パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[890: 匿名さん]

建て替えが発生しなくなるとゼネコンは生き残れない。

[891: 匿名さん]

地震、火事、建設会社の施工ミス発覚等が原因で
生きているうちに建て替えが必要になる可能性はあります。
建築技術が進歩しても、容積率はどうにもならないと思います。
売却のときも相手に与える心理的なマイナスポイントはあるでしょうし、
下手をすればそのことで足元を見られかねません。
これから契約する方は生きているうちは問題ないという安易な文句に流されずに、
きちんとリスクを評価することをお勧めします。

あと地下室ありの世田谷在庫物件を保有しているデベは
今回の条例のことでかなり困っているようですよ。

[892: 匿名さん]

一生住みつづけるならともかく、いずれ売却する可能性があるのなら、今回の条例改正の
影響は大きいです。
建築技術が進歩したから建替えが発生しないなんてあり得ません。
少なくとも中古で購入しようという人にとっては、格好の値下げ要因ですから、マーケットも
そのように動くしかないでしょう。
それより、デベにきちんとした対応を取るよう、要請するべきでは。

[893: 匿名さん]

881さん、882さんと同意見です。

残念ながら施行された場合は、既存不適格物件となり、資産価値は減少する
ことが予想されます。ただし、最近の世田谷マンションは同じような状況です。
先日世田谷区の素案が公開され、利害関係者や区民に対して意見を求めておりましたが、
砧レジデンスの問題もあり、賛成が大半だと思われます。
※砧も設計は承認されたので、単独地下住戸が存在します。

現在世田谷で売り出し中もしくは建設中の物件は、軒並み既存不適格となります。
なお、単独地下住戸が問題であり、メゾネットタイプの場合は対象外ですが、
１つでも単独地下住戸がある場合は、その建物全体で不適格となります。
建築許可時点では違法ではありませんが、今後建て替えの際に問題となります。

将来的な不安は残りますが、建て替えは数十年先ですし、法改正されている
可能性もあります。（廃案は立案よりも難しいですが・・・）
地下住戸があるおかげで、現在の価格で購入できるため、世田谷に住みたいという
気持ちと天秤をかけて検討すればよいかと思います。

※とりあえず素案への意見はしましたよ。素案はあまりにも融通が利かなさそう
　でしたので。

[894: 匿名さん]

将来の資産価値に影響があるのは残念ですが、みなさんもおっしゃっているように、できれば事業者から説明がほしいですよね。
契約済みもこれからの住戸も同様に。
確実に重要事項説明内容ですよね。

さて、もうすぐ早い人は入居が始まりますね。
提供公園の桜もいい感じになりそうでいいですね。

[895: 匿名さん]

もう少しで買ってしまいそうだった。
でも、この経済状況の中で買うのはどうなんだろうという思いが、ギリギリで購入にブレーキをかけてくれた。
ここのネガレスの力もあったのかもしれない。今となっては本当にありがたい。前は腹をたてていたけれど。

地下住戸付きはマイナスポイントと思っていたけど、条例ではっきりと不可としてくれるのは良いことだ。
これで私は地下住戸付きを買う事は100％なくなったな。

[896: 匿名さん]

23区の世田谷区以外の地下有マンションも不適格なのでしょうか？

[897: 匿名さん]

行政によると思います。
各々で行政確認が必要ですね。

[898: 匿名さん]

どうもわかりませんが、次に建てるとき地下階がだめならメゾネットにすることなんて簡単ですよ。それにもう一ついいますと手前の道ができると建蔽率を上げることも可能です。つまり地下階をしなくてもそのまま建てることができるはずです。
今は建蔽率４０で容積率８０を基本として設計されていますが、世田谷区では公道６メートルでは建蔽率５０容積率１００が可能である。そして１６メートルでは低層ではなく中層にまでできるはずで建蔽率６０容積率１２０～２００まで可能になってしまいます。
素人同士であれこれ心配するのではなく世田谷区や三井住友に聞いたほうがいいです。みなさんのいう条例の内容がわかりませんが、幅4メートルの中層区域などで地下階を設けることを禁止したいための法律なのかなと思っています。以前土地の分割を禁止したような感じで……

[899: 匿名さん]

デベさん大変ですね。
でもあなたの言うことは信用できません。

[900: 匿名さん]

