パークホームズ千歳烏山 part3

[購入検討中さん]

現地建物の雰囲気も把握できる状況になってきました。

引き続き
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：5220万円-6980万円
間取：2LDK-4LDK
面積：66.77平米-89.47平米

part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44258/

[24: 近所をよく知る人]

ここから国領のヨーカドーまで行く必要がありますか？
あそこはあの近辺に住む狛江市民か調布市民が利用するところだし、
わざわざ行くメリットはないでしょう。
その手前のユニディに行くなら分かるけど。
その手の大きくて雑貨も扱うスーパーに行きたいなら、高井戸の高速下にある
スーパーバリューに行けば良いと思います。

ところで、21さんの言うとおり、とにかくこの道はこの物件に住む人にはあまり
影響のない道だから議論する必要ないですよ。地元面して何にも分かっておらず、
単なる煽りの投稿で頻繁に使うという根拠も示せないんだから。

[25: 近所をよく知る人]

国領のヨーカドーに行かざるを得ない可能性は十分に想定できます。
なぜならこの辺りはＧＭＳがなく、意外とかなり不便なエリアであるからです。
国領に行くためには例の道を通らざるを得ません。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[26: 物件比較中さん]

議論の必要がないと決め付ける輩が居ますが、都合の悪いものには蓋をする人の典型ですね。

[27: 匿名さん]

国領のヨーカドーに行く人もいますが、大きめのスーパーなら千歳船橋のライフでも事足りますよ。
あの道は混むから私はあまり使いません。通るとしても成城通りに抜けたいときだけです。

[28: 近所をよく知る人]

都合が悪いとかどうとか誤魔化さずに根拠を説明してくださいよ。

それからヨーカドーまで行かなくても、スーパーバリューで用事は済みますよ。
それでも物足りなかったら、高井戸のオリンピックに行けばよい。
環八の裏道使えば、国領まで行くほど時間はかからない。
電気製品だってYAMADAが近くにある。

まぁ地元民じゃないから分からないんだろうけどね。
憶測で発言するのはやめましょう。

[29: 匿名さん]

大きめのスーパーなら、千歳台の交差点を超えたところに
ディスカウントのスーパーと酒屋があり、八幡山の駅前にオオゼキがあります。
オオゼキは美登利寿司のお寿司が買えるので良いですよ。駐車場もあります。
逆方面だから渋滞に巻き込まれせん。
別に買い物に不自由しませんよ。

[30: 匿名さん]

ＹＡＭＡＤＡにも行くし、千歳船橋（経堂じゃない？）のライフにも行く。
でも、国領のイトーヨーヨーカドーにも行くけどな。
必要か必要じゃないかはそれぞれの問題なので、行く必要がない人は行かなければいいと
思うけど。
高井戸のオリンピックねえ・・・逆にこちらのほうが行かないなあ。
でもこれでいいと思う人は行けば道を使わないでいいかもね。

>>24さんは近所をよく知る人なのに、本当にあの道を使わないの？
私はもう引越した身で、さらにもうちょっと環八よりに住んでいましたが
しょっちゅう使うことになってましたよ。
もしかして運転が下手であえて避けているのでは？
あの道を使わないと、行動範囲が狭まりそう。近い場所も遠い場所にならない？

[31: 匿名さん]

26さん
そうじゃなくて、結論でてるんだからもう議論する必要がないでしょう。

[32: 匿名さん]

それにしても朝からすごい人気♪

[33: 近所をよく知る人]

30さん

24です。私は環八を挟んで逆側に住んでいて実家が狛江なので、たまにあの道は使いますよ。
実家が狛江だからヨーカドーにも行ったことがあるし、この近辺のスーパーもあちこち
行っているので、どんな物が置いてあるか分かった上で書き込んでいます。

あの道を使うときは、実家に行く時か、成城に買い物に行く時くらいかな。
月に1、2回使うくらいですよ。

[34: 匿名さん]

いずれも徒歩はおろか自転車すら厳しい店舗ばかり。本当に世田谷なの？生活不便でも人に世田谷+品川ナンバー見せられれば良い。

【管理担当です。一部テキストを修正しました。】

[43: 匿名さん]

イトーヨーカドーの使い道について私の場合は食品を買うスーパーとしていくのではなく子供を遊ばせる娯楽施設として使うことがあります。吉祥寺や新宿も使います。あまり郊外について過敏になっていない?いいものは利用しなきゃ。写真の件はほとんど解決済みです。その通りで込む地点は限られていて避けて通ることもできます。行きは湯けむりの里の近くにある一方通行の道を使い,帰りはその手前にある狭い道から上祖師谷５丁目に入る方法とか探せば方法はあります。

[44: 匿名さん]

周辺環境は決して良いとは言えないマンションですので、世田谷区と協議するなりして周辺道路事情を少しでもブラッシュアップして商品価値をあげてはいかがでしょうか？売れゆきは芳しくないようですね（ここに限ったことではないが）同規模の三井の目黒（パーク）なんて先日建設会社が倒産してしまい、計画すらとうとう頓挫してしまいました。事業主の都合で土地ごと丸投げされるようです。少なからず、ここにも負の遺産が波及しています。ＶＥ、ＣＤで手抜き工事がないように祈念します。三井不動産は不運で悲惨ですな。

