パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[507: 匿名さん]

中古マンションの資産性は立地・管理形態・売主だと思います。
私はこの外観は良いと思います。
実は人気物件程、批判的な書き込みが多いのがネット掲示板の運命であり
世田谷区でもこれほどのレスが多い物件は他に見ません。
逆にこの物件の注目度の高さを感じました。
私は今日デルルームで先着順のお部屋を押さえてもらいました。
予約をして行きましたが満席で非常に込み合っていました。

[508: 匿名さん]

契約者用の事前棟内モデル案内があったようですね。
たくさんの方が訪れていたようでした。

外観については、感じるところは個人差があって当然と思います。

個人的には、緑を引き立たせるために、抑え目の色使いや外構を施されており、
経年と共に育つ緑と調和してよくなっていくのではないかと思います。

東京テラスさんがそのような感じですよね。。

緑は、竣工したばかりではやはり定着していませんので、
数年経って価値が出てくるのではないでしょうか。
最初は土が見えてしまっても仕方がありません。
（しかも、冬では、当然ですよね。。）

外観について、「貧弱」とか「団地風」とかおっしゃる方は、きっと、たて格子の手摺が
気になるのかもしれませんね。
確かに、昔の公団の団地に良く使われたものではありますが、
「団地風」で何かいけないことがありますか？
住まいとして、いい表情を出すこともたくさんあります。

住む側から見れば、風通しもよく、光も差し込み、
穏やかに外部との境界をつくってくれるたて格子は、
コンクリートの手摺と比べ、いいところもたくさんあると思います。
洗濯物や布団などの干し方を住民で徹底したり、積極的に緑を育てるようにしたりすることで
とてもいい外観をつくりだすこともできるのではないでしょうか。

長文になりましたが、感想でした。。。

[509: 匿名さん]

デベさん、御苦労さんというか、大変だねえという書き込みが多いね。（笑
満席？ふうん（笑

[510: 周辺住民さん]

マンションの外観を撮影してみました。
参考にどうぞ。

http://karasuyama.blog10.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-date-20090118.html

[511: 購入経験者さん]

510さんありがとうございました。
駐車場からの写真などは、残念ながらちょっと厳しい感じがしました。

[512: 三井ファン]

バルコニーの話がでているので、敢えて苦言を呈したい。

確かに、建物の表情が強すぎる時には、縦格子の手摺りをいれて柔らかな外観にする方法も有効だ。例えば、間口の狭い独立したバルコニー、奥行きの深いバルコニーの場合等だ。
しかし、ここはそもそも外観に表情がないのだからあの手摺りを使うべきではない。バルコニーが奥行き2000mm以上あればまだ理解もできようが、ここは1500mmに大幅に届かない。

採光・通風については、もうすでにあの立地・向きであれば充分すぎるほど確保できている。全くもって言い訳にはならない。

はっきりと申し上げるが、三井のこのマンションの外観に対するコストカットの思想が、あのバルコニーに如実にでている。他の部分について触れるまでもない。

売れているとは聞く。しかしその一方、かなり多数の方が実際にみて違和感を感じていらっしゃるようだ。
すぐにごまかしは効かなくなる。

三井が悪い方向へ舵を切ったのでは？と不安を感じさせる嫌な物件であった。すぐに方向を正常に戻し、潤いと洗練のある良いパークホームズを作って欲しいと切に願う。

[513: 匿名さん]

外壁が白系にすることにより外壁の熱の吸収がしにくくなります。つまり反射しやすいと言うことです。
ところで中庭がある棟は日差しが強すぎるのでは。なぜか玄関のほうも西日が入りそう。

[514: 匿名さん]

外観はまあまあだね。
立地と価格帯は良いね。
今まで中央線で探していたから
この物件は良いと思うよ。

[515: 匿名さん]

もう一つ通風についてですが風通しはしすぎるほうがいいです。
もしかしたらアルミパンチングパネルみたいなものを好む気持ちもわかりますが、その分風通しが悪くなります。
それにこれから近くにホームセンターができますので、自分なりのアレンジをするのもいいのでは、。
ちなみにバルコニーのタイルですが高価ですが、水を吸収するタイプのほうが夏場は気持ちいいと思います。逆にしないと暑すぎるかも。

[516: 匿名さん]