898です。
もしかしてデベって私のことでしょうか？。
私はしがない戸建住人です。
世田谷区役所で｢建築の手引き｣なるものがあります。貰ってきたらどうですか。
以前補54号の道路計画をここの掲示板の方から拝見させていただきました感想です。
心配な方はぜひとも世田谷区役所に行き、道路の計画などを見て相談したほうがいいと思います。

[901: 匿名さん]

>>898様
ここは第一種低層住居専用地域で建物高さ制限がある為、用途地域の変更がない限り、地下住宅禁止を前提では建て替えの場合は、住宅数は減少すると思います。
将来、建て替えで現在と同じ住宅数を確保するには、現在世田谷区から出ている地下住居規制素案の特例による許可を適用するしかないかなと感じてます。

[902: 匿名さん]

898です
現建蔽率４０→５０
現容積率８０→１００
そして規模が大きいので緩和措置が適用されますのでこれを上回ると思います。
高さと言うことですが高さはそのままで横に広がり、緑地面積が減少と言うことですね。
私の予測ですと成城通り（１６メートル）など参考にしますと2種低層もしくは低層が外れる（東京テラスのような）かもしれません。
つまり建蔽率６０容積率１２０あたりになると思います。
それにしても立替は60年後以降でしょうか。そのころには外環もでき成城通りから吉祥寺通りをつなぐことも考えられます。
あくまで私も素人ですので、役所や販売の人に聞いたほうがいいのでは。

[903: 匿名さん]

898さん貴重なご意見ありがとうございます。
勉強になりました。
いろいろ迷っていたのですが、先のことはわからないですね。

[904: 匿名さん]

なんか地下について色々言われていますが
実際には建て替えなんて起きないでしょう。
それを言っていると現在も既存不適格物件なんて
星の数程あるのに問題になっていませんし。
もうすぐパート４ですか。注目物件ですね。

[905: 匿名さん]

建て替えはおきないかもしれませんが
売却するときに同じものが立てられないと聞いたら買うほうは購入意欲がそがれると思いますが。
それと既存不適格物件が増えると既存適格物件の価値が相対的にあがるでしょうね。

[906: 匿名さん]

マンションの建て替えを、まだ日本の社会が本格的に経験していないですからね。
前に建て替え決議の要件緩和の法改正があった時に、若干話題になりましたか。

これから建て替えが大きく社会問題化するような事があれば、既存適格と不適格では大きな評価の違いが出てくることになりますね。
資産価値の点では、新耐震・旧耐震くらいの重要な分かれ目になっている可能性があります。

購入を見送った人はラッキーでしたね。

[907: 匿名さん]

>>905

他物件ですが、条例が変わって同じような条件の建物は二度と建てることのできない希少性の高い物件で
すって営業が説明してたのを思い出しました。既存不適格という言葉をそのとき知りました。

条例が決まったら、転売するときに既存不適格であることを説明しなければならないから、不利になるで
しょうね。

[908: 匿名さん]

今日デベさんから電話がきて本件について説明されました。
あくまでも今後の地下住戸に対しての規制で既存地下物件については特例が認められる可能性があるようですね。
しかも今後の物件地下を作れないことにより新築時から割高になりますね。

[909: 匿名さん]

>>908
本当に既存物件には適応されないなら朗報ですね。
ただ営業の話を鵜呑みにせずに自分できちんと確認することをお勧めします。

地下室ありマンションが作られるようになってそれを価格に反映させたことはないのに、
逆に条例を逆手にとって地下室なしマンションだと割高になるって変な話ですね。

[910: 匿名さん]

地下住戸のないプラウド蘆花公園はかなり割高らしいです。
逆に今後はここのようなテラスが広い物件は希少性があるし
割安で良いかもしれませんね。

[911: 購入検討中さん]

プラウド蘆花公園の間取図を見ると分かりますが、従来とはやや異なるタイプの半地下住戸付きです。
いずれにせよ将来の建替時には「１階＋地下１階」のメゾネット住戸にすれば条例はクリアできるでしょう。

[912: 匿名さん]

建て替え時には「１階＋地下１階」のメゾネット住戸でクリア出来るなんて大嘘ですよ。
それをやれば、地下住居の人が得をしますが（建て替え後、地上階が手に入る）、地上階の人が損をします（建て替え後は半分地下室になる可能性がある）。
建て替え総会は紛糾し、決議がまとまることはないでしょう。
大丈夫とか平気で言う営業は本当に無責任ですね。

