シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

[過去スレッド]
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[624: 匿名さん]

>623
定期借地権って賃料、解体積立金を毎月はらうのですよね。
その分、もとの価格が安いと解釈していますが、
（まあ、それとスラム化リスクもありますが）
とすると５０年より７０年の方が安くならなければいけない気がするのですが。
その間、まあ安いとは言え家賃の様に取られるのですよね。

[625: いつか買いたいさん]

>622さん

その値段なら五年後でも買いたいですね。

[626: 匿名さん]

結局、定期借地権マンションは、使用価値は高いけど、資産価値は今いち。
解体の積み立ては必要だけど、敷地権マンションも建て替えのためには必要。
結果、地代分だけランニングが高い。

逆に言えば、敷地権そのものは資産価値はあるけど、値段ほどの役にはたたない。とも言える。

結局、銀行が定期借地権の担保評価が出来ないだけなんだけどね。

日本の不動産の値段は銀行がつくる。
20年前もそうだったし、この前もそうだった。過去最大の住宅ローン減税とやらで、この後も狙っている。

あまり、振り回されないことだ。

雑文御免。

[627: 匿名さん]

>>626さん

という事は賃料が一戸あたり１．５−２．０万／月だから　まあ、最多の１．６万として
１．６ｘ１２ｘ７０＝１３４４　まあ　１３５０万くらい　他より安くないといけない
という事かな。

う〜ん。なんか納得いかないな。色々な法律の不備とか考えるともっと価値が無い気がするけど
まあ、これは買い手の論理かな。売り手は７０年だから殆ど敷地権があるも同然です。と言うからね

[628: 住民さんＥ]

皆さん固定資産税忘れてない？地代が年間20万弱ならそれほど大差ないと思うが。土地なんか建物建てるために利用さえ出来ればいいわけで、所有だろうが借地だろうが私は関係ないと思ってます。ただ、再販時に融資が通りにくいのは確かだけど、住み続ける方は関係ないしね。

[629: 住民さんＡ]

＞622
その価格で売る人はいないでしょう
まあ、5年後が楽しみですね

[630: 匿名さん]

借地権と所有権の価格的な割合としてはエリアによってかなり違うようです。

概ね、都内だと７０〜８０％、郊外だと５０〜６０％位迄下がってしまうようです。

品川の業者さんに聞くと港南は８０％は堅いと言ってました。

ですから、あまり売却の希望価格に不満がある方は、将来賃貸で貸されたほうが得策だと

思いますよ。

[631: 匿名さん]

当選しましたが、住民票を移すのが難しくなりキャンセルしました。
借地なので5年後はかなり安くなると思い、その時改めて購入を検討したいと思ってました。
今の値段より高くなってしまったらショックです。。

[632: 住民さんＡ]

＞今の値段より高くなってしまったらショックです。。

マジで言ってますか？
色々な書き込みがあるけど、安くなると本当に思っていますか？

[633: 匿名さん]

>>632

安くなると本当に思ってました。
こちらの書き込みもかなり参考にさせて頂きました。

[634: 入居予定さん]

高くなるかわ分からないと思いますよ。
設備やセキュリティは、賃貸レベルで、とても分譲のものとは思えない。
売り出しの値段を知っていたら買わないのでは？
これからマンションは、下がる事はあっても上がる事は、なかなかないと思います。
中古の借地権だと購入者もローン組めないし、一括で買わないと行けないから高くしたら余計に売れませんよ。
２千万以上を一括で購入できる人は、このマンションを買わないと思われます。

[635: 通りすがり]

今の世界経済の状況に鑑みれば、５年後にマンションの価格が半分になっても驚かない。

日経平均がバブル後の最安値を更新し、不動産ファンドが解約に対処するため物件の売却を急ぎ、買い手は将来の不安で手を出せない。
販売会社は、手元資金が不足するのを避けるため、またモデルルームの維持費用を省み、値引きを重ねる。

一方、賃貸については、円高で外資でも高額物件を借りられない。そして、ファンドが所有している賃貸物件は、巷にゴロゴロしている。
そんな状況では、30万円の家賃など取れるはずがない。

最悪のシナリオだが、絶対にないとは言い切れない。
それでも、ＣＴＳを安く買ったなら、リスクは小さい。
どうせ、10年後には安くなる。
築10年を超えた借地のマンションが、高く売れるとは思わない。

[636: 匿名さん]

<<635

そうですね。

５年後に品川駅徒歩圏で築浅マンションがあったら買いましょう。

がんばってね。＾＾；

[637: 匿名さん]

>今の世界経済の状況に鑑みれば、５年後にマンションの価格が半分になっても驚かない。

マクロ的過ぎるので、ちょっと業界の事情（ミクロ）を解説。
今後、都心で販売されるマンションも
不況の影響で値引きが頻繁に囁かれ始めましたが、
望むような驚くような下落の道は辿りません。

