パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[901: 匿名さん]

>>898様
ここは第一種低層住居専用地域で建物高さ制限がある為、用途地域の変更がない限り、地下住宅禁止を前提では建て替えの場合は、住宅数は減少すると思います。
将来、建て替えで現在と同じ住宅数を確保するには、現在世田谷区から出ている地下住居規制素案の特例による許可を適用するしかないかなと感じてます。

[902: 匿名さん]

898です
現建蔽率４０→５０
現容積率８０→１００
そして規模が大きいので緩和措置が適用されますのでこれを上回ると思います。
高さと言うことですが高さはそのままで横に広がり、緑地面積が減少と言うことですね。
私の予測ですと成城通り（１６メートル）など参考にしますと2種低層もしくは低層が外れる（東京テラスのような）かもしれません。
つまり建蔽率６０容積率１２０あたりになると思います。
それにしても立替は60年後以降でしょうか。そのころには外環もでき成城通りから吉祥寺通りをつなぐことも考えられます。
あくまで私も素人ですので、役所や販売の人に聞いたほうがいいのでは。

[903: 匿名さん]

898さん貴重なご意見ありがとうございます。
勉強になりました。
いろいろ迷っていたのですが、先のことはわからないですね。

[904: 匿名さん]

なんか地下について色々言われていますが
実際には建て替えなんて起きないでしょう。
それを言っていると現在も既存不適格物件なんて
星の数程あるのに問題になっていませんし。
もうすぐパート４ですか。注目物件ですね。

[905: 匿名さん]

建て替えはおきないかもしれませんが
売却するときに同じものが立てられないと聞いたら買うほうは購入意欲がそがれると思いますが。
それと既存不適格物件が増えると既存適格物件の価値が相対的にあがるでしょうね。

[906: 匿名さん]

マンションの建て替えを、まだ日本の社会が本格的に経験していないですからね。
前に建て替え決議の要件緩和の法改正があった時に、若干話題になりましたか。

これから建て替えが大きく社会問題化するような事があれば、既存適格と不適格では大きな評価の違いが出てくることになりますね。
資産価値の点では、新耐震・旧耐震くらいの重要な分かれ目になっている可能性があります。

購入を見送った人はラッキーでしたね。

[907: 匿名さん]

>>905

他物件ですが、条例が変わって同じような条件の建物は二度と建てることのできない希少性の高い物件で
すって営業が説明してたのを思い出しました。既存不適格という言葉をそのとき知りました。

条例が決まったら、転売するときに既存不適格であることを説明しなければならないから、不利になるで
しょうね。

[908: 匿名さん]

今日デベさんから電話がきて本件について説明されました。
あくまでも今後の地下住戸に対しての規制で既存地下物件については特例が認められる可能性があるようですね。
しかも今後の物件地下を作れないことにより新築時から割高になりますね。

[909: 匿名さん]

>>908
本当に既存物件には適応されないなら朗報ですね。
ただ営業の話を鵜呑みにせずに自分できちんと確認することをお勧めします。

地下室ありマンションが作られるようになってそれを価格に反映させたことはないのに、
逆に条例を逆手にとって地下室なしマンションだと割高になるって変な話ですね。

[910: 匿名さん]

地下住戸のないプラウド蘆花公園はかなり割高らしいです。
逆に今後はここのようなテラスが広い物件は希少性があるし
割安で良いかもしれませんね。

[911: 購入検討中さん]

プラウド蘆花公園の間取図を見ると分かりますが、従来とはやや異なるタイプの半地下住戸付きです。
いずれにせよ将来の建替時には「１階＋地下１階」のメゾネット住戸にすれば条例はクリアできるでしょう。

[912: 匿名さん]

建て替え時には「１階＋地下１階」のメゾネット住戸でクリア出来るなんて大嘘ですよ。
それをやれば、地下住居の人が得をしますが（建て替え後、地上階が手に入る）、地上階の人が損をします（建て替え後は半分地下室になる可能性がある）。
建て替え総会は紛糾し、決議がまとまることはないでしょう。
大丈夫とか平気で言う営業は本当に無責任ですね。

[913: 匿名さん]

心配症の方がいらっしゃるようですが、私も楽観的に考えています。
価値に差が生じるとしたらその分現金精算する方法もあります。メゾネットは選択肢の１つにすぎません。そもそも地下階に住戸を作らない前提なら、駐車場・トランクルーム・集会室・管理人室などの共用施設を地下階に集約すれば良く、建て替え時の条例・都市計画法・建築基準法を踏まえベストな選択肢をとればよいのです。それがマンション全体の価値を維持・向上させる目的であれば、総会も紛糾などしないと考えます。

[914: 匿名さん]

実際建て替えなんて起きないでしょ。
くだらないですよ。

[915: 匿名さん]

三井が対応はじめました。

[916: 匿名さん]

↑
どんな対応？

[917: 匿名さん]

今から何十年後の心配してても仕方ないですね。
その時には緩和の条例ができたり、違う規制条例ができたりしますから。

[918: 匿名さん]

でも買換えの可能性がある人は、止めといた方がいいってことですか？

[919: 匿名さん]

50年以上先のことはどうでもいいなら、定借が最高だよね。
根本の所に、建て替えできますよ、永続性がありますよ、てのがあって初めて価格なりの価値をもつはず。

[920: 匿名さん]

定借はいずれなくなるがここはなくならない。
1階テラス付き住戸は外からの目線も気にならず割安で良かったかもね。