507さんとほぼ同意見ですが、過去数回の中古マンション売買経験から思うのは
中古マンションの資産価値の重要な要素は次のものであるということ。
１築年数（現行耐震基準への適合を含む）
２立地条件（住環境や利便性）
３間取りや設備の機能性
４管理状況（修繕計画の現実性や履行状況を含む）
５デベ（古くなった時こそ当初売主の信頼が重要。再建途上のデベや「○○○（デベ名）仕様」と揶揄されるのは論外）
はっきり言って外観なんて個人の好みの問題で余程の高級物件でもない限りほとんど関係ない。

それなのに外観が一番重要みたいな事を云う人もいるみたいだから、世の中いろんな考えの人がいるものだと驚くね。因みにここの外観は落ち着いていて嫌いじゃないよ。

[517: 匿名さん]

外観は資産価値に関係ないと必死に主張すればするほど、「このマンションは、外観しょぼいです」っていってるのに等しいと思うのだけど。。

[518: 匿名さん]

517は、日本語の読解能力が著しく欠如しているか、理屈に関係なく単にネガレスすることのみが目的化しているかのどちらかであることはよく分かった。

私の文章は最後の一文を除き一般論だよ。私は以前からここを検討していたので今も気になって覗いているがマンション購入自体を数年は延期することにしたから、ここを買うつもりも擁護するつもりもないのであしからず。

[519: 匿名さん]

「過去数回の中古マンション売買経験から思うのは…」
　↓８０分後
「私の文章は…一般論だよ」

苦笑するしかありませんなあ…。

[520: 物件比較中さん]

５１０さんの写真とはブログ「I　LOVE　千歳烏山」でしょうか。

東京テラスの記事もありとても参考になります。

[521: 匿名さん]

懸命に言い訳したのに自爆。
５１８は痛すぎるな。。

[522: 内覧会行った人]

第三者的にみた意見です。

●サニーサイドは目の前の空き地と墓地が気になりました。特にだだぴろい空き地は早く再開発で道になるべきかと。

●良く話にあがる手すりですが全てガーデンサイドのように乳白色したほうが良かったと思いました。

●正面入り口は天井が思ったより低い。(奥行きをみせるためだそうです)
そういう意味では裏側入り口は天井は高く良かったです。

●日当たりは良い。

●駐車場が遠い(正面玄関側を購入した方)

大きなところはこんなところです。以上、参考まで。

ここ買わなくても買うひとも大手バンクは金利が1%切ったし、建物価格叩ける空気感あるし。案外狙い目な瞬間！？

みなさんグッドラック！

[523: 匿名さん]

519

一般論（大辞泉）
１　ある特定の、または個々の具体的な事柄を考えないで、広く全体を論じる議論。
２　世間に広く認められると考えられる論。

私の経験から世間に広く認められると考えるに至った要素を論じている点で、上記２の意味にも合致していると思うが、百歩譲って上記１の意味に絞ったとしても、この物件に特定せず広く中古マンション全体を論じる意味で言葉の用法は決して間違えてはいない。

日本語の能力のなさを改めて浮き彫りにしたのは君のようだね。521も同類。

[524: 匿名さん]

一般論どーたら、本当にどーでもいいので、よそでやってもらえますか。

[525: 匿名さん]

みなさん一部の心ない人や業者による批判的な意見に惑わされないようにしましょう。

[526: 匿名さん]

すぐ近くの超売れ残り物件、パークハウス世田谷千歳台は皆様検討外ですか？
環境も良いし、駅からの距離も変わりませんよ。
デベも地所ですしね。
大幅値下げしたのでここよりずっと安いですよ。
ただ、懸念は建物が西向きな事と、売れ残り物件であることの２点でしょうか。
ちなみに、手摺りは残念ながらここと変わらず、アルミ格子手摺りのようです。

[527: 匿名さん]

あんな大幅値引きをするような売れ残り物件には
全く魅力を感じません。

[528: 匿名さん]

実物を見学したけど別に天井は低くなかったよ。
逆に小梁が少なくてすっきりしていた。
なんかここに書き込んでいる人は真実とは違った情報が多いね。
エントランスは駐車場から入るほうが吹き抜けで高級感があったよ。

[529: 匿名]

たしかに裏側は天井高く空間がある。表は裏に比べ低い。半分まで行かないか？まぁどっちでいいや。

[530: 見学]

ロビーはともかく、部屋は？みなさんどうだったのでしょうか？

[531: 匿名さん]