なぜなら、
今から売り出すマンションの土地を仕込んだ1〜2年前の価格。
デベロッパー各社はこれに縛られざるを得ないからです。
1〜2年前の都心は地価高騰フィーバー真最中でした。
高値掴みをしたデベロッパーが売り出す価格の値引きには限界があります。
既に大手でも値引きで赤字採算の物件が数多くあります。
当然需給バランスの関係上、中古市場の人気が落ち着く頃合で、
新築マンションの下落も止まってしまいます。

加えて原油価格の高騰による工事費の大幅な予算オーバー。
今デベロッパーは高く買ってしまった土地に
なんとか安く建てて売れるものに仕上げようと必死です。
なので今後1〜2年の間に出来るマンションは仕様が粗悪で、
割高なものが多いのは明らかなのです。

投資的見地からでは買い時ではありませんが、
欲しいのならば工事費が上がる前のマンション（＝仕様が良い）
既竣工物件を値引き交渉の末、買い叩くというのが適切かとおもいます。

[638: 匿名さん]

以上を踏まえ冷静に考えると

CTSはこの1〜2年の地価上昇の影響も無く、
工事費高騰の影響も無く仕上がった上に、
東京都の施策による販売価格制限付きの物件。

正直あまりネガティブな要素がありません。
住宅の賃貸価格はオフィスとは違い変動リスクは低いですから
せいぜい30万円（±3万円）程度でしょう。
5年でも10年でもしばらく住んで
満足した人から順番に賃貸すれば良いんじゃないかと思いますよ。

住民の質議論もありますが、所得のうんぬんはナンセンスですし、
少なくともこの物件の情報をキャッチできる人間は
お＊＊さんでは無いと思いますから問題視するほどではないでしょう。
また不動産関係者も多いので管理組合も相当強い組合になります。
当選者の皆さんおめでとうございます。

[639: 匿名さん]

>驚かない。手を出せない。はずがない。言い切れない。思わない。

ある意味、凄い文章ですね…

[640: はずれた]

全然関係ないけど

シティタワー品川に応募してたんだ〜
というとマンションのモデルルームとかで話が盛り上がる件。

情報少なかったし伝説のお祭りに参加した人のような扱いを受けるよ(笑)

実際中身をみたひとは限られてるから話を聞かしてとせがまれますよ(笑)

だからどうしただけど(笑)

[641: 匿名さん]

>どうせ、10年後には安くなる。
>築10年を超えた借地のマンションが、高く売れるとは思わない。

神楽坂アインスタワーを見るとそうも言い切れないかと…
あそこは60年定借でおそらく既に3年が経過してるので57年。
CTSよりも13年短いです。

>>驚かない。手を出せない。はずがない。言い切れない。思わない。

確かに凄い…

[643: 匿名さん]

すでに終わった議論を蒸し返している霊がいるようですが、
前スレでもどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44193/res/1011

[644: 匿名さん]

要は立地が全て

[645: 匿名さん]

でも、ある程度経過したら、もう貸すしかないくらいに
値がつかなくなるの?
定期借地であるマイナス面ってどこのへんから
出るものなんだろう。

[646: 匿名さん]

その時の市場の期待利回りを考えて、
それをもとにＤＣＦ的な発想で考えれば適正な価格が出ると思います。

ある期間を超えると急に売れなくなるというわけではなく、
定借期間に応じた価値があるということです。

分譲ならば80年後も90年後も存在するわけで、
その利益を享受できるわけですが、
「借地は定められた期間以降は利益を享受できない」
それだけです。

[647: 匿名さん]

で、その計算式を教えて欲しいんだけど。

[648: 通りすがり]

借り手が出て行かない限り、価格変動のリスクは少ないだろうな。
但し、借り手が付かないリスクは、ありそうだ。
ずっと30万円の家賃を払えるなら、普通は自分で買うだろ。

デベロッパーが地べたをいくらで仕込んだかだけで、マンションの相場が決まるのか。
単純に考えられる石頭が、ある面、うらやましい。

[649: 匿名さん]

今現在30万払って賃貸生活している世帯ってそれなりにいるのでしょうか？
企業の補助とか少なくなっていると思うのですが…。
ごく一般のサラリーマンとしては家賃に割ける給料は10万程度が関の山かなぁという気がしてしまう。

[650: 入居予定さん]

貸ビル業をやってます。世の中、どんなに高い家賃払っても購入せずに賃貸を希望される方々が山ほどいるようです。どう考えても購入したほうが安い物件でも、賃貸でいるメリットが見たいですね。普通のサラリーマンの方でも１５万円以上負担されている方も多いですよ。確かに３０万円以上の家賃ともなればそれなりの方しか無理でしょうが、必ず需要はあります。

[651: 匿名さん]

サラリーマンで10万の家賃しか払えないようでは、
新築マンション購入なんて夢ですな。不便な郊外の物件ならどうにか買えるのかな。

[652: 匿名さん]

世の中には経営者やフリーランスのような、
「収入は平均すれば高いが、保障はされていない」方々も山ほどおり、
そういう方々は賃貸の方が合理的なのです。
住宅ローンも出にくいですしね。
世の中みんながみんな安定的安月給のサラリーマンばかりではありません。

