コスモグラシア人形町ってどうですか？

[物件比較中さん]

コスモグラシア人形町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都中央区日本橋富沢町3-8
価格：2598万円-3248万円予定
間取：1LDK
面積：40.07平米-44.11平米

[2: 匿名さん]

この物件のスレッドついに出ましたね。
ここは周辺価格よりも最初から値引いて販売しているので、値引き交渉はしないと思います。
（引いても端数程度かなと思います）

イニシアの倒産リスクを踏まえた上で購入するのであれば問題は無いでしょうが、
のちのち面倒なのが嫌な人は避けて通ったほうが懸命かも。
この物件に関してはうちは様子見してます。

今はまだ販売ではなく購入アンケートとってる最中ですね。
どうなることやら・・・

[3: 匿名さん]

コスモグラシアってイニシアの賃貸ブランドです。
竣工後、分譲に切り替えたってことかな。

[4: 匿名さん]

ほー。

巣鴨みたいにマンション名変えればいいのにね。

[5: 物件比較中さん]

モデルルームみてきましたよ〜
結構人きてましたね〜

私もまだ様子見ですが、人気でますかね？

[6: 匿名さん]

ここはすべて賃貸仕様？

[7: 匿名さん]

周辺相場と比較して安めなのが気になります。
・イニシア捨て身の投げ売り？
・賃貸仕様？
・施工が大豊建設だから？
竣工売りということを考えると賃貸→分譲というのも考えられますかね。

[8: 匿名さん]

安い！冨沢町という微妙さを差し引いても人形町駅徒歩圏を考えるとかなり割安ですね。

他の物件も流石にここまでは引けないでしょうし。

[9: 物件比較中さん]

話に聞くところによると
元々賃貸用だったらしいですね〜。

モデルルームみた感じだと素人の私にはわからなかったんですが、
それがあらわれているポイントってあるんでしょうか？？

[10: 匿名さん]

>>09
床暖なし、ディスポーザーなし、二重床じゃない、乾式壁、住宅性能評価書なし。
省いてる箇所はたくさんあるよ。

[11: 物件比較中さん]

>>10

ありがとうございます！

[12: 匿名さん]

ディスポーザーは譲れるけど、床暖房と二重床はツラいなあ。

賃貸仕様だから仕方ないかなあ。

[13: 匿名さん]

>>1

コスモスって倒産リスク高いんすか？

>>12

確かに。安さとの天秤ですかね。。

[14: 匿名さん]

キッチンとか風呂・トイレは分譲マンションとは思えない…
まあ、安いんだからしょうがないんだけど。。。
もともと賃貸用だったというの、わかります。

[15: 匿名さん]

人形町

[16: 匿名さん]

賃貸仕様・・・

ただ、この辺り、新築なら坪１２，５００円くらいが相場だから

６〜７％でまわるわけでしょ？

借りてる人は買ったほうがトクな水準だから仕様云々は別にして
アリかナシかといえば十分アリでしょう

[17: 匿名さん]

フォーリア日本橋人形町と比べてどうですか？
フォーリアも賃貸っぽい作りだったけど。
(でも何故かジェットバスが付いてたな)

[18: 匿名さん]

場所で言えばフォーリアよりはいいのではないかと。仕様はそんな変わらないように見えるけど。
唯一の共通点はどちらもデベが危ないということ。

ここ、６〜７％でまわるにしてもデベや施工会社が飛ぶリスクを考えると、のちのち「安物買いの銭失い」になりそうな予感がなくも無い。そこが一番のネック。
全額キャッシュで買えてすぐに賃貸に回せるような人ならリスクは少ないかもしれないけど。
せめて倒産がはっきりして瑕疵担保責任についてもクリアできなきゃ・・・


ちなみにイニシアの株価、ただ今20円。順調に下げてます。

[19: １６]

>場所で言えばフォーリアよりはいいのではないかと

ですね！

あとは蠣殻町のエフジェーネクストかな？ここよりは随分高いようですが
デベはすぐにも潰れそうな感じはありません。

絶対安心をもとめるなら（！？）、八丁堀になっちゃいますけど
東京建物のブリリアも完成販売ですね！

[20: 匿名さん]

