シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[584: 匿名さん]

事業協力者住戸なら、貸してもルール破りじゃないけどね。

[585: 匿名さん]

26階は協力者住戸で、43階建はルール破りみたいね。
まあ、住民板みると３部屋同じ人が内覧に来ていたなんて話もあるみたいだし。
やっぱり、無法地帯かと。
だれか、通報したのかな。

[586: 匿名さん]

買い戻しなんてそう簡単に発動されるものじゃない。転売はともかく、賃貸くらいなら黙認だろ

[587: 匿名さん]

43Fは入力ミスだそうです。26Fで間違いないということです。
推測で議論しても仕方ないので、直接業者に聞きました。

[588: 匿名さん]

それにしても、家賃３５万＋管理費２万の収入で、そのうち４万が駐車場代だとして、８２平米なので、平米あたり約４千円で計算できます。
２６Fの南東向きは、条件がよい（眺望・日当たり良好、エレベーター始点・・は細かいか）からなのかもしれませんが、こんな感じなのでしょうか。
賃貸条件の悪い今（秋〜冬）でも、3,500円/平米では決まるでしょうから、駐車場なしでも29万は固いといったところでしょうか。
ものすごい利回りですね。

[589: 匿名さん]

こんな経済状況の中で、月々35万円も払う人はそうそういないでしょう。
いくら新築最上階プレミアムを考えても、20万円台後半くらい、高くても30万円
位がいいところなのでは。

35万円は貸主希望価格でしょう。

[590: 匿名さん]

それで借りる人がいるかどうかはまた別

[591: 匿名さん]

589
＞いくら新築最上階プレミアムを考えても、

だから最上階じゃないって。

[592: 匿名さん]

>591
うまい！

[593: 匿名さん]

まぁ、それでも35万円は妥当かと。

[594: 匿名さん]

完全な新築だし期間限定して借りる人もいるかもね
住人の質や共用部分で段々と賃料取れなくなるでしょうが

[595: 匿名さん]

安いものを買った人は、仲間が高く貸した事実を見て喜びたい。借りる人がいないこと、
ルールをすでに破っていることを見たくないのか。

[596: 匿名さん]

安いものを買えなかった人は、それを高く貸す事実は見たくない。
借りる人はいないと思いたい、ルール破りにしてしまいたい。

[597: 匿名さん]

新築だからこの賃料でも借り手はいるかも。
でも2年後に同じ賃料はとれないだろうね。

[598: 住民さんＥ]

オフィスニーズとして考えれば坪12〜13,000円は安いかもね。＠15,000でも借り手がいるかもしれない。だとすれば25坪で375,000円！

[599: 不動産購入勉強中さん]

ある経済誌を見ましたが、このマンションの耐用年数は１００年と云われています。

仮に７０年経過したとしても東京都と買主の合意があれば更新可能なので、半永久的に住むことが
できるのですね。定期借地権といっても所有権割合が高いマンションなんですね。
これから物件購入をする時は、将来性も考えて検討していく必要があると思います。

[600: 匿名さん]

盛り上がってるのは、当たった人だけってオチはありませんよね？

[601: 物件比較中さん]

>仮に７０年経過したとしても東京都と買主の合意があれば更新可能なので...

70年後の話は決まっていないので、更新可能かどうかはわからないと思いますが
決まった事ではありませんよね。

[602: 匿名さん]

>>599
所有権割合ってどういう意味でしょうか。

都の合意があればというけれど、
無償でそんなことにならないのではと思いますよ。
まぁ70年後に政治体制が変わっていないとも言えませんが。

[603: 不動産購入勉強中さん]

ＮＯ．６０１・６０２さん

契約書中にも上記のような注釈があるようです。ということは必ずしも７０年後に
土地を返却しなければいけない訳ではないということです。

所有権割合とは所有権にも借地権の割合があるように、所有権の性質が強いということです。
明日は休みですが、もう寝ます。失礼します。

[604: 匿名さん]

購入者でも
７０年後なんて興味ない人も多いと思いますが。

[605: 物件比較中さん]

