クレヴィア本郷

[匿名さん]

伊藤忠都市開発の物件。

所在地：東京都文京区本郷4-38-7他(地番)
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩3分
　　　JR総武線「水道橋」駅 徒歩13分

施工は奥村組？？

どんなもんでしょうか・・。オリックスのタワー・コイシカワは管理費が高くて止めたのですが。

[21: 購入検討中さん]

表面利回りはもう少し行くのではないでしょうか？
坪単価330として45㎡で45,000千円とすれば、
周辺相場から考えて最低でも18万からうまくすれば20万以上の月額家賃となるでしょう。
家賃19万とした場合表面利回りは5.1%で管理費等を18,000円で考えて差し引いても
4.58%の利回りとなります。通常のローンでは厳しいですが住宅ローンなら
何とかプラスになるかもしれません。

実際の坪単価や家賃によっては変わるでしょうが、たとえば20年間くらいの間に家賃が
下がること、空室期間を考えることなどによってはもう少し低い計算になるのかもしれ
ませんがサブリースに出すようなケースを除いては一般的には5%はあることになるので
はないでしょうか。もっともこの物件は表面利回りはそれでも低いと思います。

ただし、駅が1分と近く複数路線が使え、隣がマックと100円ショップ
勝手な想像ですが1階はコンビニが入るような気がしますし、
スーパーその他も近いので非常に借手が付き易いのではないかと思います。
洗濯機が付いているのも賃貸需要を意識しているのではないでしょうか。

[22: 物件比較中さん]

上で坪単価330万円くらいなら表面利回り5%くらいと書いたものですが
上のほうを見ると380万円くらいするようですね。だとすれば
45㎡の1LDKで約5200万円、家賃を19万円とすると表面利回りは4.4%
くらいでしょうか。しかし坪単価がそこまで高いと、1LDK以上を検討する人は
TTKの方が管理費は高いものの全体で考えて安くないでしょうか。
このスレを立てた人は管理費が高いのでTTKをあきらめたとありますが
管理費が安くても肝心の物件価格が高ければ厳しいですね。

[23: 匿名さん]

＞周辺相場から考えて最低でも18万からうまくすれば20万以上の月額家賃

設定高すぎだよ、
新築、分譲仕様、駅１分を考えても
坪１２，０００円くらいが限界でしょ。

（１２千円×１２か月）÷３，８００千円≒３．８％くらい？

幹線沿いで駅１分以外（しかも三田線だし）の魅力は無い場所。窓開けられないし。

ドラム洗濯機を入れているのは部屋が狭いから。５２㎡の２ＬＤＫなんて
３畳台の部屋あるじゃん。しかもこの販売価格でリビングのエアコンもなし。

[24: 買いたいけど買えない人]

条件は悪くなるのに、金額はどんどん上がりますね、、、（涙）
恐るべし、新新価格。

[25: 購入検討中さん]

伊藤忠にとっては長く使い続けたイトーピアからのブランド変更の一発目。
ブランド戦略は最初が肝心。クレヴィア＝安いみたいなイメージがつくのが嫌だから
ちょっと（かなり？）背伸びした価格設定になりました。

購入者からすれば、ブランドがうまく育てば良いですが、そうならなかった場合には
単にブランド戦略料みたいなプレミアムを払わされるだけになる恐れも・・・

仕様その他からみると、坪380〜はちょっと割高感アリアリですね。
クレヴィア＝割高のイメージがつかないと良いのですが・・・

[26: 匿名さん]

売主・伊藤忠に高級なイメージは無いけど、この物件、仕様ＤＯＷＮしすぎ。
ＬＤのＡＣが無いのもそうだけど、キッチン・パウダーの天板って何あれ？
賃貸じゃないんだから・・・。建具やレバーハンドルとってみても一番安いやつ入れてる
のが見え見え。ＴＴＫと比べるのは無理あるかもしれんが、いまどきの分譲マンションとして
最低レベルの仕様で新新価格って言われてもね・・・

所詮は商社。きちんとモノづくりをする土壌がなくＭＳ事業も単に資金を回転させるための
プロジェクトのひとつにすぎない・・・と思ってるのは別にいいんだけど、土地代も資材も
高騰してるからＭＳ価格も高いのが当たり前、と価格と全然見合わないエコノミー仕様で
この戸数を全部さばくのに一体どれくらいかかることやら・・・。

[27: 物件比較中さん]

というと、グレイドより、ずいぶん高い値段設定なのでしょうか？
ところで、キッチンパウダーってなんですか？

[28: 匿名さん]

