パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[487: 匿名]

値下げは歓迎ですね。

この不況で、金利が下がってますね。割と今は買いの時期ですね。

やや話それますが。

[488: 匿名さん]

多分、ここもフォレストリエも完成してから検討しても
ちゃんと残っているだろうから見てから選べば？
こんなマンション不況のなか、あせって買わなくてもいいよ。

[489: 契約済みさん]

４８８さんの『完成してから』というのは一理あると思います。
ただ、フォレストリエは分からないけど、ここはある程度は売れているので、
完成してから検討する前に、もう１ステップ置いた方が良いと思います。

①ＭＲに行って、自分が欲しい間取りがどの程度残っているか確認する。
②許容できる間取りがたくさん残っていたら、じっくり検討する。
　 or
　許容できる間取りが、ほとんど残っていなかったら、すぐ検討か待つかを
　自己判断で決める。

『たくさん残ってるけど、自分の欲しい間取りは既に売れてた』なんてことに
ならないように、決定は後でも、現地に行って情報収集だけは行いましょう。


契約者と書くと、心無い人からの暴言で傷つきそうですが、みなさまが納得
できる住居が見つかれば、と投稿しました。

[490: 匿名さん]

・・・私ならですが。
完成してから見に行き、欲しい間取りがなかったら縁がなかったとして諦めますが。
この物件がどうしても欲しい又はかなり欲しいと思うなら
完成まで待つまでもなく、契約したほうが良いでしょう。
でも、他の物件と迷っているのなら、出来上がったものを見てからでも遅くないと。
そう思うのは、それほどここに魅力を感じていないということなのでしょうね。私自身が。

まあ、人それぞれですね。

[491: 匿名さん]

４８９さんと４９０さんの意見に納得。
そして検討組みでもぜひとも確認して欲しいのは冬場の日照時間。
南向きですのでどのくらい日照が入るのかぜひとも確認してみてください。
とくに低層階は要注意です。

[492: 匿名さん]

私も490さんと同じスタンスかなあ。
予算と場所としては大体希望にあっていて、特に大きな不満はありません。
ただ、このマンションは妙に心惹かれるものがないんですよねえ。
なんかこんなもんかなあって感じで。
生活の場だからそれでいいのかなあ。

[493: 匿名さん]

先週建物内事前案内会に行って来ました。
担当者の方のお話では７割が契約済みで世田谷区の中でも売れているように感じます。
レスを見ていると、みなさん若干意欲が冷えているように思いますが、
完成後に良いお部屋が残っている可能性は低いと思いますので、
私はこの物件で決めると思います。

[494: 匿名さん]

今の経済状況からすると購入意欲がなくなるのは当然かもしれません。
このあたりは野鳥が多いので小鳥のさえずりで起こされるかもしれません。

[495: 匿名さん]

売り手側が「売れてないんですよ（涙）」なんて言う訳ないと思うのですが・・
冷静になりましょう。

[496: 匿名さん]

ここが世田谷区内で売れているというのはあながち間違いではないが、大まかに以下の点による。

１．今回の大不況の前にあらかた販売の決着がついており、販売戸数もそう多くなかった。
　　いわゆる大規模物件ではないので、率で販売を評価するなら当然有利になる。

２．販売価格の絶対額が競合物件より安かった。安さのロジックは、専有面積が狭く今時６０㎡台
　　の３ＬＤＫだったり、仕様ランクが今ひとつだったするが。
　　普通のリーマン世帯が世田谷で買える価格帯だった。あの頃、７０台後半なら８千万を超える
　　物件もざらだったし。

３．千歳烏山という、反論はあるかもしれんが、人気エリアに引っかかっている。
　　駅から遠いけど、深レジほどシャレにならないほどではなくギリギリ許せる。世田谷の場合の
　　低層マンションは、駅からちょっとはなれた閑静な住宅街の中にあることが多く、１５分以内
　　は普通。またそういう環境で静かに暮らすことを価値とするマンション。

[497: 匿名さん]

