけ多くの人が申し込んだんじゃないか。

[763: 匿名さん]

当選者の自己満足スレになってますな。

[764: ご近所さん]

釣られなさんな。

しかも、釣られるところが違う。

湾岸の港区一等地ってところに、食いついて欲しいんでしょうよ、きっと。