ここ、1月に竣工済みのはずなのにまだ建設途中の部屋があった・・・
もしかしたら現場にきちんとお金払われてないんじゃないか、とか余計な心配をしてしまう。
安く買ったはいいけどあとから重大な瑕疵が見つかりました、とかじゃシャレにならない・・・

[21: 匿名さん]

どっちにしても、イニシアが３月決算をのりきったの見てからでなきゃ手が出ない。

[22: 匿名さん]

グローベルのリビオ日本橋人形町もまだキャンセル数戸あるみたい。
立地はリビオかなあ。
でも値段がかなり安いし、こっちのがお徳なのかなあ。

[23: 匿名さん]

実際ここは決定入ってるんですかね？？

[24: 匿名さん]

>実際ここは決定入ってるんですかね？？
販売する前から決定されてたら怖いでしょう。でも裏では上客にこっそりやってたりして・・・

>グローベルのリビオ日本橋人形町もまだキャンセル数戸あるみたい。
リビオのキャンセル部屋っていくらでしたっけ？

[25: １６]

>>23

「決定」とは何のことですか？

>>24

リビオは１ＬＤＫが４千万前後ですからここよりは１千万円高いかんじです。
場所の違い、売主の安心感をどうみるか、ですね・・・
利回り考えると×ですけど。

ただ、リビオは買うなら高層階がいいと思います。

いま残ってる４階はお見合いも日照も相当きつい。１５、１６階は眺望よいし、確定眺望です。

もう完成してるから値引き交渉には応じるのでは。

[26: 匿名さん]

イニシアのこの物件も完全にお見合いですね。
最上階まで行かないと視界が抜けない感じです。
安いから我慢できるか、リビオで安心感を得るか・・・

[27: 匿名さん]

あ、もちろん視界は方角によります

[28: １６]

>安いから我慢できるか、リビオで安心感を得るか・・・

日本橋は三井不動産の城下町なのに・・・この辺は大手デベの物件は少ないですからね。

[29: 匿名さん]

視界は確かに微妙。
でもこの物件に住む人は昼間は家にいなそうw

[30: 匿名さん]

小網町に三井が分譲を建設中ってレスがあったような？
あれってどのへんに建ててるんでしょうか？
近所をふらっと見にいったけどわからなかった・・

[31: ご近所さん]

三井不動産レジ小網町の建設予定地は、「茅場橋」手前の首都高進入路から見えます。
キッコーマン東京支社の斜め前。

ここを訪れた後、散歩がてらに見学できる距離です。

[32: 周辺住民さん]

とりあえず価格表アップします。まず北側。

[33: 周辺住民さん]

南側。

[34: 周辺住民さん]

平均坪単価を計算すると全体で＠２４４万円。南側で＠２４９。北向きで＠２３２。
安いな〜。５−６年前？デフレのピークの時期に売り出ししたファミール日本橋人形町
（人形町交差点そば、１Ｆ京樽）と同じくらいの値段じゃないかな・・・？

みなさん仰る様に賃貸仕様で、人形町駅近以外のセールスポイントは皆無ですが、
要は中央区でこの値段が全てということなんでしょうね・・・

イニシアが瀕死の状態だからこその値段で体力に多少余裕があるデベならここまで
下がらなかった筈。よほど早く資金回収したいんでしょう。

南側もビルが城壁のようにたちはだかっているので、安い北向きのほうが買いでしょう。

１期販売対象住戸は登録抽選をしないといけないが故のカモフラージュみたいなもんで、
買えそうな客（ローンがつく客）にはその他の部屋をどんどん売っているようなので、
安いほうの部屋はたぶん早く埋まってしまうでしょうね。実際、北向きはもう埋まっている
ようですが、まあ「自己資金１千万あります」と言えばすぐ空けてくれるでしょうけどね（笑）

[35: 匿名さん]

ホント安いね～　即完でしょ

[36: 匿名さん]

>>34

ブロードシティ東京とか2002年前後の方が安かったよ。

賃貸仕様、囲まれ感、株価19円デベ等を鑑みると安いとは思えないが…。

[37: 匿名さん]

>>34-35

株価19円デベ営業 乙

[38: 匿名さん]