[913: 匿名さん]

心配症の方がいらっしゃるようですが、私も楽観的に考えています。
価値に差が生じるとしたらその分現金精算する方法もあります。メゾネットは選択肢の１つにすぎません。そもそも地下階に住戸を作らない前提なら、駐車場・トランクルーム・集会室・管理人室などの共用施設を地下階に集約すれば良く、建て替え時の条例・都市計画法・建築基準法を踏まえベストな選択肢をとればよいのです。それがマンション全体の価値を維持・向上させる目的であれば、総会も紛糾などしないと考えます。

[914: 匿名さん]

実際建て替えなんて起きないでしょ。
くだらないですよ。

[915: 匿名さん]

三井が対応はじめました。

[916: 匿名さん]

↑
どんな対応？

[917: 匿名さん]

今から何十年後の心配してても仕方ないですね。
その時には緩和の条例ができたり、違う規制条例ができたりしますから。

[918: 匿名さん]

でも買換えの可能性がある人は、止めといた方がいいってことですか？

[919: 匿名さん]

50年以上先のことはどうでもいいなら、定借が最高だよね。
根本の所に、建て替えできますよ、永続性がありますよ、てのがあって初めて価格なりの価値をもつはず。

[920: 匿名さん]

定借はいずれなくなるがここはなくならない。
1階テラス付き住戸は外からの目線も気にならず割安で良かったかもね。

[921: 匿名さん]

918さん
買い換えの可能性がある人も問題は少ないと思います。
今回の条例は今後供給される物件に対しての規制のように感じます。

[922: 匿名さん]

↑
普通、既存不適合物件は避けるんじゃねえの。問題大アリでしょ。

[923: 匿名さん]

久しぶりにきてみたら既存不適合ですか…

[924: 匿名さん]

なんか話題がそればかりですね。
ガーデンサイドコートはほぼ完売したそうですね。

[925: 匿名さん]

ちゃくちゃくと契約は進んでるみたい。
当初三井はガーデンよりサニーが人気とみていたらしいが、逆みたいですね。

[926: 匿名さん]

ホントここは一人勝ち状態ですね。
地下条例だなんだ言っても元々割安の低層大規模プロジェクトだからですね。

[927: 匿名さん]

地下住居に住む人は他の住人に対して卑屈にならないのだろうか。

[928: 匿名さん]

入居始まったにしては書き込み少ないですが

[930: 匿名さん]

いや、ここ意外とカキコミ多いですよ。

[931: 購入検討中さん]

ここはかなり書き込み数が多いですよ。
書き込み数は人気と比例すると言われますが
そう通りっぽいですね。

[932: 匿名]

まだ、入居は始まってないんじゃないですか？

[933: 匿名]

)928
入居は始まったんですか？

[934: 匿名さん]

入居は今週末みたいですよ。
桜がいい感じになりそうですね。

[935: 匿名さん]

もう入居ですか。
もう少しで完売しそうですね。

[936: 匿名さん]

入居は今週末みたいですよ。
桜がいい感じになりそうですね。

ホント

[937: 匿名さん]

緑が豊富で良いですね。
低層マンションは落ち着きますね。

[938: 匿名さん]

エントランス近くのサクラは咲き始めたでしょうか？

[939: 契約済みさん]

最近の寒さで、まだ咲いてなさそうですね。

[940: 匿名さん]

住民は上品な人が多そうですね。

[941: 匿名さん]

ここの書き込み見てる限りじゃ、そうでもないだろ。

[942: 匿名さん]

棟内モデルルームにうかがいました。
日当たりが良く、明るい落ち着いたマンションでした。(実は外観が不安だったんですが私は良いと感じました。)
ちょうど入居が始まったばかりで、ウロウロしてたら同じ入居者と間違われたのか何度か住民の方に挨拶をされました。
烏山の南側のマンションを購入したいのですが、条件を一番満たしてるのがここなんですよね。
実際見たら雰囲気が気に入ってしまい･･･。
小さい子供のいる方は多いですかね？うちは2人ちびがいるのでお友だちがいればいいなと。

[943: 匿名さん]

