パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[851: 匿名]

844笑える。
＊＊＊の遠吠え発覚。

[852: 匿名さん]

年収は８００万円前後ではないでしょうか？
金利も底なのでローンも組みやすいですし。
現在前向きに検討中です。

[853: 匿名さん]

>わがままばかり言っていると、どこも買えない人になってしまいますよ。

それで絶対正解だったと思う。
何かをガマンして買っていたら今頃後悔の嵐だった気がする。

庶民のいたいけなわがままくらい満たされる国になってほしい。
こんなところぐらい普通のサラリーマンが買えなくてどうする？

[854: 匿名さん]

世田谷区の中では買いやすい物件ですね。
850さんは自作自演なのでしょうか。

[855: 匿名さん]

あと何戸くらいでしょう？
もうすぐ仙川の桜が見れますね。

[856: 匿名さん]

イメージでは800万前後の世帯って感じだけどなー。
年収の5倍までって、ローンの額じゃなかったっけ？

[857: 匿名さん]

800万じゃ、地下住戸がせいぜいですよ。

[858: 匿名さん]

今朝NHKテレビでえるもーる商店街の地域活性化についての
好印象なビデオ流れてました。

[859: 匿名さん]

見た目には年収300万円でいけそうだよ。

[860: 匿名さん]

あと２割弱だそうです。
なんだかんだ言われても売れていますね。
千歳烏山は下町っぽさに好感が持てます。

[861: 近所をよく知る人]

粕谷２丁目にプラウドができるんですね。
あちらも千歳烏山駅から徒歩11分の閑静な場所ですし、
１年後ですが、こことの比較対象になるでしょうか？
比較的規模も大きく、HPのイラストを見ると高級感がありそうなので、気になります。
ここより価格は高そうですが・・・

[862: 匿名さん]

粕谷のほうは東京テラスよりも環八よりかと。
地震防災マップをみるかぎりでは危険度4と地盤悪ではないかな？

[863: 匿名さん]

プラウドは土地と建築費が高い時のものだから価格発表したらここは割安感から完売しそうだね。

[864: 匿名]

プラウド蘆花公園ですよね？プラウド千歳烏山は抽選で敗れたので、気になる。
だけど高いですかね。

[865: 匿名さん]

>>863
たぶんそうなりますね。
東京テラスの時のように･･･
ただプラウドは部屋の広さも広く、価格設定もワンランク高いため、
購買層自体が違うと思いますが。

[866: 匿名さん]

知り合いの所がプラウドだったけど部屋もリネン庫も狭く苦労してました。

[867: 近所をよく知る人]

プラウドは高いでしょう（あちらのほうが場所もよいし）

でもここもそんなに悪くないと思います
少しでも環八から離れている物件を近所で探していたんですけど・・・
我が家の予算だとこちらが一番良かったと思いましたが

さんざん探した結果小田急よりの戸建てにしましたが、マンションなら多分ここにしていたと思います。

[868: 匿名さん]

芦花公園の北側は多湿地帯ですよ。

[869: 匿名さん]

＞８６８
根も葉もないデタラメは言わないように。池も沼もないのになぜ多湿と言える？
言い切るなら、論理的な根拠を上げるように。

[870: 匿名さん]

確かにプラウドはどうでもいいが芦花公園の北側が湿地だという根拠は知りたい。

[871: 購入検討中さん]

この湿地云々にこだわっているご仁元々は河童で、住み家を埋め立てられたその恨み骨の髄にまで至った挙句の言らしい。まともに受けない方が無難。

[872: 匿名さん]

プラウドに憧れるのはわかるけど
この話題はもういいんじゃない？

[873: 匿名さん]

868さんじゃないけど、プラウドのすぐ北のゴルフ練習場とすぐ隣の学校のところは
昔は烏山川が流れて周辺は田んぼだったはずですよ。
グローリオの辺りから繋がっている現在は暗渠の川です。
goo.ne.jpとかで戦後の航空写真を見たら川筋とか田んぼの様子とかわかるんじゃないかな。
昭和40年代に暗渠・遊歩道が整備される前のもう少し下流の方の烏山川の近くの幼稚園に通っていましたが、
大雨が降ると当時ドブ同然だった烏山川が氾濫して周辺が汚水まみれになっていたのを
幼心に覚えています。