エルザの中古が5000万を切りましたね。73m2、11F南西向き。
テラスの中古も70ｍ2台は5000万円以下です。

例えば５年後に、パークホームズはこの二つの物件を上回る価値があるでしょうか。
否！パークホームズが一番安くなっているであろうことは容易に想像できます。
なぜなら中古マンションは外観の良さが非常に大切だからです。
新築はパンフレットやＭＲが販売の鍵を握ります。
しかし中古はネットで検索して実際に外観をみてから、初めて問い合わせをします。
迫力のあるエルザ・テラスに比較して、見た目の評判のよくないここが高い値段を付けることはないでしょうし、付けたとしても問い合わせが来ないでしょう。

今、二つのマンションより500万高いなら、それ以上の含み損を抱える事になります。資産価値を考えるなら、現時点では購入を控えた方が賢明です。

[498: 匿名さん]

ここは閑静な住宅街という感じではないよ
後、深沢と千歳烏山比べるのは…(汗

[499: 匿名さん]

深沢ハウスではなくて、深大寺レジデンスのことかと。

[500: 購入検討中さん]

どなたか最近の写真をＵＰして頂けませんか。（そんなに外観ひどいの？）

[501: 匿名さん]

写真はかなり前に住民版にあったような。
でも実際に見ないと分からないんじゃないかな。
ひどいといっても、醜悪とかそういう訳じゃないから。
質感のなさとか、表情の乏しさとかいうところが悪く言われているのだとおもう。
だからひどいというよりは、さみしいというかんじかな。
例えば、稲城あたりで3000万円台とかでだすのであれば何の問題もない外観だと思うよ。

[502: 匿名さん]

緑が少ないと感じていましたが今土のところがほとんど芝生になるのでしょうか。
地下緑化とはそういうことをあらわしているのでしょうか。
私が行ったときは思ったほど緑地面積が少ないと感じましたが芝生を敷いて見ると外壁の色がまた違った印象に感じるかもしれません。

[503: 匿名さん]

地下ではなくて屋上緑化ではなかったですか？

[504: 匿名さん]

今日実物写真の広告がきました。
キャノピーが・・悲しいくらい貧弱です。
マンションの顔の位置にあるのに・・残念です。

[505: 匿名さん]

キャノピーもそうだけど、エントランスと車付けのあたりが全体的にどうなんだろう？
名前はなんていうのか分からないけど、大きな「Ｔ」の字を横に並べたような茶色いやつ（説明難しいな…）。
いかにもつくりものっぽい（つくりものはあたりまえか）。
「お父さんが、初めて日曜大工で本棚作ってみました」って感じ？
要らないんじゃ…。

[506: 匿名さん]

外観見ました。
低層の落ち着いたフォルムでパークホームズっぽくて
私は好きです。
玄関回りやバルコニー側にもしっかりタイルが貼ってあるし、なんか
イタリアのタイルらしい。
あと、やはり住環境は最高だね。

[507: 匿名さん]

中古マンションの資産性は立地・管理形態・売主だと思います。
私はこの外観は良いと思います。
実は人気物件程、批判的な書き込みが多いのがネット掲示板の運命であり
世田谷区でもこれほどのレスが多い物件は他に見ません。
逆にこの物件の注目度の高さを感じました。
私は今日デルルームで先着順のお部屋を押さえてもらいました。
予約をして行きましたが満席で非常に込み合っていました。

[508: 匿名さん]

契約者用の事前棟内モデル案内があったようですね。
たくさんの方が訪れていたようでした。

外観については、感じるところは個人差があって当然と思います。

個人的には、緑を引き立たせるために、抑え目の色使いや外構を施されており、
経年と共に育つ緑と調和してよくなっていくのではないかと思います。

東京テラスさんがそのような感じですよね。。

緑は、竣工したばかりではやはり定着していませんので、
数年経って価値が出てくるのではないでしょうか。
最初は土が見えてしまっても仕方がありません。
（しかも、冬では、当然ですよね。。）

外観について、「貧弱」とか「団地風」とかおっしゃる方は、きっと、たて格子の手摺が
気になるのかもしれませんね。
確かに、昔の公団の団地に良く使われたものではありますが、
「団地風」で何かいけないことがありますか？
住まいとして、いい表情を出すこともたくさんあります。

住む側から見れば、風通しもよく、光も差し込み、
穏やかに外部との境界をつくってくれるたて格子は、
コンクリートの手摺と比べ、いいところもたくさんあると思います。
洗濯物や布団などの干し方を住民で徹底したり、積極的に緑を育てるようにしたりすることで
とてもいい外観をつくりだすこともできるのではないでしょうか。

