シティタワー品川 Part15

[匿名さん]

港区港南、ソニー本社裏に建つ72年定期借地権のマンションです。
登録は既に終了しています。
10月20日に現在の登録状況がHPにアップされるそうです。

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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[101: いつか買いたいさん]

当たらなければ良かったってそんな贅沢な、、、、

どう考えてもこの物件は安いですし、価格対仕様は問題有りません。
パンフや受付の夢心地要素？そんな目くらましの演出要らないですよ。
そういうの期待するなら別のあまり良くないけどよさそうに見せないと売れない物件に行けば
幾らでもやってるかと。


補欠６番で外れたんで、その後、色々回ってますけど
同価格帯なんて絶対に無いし、豊洲、有明、東雲とか住みたいと思えない、、、
当たった人　ほんとーに羨ましいっすよ

[102: 匿名さん]

>>101さん
　それはわかってはいるんですが、担当は仕事できないヤツで集められた感じですし
お客様と感じていない接客＆扱いですよ。
　住友不動産の投げやり感が充満していますよ。
普通のデベで休日をあんなに用意していない（ほとんど平日に詰め込む）のはありえません。

[103: いつか買いたいさん]

経費で高いのは人件費ですし、場所さえ削減って感じなんですね。
まあ安いとはいえそれでも数千万の買い物ですから最低限のことはしろって感じはしますね。

すみふの豊洲物件見に行ったら周辺物件の価格表があったんですけど
見事にシティタワー品川は削除されてました

[105: 匿名さん]

>101さん

とても冷静な判断ですね。
同意しますよ。ちなみにどの間取り申し込んだんですか？

私の友人で、
「とにかく、品川のこのマンションに住みたい（どこでもいいから買えればよい）！」
って言ってた人がました。
しかし、超高倍率になるのをわかっていながら、もっとも人気のある間取りに申し込んでました。
「やっぱり眺望抜群の東南か北東の高層だよね〜」って...

でも、いざ外れたら「北か西の低層にしておけばよかった」。
こういった人、ほんとにCTSが欲しかったんですか？って思うんです。

[106: 匿名さん]

>104

ほんとに釣り多いね。でも、同一人物でしょ。
96。これまで頻繁に釣ろうとしてますな。

住友の接客も新人職員の練習する場ですが、やむをえないですな。

[107: 匿名さん]

別に、このマンションだから欲しかった訳じゃないでしょ。
マンション欲しい→どーせなら都内→そして安い所・・・＝ココしか買えない。
って人がほとんどじゃないの？

[108: 周辺住民さん]

>107

そうだとしとも、同じことでしょ。
よく読みなよ。もしくは撤退。

[109: 匿名さん]

安ければ買いやすくていいのでは？

[110: 匿名さん]

たしかに。

うわっつらのお世辞なんかいらないし
豪華なパンフや特設会場やモデルルームなんていらん。その費用が全て金額に入ってる訳だし。その分の金額で家具などを揃えた方がなんぼかマシかな。


なので私的には今回の住友の対応は買う側にとってはベスト。


こんな私はケチですかね？

[111: サラリーマンさん]

マンション欲しい→どーせなら都内→そして安い所・・・＝ココしか買えない。
って人がほとんど。。。そのとおり！！

　　　ここしか買えない ・・・ここじゃなければ船橋しかなかった。
　　　　　周りも同じ程度の年収組だな

[112: 匿名さん]

そもそもマンション購入に何千万円も支払う意味が分かりません。

[113: 匿名さん]

yahooニュースでここ凄い事書かれてましたね！！
５年後賃貸にまわしても・・・凄すぎる！！
但し７２年後は０です

[114: 匿名さん]

まぁ、若干大げさですけど。
あたった人は宝くじにあたったようなもんですよね
今のところは

[115: 匿名さん]

何て書かれてたんですか？

[116: 匿名さん]

ヤフーニュースに完売って書いてあるけど契約完了？

[117: 匿名さん]

あれだけ申し込みした人がいたら、キャンセルでても補欠、それもキャンセルなら次の補欠へって、どんどん次の補欠へ権利移るから、間違いなく完売するでしょう。

でも１０月２０日時点で未契約物件は、本当に補欠にまわったかなんてわかんないよね。

[118: 匿名さん]

6年目から賃貸に回すとする。品川駅周辺の同程度の賃貸マンションの相場は25万〜35万円。固めに家賃を25万円に設定し、20年後に3000万円でマンションが売れたとするとIRRは3.5％になる。2500万円でしか売れなくても3％だ。