>604
そうそう、それより興味は来年　事業協力者取得住居がいくらで売り出されるかだよね。
今回の暴落を受けて、あせって　１２０万／坪　以下で出してくるという予想もあるけど
ここの価格が品川の他の物件の下降をさそう様な気がするけど。

[606: 匿名さん]

どうして焦る必要が？
安く売る気なら、来年まで待たずに今売り出すでしょう。

来年売って得になるのは、入居したことにして3000万控除を使い儲けを非課税にできるから。
つまり、高く売るって事。
安く売るなんて絵に書いた餅だね。

[607: 物件比較中さん]

いや〜。論理的に考えるとそうなんだけど、目の前で不動産相場がばんばん、下がっていくのを
見るとあせるのよ。その後、どんどん下がるのはだれでも分かるから、安くても買う方も慎重に
なるからね。そうなると、今度はチープな作りが問題になる。結果、安くしか売れない。
まあ、来年になると分かると思うけど。

[608: 物件比較中さん]

今回のお祭りの倍率を見れば、条件の良い住戸が分譲価格を下回る可能性は少ないのでは？

[609: 物件比較中さん]

はい、もちろん上層階や、最上階が分譲価格を下回る事はないでしょう。但し、思った程、高くは売れないと考えています。で、中層階や低層階は分譲価格を下回らずを得ないという事です。住んだ事にして、儲けが出るはずが、市況の悪化で　出さざるを得ないという事です。もちろん、投資目的の人にだけ関係のある事で、一生住む気の人にはあまり関係はないですが。

[610: 匿名さん]

みなさんにアンケート

今回賃貸に出た事業協力者住戸
2613号室　南東向き　26階　3LDK　82.77平米
が売に出たらいくらで買いますか？

ちなみに、１階上の同一間取りは3171万円でした。

私だったら4000万円きっていれば、
今の経済状況とかを加味しても心が動かされるなと思います。

どうでしょう？

[611: 匿名さん]

4000万なら即買いたい。

[612: 匿名さん]

自分で住むなら500万くらいかけてリフォームしたいなぁ

[613: 物件比較中さん]

>610
所有権割合なんて、ごまかしの言葉を使っても借地権は借地権なので。
（だからスミフも安く売ったと説明しているわけで）
借地権が巷に言われている０．７掛けだと考えると、近くで中古で８２．７７平米が
いくらで出ているかとの比較ですよね。４０００／０．７＝５７１４万という事になります。
ベイクレストタワーがその前後の部屋が６０００万前後ででています。
これは、現在の呈示価格ですので、実際は現在でもこれの１−２割低いと思われます。

http://mansion.homewith.net/sp_mlist/arealist/minato/

まあ、新築＞中古　駅距離１３分＜駅距離１０分　などを考慮すると一緒には論じられません
が、今現在どう思うという質問ですよね。

[614: 613です。]

実は、私も４０００万なら心を動かされますが。
今、現在の市況を考えて躊躇します。
この先どうなるか、少し見てから考えます。

[615: 匿名さん]

借地権で自分の物にならないからね。
買うか迷うだろうね。

[616: 匿名さん]

６１０さん、すさんでいる中でアクセントのある話題でよいですね。

個人的には、４５００万なら即買ですが、
いくらなんでもこの価格では市場に出回らないかと。。
５７００万で売り出して、安くても５０００万ちょいで成約。
こんな線じゃないですか？
他の並設備築浅の品川マンションで、82平方メートルが5000万なら決まるかな、というのが理由です。
でも新築で港南の中では駅近なので、５７００万でも決まってもおかしくないと思います。
眺望・日当たりは抜群ですし。

[617: 匿名さん]

６１６さん

その物件って、借地権物件でしょうか？
そもそも借地権物件で土地付きに比べて、実際の所どれくらいなんでしょう。

[618: 匿名さん]

ここの上層階、携帯は繋がるのだろうか？

[619: 匿名さん]