建具とフローリングがダークブラウン、壁が白で高級感がありましたよ。
外から見ている時よりも、部屋をみたら断然好印象でした。

パークホームズ千歳烏山のキッチン等の大理石が濃いグレーなのに対して、
三菱は白っぽい大理石で部屋が明るく感じました。

[532: 匿名さん]

アルミ格子手すりを皆嫌がるけど、順梁ではあれが一番採光や通風のバランスがいいんだよ。
次いでガラスパネル、一番ダメなのがコンクリート壁。
開放的な場所につくられるマンションは実を取ってアルミ格子にすることも多い。
三井は高級ブランドのパークコートでもアルミ格子使うし。

[533: 匿名さん]

アルミ格子手摺りは、パークコートに限らず、高級マンションでも使用される。
ただ、普通はアルミ格子を使う時は、デザインにも色々な配慮がされている。
ここみたく、建物の全面に渡って、どーんと全てアルミ格子ってのは、最近のマンションでは見た記憶がないなあ。
どこかあったっけ？

[534: 申込予定さん]

まあまあ手摺りなんて購入に対して大きなシェアを占めないので
いいじゃないですか。
それより大事なのは価格・立地・間取りですよね。
どんなマンションも１００点満点は存在しませんよ。この物件はトータルバランスが良いし、
何よりこの書き込みの多さは人気の表れだと思います。

[536: 匿名さん]

立地いいかなあ？
こんなに安いのに世田谷に住めるって意味？
間取り？
各部屋が狭いよ〜。リビングもあんなに狭くて・・何人で住むの？
もうちょっと高くてもいいから、住みやすい広さを確保して欲しかった。

[537: 匿名さん]

2,3人で住むんですよ。
子供が大きくなったら戸建てに住み替えの計画なんじゃないですか？
うちは住み替え前提で検討しています。

[538: 匿名さん]

二人なら我慢できるけど、三人だと我慢できない。
そんな広さ。

[539: 匿名さん]

そんな広さって６８〜７５㎡の３ＬＤＫが狭いのでしょうか？
７０㎡でも４人で住んでいる人もいまし、我が家は３人で考えていますので、
子供が小学校の中学年位になるまでは部屋が余ります。
予算的にも７５㎡で６０００万円以内ですので前向きに検討中です。

[540: 匿名さん]

いまどき、６０㎡台がありえない。

[541: 匿名さん]

今日、建物内モデルルームを見学して来ました。
込み合っていて賑わい感がありました。
実物と中庭等を見せてもらいました。
私は予算との兼ね合いでガーデンサイドコートの中層階を検討しようと思います。
思ったより前の棟が気にならなかったですよ。

[542: 周辺住民さん]

昨日散歩で前を通りました。
低層で東西軸の良い感じがしました。
個人的には皆さんと同じでベランダのアルミ柵が気になりました。
でも総合的には落ち付いた良いマンションでは？

[543: 物件比較中さん]

今日始めて、モデルルームを見てきました。
前から気になってたのですが、昨今の経済状況で購入はなんとなく先送りにしてたので・・・。

見た感じも悪くなく、ゆったりとして印象はよかったです。
ただ、我が家はとても荷物が多いので、少し狭いかな・・と感じました。
千歳烏山限定で探していますので、戸建てや中古も見ています。
選択肢が多すぎて決めかねているというのもありますが、このマンションの売りを
探してみたいです。

コストパフォーマンスからは戸建て、セキュリティーではマンションかなと思っていますが・・・

[544: 匿名さん]

５４３さんへ
この物件は落ち着いていて印象が良いですよね。
私が感じる売りは
・第一種低層住居専用地域の大規模開発
・周辺環境が良く公園・学校が揃っていて安心
・検討者・業者からも注目度の高い物件
・プライベートガーデン
・世田谷区で若干割安な価格設定
です。
ネックとしては駅距離くらいですが毎日歩けば
人間慣れてくるものだと思います。

[545: 物件比較中さん]

543です。
コメントありがとうございました。

駅までの距離については、我が家は共働きですが、まったく気になりません。
どちらにしても雪の日以外は自転車ですので・・・。
現在、駅の反対側のＵＲ賃貸に住んでいますが、子供が小学校に上がるまでに
マイホームをと思い、探しています。
そこで、学区が気になるのですが、このマンションの通学区の小学校の評判は
いかがでしょう？今住んでいるところは、給田小学校なのですが、とても評判は
いいようです。給田にできるライオンズももちろん検討する予定です。
ただ、いろいろなご意見もあると思いますが、千歳烏山は駅の南側の方が一般的に
地価が高いとか・・・。