長文になりましたが、感想でした。。。

[509: 匿名さん]

デベさん、御苦労さんというか、大変だねえという書き込みが多いね。（笑
満席？ふうん（笑

[510: 周辺住民さん]

マンションの外観を撮影してみました。
参考にどうぞ。

http://karasuyama.blog10.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-date-20090118.html

[511: 購入経験者さん]

510さんありがとうございました。
駐車場からの写真などは、残念ながらちょっと厳しい感じがしました。

[512: 三井ファン]

バルコニーの話がでているので、敢えて苦言を呈したい。

確かに、建物の表情が強すぎる時には、縦格子の手摺りをいれて柔らかな外観にする方法も有効だ。例えば、間口の狭い独立したバルコニー、奥行きの深いバルコニーの場合等だ。
しかし、ここはそもそも外観に表情がないのだからあの手摺りを使うべきではない。バルコニーが奥行き2000mm以上あればまだ理解もできようが、ここは1500mmに大幅に届かない。

採光・通風については、もうすでにあの立地・向きであれば充分すぎるほど確保できている。全くもって言い訳にはならない。

はっきりと申し上げるが、三井のこのマンションの外観に対するコストカットの思想が、あのバルコニーに如実にでている。他の部分について触れるまでもない。

売れているとは聞く。しかしその一方、かなり多数の方が実際にみて違和感を感じていらっしゃるようだ。
すぐにごまかしは効かなくなる。

三井が悪い方向へ舵を切ったのでは？と不安を感じさせる嫌な物件であった。すぐに方向を正常に戻し、潤いと洗練のある良いパークホームズを作って欲しいと切に願う。

[513: 匿名さん]

外壁が白系にすることにより外壁の熱の吸収がしにくくなります。つまり反射しやすいと言うことです。
ところで中庭がある棟は日差しが強すぎるのでは。なぜか玄関のほうも西日が入りそう。

[514: 匿名さん]

外観はまあまあだね。
立地と価格帯は良いね。
今まで中央線で探していたから
この物件は良いと思うよ。

[515: 匿名さん]

もう一つ通風についてですが風通しはしすぎるほうがいいです。
もしかしたらアルミパンチングパネルみたいなものを好む気持ちもわかりますが、その分風通しが悪くなります。
それにこれから近くにホームセンターができますので、自分なりのアレンジをするのもいいのでは、。
ちなみにバルコニーのタイルですが高価ですが、水を吸収するタイプのほうが夏場は気持ちいいと思います。逆にしないと暑すぎるかも。

[516: 匿名さん]

507さんとほぼ同意見ですが、過去数回の中古マンション売買経験から思うのは
中古マンションの資産価値の重要な要素は次のものであるということ。
１築年数（現行耐震基準への適合を含む）
２立地条件（住環境や利便性）
３間取りや設備の機能性
４管理状況（修繕計画の現実性や履行状況を含む）
５デベ（古くなった時こそ当初売主の信頼が重要。再建途上のデベや「○○○（デベ名）仕様」と揶揄されるのは論外）
はっきり言って外観なんて個人の好みの問題で余程の高級物件でもない限りほとんど関係ない。

それなのに外観が一番重要みたいな事を云う人もいるみたいだから、世の中いろんな考えの人がいるものだと驚くね。因みにここの外観は落ち着いていて嫌いじゃないよ。

[517: 匿名さん]

外観は資産価値に関係ないと必死に主張すればするほど、「このマンションは、外観しょぼいです」っていってるのに等しいと思うのだけど。。

[518: 匿名さん]

517は、日本語の読解能力が著しく欠如しているか、理屈に関係なく単にネガレスすることのみが目的化しているかのどちらかであることはよく分かった。

私の文章は最後の一文を除き一般論だよ。私は以前からここを検討していたので今も気になって覗いているがマンション購入自体を数年は延期することにしたから、ここを買うつもりも擁護するつもりもないのであしからず。

[519: 匿名さん]

「過去数回の中古マンション売買経験から思うのは…」
　↓８０分後
「私の文章は…一般論だよ」

苦笑するしかありませんなあ…。

[520: 物件比較中さん]

５１０さんの写真とはブログ「I　LOVE　千歳烏山」でしょうか。

東京テラスの記事もありとても参考になります。

[521: 匿名さん]

