パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[451: 匿名さん]

ま、外観は大事。
結局資産価値に影響しますので。
品のある、趣のあるファサードならリセールのときに大きなメリットになる。

[452: 匿名さん]

まったく同意。いくら内装がいいといったって第一印象は外観だからな。
話題の論点が理解できない輩は、ほっときましょう。

[453: 匿名さん]

>>450
野村は建ったとたんに値引き始めるからじゃないかと・・
売れ残りを持たないのが会社の方針なんじゃない？

[454: 匿名さん]

最近そうもいかないみたいよ。

[455: 匿名さん]

どこもそうだけど時間かけて売るんじゃない？

[456: 匿名さん]

本当に質の良いものはね。そうでなければ、値引きして処分する。

[457: 匿名さん]

生活するならやはり南向き。暑い夏は日差しをさえぎり、寒い冬は日差しが入って部屋を暖めてくれる。湿度の高い時期は風が入るのでカビが発生しにくい。

[458: 匿名さん]

ポークホームズなのでたしかに、物件はいいですね。

[459: 匿名さん]

パークホームズ千歳烏山

各項目１０点満点で評価してみました。

（立地面）
駅からの距離…３
周辺環境…７
利便性…２
（建物面）
地盤…８
構造…５
建物外観…１
エントランス・中庭…４
（その他）
内装・住戸内仕様…４
セキュリティ…３
共用施設の充実…３
駐車場・駐輪場…２

[460: 匿名さん]

ところで459さんは購入組でしょうか。
それとも購入願望組でしょうか。

[461: 匿名さん]

総合評価は何点になる？

[462: 匿名さん]

駅からの距離は2か3では？

[463: 匿名さん]

駅からの距離は1か2では？

[464: 匿名さん]

間違えました…3連投すみません

[465: 匿名さん]

459です。
総合評価は購入者・検討者によって違いすぎるかと思い、付けませんでした。何を重視するかですね。
駅からの距離は、もっと遠いところも沢山あるのでこんなものかと。

まあ、「最近検討を始めた方に、少し参考になるかなあ」と思って作ってみました。おおまかな評価です。

[466: 匿名さん]

・・・でも、平均って５〜６なんでしょ？（点数つけるならそうだよね？）
そしたら総評は・・。

[467: 周辺住民さん]

459さんに質問です。
１立地面での周辺環境と利便性のあまりに離れているのはどうして？
それにバスを利用すれば京王線で問題が生じてもJRや小田急へ逃れることができるのでは。
２建物面での地盤で評価８で構造が５の根拠が意味不明です。
　もしかして免震住宅じゃないからと言いたいのでしょうか。
３外観が1と言うのもとても面白すぎ(笑)ちなみにどうすれば10近くになるのでしょうか。その具体的対策があるといいですね。
４エントランスや中庭も全部出来上がっていましたか。私が見た時はまだできていなかったような。それに建蔽率40パーセントですのでこの評価はいかがなものか。
５内装が8以上になるのはどんな内装なんでしょうか。たとえば壁が全面木質または漆喰でできているようなかんじでしょうか。
６共用施設が充実とはあなたにとってプールなどがあることでしょうか(笑)
７駐車場や駐輪場は4に書いてあるとおりです。
購入願望組の夢のある評価ありがとうございました(笑)
そうそうこの頃URはとてもいいものを作り始めていますね。古い低層を解体して高層にして快適な公園を作りはじめています。

[468: 匿名さん]

》467さん
459です。
この掲示板での今までの評価をまとめたものとお考え下さい。おおまかなものです。
出来るだけ公平につけましたが、勿論、厳密なものではありませんので流して下さって結構です。

反論は歓迎しますが、私への個人的攻撃になってしまっている事を悲しく思います。応戦するつもりはありません。

[469: 周辺住民さん]

４６７です

４５９さんのコメントでいうこの掲示板とはこのパークホームの掲示板でしょうか。この掲示版ができてから拝見していますが5段階で1，2の評価は一部の方を除いて誰もしていませんよ。その一部はあくまで素人です。

私はここの住人ではありませんが多くの住宅情報やら自宅の建築経験からコメントさせていただいています。

専門家では価格の割に評価が高かったはずですがなんだかよく知っているかのごとくコメントしていたため質問させていただきました。5段階で１，２はひどすぎるのでは。

公平さとは私は建築に携わったものだからこそできることだと思っています。
どういうものがいいのか。生活の動線はどうすればいいのか。風をどう流せばいいのかなど。ここに書ききれないほどあります。それをまとめて数値化したのが評価だと思います。

団地と揶揄される方がいますが本来の住まいの目的を見失っている方のコメントではといつも感じています。彼らは快適な生活をしたことがないのではと思ってしまいます。交通の便や都心へのアクセスのよさは一つのよさの基準であり絶対的な基準ではありません。

私は住まいに対して理想を持っていなく生活の一部にしか感じていないため459さんの見解が理解できないのかもしれません。

[470: 匿名さん]