子供は多そうですね。学区の塚戸小学校が東京テラスで満杯なのに，新たに２００戸のこのマンションができてどうなるのでしょうか。

[944: 匿名さん]

ここは住環境が良いのでお子さんが多いマンションですね。

[945: マンション住民さん]

道が怖い、通りを渡るのも自転車で危うく事故りそうになった、車優先の道路なのですね。
桜を見に祖師谷公園に行こうと思ったのに、とても怖い思いをしました。

[946: 匿名さん]

近くの駒大グランドがマンションになってセットバックして
道端が広くなるまでの辛抱です。

[947: 匿名さん]

子供が多そうで良かったです。保育園などは心配ですが･･･。
残り戸数が少なかったのに正直びっくり。
私もそうですがローン減税の効果はあるんですね。

[948: 匿名さん]

幼稚園や保育園の倍率はすごいみたいですよ。あらかじめリサーチした上で購入しないと大変なことになりますよ。

[949: 匿名さん]

灯りが増えてきましたね。
今週もたくさん入居されるのでしょうか。
夜もとても静かで住みやすい環境ですね。
完売しそうですね。

[950: 匿名さん]

バス便マンションなんか買う奴いるのか？

[951: 匿名さん]

それがさぁ、ここらへんでは一番売れてんだよ。

[952: 匿名さん]

１４分はバスか徒歩で行くか微妙だね。まぁ、個人的には徒歩かな。
商業地域から離れてるから、逆に夜は静かでいいかもね。
それぞれ見た限りでは、他のマンションよりも緑もあるし、雰囲気が
良い感じがしました。

[953: 匿名さん]

世田谷にしてはここホント売れてるよね。

[954: 匿名さん]

フォレストリエと同時に検討してる人がほとんどでしょ？
この差はなんなんだろう。価格が比較的低いことだけじゃないとしたら、
日当たり含めた環境重視の人が多いってことなのかなぁ。
デベの違い？

[955: 匿名さん]

・低層が良い
・南向きが良い

というなTraditionalなポイントを重視する人が多いってことですかね。
この辺を買おうと思う人には。

豊洲とか買う人は、
・デザイン
・高層
が良いんでしょうね。

[956: 匿名はん]

954さんへ
私が感じたのは、値段・日当たりの他に、通学路でPHのほうがメリットがあるようです。
塚戸小までは、交通量は多いですが、明るい道です。
高級感としては、フォレストリエのほうがあるのですが、日当たりのよい部屋はフォレストリエは予算外か完売。
千歳船橋駅から環八越えも表示されている以上に分数がかかるかもしれません。
といってもどちらの物件も2002年頃と比べると、かなり広さから考えると高い物件です。

[957: 匿名さん]

2002年の東京テラスの中古か、こちらかといえば、低層の佇まいのこちらの雰囲気が良いですね。今の時期、この価格に納得出来るかでしょう。
残り少なくなりました。

[958: 匿名さん]

あとどのくらい残ってますか？

[959: 匿名さん]

東京テラスは2006年竣工じゃよ。

[960: 匿名さん]

夫婦の寝室となる一番大きい洋室で６畳位でしょ。そこで２人で寝ることを想像しただけで狭そう。６０００万円近く払っても，ゆとりのある生活は望めないのでは。

[961: 匿名さん]

祖師谷公園は規模が大きくありませんが、散歩するにはとても良いと思いませんか？

[962: ご近所さん]

祖師谷公園、仙川沿いの桜はとても綺麗ですよ。
今が見ごろですね。
毎年賑わっています。

[963: 匿名さん]

3LDKならせめて80平米以上は欲しいところ。
個室もさることながら、リビングやお風呂など他の生活空間も狭い。
子供が大きくなったら狭くて、結局売ることになる気がする。
でも、世田谷でマンションを購入するなら今はここが最低価格だと思うから
仕方ないと思う。
先々、住宅の価格は下がっていくと思うので
買い替えを考えてさっさとローンの返済をしてしまうのが吉かな。
ここは安いから、みなさん与力を残しての購入でしょ？もちろん。

[964: 匿名さん]

どちらかというとムリして買ってるほうが多そう。

[965: 周辺住民さん]

>>961
祖師谷公園は拡張中です
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/traffic/33/toshishisets...