>>25,26

ＭＲ行ったけど・・・。１〜２年前なら坪３００でも割高感があったかもしれませんが、
それだけ土地代や資材費・人件費が高騰しただけ、とも言えますね。

三井が本郷でここと似たようなコンパクト物件を供給しますが、値段はここと同等か
それ以上では。去年、三井が四谷三丁目で分譲した物件も見にいきましたがここよりも
仕様しょぼいですよ。この辺のＤＩＮＫＳマンション（港区とかシャレた場所にある
ものは別として）はその辺に拘るひとは少ないとデベも読んでいるのでは。

前に書いてるひといますが、無理して新築にこだわるよりも築浅の中古を狙ったほうが
よいのかも。

[29: 匿名さん]

この掲示板もずいぶん静かになってしまいましたが・・・
さっきＨＰ見たら、第一期終了して11戸先着順受付中。
確か、第一期は26戸の売り出しだったから約半分しか売れなかったってことでしょうか？

立地そのものは悪くないと思いますが、やっぱりちょっと値段設定に無理がありましたかね。
なにしろ不動産市場の環境が一変してますから。

[30: 匿名さん]

単価もそうだけど間取りが悪いと思う。

３０㎡そこそこの１ルーム／１ＤＫは自分で住むには狭いし
投資的には利回り悪いしで。

[31: 匿名さん]

高いですかね？標準装備や内装をみるとなかなかのような気もしますが・・・・・？
三田線とはいえ駅から１分ですし。。
なかなかもう駅に近い物件はでないのではないでしょうか？

[32: 匿名さん]

>>31

駅には近いけど幹線道路沿いだから「希少」とまでは言えないのでは。

[33: 匿名さん]

物件選ぶ基準ですよね。確かに幹線道路ですが・・・・夜遅くても安心という利点もあると思います。どうせ私は昼間は仕事でいないので・・・人それぞれの優先順位だと思います。
私は駅に近いのがいいかな。駅に近くて静かで・・は無理なので。

[34: 匿名さん]

>>33

新築で文京区・駅近、というくくりでは
来月に三井が本郷三丁目・徒歩２分で完成売りの物件を出しますね。

三田線と丸ノ内線では後者の優位性が明らかですが、
三井の体質を考えると今の市況を織り込んでココよりはリーズナブルな
価格をつけてくると思います。

また、２物件ともどうせ小さな部屋なので間取りの変更なんてないだろうし
竣工売りで十分ＯＫという気もしますが。

[35: 匿名さん]

>34
もうちょっと突っ込むと、利便性ではここは三井より遥か上ですよ。
南北線、丸の内線が使える後楽園が徒歩5分以内です。
三井も良いのですが、ここが良すぎです。

[36: 匿名さん]

>>35

後楽園まで徒歩３分、と表示されているけど
それは小石川１丁目の「８番出入り口」までの距離。

そこから丸ノ内線の改札まで３００ｍくらいあるよ・笑

三田線中心ならココは確かに便利だけど。

三井が坪３５０くらいで出してきたらみんなソッチにいくと思うけど。

[37: 匿名さん]

三井の建築現場に行かれましたか？近所の反対の旗？がものすごくてびっくりしました。
建築は進んでましたが・・・・あれをみてしまったら・・・私はちょっと・・・・と思いました。
あとは設備とかですよね？この物件はミストサウナも全室標準装備ですし・・・
キッチンが広めだったり・・・・まぁ〜人それぞれの優先順位があるのでどの物件が魅力かは
人それぞれですが・・・・・。

[38: 匿名さん]

>36
知ってますよ。ここら辺に住んでますから。
南北線が深いこともね。
丸ノ内は遠いから3分ではなく5分にしたんだが。
三田線だけでなく、丸ノ内や南北も中心といっていいくらい近い。
大江戸線は春日だけど丸の内線ぐらいの距離あるね。
でも三井とは比べ物にならいほど便利。
4路線（しかも5分）はなかなかないよ。

[39: 匿名さん]

>>38

もう契約しちゃったんだ・・・

１期であれしか出せなかったんだから
もうちょい待てば安く買えると思うけど？

[40: 匿名さん]

>>38

>でも三井とは比べ物にならいほど便利。

まぁ買う人によりけりだが
一般的には三田線最寄<<<<<<<<丸ノ内線最寄じゃないの

それ以前に伊藤忠×奥村組と
三井不×清水建設ではお話にならんくらい後者の方が宜しいかと・笑
わけのわからんゼネコンがつくったマンションはカンベン。