まあ、埋立地にすき好んで住もうって人が大勢いるご時世なので
低湿地ごとき屁でもないという考えの人も多いでしょうが。

[874: 匿名さん]

↑
だからといって蘆花公園北側が多湿地帯にはならない。あえて言えばゴルフ練習場と学校周辺だけがその気がある程度。

[875: 匿名さん]

プラウドはかなり高そうですね。
しかも1年後完成でしたら割安で実物が見れるパークホームズのほうが優性ですね。

[876: 匿名さん]

まあ坪３００は堅いね。こことじゃ、粕谷は地位が違うよ。

[877: 匿名さん]

粕谷と上祖師谷の比較よりもプラウドはもともと割高ですからね。

[878: 匿名さん]

このご時世は割安物件を買ったほうが賢明ですね。

[879: 物件比較中さん]

世田谷区の条例が改正された場合、
こちらの物件は影響を受けるのでしょうか？

メゾネットタイプ以外の地下住戸があると、
条例に適合しなくなると思うのですが、
Ｍ井不動産Ｒからは何か説明がありましたか？？

新しい粕谷のＮ村物件は、地下住戸がないんですよね・・・。
これに対して、Ｍ菱地所の各世田谷物件はアウトですね。

[880: 匿名さん]

最近の世田谷物件は大半に地下住戸があるので特に問題ないのでは。
大手はなんとかすると思いますよ。

[881: 匿名さん]

既存不適格になるのは避けられません。
おそらく今度建替えの際には、地下住居が作れなくなる分、一戸あたりの占有面積が小さくなります。

大手はなんとかするというのは余りにも適当すぎるでしょう。
結局何にもしてくれないですよ。

条例施行前なので、需要事項説明の項目には該当しないとか言うのではないですか

[882: 匿名さん]

881さんに同意です。
法的なことですから、大手とか否かは関係ないですよね。
皆さん同じ状況です。
恐らく数十年先になるであろう建て替えの際には、これ以外にも道路や用途地域など、変わる可能性は全くないとはいえないでしょうね。
しかしながらこの物件については、現行法規は満たしているわけですし、そのために価格も抑え目になっているのですから、むしろ、最後の機会と捉えることもできると思います。

[883: 匿名さん]

重要事項説明の項目には該当しないということはないです。
３月２日に素案が出ていますからそれ以後には説明義務があります。
既存不適格になることはほぼ確実なので、このことが気に入らなければ
３月２日以降の契約の人は手付放棄せずにキャンセルできる可能性はありますね。

[884: 匿名さん]

もし条例ができたとしても特に問題ないのでは。
最近のマンションは耐久性が高いから実際に建て替えは発生しない確率のほうが高いですね。

[885: 匿名さん]

世田谷区の条例とは？
もし不安でしたら世田谷区役所で相談したらいかがでしょうか。

[886: 不動産購入勉強中さん]

既存不適格になることが確実ということなのに、
今後も今までの価格で販売されるのでしょうか？

今までの価格は、世田谷区の条例をちゃんと満たした物件として
評価された価格のはず。

既契約者の方にしても、
７０年後の建て替え前に売却しなければならないかもしれないですし、
そのときにどんな評価がされるのでしょうか？

これから検討する方々も、
条例改正前の価値には見ないと思います。

[887: 匿名さん]

70年後は生きていません。次の世代はタダで相続するのだから文句もないんじゃない？ 自分が生きている間、満足できる家だったら、それで十分でしょう。

[888: 匿名さん]

何にせよ私たちが生きている間の問題ではないですね。
そこに焦点をあてると世田谷物件はほとんど検討外になりますよ。
ちなみに私のマンションにも地下があります。
今後はさらに建築技術も進化し実際に建て替えは発生しないと思います。

[889: 購入検討中さん]

売却しなければいけないときは？

[890: 匿名さん]

建て替えが発生しなくなるとゼネコンは生き残れない。

[891: 匿名さん]

地震、火事、建設会社の施工ミス発覚等が原因で
生きているうちに建て替えが必要になる可能性はあります。
建築技術が進歩しても、容積率はどうにもならないと思います。
売却のときも相手に与える心理的なマイナスポイントはあるでしょうし、
下手をすればそのことで足元を見られかねません。
これから契約する方は生きているうちは問題ないという安易な文句に流されずに、
きちんとリスクを評価することをお勧めします。