[966: 購入検討中さん]

建物内モデルルームに行ってきました。
既に入居されている方とすれ違い、挨拶されてしまいました。
照れましたが、気持ちよかったです。

中庭を歩きましたが、明るくこちらも気持ちよかったです。
希望の間取りが少なくなってきましたが、前向きに検討中です。

[967: 匿名さん]

入居者に配慮してか、控えめな営業看板がいいですよね。
バルコニーに大きく垂れ幕出ているマンションたくさんありますから。
あとどれだけ残っているのでしょう？

[968: 匿名さん]

千歳烏山～千歳船橋近辺では売れ行き上位みたいです。きっと後３割ってとこでは？

[969: 匿名さん]

先週電話で確認したところ
あと2割程度だとおっしゃってました。

また伺おうと思います。

[970: 匿名さん]

後２割ですか！
他が苦戦している中、値引きしているわけでも無さそうだし、魅力ある物件って事？

過去ログみると、色々ネガレスあるけど、実際行ってみないと判断出来なさそうですね。

[971: 匿名さん]

まだ2割残っているなら苦戦しているとは思いますよ。２月初旬に見学した時はすごい盛況ぶりで、残2～3割くらいだったと思います。3月中には完売するかと思っていましたから、購入に踏み切れない人が多かったのでしょうか

[972: 匿名さん]

苦戦してはいないと思います

[973: ご近所さん]

この辺りではこちらの物件は
いいほうだと思いますよ

[974: 匿名さん]

私もそう思います

[975: ご近所さん]

■良い点
全戸南東か南西、プライベートガーデン（中庭？）、閑静、低層、各種設備充実

■悪い点
地下住戸、小動物可、駅14分（バス有り）、部屋小さめ

何を取るかってとこですね(*^^*)

[976: 匿名さん]

アンチ三井の書き込みは根拠のない感情的なものばかりです。

[977: 匿名さん]

入居しましたが、
驚く程静かで、のどかで快適です。

[978: 匿名さん]

＞驚く程静かで

驚くも何も静かに決まっているでしょう。
周囲に何も無いのだから。

＞のどかで快適

はてのはてですからね。
通勤には不向きですが、自営業（作家など）には適していますね。

[979: 匿名さん]

小動物可って、悪い点なの？？

これは、人に拠って異なりますよね。
ある人には良い点、ある人には悪い点。

とりあえず、この売れ行きを見ると、ここの条件について、良い点の方が悪い点を上回ると考えている人が多いということですね。

[980: マンション住民さん]

大きすぎるまめ柴、抱えられないくらいでかっ！もはや小動物ではない！臭いし！

[981: 匿名さん]

978
なんか情けない
馬鹿にするならこなけりゃいいのに

[982: 匿名さん]

よく978さんみたいな荒しさんがいるけど、何だか可哀想になるよ。
まぁ基本無視です。どうせなら面白いことレスしてくれれば、反応するんだけど。

[983: 匿名さん]

反応しておいてその言いぐさはないんじゃない？

＊＊＊のコメントって感じ

[984: 匿名さん]

新聞のチラシでは残り１割近くでした。値下げするんですかね。

[985: 匿名さん]

じっくり売りそうですけど、ほしい！

[986: 入居済み住民さん]

とても静かで環境も良く気に入っています。ガーデンサイドコートはマンション中庭を望むバルコニーですが、日当たり問題無いようですし価格もクオリティを考えると安いと思います。全体的に一割まだ残っているようです。都内で第一種住居専用地域のこれだけの敷地が空いていたのは奇跡ではないでしょうか。将来的にも値崩れしないと思い購入を決めました。駅まで１４分でも坂道無く平坦なので苦になりませんよ。サニーサイドコートは東南に建物が全くなく、開放的ですし将来高い建物は建たないのでおススメです。が・・・ガーデンサイドコートより二割ぐらい高いですね。管理人さんも非常に対応良いし、ゴミ出し２４時間Oｋ、エレベーターの数が多いので朝も込みません。今のところマナーの悪い住人は見受けていませんが、２００世帯も集まると今後どうでしょうね・・・気になります。

[987: 匿名さん]

5千万出して地下マンション買う人みてみたいな

[988: 匿名さん]

色々な物件を見てきたけど、金額的にも内容的にも１番いいね。
バランスが良いよ。売れてるだけあるね！

[989: 匿名さん]

>>970
値引きなしって、あんたデベの人間か？