[45: 匿名さん]

すごい削除されちゃったんだね。何が書いてあったんだろ？気になる・・

イトーヨーカドーはうちも子供を遊ばせるのに使います。
また、日用雑貨なども色々といっぺんに揃い便利。
どうせふた月くらいでサイズアウトしてしまう子供の靴も、
ここで調達するととってもお安くて得した気分。
バンバン履き捨てても惜しくないし（笑）
食品スーパーとしては満足はしないけど、行けばついでに買い物はします。
少なくともライフよりは好き。
必ずしも行かなくてもいいお店なのですが、あったら便利。
そしてここに行くには・・少しでも近いほうがウレシイ。

[46: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹が仙川と希望ヶ丘にありますが、使い勝手がいいのはどっち？

[47: 匿名さん]

希望ヶ丘はもうすぐ閉店するよ。
あの辺りの人は代わりに砧店（環八沿い・梅江のとなり）を利用するんじゃないかな。
榎の人は、絶対に仙川が近いから砧店には行かないと思う。

[48: 匿名さん]

ところで売れ残っている人気がない間取りってどの間取りですか？
真剣に検討したいのですが。

[49: 購入検討中さん]

イトーヨーカ堂やスーパーの話しはどうでも良いよ。そんなことより、この先いくらまで値下げされるかだろ。値引き営業の電話が毎週のようにあるのが結構ウザイ。もうちと粘れば、さらに下がるかな。ここにきて買い手市場だな(^O^)

[50: 匿名さん]

値下げしてもらえるんですか？

[51: 購入経験者さん]

まだ販売が動いてる以上、三井は値下げしないよ。
値下げの電話なんて根拠がないね。どこのデベさんですか？

[52: 匿名さん]

値下げしない根拠は何？
販売最中に値引き話を持ち出された三井物件、他にも知ってるよ。
でも、値引き話は人と場所（部屋）を選ぶと思うので
誰にでも値引いているわけではないと思うよ。
少なくともローンが通るか通らないか不安な人には絶対に来ない話。

[53: 契約済みさん]

＞４８さん

ここの掲示板は、真剣な人を笑って楽しむ人の投稿がかなり混じっているので、扇動やらデマやらがたくさん存在します。

なので、自分の足でモデルルーム／現地に行って、自分の目で空き住戸を確認することをオススメします。
予算的で論外でない限りは、ちゃんと説明してくれると思いますので。

ちなみに、どこまでが売れていないと判断するのかは人それぞれですが（現在は勢いよく売れているのは限られた物件のみ）、相対的には売れているほうだと思います。
私が決めたときは、気に入った間取りはかなり売れており、泣く泣く一つ階数を下げました。

[55: 匿名さん]

まあまあ、ここもかなり苦戦を強いられているのだから、多少の営業活動大目にみましょうよ。
こんなコメントを真に受ける人がいるとも思えないけれども。

[56: 契約済みさん]

はいはい
困ったらデベの一つ覚え〜！！

ネガキャンペーンをしている人は、何で現地に行かれたら困るの？？
あなたたちが言っていることが事実だったら、現地に行ったらよりハッキリすると思うのに。

自分達の言っていることが、正しいか間違っているかバレルのが怖いのでしょうか？？

どちらにしても、ハッキリさせる為に、本当にマンション購入を検討している人は、まず現地に行くべし！！

[57: 匿名さん]

50さんへ
49さんは他の物件のことを言ってると思いますよ！なぜなら、この物件は最近はずっと夏休みだから毎週電話がかかってくるわけないよ♪

[58: 匿名さん]

ここ最近で毎週とは言っていないと思うが・・・

何はともあれ、君らには縁のない話だと思う。（私も含めてですが）

現金で一括購入できる人に対してセカンドハウスや投資用として

値引きの営業活動があるのはよくあること。

年収でいえば３０００万円以上。

[59: 契約済みさん]

５０＝５８さんへ

自分で矛盾を書いちゃいましたね(笑)。

『何はともあれ、君らには縁のない話だと思う。（私も含めてですが）』と書いてながら、なぜ縁の無いアナタのところに毎週値引き交渉の電話がかかってくるのでしょう？？

日頃の溜まった鬱憤を、マンションを購入しようと考えている人(アナタからすると幸せに思える人)を困惑させて、憂さ晴らしするのはやめましょう。

[60: 匿名さん]

えっ！
ということは49さんが年収3000万以上！？
マンションは残金一括精算だから、現金でもローバッテリーでもデベに入る金はかわらない。
なんで現金だと値引くのか意味がわかりませんが。

[61: 契約済みさん]

５９です。
５０さん、ごめんなさい。

５８さんは、５０さんではなく、４９さんでしたね。

４９＝５８さん
そんなことばかりしてると、現実世界だけでなく、ネットの世界でも相手にされなくなりますよ。
誠実に生きることをオススメします。

[62: 匿名さん]