北向きアンダー３，０００はキャンセル待ちって言うてたね。

モデルルーム賑わってたしこの値段「なら」買えるひと多いからけっこう売れるのでは。

あと夫婦できてたひとと２組すれ違ったのも驚いた。夫婦で１ＬＤＫは狭くないのかな～

ブロードシティ東京は０５年完成。販売はグランスイートよりも後で値段はもう少し高かったのでは？
あと、ブロードシティはアドレスが蠣殻町・高速に近いし、人形町アドレスよりは評価低いと思う。

[39: 匿名さん]

ここも人形町アドレスではないな。

[40: 匿名さん]

>>34
え～もう裏でこっそり売ってるのか～！
2期が始まるまで少々お待ちを～なんて言ってたのに！
買えない客だと思われたんかな～

[41: 匿名さん]

南向きはまだあいてるかな～

[42: 周辺住民さん]

>>40

どんどん売ってますよ・・・

いまローンの審査が厳しくなっているので
買えない客のために部屋をキープするロスを最小限にしたいんでしょうね。

でもまだ空いてる部屋はいっぱいあるだろうから要は「買わない客」と思われたんでは？

[43: 匿名さん]

最終分譲まで待って格安になった売れ残りを拾おうかな。今でも十分格安だけど。今はまだ会社の体力が不安だし・・。富沢町って駅から近いけど微妙なんだよな、あっち側って。人形町アドレスでどっかないかなあ。

[44: 周辺住民さん]

人形町アドレスは新築はリビオの売れ残りしかないです。

もともと新築はほとんどないエリアでリビオの前はグランスイート日本橋人形町（０３年）まで遡ります。

中古なら３丁目のアムフラットとか２ＬＤＫが４千万台で出てますね。

あとリガーレも出てたかな？１ＬＤＫだったけど・・・

[45: 購入検討中さん]

リビオ、いいなぁ・・・

もう駐車場はないよな、、、

[46: 匿名さん]

44サンクス。リガーレって高級賃貸じゃなかったでしたっけ？ガラス張りの１階店舗、好きだな～。

45自分も近所に住む人なので人形町ぷらぷらしてきたのだけど、リビオいいよねえ・・・でも高い（スレチ

[47: 物件比較中さん]

６帖の洋室が予想以上に狭かった…
セミダブルのせいかな？
エレベーターも二人で窮屈な感じでしたね
現価格から１割引きなら即決なんだけど

[48: 周辺住民さん]

>>46

http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13102/4368996401/00011784/43689...

↑地権者用の部屋がたまに売りに出てきます。

>>47

>現価格から１割引きなら即決なんだけど

そりゃそうでしょう。。。残れば引くでしょうけどね。

[49: 匿名さん]

>>現価格から１割引きなら即決なんだけど
>>そりゃそうでしょう。。。残れば引くでしょうけどね。

あの価格から下は引く気はないよあの会社。交渉したけどダメだった。
なので、長期戦で売れ残りを虎視眈々と待つ作戦。

[50: 物件比較中さん]

特別執着するような物件でもないしね
これから経済の再下方修正がまた起こるから
待てば海路の日和あり　と
飛びつく事は無い

[51: 匿名さん]

yahoo不動産でアクセス4位だってこの物件。まあ値段には勝てぬ、か・・・

[52: 匿名さん]

イニシアの進退を賭けてるからね！

[53: 賃貸住まいさん]

南側であいているのは何タイプかご存知の方いらっしゃいますか？

[54: 匿名さん]

>>52

これなんかはマシなほう。

[55: 匿名さん]

ベランダないんでしょ？

[56: 匿名さん]

マンションズで見たらバルコニーありましたよ。それともバルコニーとベランダって違うものなのですか？

[57: 匿名さん]

完売しました。

[58: 匿名さん]

まあ元々がファンド用らしいけど、自分で住むにはチョットなぁ…
この設備でこの値段ぢゃ、かえって高くないか？

[59: 匿名さん]

キャンセル待ち、一応入れたんですけど・・・

[60: 匿名さん]

完売って本当ですか？

[61: 匿名さん]

営業の煽りかな？

ここの営業って他社のマンションは「あそこ売れてないですよ」とか貶しますよね…。

[62: 匿名さん]

ここ、資料出来たらすぐに送ります、って言ったきり、結局送ってこなかったなあ。

おかげで、めちゃめちゃいい加減な営業さんだよ、って印象です。

[63: 匿名さん]

