パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[52: 匿名さん]

値下げしない根拠は何？
販売最中に値引き話を持ち出された三井物件、他にも知ってるよ。
でも、値引き話は人と場所（部屋）を選ぶと思うので
誰にでも値引いているわけではないと思うよ。
少なくともローンが通るか通らないか不安な人には絶対に来ない話。

[53: 契約済みさん]

＞４８さん

ここの掲示板は、真剣な人を笑って楽しむ人の投稿がかなり混じっているので、扇動やらデマやらがたくさん存在します。

なので、自分の足でモデルルーム／現地に行って、自分の目で空き住戸を確認することをオススメします。
予算的で論外でない限りは、ちゃんと説明してくれると思いますので。

ちなみに、どこまでが売れていないと判断するのかは人それぞれですが（現在は勢いよく売れているのは限られた物件のみ）、相対的には売れているほうだと思います。
私が決めたときは、気に入った間取りはかなり売れており、泣く泣く一つ階数を下げました。

[55: 匿名さん]

まあまあ、ここもかなり苦戦を強いられているのだから、多少の営業活動大目にみましょうよ。
こんなコメントを真に受ける人がいるとも思えないけれども。

[56: 契約済みさん]

はいはい
困ったらデベの一つ覚え〜！！

ネガキャンペーンをしている人は、何で現地に行かれたら困るの？？
あなたたちが言っていることが事実だったら、現地に行ったらよりハッキリすると思うのに。

自分達の言っていることが、正しいか間違っているかバレルのが怖いのでしょうか？？

どちらにしても、ハッキリさせる為に、本当にマンション購入を検討している人は、まず現地に行くべし！！

[57: 匿名さん]

50さんへ
49さんは他の物件のことを言ってると思いますよ！なぜなら、この物件は最近はずっと夏休みだから毎週電話がかかってくるわけないよ♪

[58: 匿名さん]

ここ最近で毎週とは言っていないと思うが・・・

何はともあれ、君らには縁のない話だと思う。（私も含めてですが）

現金で一括購入できる人に対してセカンドハウスや投資用として

値引きの営業活動があるのはよくあること。

年収でいえば３０００万円以上。

[59: 契約済みさん]

５０＝５８さんへ

自分で矛盾を書いちゃいましたね(笑)。

『何はともあれ、君らには縁のない話だと思う。（私も含めてですが）』と書いてながら、なぜ縁の無いアナタのところに毎週値引き交渉の電話がかかってくるのでしょう？？

日頃の溜まった鬱憤を、マンションを購入しようと考えている人(アナタからすると幸せに思える人)を困惑させて、憂さ晴らしするのはやめましょう。

[60: 匿名さん]

えっ！
ということは49さんが年収3000万以上！？
マンションは残金一括精算だから、現金でもローバッテリーでもデベに入る金はかわらない。
なんで現金だと値引くのか意味がわかりませんが。

[61: 契約済みさん]

５９です。
５０さん、ごめんなさい。

５８さんは、５０さんではなく、４９さんでしたね。

４９＝５８さん
そんなことばかりしてると、現実世界だけでなく、ネットの世界でも相手にされなくなりますよ。
誠実に生きることをオススメします。

[62: 匿名さん]

ここは売れてる。
値引きはないね

[63: 匿名さん]

値引きの電話がホントにかかってきた人がこんな掲示板にそんなこと書かないって。完全に釣りだな。値下げの波を起こして、どうしてもここを買いたい人がよくやること。でも残念ながらこんな掲示板で騒いだところで意味ないね。
結局は掲示板なんだから。

[64: 匿名さん]