団地と言う釣り文句に脊髄反射する人達っていったい何なの？
子供なの？

[471: 匿名さん]

467さん
みっともないよ。

「購入願望組の夢のある評価ありがとうございました(笑)」って下品で気分が悪いよ。

第一、そんなに必死に評価に反発するひとが、単なる周辺住民の訳がないでしょう。

459さんは大人の対応をされているけど、467さんはちゃんとマナーを守ろうよ。

[472: 周辺住民さん]

４６７です

ちょっと下品でしたか。失礼しました。

私は戸建です。つまりマンションではありません。

多くの方がはじめてのマイホームに夢を抱いていると思います。夢が大きすぎて実際に暮らしてみると失望することも。

私は戸建派と言う視点でこれまでコメントしてきました。家を建築する時、設計士の言うことに少しも耳を傾けずに自己主張を繰り返して、いざ出来上がると住み心地が悪いと感じる方も多いです。

素人ですが私からの提案です。マンション派の方も設計士と一緒にマンション選びをしたらどうかと思います。そうしたら自分では気づきにくい点も指摘してくれると思います。

[473: 匿名さん]

深大寺レジデンスが値下げしたよー。
良いマンションだよ。ここよりちょっと遠いぐらいで、あとはここに負けるものないんじゃないかな。
なのに、ここより１５００万以上安く買えるんだよー。
みんなも一緒に深大寺でそばを食べようよー。

[474: 匿名さん]

待て待て〜。。。

深大寺レジデンス、、、ここよりちょっと遠いって、、、、全く違うっしょ。

もう２５年、調布に住んでますが、
深大寺レジデンスは、京王線より完全な坂上じゃないですか？？？

現地に行けば分かるけど、
徒歩分数の記載は、距離ベースで坂などは考慮してません。
深大寺レジデンスは、長い時間、凄い坂を登らなきゃいけないので、倍かかります。
ここは平地なので、ほぼ記載どおり行けます。

深大寺レジデンスの営業マンの方、お疲れ様です。

[475: 匿名さん]

深大寺はマンション購入のセオリーからいえば手を出しちゃいけないマンションでしょ。
70平米強が2500〜3000万円で買えるなら住み潰す覚悟で買ってもいいかもしれないけど。

[476: 匿名さん]

ちょっと駅から遠すぎるよね・・・
広末が広告にでて華々しく売り出されたのはよかったけど
あんなに市況の良いときでも売れなかったものが
今時売れるとは思えない。
ああいう立地は、戸建ての街にして売ったほうが賢明だったんじゃないのかな。

[477: 匿名さん]

同意。
深大寺は１戸あたりの敷地を広めにとった高級な戸建てを分譲していれば
地域全体の評判もあがったはずだけど、土地を取得したのが長谷工だから
無理でした。たらればで話をしても仕方ないけど。
どちらも売り主に三井がからんでるけど、マンションとして選ぶならこっちだろうね。

[478: 匿名さん]

深大寺となんか比べるより、砧にできるパークハウスは？
ここの皆さんが大好きな「空の広さを実感する低層の佇まい」だって。
空が広いを連呼していた人多かったよね。
駅からの距離も、ここよりはずっとずっとマシ。

・・・で、いくらなんだろう？
やっぱりちゃんと世田谷価格なのかな？それとも不況折込価格？

[479: 匿名さん]

世田谷価格です。

ここのネガレス君達が見ると、高過ぎると言う価格です。
彼らに買える住戸（いや失礼、彼らが買いたい住戸）は、何千年後に出てくることやら。

[480: 初心者]

パークハウス砧はここより割安感がある値段でしたよ。
時世を踏まえた価格だと思いました。
それでもこちらの方が価格は低いのでアドレス代の違いなんですかねぇ。

[481: 匿名さん]

パークハウス砧、今まで考えた事なかったです。
もう予定価格は教えてもらえるのでしょうか？
確かに良さそうなマンションですね…。

[482: 匿名さん]

大変だ、大変だよー。
国分寺駅から徒歩９分のベリスタ国分寺が大幅値下げだよー。
70ｍ2超・東南角が5628万→4128万に改定だって！
まさかまさかだよね。
こんな時代にみんなはパークホームズを定価で買ってたりしないよね？。
ダッシュで中央線に乗り換えだー。

[483: 匿名さん]

国分寺なんかやだよ（笑）

[484: 匿名さん]

ありえない、国分寺。

[485: 匿名さん]

吉祥寺がいいな。

[486: 物件比較中さん]

やはりこのご時勢にマンションを購入するのは東京２３区じゃなきゃ将来的に危険度が高いと思う。本当に良いものは大幅値引きなんてしないと思うし「１，５００万円引きます」っていわれると逆に不人気過ぎて不安になるよ。現在フォレストリエも比較しているけど隣にあるゴルフ打ちっぱなしと子供の小・中学校まで遠い点がネックです。三井の吉祥寺も敷地内に高圧鉄塔があるし、、、

[487: 匿名]

値下げは歓迎ですね。

この不況で、金利が下がってますね。割と今は買いの時期ですね。

やや話それますが。

[488: 匿名さん]