優秀な社員は転職しているのかな？

[64: 匿名さん]

売り切れ。

[65: 匿名さん]

あの辺、治安はどうですか？

[66: 匿名さん]

検討する部屋がないからもう終わり

[67: 匿名さん]

販売は４月上旬でしょ？

[68: 匿名さん]

>>64

「売り切れ」とか何なの？
ヘタな煽りだなぁ…

[69: 匿名さん]

事実がわからないので何とも言えないのですが、煽りではないでしょ。売り切れだったらみんな検討をやめちゃうだろうから。

[70: 匿名さん]

●販売を開始するまでの間は、契約または予約の受付は一切できません.あらかじめご了承ください。●価格は未定です。

と、物件のホームページに記載してありますよ。

[71: 匿名さん]

ほんとに売り切れ？こないだ販売の連絡来たけど・・・第一期が終了って意味じゃ？

[72: 匿名さん]

第一期販売なんてダミーみたいなもんですよ。
売る部屋が全部で５４あって、一期販売はずっと「６」ですよね？

モデルルームに行けばすぐわかりますが、一期販売の対象になっている部屋は低層階で
条件が悪く、どっちみち最後まで売れ残りそうな部屋。＝一番安い部屋。

広告うつときに安い値段を出せば客寄せパンダになるので、価格につられて来たお客が
買えそうなひと（＝ローンが組めそうな人）だったら、営業が「一期販売はこういうスケジュールですが
そのほかの部屋は早い者勝ちでご希望があればご案内できますよ」と囁く、この業界の常套手段。

このやり方がわかっておらず、住宅情報とかの表示が「一期販売」になってるから「販売はまだ先」
と思ってる人って実は多いんでしょうね。

[73: 匿名さん]

売り切れっていってる人は、これ以上この物件の悪口を
かかれたくない(つまりまだまだ色々出る要素がある)人か、
販売を妨害したい同業他社では？

[74: 匿名さん]

>73
もしくはすでにここを買ってしまった人でしょうね。

>72
なるほど～こういうの、もっと書いて。

ところでイニシアって危機は脱したの？株価も少しずつ戻してるようだけど。

[75: 匿名さん]

http://www.zakzak.co.jp/top/200903/t2009032438_all.html

いまさらの内容だが一応掲載しときます。

[76: 物件比較中さん]

第1期は本当にダミーです。

第1期６戸の申し込み開始は４月１１日。複数申込みあった場合は後日抽選。

第1期以外の部屋は４月５日が一斉契約日だって。４月３日までに手付金５％を振り込んでくださいだって。

引き渡しは全戸５月２８日。

ここまで契約日が速いとなるとよっぽど現金が欲しいんでしょうね。

ＭＲ見に行っただけなのに、テーブルについた途端価格表を提示され、「どの部屋が希望ですか？

即決しましょうよ？　みんな即決ですよ？　売主不安？　それはどのデベにも当てはまるんで。

引き渡し日は決まってるんで、引き渡しは確実です。一旦家に帰って源泉持ってきたほうがいいですよ」　だそうで。。。。

[77: 72です。]

>>76

「現金が欲しい」のは確かにあるでしょうね。
だからこそ、この市況でも間違いなく即完できる価格にしたのでしょう。

この界隈の物件では常套手段の人形町駅出入り口でのチラシわたしやプラカード。この物件全然やってません。
坂入産業とかリビオ人形町もけっこうな期間やってましたが。チラシの折込も一回だけ。ネットだけで
十分な集客ができていて、あとは「買える客・買えそうな客」を選別するだけなんだと思いますよ。

高い買い物で「いきなり源泉もってこい」は不愉快かもですが、「やさしくやさしく営業トーク」な
物件は「それだけ説明しないと売れない」という風に考えた方がよいかもしれませんよ。

売主不安はどのデベにも当てはまるってのは少々乱暴に聞こえますが、アフターサービスは確かに不安。
・・・ただこの物件に１０年住むひとどれくらいいるのかな～・・・。市況が戻れば買値くらいでは
売れそうだし家賃ぶんは得するかもね。（あ、当方、デベでもなんでもないんで・・・）

[78: 匿名さん]