この計算にはリフォーム代を含まない代わりに、礼金収入も当て込んでいない。当初5年間、自分が住むことで住居費が軽減できる効果も無視した。仮に6年目以降ずっと賃貸し続けたらどうなるか。70年後の資産価値はゼロだが、トータルの収支差は1億円を超える（IRRで4.6％）。仮に不動産市況が悪化し平均して20万円しか家賃が取れなくても、差し引き6700万円ほど残る。

http://facta.co.jp/article/200810043002.html

[119: 匿名さん]

3000万が72年間で0円になると言うことは、
1年に42万づつ価値が下がるということ。

なかなかスリリングなばば抜きですね。

[120: 匿名さん]

実にすばらしい！！　福山雅治

[121: 購入検討中さん]

ただ、物件にかかる固定資産税も入ってないし、管理費用、修繕費、賃料、解体費用、
家賃収入に関して引かれる税金も入ってないのでは？

また、部屋がいつも借り手がいるわけではないことを忘れてるよね。

50年経ったタワーを25万で借りる人・・・本当にいるのかなぁ？って、
ちょっと思いました。

[122: 匿名さん]

東京都の関係者は「都としては70年後に土地を返してもらっても困る。借地契約の延長はありうる」と話す。確かに、シティタワー品川のパンフレットにも「別段の合意」があれば、契約の延長が可能との記述がある。

[123: 匿名さん]

>>119

品川駅徒歩１０分、３ＬＤＫ、家賃３．５万円（但し地代、管理費、修繕費別）

[124: 匿名さん]

その頃私はこの世にいないから気にならない。子供たちには自力で頑張るタフさが欲しい。

結構残せる気もするが、何が起こるか分からないし、アテにして欲しくない。

[125: 匿名さん]

やっぱおいしい物件だったんですね〜。

[126: 匿名さん]

>>121
『平均して』20万円しか家賃が取れなくても、差し引き6700万円ほど残る。って記述ですよ。

[127: 契約済みさん]

定借は資産にならないが…のようなこと書かれてるけど、資産て土地だけじゃないじゃんね。
お金で残してあげる方法だってあるだろうにね。
だから定借でもオッケー。

[128: 購入検討中さん]

>>126

だけど、いつでも借り手がいるって前提であって、
借り手がいなければ、収入はないってことでしょう？
あなたは、30年以上たったマンションを20万で借りますか？

私なら・・・借りない。

[129: 契約済みさん]

>>128
あなた自身が住みたいかどうかではなく
マーケット全体で考えた方がいいよ。
たとえば港区や品川区で築30年で家賃20万の物件って普通にあると思うけど。
CTSはソニー本社等が近いことを考えると
企業が社宅として借りるニーズは一定してあると思われる。
そのへんどうよ?

[130: 匿名さん]

>>129

128じゃないけど、同じ家賃払うなら、もっと仕様の良い物件を借りるよ。
企業だって福利厚生をどんどん削って、社宅を持つところも
減っているの知ってる？

[131: 匿名さん]

>129

そのとおり。

＞あなたは、30年以上たったマンションを20万で借りますか？

かります。そして、９０平米弱のマンションをこの家賃で借りたいと思う人は、
いくらでもいます。
まず、諸仲介業者に世間の相場ってものを確認すべし。

[132: 匿名さん]

>130

より仕様のよい物件を、家賃20万円で借りられるわけないじゃない。

自分の目で見て確かめてからにしようよ。そういう発言。

福利厚生削っているから、分譲住宅の賃貸需要が多くなるんです。

[133: 匿名さん]

実際俺の勤務先含め大企業が社宅って、きいたことない。

もちろん、住宅補助はあるが… あくまでも住む場所を選ぶのは本人。んで、会社が家賃出してくれるが。

会社と同じ駅に生活拠点構えたい奴はあまりいないだろ？

[134: 匿名さん]

＞133
＞会社と同じ駅に生活拠点構えたい奴はあまりいないだろ？

いくらでもいますよ。

[135: 匿名さん]

別に品川に会社がなくて、東京駅付近に会社があったって、
通勤には便利。

[136: あは]

はずれた者同士無意味な言い争いやめれ。

[137: 匿名さん]

そのとおり。私自信の結果からして思ってた以上にここのローン審査甘いよ。

ローン落ち期待している補欠の方、かなりきびしいと思うよ。

[138: 匿名さん]

ということは、５年も待たなくてもローンその他諸費用を支払い不能になって
物件を手放す人も出てくるわけか。
そういうのを新築価格未満で買うのも良いかもね。

[139: 契約済みさん]

