クレヴィア本郷

[匿名さん]

伊藤忠都市開発の物件。

所在地：東京都文京区本郷4-38-7他(地番)
交通：都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩1分
　　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅 徒歩3分
　　　JR総武線「水道橋」駅 徒歩13分

施工は奥村組？？

どんなもんでしょうか・・。オリックスのタワー・コイシカワは管理費が高くて止めたのですが。

[3: 匿名さん]

物件名称が間違っていると検索エンジンでＨＩＴしないのでこっちにしましょう。概要見ると店舗が４店舗。地権者住戸の割合が２割ほど、ですか・・・。都心のいい場所は等価交換じゃないと開発しづらい（等価交換じゃないと高いし）から仕方ないのですが、等価交換案件は蓋を開けてみるまでどういうテナントが入るかわかんないのが悩ましいいですね。ＭＲオープンは来年ですか・・

[4: 物件比較中さん]

資料来ましたね、気になるプランですが
３１㎡、４０㎡、５２㎡

シングルＯＮＬＹですね・・・

[5: 匿名]

この物件は防災センターの設置が必要ないでしょうから
管理費は高くならないはずです、保証はしませんが。
タワー小石川との比較では、白山通りのほうが交通量が
相当多いでしょうからその影響が気になります。また
小さなタイプが多いので、全体として高級感は劣る可能性
が強いと思われます。利便性は似たりよったりでしょう。
価格は近隣の価格を参考にして決める予定で、それより
高くすることはないだろうとのことでした。価格を決める
のは1月以降でタワー小石川やその他の物件の売れ行きな
どを見て決めるものと思われます。
坪単価300位でしょうか？皆さんはどう思われますか。

[6: 物件比較中さん]

坪単価３００万はありえないでしょうね〜
それなら全戸即完でしょう。

最低３５０万くらいは狙ってくると思いますよ。
コンパクトプランだから単価高くてもグロスはおさえられるしね。
・・・というか、環境・規模から考えて、オリックスタワーのような
ファミリー層は狙えない、と判断したんでしょう。オリックスよりは
抑えた単価にしてくるような・・・？

防災センターが必要になるのは延べ床１０，０００平米以上なんで
ここの延べ床がわかりませんが敷地が８７７平米しかないので
まず防災センターは無いから「普通の管理費」だと思いますよ・・・

そう言えばこの間の日経に１５段広告売ってましたね、新大塚の
物件と合同で。都心の物件は単価が騰がってるから、ここみたいな
コンパクト物件の供給が今後は多くなる気がする。

[7: 匿名さん]

オリックスと利便性は変わらず、車による騒音等がひどいというわかりやすい物件。
だからオリックスの1割は坪単価安いんじゃないかな。坪330くらい。
坪330って昔（2〜3年前）は市ヶ谷から白金台まで買えたなー・・・。」

[8: 匿名さん]

>>07

高いから小さく割ってるんだよ。このくらいの割りなら大手企業勤務・単身３０代で手が届く。オリックスより単価高いかもよ。客層ほとんどだぶらないと思うしね。

[9: 匿名さん]

年明けに事前案内会ですね。
気になりますが都合がつかず行けません。
どなたか行かれますか？
ちなみに、オリックスと比較されていますが、
ここは単身もしくはDINKSですよね？
やはりこの辺ですと、医療関係者が多いのでしょうか？
単身女性ですと、この駅近はかなり魅力的です。
価格がかなり気になります。
事前に行かれる方がいらっしゃいましたら
価格帯など教えていただけるとありがたいです。

[10: 匿名さん]

オリックスとおなじか
むしろタカイかも。

[11: 匿名さん]

３００万台後半なんてあり得るかな？

[12: 匿名さん]

ここのすぐ北の西片の交差点のとこにも東急とパナホームのＭＳ計画ありますよ。裏はお墓だけど。

[13: 物件比較中さん]

価格、見せてもらいました！１ＬＤＫで考えていたのですが、わたしが欲しいところは
坪４００万円を軽く超えます（涙）とても買えません。

全体平均の坪単価はまだわかりませんが、坪あたり３８０万円〜３９０万円はイっている
のではないでしょうか？・・・中古ＭＳの価格も上昇しているので覚悟はしていたんだけど
現実に見せられるとショックですね・・・普通のサラリーではもう文京区に新築ＭＳは
もてないということがわかりました。

[14: 匿名さん]