市況が戻ればってあなた、
昔のバブル崩壊時にはいつまでも地価下落が大きかったエリアですよ。
人形町や浜町のエリアは。

[79: 匿名さん]

>>77
>あ、当方、デベでもなんでもないんで…

意識し過ぎ～後ろめたい事でもあるのかな？

[80: 匿名さん]

違いますよ。それだけポジレスをみるとデベときめつけて、一生懸命攻撃する輩が多いということでしょう。

[81: 匿名さん]

↑
本人なのか、他人なのか、どっちだ？

[82: 匿名さん]

富沢町のファンド物件賃貸42平米に17万賃貸払っていた俺とすれば、この価格設定は
広告打たなくても即完売物件なんだろうと思う。
30代前半シングル年収1000万-1200万程度の会社員で貯蓄1500-2000万くらいあり、残額を
ローン組む層がターゲットなんじゃないかと思う。結婚して子供ができたら手狭になったら
賃貸まわして自分たちは引っ越す層。人形町でこの立地なら絶対賃貸で回せるだろうし。
デベの信用不安を別にすれば、MRで席について部屋を選んで即買いな物件な気がする。
けどもう売り切れ？

[83: 匿名さん]

>>82だが、一行目、賃貸じゃなくて家賃。誤字。

[84: 匿名さん]

儲け話って、普通他人には教えないものだけどなぁ…

[85: 匿名さん]

>>84
>>82だが、儲からんと思う。
即儲かるんだったら客に売らないだろ、他にやり方あるだろうし。
この広さ許容できカネがあるならありかも、って言う程度。

[86: 匿名さん]

スタッフブログにも、

「１期８戸で販売終了」
「登録には資金計画の確定が必要」

と書いてありますね。

売り切り作戦成功ですね。

[87: ご近所さん]

>76
すごい話だ・・・源泉もってこいって。

>77
たしかにプラカやチラシやってないね、ここ。

>昔のバブル崩壊時にはいつまでも地価下落が大きかったエリアですよ。人形町や浜町のエリアは。
へえ、そうなんですか！その理由は？

[88: 匿名さん]

数年後、まだ市況が悪いうちにもっと下げた値で売ってください。拾いますんで。
新築時と同じ値をつけてきたら「分譲価格知ってるんじゃワレ～～～」と言っちゃいますよ。うふ。

[89: 匿名さん]

>>82
そのぶん仕様はめっちゃ落としてますよ。
それを我慢できるなら買い。

今年から来年にかけて、
この物件みたいな低仕様の格安新築物件がどんどん出てきそうな気がするんだけどな。

[90: 匿名さん]

>>89

倉庫街のほうはリストラ（倒産）物件多くでてきそうですね。

ただこの辺り住んでる人は収入も高いので場所がいいとある程度の値段でも売れますよ。
このコスモグラシアのようなショボめの場所ならここよりそう高くはならないと思うけど
眺望とかぬけていて、駅に近い場所がここくらいの値段で出てくるとは思えない。

[91: 匿名さん]

富沢町も似たり寄ったり＞倉庫街
たしかに場所はしょぼい、しかし駅からの距離を考えれば安い。
あの近辺で眺望が抜けるとなると、それだけでもう高い値段つけてくるからねぇ。
新大橋通りのあたりとか。

[92: 匿名さん]

日本橋界隈、駅に近いのはある意味当たり前なのでそれなりに高い値段を納得させるには
「アドレス」とか「眺望」とかが必要ですね。

[93: 匿名さん]

82です。
>>89購入して永く住むとなると仕様が重要ですが、この辺の住居はファンド物件も
多くそれと同等レベルの仕様であればとりあえず住むにはok。永住するには不十分。
40平米1LDKは30歳前後独身年収800-1200万程度、東京駅近く勤務のビジネスマン
需要があると思う、去年までここに住んでいた俺です。

富沢町で小伝馬町寄りなら八重洲まで朝通勤が800円位なのが便利だが、ここは
人形町寄りだからもう少し高いかも。
眺望とかアドレス気にする人は3000万弱のマンションはそもそも対象外だと思う。

[94: 匿名さん]