あと地下室ありの世田谷在庫物件を保有しているデベは
今回の条例のことでかなり困っているようですよ。

[892: 匿名さん]

一生住みつづけるならともかく、いずれ売却する可能性があるのなら、今回の条例改正の
影響は大きいです。
建築技術が進歩したから建替えが発生しないなんてあり得ません。
少なくとも中古で購入しようという人にとっては、格好の値下げ要因ですから、マーケットも
そのように動くしかないでしょう。
それより、デベにきちんとした対応を取るよう、要請するべきでは。

[893: 匿名さん]

881さん、882さんと同意見です。

残念ながら施行された場合は、既存不適格物件となり、資産価値は減少する
ことが予想されます。ただし、最近の世田谷マンションは同じような状況です。
先日世田谷区の素案が公開され、利害関係者や区民に対して意見を求めておりましたが、
砧レジデンスの問題もあり、賛成が大半だと思われます。
※砧も設計は承認されたので、単独地下住戸が存在します。

現在世田谷で売り出し中もしくは建設中の物件は、軒並み既存不適格となります。
なお、単独地下住戸が問題であり、メゾネットタイプの場合は対象外ですが、
１つでも単独地下住戸がある場合は、その建物全体で不適格となります。
建築許可時点では違法ではありませんが、今後建て替えの際に問題となります。

将来的な不安は残りますが、建て替えは数十年先ですし、法改正されている
可能性もあります。（廃案は立案よりも難しいですが・・・）
地下住戸があるおかげで、現在の価格で購入できるため、世田谷に住みたいという
気持ちと天秤をかけて検討すればよいかと思います。

※とりあえず素案への意見はしましたよ。素案はあまりにも融通が利かなさそう
　でしたので。

[894: 匿名さん]

将来の資産価値に影響があるのは残念ですが、みなさんもおっしゃっているように、できれば事業者から説明がほしいですよね。
契約済みもこれからの住戸も同様に。
確実に重要事項説明内容ですよね。

さて、もうすぐ早い人は入居が始まりますね。
提供公園の桜もいい感じになりそうでいいですね。

[895: 匿名さん]

もう少しで買ってしまいそうだった。
でも、この経済状況の中で買うのはどうなんだろうという思いが、ギリギリで購入にブレーキをかけてくれた。
ここのネガレスの力もあったのかもしれない。今となっては本当にありがたい。前は腹をたてていたけれど。

地下住戸付きはマイナスポイントと思っていたけど、条例ではっきりと不可としてくれるのは良いことだ。
これで私は地下住戸付きを買う事は100％なくなったな。

[896: 匿名さん]

23区の世田谷区以外の地下有マンションも不適格なのでしょうか？

[897: 匿名さん]

行政によると思います。
各々で行政確認が必要ですね。

[898: 匿名さん]

どうもわかりませんが、次に建てるとき地下階がだめならメゾネットにすることなんて簡単ですよ。それにもう一ついいますと手前の道ができると建蔽率を上げることも可能です。つまり地下階をしなくてもそのまま建てることができるはずです。
今は建蔽率４０で容積率８０を基本として設計されていますが、世田谷区では公道６メートルでは建蔽率５０容積率１００が可能である。そして１６メートルでは低層ではなく中層にまでできるはずで建蔽率６０容積率１２０～２００まで可能になってしまいます。
素人同士であれこれ心配するのではなく世田谷区や三井住友に聞いたほうがいいです。みなさんのいう条例の内容がわかりませんが、幅4メートルの中層区域などで地下階を設けることを禁止したいための法律なのかなと思っています。以前土地の分割を禁止したような感じで……

[899: 匿名さん]

デベさん大変ですね。
でもあなたの言うことは信用できません。

[900: 匿名さん]

898です。
もしかしてデベって私のことでしょうか？。
私はしがない戸建住人です。
世田谷区役所で｢建築の手引き｣なるものがあります。貰ってきたらどうですか。
以前補54号の道路計画をここの掲示板の方から拝見させていただきました感想です。
心配な方はぜひとも世田谷区役所に行き、道路の計画などを見て相談したほうがいいと思います。