まだまだ序の口ですよ、新新価格は・・・。

（中小デベの物件はともかく）今後、文京区で大手が分譲する物件はほぼすべて坪４００万を
超えてくると思う。客がついてくるかどうかは知らんが・笑

[15: 匿名さん]

>>13

アトラス白山もえらく高いなあと思ったけど、こちらも負けず劣らず。
本郷アドレスだからアトラスとの差額は納得だけど絶対的には高いやね。

[16: 匿名さん]

>>13
このあたりがご希望なら、築浅の中古も検討対象に入れると良いと思います。
今日時点でインターネットで簡単に検索するだけでも結構たくさんでてきますよ。

パークホームズ文京白山　　白山4分、本駒込1分　平成16年12月築　坪単　259万
サンクタス小石川プレイス　　春日4分、後楽園4分　平成17年5月築　坪単　320万
パークホームズ小石川　　　春日4分、後楽園5分　平成16年2月築　坪単　306万
クリオ白山逸見坂　　白山4分　平成16年2月築　坪単　227万
クオリア後楽園　後楽園6分　平成16年3月築　坪単　313万
小石川レジデンス　春日9分　平成18年3月築　坪単　347万

これらの多くは半年ぐらい売れずに残っている物件で、中には徐々に値下げしているものも含まれていますね。
去年までなら強気一辺倒の新新価格もありでしたが、もう世の中は変わってきてます。
14さんも仰るとおり、仮に強気の価格設定をしたとしても客はついてこないでしょう。

クレヴィアも低層階や向きの悪い部屋を入れれば平均坪単価では350ぐらいでは？

[17: 匿名さん]

>>16

>クレヴィアも低層階や向きの悪い部屋を入れれば平均坪単価では350ぐらいでは？

いいえ、２階の幹線道路側で坪３５０万円以上です。１４階建ですけど１１階で坪４００超え
です。東向き、古い一戸建てと完全お見合いの３階部屋でも坪３８０万円オーバーです。

モデルルームはお金かかってましたよ！・苦笑

この規模で２部屋モデルルームつくってましたし。

でも・・・アララ？お部屋の面積が全体に絞り気味なのでこの単価でも価格表でみると
「けっこうアリかも？」なんて思えちゃうから不思議！？

駅前・徒歩１分とは言っても三田線だしなあ・・・。南北線は微妙だけど三井の文京白山の
中古は確かにアリかもしれませんね〜

[18: 物件比較中さん]

ところで、こういう高い単身向けマンションって、投資用で買う人多いのでしょうか？
ターゲットが、もの凄く狭いような気がするのですが。
収入の多い人は、もっと違うもの買うような気がするし、背伸びして買う人が多いのかな？

[19: 購入検討中さん]

現在、伊藤忠都市開発のマンションに住んでいますが、作りも管理もしっかりしているので気に入っています。
この物件は駅徒歩１〜３分という立地やOZONEとのコラボレーションを考えると魅力的な物件になりそうです。
お値段もかなりするので投資にはもったいないような気がしますね。
場所的にお医者さんや学者さんがセカンドで使ったり、高収入なシングルが購入する感じでしょうか？
この近辺で探しているので、検討してはいますが、、、高いですよね〜（ハァ）
恐るべし、新価格。

[20: 匿名さん]

>>19

OZONEって何か魅力ありますか？
投資用には向きませんね。表面で３％いくかいかないかくらいでしょ？
単身・DINKS実需オンリーだから面積を思いっきり圧縮して企画・・・は昨今の
土地価格や建築費の上昇を考えれば致し方なし、だけど文京区は新築と中古の相場の
乖離がはげしいから新築にどうしてもこだわるなら別だけど中古もありかも？

[21: 購入検討中さん]

表面利回りはもう少し行くのではないでしょうか？
坪単価330として45㎡で45,000千円とすれば、
周辺相場から考えて最低でも18万からうまくすれば20万以上の月額家賃となるでしょう。
家賃19万とした場合表面利回りは5.1%で管理費等を18,000円で考えて差し引いても
4.58%の利回りとなります。通常のローンでは厳しいですが住宅ローンなら
何とかプラスになるかもしれません。

実際の坪単価や家賃によっては変わるでしょうが、たとえば20年間くらいの間に家賃が
下がること、空室期間を考えることなどによってはもう少し低い計算になるのかもしれ
ませんがサブリースに出すようなケースを除いては一般的には5%はあることになるので
はないでしょうか。もっともこの物件は表面利回りはそれでも低いと思います。