値引きの話題が出ていますが、以前数多くの値引き交渉をした私の経験から言わせて
頂くと、

・竣工前は値引きはしない。いわんや三井のような大手デベなら竣工後何ヶ月か
　経たないと値引きしない。
・現金客が優遇されると言うのは幻想。なぜなら現金客は資金計画が見えにくく
　（つまり実際いくらお金を持っているかわかりにくいので）デベからすると
　リスキーな客。デベにとって優良客は自己資金が4割ぐらいあって優良企業に
　勤めている客（絶対にローンが下りる＝決済確実）
・値引きは「買う気は大いにあるが、予算が少し足りない」客にデベがこっそり
　持ち掛けるもの。情報漏洩リスクを考えると、値引きするからには絶対に買って
　もらわなければならない。そのことを考えれば値引きに応じるシチュエーション
　は自ずと限定される。

以上より、上のほうの４９さん、５８さんの書き込みは的外れですよ。

なお上記は、竣工後２〜３ヶ月ぐらいの話です。竣工後１年も経てばデベもなりふり
構ってられません。

スレ違いですみません。

[65: 購入経験者さん]

64さんの言うとおり、竣工後の値引きならあり得ると思います。
値引きになるロジックは、事前購入者と比較して竣工後購入者には
オプションの選択権がなく、現状を受け入れるしかないからです。
さらに竣工後買いのメリットは、実際の部屋を見ることができることが
大きいと思いますよ。

その段階まで良い部屋が残っているかは運次第ですね。

[66: 匿名さん]

64さんはするどいですね。
竣工を待ちたくもあるし、でも竣工してるのに選択肢がたくさんある＝売れ残ってるマンションを買ってもいいのか悩みますね。
最近は竣工してても半分もうまってないことも珍しくないとか。
ここは竣工まで半年以上あるのに六割の売れ行きだからたくさんは残らないでしょうね。

[67: 匿名さん]

新耐震基準関係なしの低層住宅は魅力です。ファミリー向け、年長者向けの烏山物件。まったく売れないわけはない。でも中高生には魅力が感じられないのも無理はないと思う。豊洲などのほうが真新しさがあって魅力に感じると思う。しかしタワー地域の将来性は明るいは言いづらい。今回の新制度が裏付けている。

[68: 匿名さん]

今回の新制度ってなんですか？意味がわからないのですが？

[69: 匿名さん]

これですね。タワー購入者にはかなり痛いお話かと。


長周期地震動対策、要件に、耐震基準、国交省、見直しへ。2008/08/23, 日本経済新聞　

　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ六十メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
　長周期地震動は、最近では二〇〇三年の十勝沖地震や〇四年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。
　行政の対応はあまり進んでいなかったが、国交省は近年の地震で「データが蓄積され、研究が進んできた」（建築指導課）と判断。今年度中に公募形式で企業や研究機関などから最新の知見を集める。来年度予算で関連費用を要求、関連する告示の見直しも視野に基準に反映させる方向だ。
　現行基準下でコンピューター解析に用いる地震動は、一定の長周期成分も含まれているが、深い地下構造などの要素は十分反映せず、長周期地震動への耐性を判断するには不十分だった。
　周期〇・五秒から二秒程度の通常の地震波に比べ、長周期地震動は遠くまで減衰せずに伝わりやすく、高層ビルや巨大構造物などは建物が持つ固有の周期が「共振」することで揺れが増幅するとされる。
　筑波大大学院の境有紀准教授（地震防災工学）は「マンションやビルが林立する東京などの都市部は特に注意が必要」と指摘。「東海地震などの巨大地震での発生も懸念されており、想定震度が比較的低くても、長周期地震動による揺れで大きな被害が出る可能性がある」と話している。

[70: 匿名さん]

徒歩14分でこの価格は割高ですね。割高はこの物件に限らずですが。
市場の状況を見ても今は「待ち」ですね。

[71: 匿名さん]

待ちかどうかは各々意見あると思いますので言い切るのはどうかと…。
それにここに限らず世田谷で徒歩10分以上の物件は基本かと思いますけどね。

[72: 匿名さん]