ここは売れてる。
値引きはないね

[63: 匿名さん]

値引きの電話がホントにかかってきた人がこんな掲示板にそんなこと書かないって。完全に釣りだな。値下げの波を起こして、どうしてもここを買いたい人がよくやること。でも残念ながらこんな掲示板で騒いだところで意味ないね。
結局は掲示板なんだから。

[64: 匿名さん]

値引きの話題が出ていますが、以前数多くの値引き交渉をした私の経験から言わせて
頂くと、

・竣工前は値引きはしない。いわんや三井のような大手デベなら竣工後何ヶ月か
　経たないと値引きしない。
・現金客が優遇されると言うのは幻想。なぜなら現金客は資金計画が見えにくく
　（つまり実際いくらお金を持っているかわかりにくいので）デベからすると
　リスキーな客。デベにとって優良客は自己資金が4割ぐらいあって優良企業に
　勤めている客（絶対にローンが下りる＝決済確実）
・値引きは「買う気は大いにあるが、予算が少し足りない」客にデベがこっそり
　持ち掛けるもの。情報漏洩リスクを考えると、値引きするからには絶対に買って
　もらわなければならない。そのことを考えれば値引きに応じるシチュエーション
　は自ずと限定される。

以上より、上のほうの４９さん、５８さんの書き込みは的外れですよ。

なお上記は、竣工後２〜３ヶ月ぐらいの話です。竣工後１年も経てばデベもなりふり
構ってられません。

スレ違いですみません。

[65: 購入経験者さん]

64さんの言うとおり、竣工後の値引きならあり得ると思います。
値引きになるロジックは、事前購入者と比較して竣工後購入者には
オプションの選択権がなく、現状を受け入れるしかないからです。
さらに竣工後買いのメリットは、実際の部屋を見ることができることが
大きいと思いますよ。

その段階まで良い部屋が残っているかは運次第ですね。

[66: 匿名さん]

64さんはするどいですね。
竣工を待ちたくもあるし、でも竣工してるのに選択肢がたくさんある＝売れ残ってるマンションを買ってもいいのか悩みますね。
最近は竣工してても半分もうまってないことも珍しくないとか。
ここは竣工まで半年以上あるのに六割の売れ行きだからたくさんは残らないでしょうね。

[67: 匿名さん]

新耐震基準関係なしの低層住宅は魅力です。ファミリー向け、年長者向けの烏山物件。まったく売れないわけはない。でも中高生には魅力が感じられないのも無理はないと思う。豊洲などのほうが真新しさがあって魅力に感じると思う。しかしタワー地域の将来性は明るいは言いづらい。今回の新制度が裏付けている。

[68: 匿名さん]

今回の新制度ってなんですか？意味がわからないのですが？

[69: 匿名さん]

これですね。タワー購入者にはかなり痛いお話かと。


長周期地震動対策、要件に、耐震基準、国交省、見直しへ。2008/08/23, 日本経済新聞　

　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ六十メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
　長周期地震動は、最近では二〇〇三年の十勝沖地震や〇四年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。
　行政の対応はあまり進んでいなかったが、国交省は近年の地震で「データが蓄積され、研究が進んできた」（建築指導課）と判断。今年度中に公募形式で企業や研究機関などから最新の知見を集める。来年度予算で関連費用を要求、関連する告示の見直しも視野に基準に反映させる方向だ。
　現行基準下でコンピューター解析に用いる地震動は、一定の長周期成分も含まれているが、深い地下構造などの要素は十分反映せず、長周期地震動への耐性を判断するには不十分だった。
　周期〇・五秒から二秒程度の通常の地震波に比べ、長周期地震動は遠くまで減衰せずに伝わりやすく、高層ビルや巨大構造物などは建物が持つ固有の周期が「共振」することで揺れが増幅するとされる。
　筑波大大学院の境有紀准教授（地震防災工学）は「マンションやビルが林立する東京などの都市部は特に注意が必要」と指摘。「東海地震などの巨大地震での発生も懸念されており、想定震度が比較的低くても、長周期地震動による揺れで大きな被害が出る可能性がある」と話している。

[70: 匿名さん]

徒歩14分でこの価格は割高ですね。割高はこの物件に限らずですが。
市場の状況を見ても今は「待ち」ですね。

[71: 匿名さん]

待ちかどうかは各々意見あると思いますので言い切るのはどうかと…。
それにここに限らず世田谷で徒歩10分以上の物件は基本かと思いますけどね。

[72: 匿名さん]

近くにスーパーなどあれば徒歩10分超でも多少は我慢できますが・・・
もし検討される方は冷静に考えてください、という感じでしょうか。

住宅については、熱くなって明らかに割高な物件を買ってしまう人が多すぎます。

冷静に考える方が増えるほど、水準は「適正価格」に落ち着くでしょう。

[73: 匿名さん]

＞それにここに限らず世田谷で徒歩10分以上の物件は基本かと思いますけどね。

少なくとも、基本ではないよ。