ただし、駅が1分と近く複数路線が使え、隣がマックと100円ショップ
勝手な想像ですが1階はコンビニが入るような気がしますし、
スーパーその他も近いので非常に借手が付き易いのではないかと思います。
洗濯機が付いているのも賃貸需要を意識しているのではないでしょうか。

[22: 物件比較中さん]

上で坪単価330万円くらいなら表面利回り5%くらいと書いたものですが
上のほうを見ると380万円くらいするようですね。だとすれば
45㎡の1LDKで約5200万円、家賃を19万円とすると表面利回りは4.4%
くらいでしょうか。しかし坪単価がそこまで高いと、1LDK以上を検討する人は
TTKの方が管理費は高いものの全体で考えて安くないでしょうか。
このスレを立てた人は管理費が高いのでTTKをあきらめたとありますが
管理費が安くても肝心の物件価格が高ければ厳しいですね。

[23: 匿名さん]

＞周辺相場から考えて最低でも18万からうまくすれば20万以上の月額家賃

設定高すぎだよ、
新築、分譲仕様、駅１分を考えても
坪１２，０００円くらいが限界でしょ。

（１２千円×１２か月）÷３，８００千円≒３．８％くらい？

幹線沿いで駅１分以外（しかも三田線だし）の魅力は無い場所。窓開けられないし。

ドラム洗濯機を入れているのは部屋が狭いから。５２㎡の２ＬＤＫなんて
３畳台の部屋あるじゃん。しかもこの販売価格でリビングのエアコンもなし。

[24: 買いたいけど買えない人]

条件は悪くなるのに、金額はどんどん上がりますね、、、（涙）
恐るべし、新新価格。

[25: 購入検討中さん]

伊藤忠にとっては長く使い続けたイトーピアからのブランド変更の一発目。
ブランド戦略は最初が肝心。クレヴィア＝安いみたいなイメージがつくのが嫌だから
ちょっと（かなり？）背伸びした価格設定になりました。

購入者からすれば、ブランドがうまく育てば良いですが、そうならなかった場合には
単にブランド戦略料みたいなプレミアムを払わされるだけになる恐れも・・・

仕様その他からみると、坪380〜はちょっと割高感アリアリですね。
クレヴィア＝割高のイメージがつかないと良いのですが・・・

[26: 匿名さん]

売主・伊藤忠に高級なイメージは無いけど、この物件、仕様ＤＯＷＮしすぎ。
ＬＤのＡＣが無いのもそうだけど、キッチン・パウダーの天板って何あれ？
賃貸じゃないんだから・・・。建具やレバーハンドルとってみても一番安いやつ入れてる
のが見え見え。ＴＴＫと比べるのは無理あるかもしれんが、いまどきの分譲マンションとして
最低レベルの仕様で新新価格って言われてもね・・・

所詮は商社。きちんとモノづくりをする土壌がなくＭＳ事業も単に資金を回転させるための
プロジェクトのひとつにすぎない・・・と思ってるのは別にいいんだけど、土地代も資材も
高騰してるからＭＳ価格も高いのが当たり前、と価格と全然見合わないエコノミー仕様で
この戸数を全部さばくのに一体どれくらいかかることやら・・・。

[27: 物件比較中さん]

というと、グレイドより、ずいぶん高い値段設定なのでしょうか？
ところで、キッチンパウダーってなんですか？

[28: 匿名さん]

>>25,26

ＭＲ行ったけど・・・。１〜２年前なら坪３００でも割高感があったかもしれませんが、
それだけ土地代や資材費・人件費が高騰しただけ、とも言えますね。

三井が本郷でここと似たようなコンパクト物件を供給しますが、値段はここと同等か
それ以上では。去年、三井が四谷三丁目で分譲した物件も見にいきましたがここよりも
仕様しょぼいですよ。この辺のＤＩＮＫＳマンション（港区とかシャレた場所にある
ものは別として）はその辺に拘るひとは少ないとデベも読んでいるのでは。

前に書いてるひといますが、無理して新築にこだわるよりも築浅の中古を狙ったほうが
よいのかも。

[29: 匿名さん]