多分、ここもフォレストリエも完成してから検討しても
ちゃんと残っているだろうから見てから選べば？
こんなマンション不況のなか、あせって買わなくてもいいよ。

[489: 契約済みさん]

４８８さんの『完成してから』というのは一理あると思います。
ただ、フォレストリエは分からないけど、ここはある程度は売れているので、
完成してから検討する前に、もう１ステップ置いた方が良いと思います。

①ＭＲに行って、自分が欲しい間取りがどの程度残っているか確認する。
②許容できる間取りがたくさん残っていたら、じっくり検討する。
　 or
　許容できる間取りが、ほとんど残っていなかったら、すぐ検討か待つかを
　自己判断で決める。

『たくさん残ってるけど、自分の欲しい間取りは既に売れてた』なんてことに
ならないように、決定は後でも、現地に行って情報収集だけは行いましょう。


契約者と書くと、心無い人からの暴言で傷つきそうですが、みなさまが納得
できる住居が見つかれば、と投稿しました。

[490: 匿名さん]

・・・私ならですが。
完成してから見に行き、欲しい間取りがなかったら縁がなかったとして諦めますが。
この物件がどうしても欲しい又はかなり欲しいと思うなら
完成まで待つまでもなく、契約したほうが良いでしょう。
でも、他の物件と迷っているのなら、出来上がったものを見てからでも遅くないと。
そう思うのは、それほどここに魅力を感じていないということなのでしょうね。私自身が。

まあ、人それぞれですね。

[491: 匿名さん]

４８９さんと４９０さんの意見に納得。
そして検討組みでもぜひとも確認して欲しいのは冬場の日照時間。
南向きですのでどのくらい日照が入るのかぜひとも確認してみてください。
とくに低層階は要注意です。

[492: 匿名さん]

私も490さんと同じスタンスかなあ。
予算と場所としては大体希望にあっていて、特に大きな不満はありません。
ただ、このマンションは妙に心惹かれるものがないんですよねえ。
なんかこんなもんかなあって感じで。
生活の場だからそれでいいのかなあ。

[493: 匿名さん]

先週建物内事前案内会に行って来ました。
担当者の方のお話では７割が契約済みで世田谷区の中でも売れているように感じます。
レスを見ていると、みなさん若干意欲が冷えているように思いますが、
完成後に良いお部屋が残っている可能性は低いと思いますので、
私はこの物件で決めると思います。

[494: 匿名さん]

今の経済状況からすると購入意欲がなくなるのは当然かもしれません。
このあたりは野鳥が多いので小鳥のさえずりで起こされるかもしれません。

[495: 匿名さん]

売り手側が「売れてないんですよ（涙）」なんて言う訳ないと思うのですが・・
冷静になりましょう。

[496: 匿名さん]

ここが世田谷区内で売れているというのはあながち間違いではないが、大まかに以下の点による。

１．今回の大不況の前にあらかた販売の決着がついており、販売戸数もそう多くなかった。
　　いわゆる大規模物件ではないので、率で販売を評価するなら当然有利になる。

２．販売価格の絶対額が競合物件より安かった。安さのロジックは、専有面積が狭く今時６０㎡台
　　の３ＬＤＫだったり、仕様ランクが今ひとつだったするが。
　　普通のリーマン世帯が世田谷で買える価格帯だった。あの頃、７０台後半なら８千万を超える
　　物件もざらだったし。

３．千歳烏山という、反論はあるかもしれんが、人気エリアに引っかかっている。
　　駅から遠いけど、深レジほどシャレにならないほどではなくギリギリ許せる。世田谷の場合の
　　低層マンションは、駅からちょっとはなれた閑静な住宅街の中にあることが多く、１５分以内
　　は普通。またそういう環境で静かに暮らすことを価値とするマンション。

[497: 匿名さん]

エルザの中古が5000万を切りましたね。73m2、11F南西向き。
テラスの中古も70ｍ2台は5000万円以下です。

例えば５年後に、パークホームズはこの二つの物件を上回る価値があるでしょうか。
否！パークホームズが一番安くなっているであろうことは容易に想像できます。
なぜなら中古マンションは外観の良さが非常に大切だからです。
新築はパンフレットやＭＲが販売の鍵を握ります。
しかし中古はネットで検索して実際に外観をみてから、初めて問い合わせをします。
迫力のあるエルザ・テラスに比較して、見た目の評判のよくないここが高い値段を付けることはないでしょうし、付けたとしても問い合わせが来ないでしょう。

今、二つのマンションより500万高いなら、それ以上の含み損を抱える事になります。資産価値を考えるなら、現時点では購入を控えた方が賢明です。

[498: 匿名さん]

ここは閑静な住宅街という感じではないよ
後、深沢と千歳烏山比べるのは…(汗

[499: 匿名さん]

深沢ハウスではなくて、深大寺レジデンスのことかと。

[500: 購入検討中さん]

どなたか最近の写真をＵＰして頂けませんか。（そんなに外観ひどいの？）