というかまた自爆霊の登場ですか。

[653: 匿名さん]

30万と言っても一日一万
ビジネスホテルとかわらんと思えば
安いやすい

[654: 匿名さん]

>デベロッパーが地べたをいくらで仕込んだかだけで、マンションの相場が決まるのか。
>単純に考えられる石頭が、ある面、うらやましい。

誰かさんを擁護するつもりも無いが、
概ねデベの仕込んだ水準から大きく下回らないということを
言いたかったんでしょ。揚げ足を取リ過ぎです。
大きな全体感を出してもっともらしいこと語るのは良いが、
あなたの意見は当たり前過ぎて意味を感じない。
そりゃ時には空室することもあるでしょう。当たり前。
それなら同規模の周辺の空室率でも空室リスクに含めて
ディスカウントすれば良いだけの話。

言葉をそのままにうけて結論を導ける“やわい頭”が、ある面、うらやましい。

[655: 匿名さん]

あれ、皆さん成仏したのですか？

[656: 通りすがり]

大切なのは需給だと思います。
新築、中古、賃貸、全て需給関係が相場に大きく影響するでしょう。
もっと、柔軟に考えたら如何でしょうか。

[657: 匿名さん]

いや〜。投売り物件よりも、他の物件が安くなりそうなので、そっちに興味がいってるんじゃない。
とりあえず、此処は投売りになるにしても来年以降だからね。

[658: 匿名さん]

どうやら通りすがりさんは皆さんに蓋をされてしまい無事に成仏したようですね。でも通りすがりと言うわりに結構な頻度で通りすがってましたねｗ

[659: 匿名さん]

テレ東のＷＢＳ見てたら、
アメリカの住宅価格が下がってるのは郊外だそうで、
これから少子化が進めば郊外ではなく中心部に、人口は更に集まってくるんだって。
アメリカも日本と同じで、少子化と都心への人口集中なんだね。

湾岸は都心じゃないって？　それでも、港南は港区だからね。

[660: 匿名さん]

需給関係が相場に大きく影響する。
その通り。
でも誰でもわかってます。
だから皆さんそんな基礎の話はしないんです。

個別の事情を知っている方が提供してくれる情報を歓迎して
検証して意見しあう方がいいと思います。

[661: 匿名さん]

そのとおり。　で、此処の物件の売りとかの情報だれかご存知ないですか？

[662: 契約済みさん]

都心ターミナル駅に徒歩10分圏内という立地の希少性はあります。
住宅検索エンジンでも徒歩10分以内とそれ以上では閲覧回数に
大差があるみたいなので、流動性の点は良いと思います。

[663: 匿名さん]

相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
此所の売り手は
投げ売りする気なら、何で来年まで待つんだい？

[664: 買い換え検討中]

確かになんとなく知ってる事象（物価の高騰とか）を繋ぎ合わせて、
不動産選びのアドバイスにしてくれたのは参考になったしね。
今では竣工済みの物件（工事費の影響を受けていない物件）をチェックして、
どの物件で値引き交渉しようかというように焦点を絞ってます。

[665: 匿名さん]

良く分からんがデベの仕入れで価格が決まるのか。
それとも需給で決まるのか。
インサイダー情報のおねだり、お願い。
>相変わらず、売りが出るのは来年と思い込んでる人がいるんだね。
>此所の売り手は
売り手と買い手が逆だね。

[666: 匿名さん]

ＣＴＳが売りに出るとすると中古だから、仲介じゃないの。
それも住不の。　だから、売り手の希望価格で決まる。
後は買い手がそれで買うかどうかだよね。
大体色んな情報を総合すると、駅から近いが、仕様がチープ　という事を考えると
４−５年落ちの少し遠めの品川辺りのタワーマンション（その頃の価格ね）ｘ０．８　が相場じゃないの。
（＋仲介手数料ね）

[667: 買いたいけど買えない人]

そんなに安い訳ないでしょ。
それなら私が買います。

[668: 匿名さん]

５年住んだ賃借権のチープな物件が高く売れるはずがない。
結局所有権マンション価格も落ちてきて、ここ買った人は結局つかまされたんだよ。

[669: ６６６だけど]

>667 さん

そうかな、変な事言ってないとおもうけど。
ｘ０．８　と言うのは借地権の物件はｘ０．７くらいだと言われるけど港区だと、不動産屋
がｘ０．８くらいつて言っているらしいよ。　ちなみに、郊外の一軒やだったりするとｘ０．６
くらいらしい。

[670: 匿名さん]

５年後のことを
>はずがない。
と今から言ってる時点で○けおしみに聞こえますね。

[671: 匿名さん]

ここ買った人です。
そうですか、私はつかまされましたか。
失敗してしまいましたよ〜。

668さんは買わなくてよかったですね。お見事な判断ですばらしいです。

[672: 匿名さん]

不動産屋は当たってる事も言えば外れた事も言うので、
あまり過信できませんよ。

[673: 匿名さん]

私も、運悪く当選してしまった＊＊＊です。
ハズレた人が羨ましい！