そもそもこの物件はアドレス・眺望では勝負できない(笑

>日本橋界隈、駅に近いのはある意味当たり前なので
そうそう、分譲・賃貸問わずで言えば、
リビオ含めリガーレやトルナーレがすでにあるからね～。（リビオは歩1分）

その意味では人形町近辺で歩3分はふつう。決して激近・というレベルではない。
賃貸情報とか見ればわかるよ。単身者向け、歩1分物件であふれていることが。

>眺望とかアドレス気にする人は3000万弱のマンションはそもそも対象外だと思う。
だから中古という手もあるのでは。
この近辺で多少でも眺望抜けてて50平米以上あって駅近で3000万切れば買い、かも。
（実際ありましたがすぐに売れちゃいましたね）

[95: 匿名さん]

>50平米以上あって駅近で3000万

それって築何年くらい？？？築浅だったら安いけど。
２０年とかだとそう安いとも言えないかも。。。
中洲とか浜町にいけば相場はぐっと安くなるし。

昨日のチラシで小舟町の「日本橋三越前アムフラット」最上階１０階南西角部屋５７㎡が
４，３８０万円。条件よい部屋の中古はこのくらいが相場と思いますよ。

アンダー３，０００で５０㎡以上は相当何か「難」がないとありえないと思います、人形町界隈では。

[96: 匿名さん]

>>93

>40平米1LDKは30歳前後独身年収800-1200万程度、東京駅近く勤務のビジネスマン
需要があると思う

そういう需要が無いとはいいません。いいませんが、４０㎡１ＬＤＫは結婚したら一緒に住むのは
無理だからすぐ引っ越ししなきゃいけないし、諸費用や税金考えると賃貸より得かは微妙。キャピタル
ゲインがとれるのが確実なら別だけど、今の状況では買い値で売れる保証はないし。

キャッシュで２，０００万くらい持っててローンを使うのがごくごく少しならまだしもだけど
３０前後で他の消費を我慢して貯金のほとんどを１ＬＤＫにブチ込む人、というのも正直イメージ
しづらいかな？

普通の発想では、１，０００万前後の年収あるひとなら税金をそれなりに支払っているからローン控除
が使える５５㎡以上（内のり５０㎡以上）の物件を買ったほうが、、、と思うのでは？転勤が頻繁にある
とかだったらむしろ１ＬＤＫだって「買わない方がいい」でしょうしね。

[97: 匿名さん]

アラサー独身貴族の身としては、96の書き込み読んで考えてしまった。
友人の独身者で、築30年は経ってるファミリータイプのＭＳをリフォームして使ってる人いますが、
築30年じゃどんなに場所が良くても資産価値の点でアウトだし・・・
だったら狭いシングルルームでもいいから売却時を考えて築浅（か新築）を狙おうと思ってしまう自分がいます。

皆さんが独身で結婚はまだ先だと仮定して、築年数と広さ、どちらを選びますか？
築10年前後ぐらいまでなら55平米ぐらいの物件を拾ってもＯＫですかね？（結婚の予定はまだありません）

[98: 匿名さん]

日本橋人形町は、日本橋堺町と昔はいわれていました。
堺の商人が活躍する場所だったんですな。

[99: 購入経験者]

＞97さん　
現在どのくらいの広さが必要か、そして将来ご家族をもたれたときにどの程度の広さが必要なのか、それらをまず考えた方が良さそうですね。私ならそのどちらかの広さの物件を中心に検討します。（ちなみに私は後者を選択しました）
そういう私の感覚では55㎡はちょっと中途半端かな、と思います。もっと広いものにするか、住み替え前提でここのマンションぐらいのものにするか、どちらかにしたほうが効率的な気がします。どちらにしても今ご自分が住んで快適なところにした方が良いですよ。単純な考えかもしれませんが、自分にとって住みよいところは他人にとっても住みよいことが多いでしょうから、結果的に資産価値につながってくるのではないかと思っております。

[100: 匿名さん]

57～60平米の分譲仕様2LDの新築がおすすめ。
シングルでも広すぎないし、結婚して、子供が出来ても小学校あがるまでに住み替えを考えればいい。
もちろんこのあたりの利便性を生かして、そのまま住むのもありです。
1、3LDKにくらべて、物件数が少ないので売り易い。

[101: 周辺住民さん]

>57～60平米の分譲仕様2LDの新築がおすすめ

エリアを限定しない話ですか？そういう新築物件ってこの界隈ではほとんど出ないですよ。