近くにスーパーなどあれば徒歩10分超でも多少は我慢できますが・・・
もし検討される方は冷静に考えてください、という感じでしょうか。

住宅については、熱くなって明らかに割高な物件を買ってしまう人が多すぎます。

冷静に考える方が増えるほど、水準は「適正価格」に落ち着くでしょう。

[73: 匿名さん]

＞それにここに限らず世田谷で徒歩10分以上の物件は基本かと思いますけどね。

少なくとも、基本ではないよ。

[74: 匿名さん]

スーパーいりません
このことはこの地域に住んでいれば分かること
仙川まで含めるとスーパーだけで１０近くいくと思う
この規模であえて欲しいとすればホームセンターが欲しい
仙川のホームセンターいつできるんだ

[75: 匿名さん]

この物件に関しては、駅も遠くバス便もほぼ皆無（ど田舎クラス）、駐車場も駐輪場も少なくスーパーも飲食店もありません。一点、セブンイレブンあるのみ。

【管理担当です。一部テキストを修正しました。】

[76: 匿名さん]

会社から疲れて遅く帰ってきてようやく最寄り駅に着いたと安心したら、まだそこから徒歩１５分。
精神的にキツイな．．．
毎日のことだから．．．
だから毎日タクシーに乗ってしまうんだろうな・・・
余計な金がかかるマンションだね．．．

[77: 匿名さん]

メタボ対策には効果的なマンションです。

[78: 匿名さん]

タクシー乗ってしまってはメタボ対策にならんよ

それにしても不便そうな所ですね

[79: 近所をよく知る人]

運動だと思えば割と歩けるよ。
朝15分、夜15分で一日合計30分歩くと随分違う。

脂肪の燃焼が始まるのが15分くらいからなのでこれより短くては意味がない。

[80: 匿名さん]

グローリオ蘆花公園なんていいんじゃないですか？
甲州街道と旧甲州街道に面してるから道は広いし、駅徒歩10分以内だし、アイバンラーメンもスーパーも近く、最近しつこくここの悪者いってる人たちにはぴったりですよ！
ラブホ前、周辺は反対ののぼりが立ってますが、田舎じゃないので気にならないでしょう！
値段もここより2000万は高いですがみなさんなら払えますよね！

[81: 購入検討中さん]

相変わらず、買いたくてしょうがない人が一生懸命ネガってますね。
でも、結局駅の遠さしかデメリットがなくなっていて笑える。
ホームページでも第4期の広告がはじまりましたね。
楽しみです！

[82: 匿名さん]

75さん
スリーエフもあるよ

[83: 購入検討中さん]

>駅の遠さしかデメリットがなくなっていて

マンションにとって駅遠というのは致命的なデメリットなんですけど...。
まあ、その分価格が少しは安いから、気にならない人にとっては気にならないかもね。

[84: 匿名さん]

>>80
そうだよ。
ここの悪口で粘着してる人たちは、ここに興味ないなら
さっさとグローリオとかに行けばいいのに。
残念ながらスレが閑散としてるので盛り上げてあげたら。
きっとお似合いの物件だよ。

[85: 匿名さん]

そうそう、そんなにネガるなら他のとこ行ってポジティブに生きればいいのに。そっちの方が自分たちにとっても気持ちいいと思うけどな〜

[86: 匿名さん]

世田谷の閑静な住宅街にこの予算で住みたいなら
駅徒歩１０分以上は仕方ないでしょう。
周りがほとんど住宅（所々に寺院や学校）で、近くに大きな商業施設がないのも
住宅街ならばむしろ当然。
皆そんなことくらい十分承知で検討しているよ。

駅近や目の前に商業施設が揃っている利便性のほうが環境より大事だって言うなら
この予算で世田谷区内を検討するのはしょせん無理な話。
都落ちして市部や他県みたいな郊外に行くか
湾岸埋め立て地で我慢するしかないだろう。