ローン払えなくても管理費は
ちゃんと払ってね。滞納する人が
いるってホント？　そういう人は
どういった手段で追い出されるの？

[140: 匿名さん]

５年間は買戻し特約があるから９割でスミフが買戻すはず。
そして利益を乗せて売り出す♪
今買っておかないと、この価格では買えない気がするな。
キャンセルして！

[141: 匿名さん]

＞実際俺の勤務先含め大企業が社宅って、きいたことない。

え?　いくらでもあるけど。

私が住んでいるマンションは社宅がかなりある。企業と個人(持ち主)が契約している。
長年住んでいて立地が気にいって、近所に買う人も多い。都営三田線沿線なので、
大手町あたりの企業には便利なところですが。

ただ、50年経過したときに、借り手がいるかどうかは予測がつかない。50年前の
東京がどうだったか、その当時、今の東京が想像できたかどうかを考えれば
明か・・・。首都移転で、東京がスラム化している可能性もあるし、今の形のまま、
もっと発展している可能性もある。50年は、断じて短い期間ではない。

いざという時、地方や都心以外に比べれば、相当貸しやすいというくらいの考えの
ほうが安全だと思う。

[142: 匿名さん]

一般論では、管理費の滞納があったら管理組合が裁判起こします、
もし転売されても、その部屋の次の購入者に支払い義務が残ります。

[143: 匿名さん]

Yahoo!の記事からこちらの物件を知り検索して来ました。
昨年からマンション探し始めて、マンションズも毎週見てましたが、このマンションは一回も載りませんでした。住友の会員ですが、お知らせもありませんでした。
皆さんはどこで販売を知ったのですか？
東京都のお知らせか何かでしょうか？

[144: 契約済みさん]

>>143さん
私もマンションズは毎週確認していましたが、確かに、この物件は一度も掲載されませんでしたね。
住友不動産から送られてくる冊子にも掲載されていませんでした。

情報源としては、この掲示板を中心としてネット上では相当前から噂になっていました。
７月末には住友不動産からプレスリリースがあり、住友不動産や日経のウェブサイトで確認できました。その後ブログ等でも取り上げられました。
８月中旬には日経新聞の東京版に記事が掲載されました。
８月下旬から９月上旬にはAll Aboutや週刊朝日で記事になりましたが、申し込みは終わった後でした。

[145: 入居予定さん]

向かいに住んでいます。
もちろん近所では、計画が出ていたときから有名。
「週刊朝日」ではなく、アエラだと思います。

[146: 匿名さん]

＞皆さんはどこで販売を知ったのですか？

申し込み期限の1週間ほど前に新聞に載りました。

確かにあまり話題になりませんでした。わざわざ
ライバルを増やしたくないというのは合理的な
考えだと思いますけど。

不動産業者でも、知らないで悔しい思いをした人はいるようです。
まあ、賃貸、将来転売物件として、どうかについては別として・・・。

品川でマンション探している人には、不動産業者はあまり教えたく
なかったでしょうね。あまりに安すぎて、他の品川マンションの
価格に疑問符がついてしまう。今販売中の週刊誌の東洋経済に
出ている、品川マンションの大暴落は、ここのマンションの
価格を素直に平均したものと思われます。東洋経済という雑誌
は、経済誌として、もっとも信頼していますが、間抜けな
記事ですね。

[147: 143さん]

皆さん親切にありがとうございました。
そうですか。色々知る手段はあったのですね。もともと価格が高く港区は全く検討外で、しかも住友不動産は高いイメージがありあまりホームページのチェックもしていませんでした。残念です。
申し込みしても当たってなかったかもしれませんから、仕方ないですね。
しかし、マンション探してる人すら知られない状況でのこの倍率。もし、広く告知していればもっとすごかったのでしょうね。
当選した方はいいですね。

[148: 匿名さん]

借したい人は、貸してもうければいいじゃん。

当たってればの話だけどね…

[149: 入居予定さん]

ここの掲示板で、新築マンションの検討をしている人たちなら
何年も前からスレが立っていたので知ってたわけですよね。
どうせ高倍率で当たらないだろうと、私はあまり中身を読んではいませんでしたが。

[150: 契約済みさん]

自分は、たまたま不動産関係の友人に安い不動産ないの？と尋ねた時に教えてもらいました。
　ただ、定借なので考え方次第では安いと言ってました。
その後、調べるためにネット探してたらここに行きついて多くの情報が得られるようになりました。