懸命に言い訳したのに自爆。
５１８は痛すぎるな。。

[522: 内覧会行った人]

第三者的にみた意見です。

●サニーサイドは目の前の空き地と墓地が気になりました。特にだだぴろい空き地は早く再開発で道になるべきかと。

●良く話にあがる手すりですが全てガーデンサイドのように乳白色したほうが良かったと思いました。

●正面入り口は天井が思ったより低い。(奥行きをみせるためだそうです)
そういう意味では裏側入り口は天井は高く良かったです。

●日当たりは良い。

●駐車場が遠い(正面玄関側を購入した方)

大きなところはこんなところです。以上、参考まで。

ここ買わなくても買うひとも大手バンクは金利が1%切ったし、建物価格叩ける空気感あるし。案外狙い目な瞬間！？

みなさんグッドラック！

[523: 匿名さん]

519

一般論（大辞泉）
１　ある特定の、または個々の具体的な事柄を考えないで、広く全体を論じる議論。
２　世間に広く認められると考えられる論。

私の経験から世間に広く認められると考えるに至った要素を論じている点で、上記２の意味にも合致していると思うが、百歩譲って上記１の意味に絞ったとしても、この物件に特定せず広く中古マンション全体を論じる意味で言葉の用法は決して間違えてはいない。

日本語の能力のなさを改めて浮き彫りにしたのは君のようだね。521も同類。

[524: 匿名さん]

一般論どーたら、本当にどーでもいいので、よそでやってもらえますか。

[525: 匿名さん]

みなさん一部の心ない人や業者による批判的な意見に惑わされないようにしましょう。

[526: 匿名さん]

すぐ近くの超売れ残り物件、パークハウス世田谷千歳台は皆様検討外ですか？
環境も良いし、駅からの距離も変わりませんよ。
デベも地所ですしね。
大幅値下げしたのでここよりずっと安いですよ。
ただ、懸念は建物が西向きな事と、売れ残り物件であることの２点でしょうか。
ちなみに、手摺りは残念ながらここと変わらず、アルミ格子手摺りのようです。

[527: 匿名さん]

あんな大幅値引きをするような売れ残り物件には
全く魅力を感じません。

[528: 匿名さん]

実物を見学したけど別に天井は低くなかったよ。
逆に小梁が少なくてすっきりしていた。
なんかここに書き込んでいる人は真実とは違った情報が多いね。
エントランスは駐車場から入るほうが吹き抜けで高級感があったよ。

[529: 匿名]

たしかに裏側は天井高く空間がある。表は裏に比べ低い。半分まで行かないか？まぁどっちでいいや。

[530: 見学]

ロビーはともかく、部屋は？みなさんどうだったのでしょうか？

[531: 匿名さん]

建具とフローリングがダークブラウン、壁が白で高級感がありましたよ。
外から見ている時よりも、部屋をみたら断然好印象でした。

パークホームズ千歳烏山のキッチン等の大理石が濃いグレーなのに対して、
三菱は白っぽい大理石で部屋が明るく感じました。

[532: 匿名さん]

アルミ格子手すりを皆嫌がるけど、順梁ではあれが一番採光や通風のバランスがいいんだよ。
次いでガラスパネル、一番ダメなのがコンクリート壁。
開放的な場所につくられるマンションは実を取ってアルミ格子にすることも多い。
三井は高級ブランドのパークコートでもアルミ格子使うし。

[533: 匿名さん]

アルミ格子手摺りは、パークコートに限らず、高級マンションでも使用される。
ただ、普通はアルミ格子を使う時は、デザインにも色々な配慮がされている。
ここみたく、建物の全面に渡って、どーんと全てアルミ格子ってのは、最近のマンションでは見た記憶がないなあ。
どこかあったっけ？

[534: 申込予定さん]

まあまあ手摺りなんて購入に対して大きなシェアを占めないので
いいじゃないですか。
それより大事なのは価格・立地・間取りですよね。
どんなマンションも１００点満点は存在しませんよ。この物件はトータルバランスが良いし、
何よりこの書き込みの多さは人気の表れだと思います。

[536: 匿名さん]

立地いいかなあ？
こんなに安いのに世田谷に住めるって意味？
間取り？
各部屋が狭いよ〜。リビングもあんなに狭くて・・何人で住むの？
もうちょっと高くてもいいから、住みやすい広さを確保して欲しかった。