Yahooに借地権の事に質問してる人がいる。
これってシティタワー品川の事だよね。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1119629406

[620: 匿名さん]

>>619
70年定期借地なのにそれを知らず、
50年定期借地と思い込んで答えてる人の答えが
ベストアンサーなんですね。
もっとも、回答数1だから仕方ありませんが。

[621: 匿名さん]

>620
７０年と５０年だと具体的にどの様な差がありますか。
５０年　０．７掛け　７０年　０．７５掛けとか．．．

[622: 匿名さん]

>>610

私は当初の上限価格４５万／㎡（３７２１万）、中古の場合仲介手数料がかかるので
実際には３６００万が上限かな。

[623: 匿名さん]

>621
リンク先の
「例えば30年後の話です。」が成り立たなくなりますね。
成り立たせるためには、
「例えば50年後の話です。」にしなければいけません。
だが実際、普通の分譲でも50年経ったら
建て替え問題から、修繕に金を掛けるかどうかで揉めるのは確実です。

従って、50年と70年の差は大きい。

[624: 匿名さん]

>623
定期借地権って賃料、解体積立金を毎月はらうのですよね。
その分、もとの価格が安いと解釈していますが、
（まあ、それとスラム化リスクもありますが）
とすると５０年より７０年の方が安くならなければいけない気がするのですが。
その間、まあ安いとは言え家賃の様に取られるのですよね。

[625: いつか買いたいさん]

>622さん

その値段なら五年後でも買いたいですね。

[626: 匿名さん]

結局、定期借地権マンションは、使用価値は高いけど、資産価値は今いち。
解体の積み立ては必要だけど、敷地権マンションも建て替えのためには必要。
結果、地代分だけランニングが高い。

逆に言えば、敷地権そのものは資産価値はあるけど、値段ほどの役にはたたない。とも言える。

結局、銀行が定期借地権の担保評価が出来ないだけなんだけどね。

日本の不動産の値段は銀行がつくる。
20年前もそうだったし、この前もそうだった。過去最大の住宅ローン減税とやらで、この後も狙っている。

あまり、振り回されないことだ。

雑文御免。

[627: 匿名さん]

>>626さん

という事は賃料が一戸あたり１．５−２．０万／月だから　まあ、最多の１．６万として
１．６ｘ１２ｘ７０＝１３４４　まあ　１３５０万くらい　他より安くないといけない
という事かな。

う〜ん。なんか納得いかないな。色々な法律の不備とか考えるともっと価値が無い気がするけど
まあ、これは買い手の論理かな。売り手は７０年だから殆ど敷地権があるも同然です。と言うからね

[628: 住民さんＥ]

皆さん固定資産税忘れてない？地代が年間20万弱ならそれほど大差ないと思うが。土地なんか建物建てるために利用さえ出来ればいいわけで、所有だろうが借地だろうが私は関係ないと思ってます。ただ、再販時に融資が通りにくいのは確かだけど、住み続ける方は関係ないしね。

[629: 住民さんＡ]

＞622
その価格で売る人はいないでしょう
まあ、5年後が楽しみですね

[630: 匿名さん]

借地権と所有権の価格的な割合としてはエリアによってかなり違うようです。

概ね、都内だと７０〜８０％、郊外だと５０〜６０％位迄下がってしまうようです。

品川の業者さんに聞くと港南は８０％は堅いと言ってました。

ですから、あまり売却の希望価格に不満がある方は、将来賃貸で貸されたほうが得策だと

思いますよ。

[631: 匿名さん]

当選しましたが、住民票を移すのが難しくなりキャンセルしました。
借地なので5年後はかなり安くなると思い、その時改めて購入を検討したいと思ってました。
今の値段より高くなってしまったらショックです。。

[632: 住民さんＡ]

＞今の値段より高くなってしまったらショックです。。

マジで言ってますか？
色々な書き込みがあるけど、安くなると本当に思っていますか？

[633: 匿名さん]

>>632

安くなると本当に思ってました。
こちらの書き込みもかなり参考にさせて頂きました。