もっとも最近の埋立地物件は最寄駅から１０分位なんてのも平気である。
深いところの地下鉄駅から徒歩１０分のタワマンなんて
電車降りてから自宅玄関までの実質所要時間は
ここの１４分と大差ないだろう。
タワマンそのものも新耐震基準の動向次第ではどうなるか分らんし。

[87: 匿名さん]

このマンションは良いマンションだと思うが、
近隣と比較したら決して安くはないぞ。

[88: 匿名さん]

>>86
あこがれの世田谷区に住みたい！
でも、お金がないから妥協してここを選んだと聞こえますが・・そうなんですか？

[89: 匿名さん]

86さんの文書を読んでも憧れの世田谷って感じはしないけど…
86さんの意見は的を得てると思います。

大手他デベの近隣マンションを見ても同じ位かここより高めの値付けに感じます。
価格に不満があるなら値下げを待つより他の地区を探した方が早いと思いますよ。

[90: 匿名さん]

87さん
近隣のマンションって具体的にどこなのでしょうか？徒歩18分の三菱や積水でさえ徒歩14分なここと同じくらいだと思いますが？
まさか深大寺レジデンスとかとの比較ですか？

[91: 匿名さん]

深大寺レジなんかと一緒に比較されたらだれだって怒るよ。迷惑だし、あんなの全く売れずに在庫だらけだしね。

[92: 匿名さん]

91さん　全く売れていなく、在庫だらけなんですか？

[93: 物件比較中さん]

深大寺レジデンスは、残りは63戸/570戸ですよ。

９１さんは『全く全く売れずに在庫だらけ』と言ってますが、どこもかしこも今はそれぐらいじゃないですかね。

既に建っていて即入居可の物件でも、以下のような状態ですから。

パークハウス世田谷千歳台コンフォート
　空き：13戸/31戸
パークハウス学芸大学 EASTSIDE RESIDENCE
　空き：5戸/25戸
シティハウス世田谷代田
　空き：15戸/31戸
ルフォン学芸大学
　空き：9戸/32戸

そんな中で、バカ高い、プラウド千歳烏山が建ちあがる前に売り切れたのはスゴイ。
ここ買う人は、コストに見合ってるとか考えたりせず、値打ちが下がることも全く気にしない、本当の意味でのお金持ちでしょうけど。
あ〜世の中、凡人には(少なくとも私には)何が売れるか分かりませんね。

まっ、そう考えると、ここはそこそこの売れ行きなんでは無いですか。

ネガキャンの人は、すぐこれに反応して『ここは売れてない』と書きそうですが(笑)。

[94: 匿名さん]

＞９３
パークシティ浜田山の売れゆきはどうなんだ？
同じデベだろ。
残り数／販売数 をあげてみてください。

[95: 購入検討中さん]

実際に売れてないね...。まあ、あと5年ぐらいしたら完売するかもしれませんが...。

[96: 物件比較中さん]

９３です。

予想通り、ネガキャンスタート！！

売れてないと言う人がいう、売れているところって、どこなんだろう？？
それに入戸までに６ヶ月の現段階で何パーセント売れていれば、好調なんだろう？

まっ、彼らは、質問したら、その返事を返さずに他の内容を振るのがいつもの上等手段なんだろうけどね。


ちなみに、デベで無い私には、竣工住み物件以外、どれだけ残りがあるかは実際に赴かないと分からないため、パークシティ浜田山は分かりません。

[99: 物件比較中さん]

実際のところ、深大寺が竣工以降にこれだけの在庫を抱えてしまっているのはマズイでしょう。
規模も大きいだけにタチが悪い。
行ってみると分かるけど、駅から上り坂でよほどの根性がないと居住の厳しさを実感しちゃうしね。
ここはそれよりかは若干ましかもね。

[100: 匿名さん]

ネガがどうだとか言っている人がいるが、駅遠はここも含めてどこもダメだよね。

他も売れていないから、ここが売れていなくても仕方ないみたいな書き込みは誰が何のために？

【管理担当です。テキストの一部を修正しました。】