もし、小学校についてご存知であれば教えていただけると幸いです。

[546: 匿名さん]

ここは本当に売れているのか？
すぐ近くのパークハウス世田谷千歳台があんなに売れ残って、ここが売れる理由がない気がするんだけど。

[547: 匿名さん]

パークハウスは西日ですが採光はいいでしょう。
ただそれだけ。
他に取り上げられるものがありません。
借景があるわけでもなく、エコに配慮しているわけでもない。
魅力が薄い物件です。

[548: 匿名さん]

５４３さんへ
実は私もこの物件を前向きに検討中ですので、
このエリアを色々と調べています。
まず、千歳烏山駅については間違いなく駅北側よりも
南側のほうが地価が高く人気です。
なぜならば、駅北側は旧甲州街道・甲州街道が走っているからです。
逆に南側は住宅地で公園も多い低層立地です。
ここの学区の塚戸小学校はそのような立地なので非常に評判は
良いそうですよ。
子育て環境が良いというのはファミリー層にとって高得点ですね。

[549: 匿名さん]

私もこの物件を申し込もうと考えています。
仕様は高くないですが、
①第一種低層住宅にあり、私の主観的な子育ての環境としてはベスト。
②価格設定が手頃。
③車を毎日使う身としては多少駅から離れていても問題ない。
また駐車場のコストが低い。
④全戸ほぼ南向きである。
もちろん不満な点もありますがトータルで考えると
ファミリーユースでは今後なかなか出てこない物件ですね。

[550: 匿名さん]

確かにこれほどの低層大規模プロジェクトは
今後世田谷区では供給されないでしょう。

[551: 匿名さん]

そうですよね。
実はフォレストリエも検討してたんですが、
向きによっては高層の建物が建つ可能性があると聞いて
改めてこの物件は周囲環境が変わりづらいことが
大きなメリットであると感じたんですよね。
ほぼ南向きだし、二階でもよく日が当たるみたいだし。
部屋の選択肢が減ってきているので今のところ今週末に申し込もうと思ってます。
個人的な感覚では外観が少し残念なんですがね…。

[552: 匿名さん]

今月送られてきた「こんにちは」には
販売数１３戸と表記されていたが残り１３戸って事？
そんなことはないと思うけど、今更出し惜しみしてる場合じゃないしね。
残りいくつなのでしょう？

[553: 匿名さん]

この販売数は、以下の２つのうちのどちらかだと思います。

①販売期に、申し込み希望があった住戸数
　（申し込み希望があったところだけ、販売住戸指定をします）
②先着申し込み受付順の住戸数
　（以前の販売期に、申し込み希望があり、販売住戸としたが、キャンセルやローンが通らなくて、残った住戸）

って、多くのマンションが、この方式だから、出し惜しみってことでは無いでしょう。
一般的ですよ。

実際の購入検討者の人は、モデルルームに行って、選べる住戸見せてもらっている訳で、残り住戸分っている訳だし、わざわざ雑誌やネットに書く必要も無いでしょ。

[554: 匿名さん]

ざっと、残り１／４って感じでした。

このタイミングでの、この売れ残りは、
一年前だったら、『売れてない』
今の状況では、『まぁ健闘している』

とはいっても、結果は一緒で、同じように対策を打つ必要があるのも、事実。

[555: 匿名さん]

先週の土日にモデルルームに行きました。
554さんがおっしゃるとおり1/4くらいは未契約でした。
ただ土曜も日曜も予想以上の混雑でびっくり。
仮の申し込み書を出されていた方を何人か見ましたので
今週末あたり動きがあるようです。
実際の部屋を見れるのはやはり大きいですね。
私も何部屋も見せてもらい、気に入った部屋がありました。
価格を考慮したら一部屋しかないので、あせって申し込もうとしたら今日は休みでした・・・。
ある程度買う意思があって部屋を選びたい人は早い方が良さそうです。

[556: 匿名さん]

実際の部屋も確認でき完成も近いので
販売スピードはアップしそうですね。
私もフォレストリエも検討していましたが、
あちらは第一種中高層地域で周辺の道が狭い。
こちらは第一種低層住居専用地域なので永久に
周辺環境の変化する可能性がなく教育環境も良く
息子にとっても適した立地なのでこちらにしようと思います。
私はちょっと通勤が遠くなり歩きますが息子のためには
仕方ないことですね。