この掲示板もずいぶん静かになってしまいましたが・・・
さっきＨＰ見たら、第一期終了して11戸先着順受付中。
確か、第一期は26戸の売り出しだったから約半分しか売れなかったってことでしょうか？

立地そのものは悪くないと思いますが、やっぱりちょっと値段設定に無理がありましたかね。
なにしろ不動産市場の環境が一変してますから。

[30: 匿名さん]

単価もそうだけど間取りが悪いと思う。

３０㎡そこそこの１ルーム／１ＤＫは自分で住むには狭いし
投資的には利回り悪いしで。

[31: 匿名さん]

高いですかね？標準装備や内装をみるとなかなかのような気もしますが・・・・・？
三田線とはいえ駅から１分ですし。。
なかなかもう駅に近い物件はでないのではないでしょうか？

[32: 匿名さん]

>>31

駅には近いけど幹線道路沿いだから「希少」とまでは言えないのでは。

[33: 匿名さん]

物件選ぶ基準ですよね。確かに幹線道路ですが・・・・夜遅くても安心という利点もあると思います。どうせ私は昼間は仕事でいないので・・・人それぞれの優先順位だと思います。
私は駅に近いのがいいかな。駅に近くて静かで・・は無理なので。

[34: 匿名さん]

>>33

新築で文京区・駅近、というくくりでは
来月に三井が本郷三丁目・徒歩２分で完成売りの物件を出しますね。

三田線と丸ノ内線では後者の優位性が明らかですが、
三井の体質を考えると今の市況を織り込んでココよりはリーズナブルな
価格をつけてくると思います。

また、２物件ともどうせ小さな部屋なので間取りの変更なんてないだろうし
竣工売りで十分ＯＫという気もしますが。

[35: 匿名さん]

>34
もうちょっと突っ込むと、利便性ではここは三井より遥か上ですよ。
南北線、丸の内線が使える後楽園が徒歩5分以内です。
三井も良いのですが、ここが良すぎです。

[36: 匿名さん]

>>35

後楽園まで徒歩３分、と表示されているけど
それは小石川１丁目の「８番出入り口」までの距離。

そこから丸ノ内線の改札まで３００ｍくらいあるよ・笑

三田線中心ならココは確かに便利だけど。

三井が坪３５０くらいで出してきたらみんなソッチにいくと思うけど。

[37: 匿名さん]

三井の建築現場に行かれましたか？近所の反対の旗？がものすごくてびっくりしました。
建築は進んでましたが・・・・あれをみてしまったら・・・私はちょっと・・・・と思いました。
あとは設備とかですよね？この物件はミストサウナも全室標準装備ですし・・・
キッチンが広めだったり・・・・まぁ〜人それぞれの優先順位があるのでどの物件が魅力かは
人それぞれですが・・・・・。

[38: 匿名さん]

>36
知ってますよ。ここら辺に住んでますから。
南北線が深いこともね。
丸ノ内は遠いから3分ではなく5分にしたんだが。
三田線だけでなく、丸ノ内や南北も中心といっていいくらい近い。
大江戸線は春日だけど丸の内線ぐらいの距離あるね。
でも三井とは比べ物にならいほど便利。
4路線（しかも5分）はなかなかないよ。

[39: 匿名さん]

>>38

もう契約しちゃったんだ・・・

１期であれしか出せなかったんだから
もうちょい待てば安く買えると思うけど？

[40: 匿名さん]

>>38

>でも三井とは比べ物にならいほど便利。

まぁ買う人によりけりだが
一般的には三田線最寄<<<<<<<<丸ノ内線最寄じゃないの

それ以前に伊藤忠×奥村組と
三井不×清水建設ではお話にならんくらい後者の方が宜しいかと・笑
わけのわからんゼネコンがつくったマンションはカンベン。

[41: 匿名さん]

待ってると希望の間取りがなくなってる・・・ということも？？
ありえますよね？現に抽選の部屋もあったといううわさが・・・・
購入のタイミングが難しいですね。。。。

[42: 匿名さん]

でも・・・三井のマンションはベットルームを通らないとバスルームに
いけない間取りだったような・・・・？？？
反対運動と間取りをみて、見送りました。。。。

[43: 匿名さん]

<一般的には三田線最寄<<<<<<<<丸ノ内線最寄じゃないの
？
もうちょっと細かく見てみよう。
あくまで三田線が「1分」という最寄だけど、5分以内に「丸の内」「南北」「大江戸」があるんだよ。
「丸の内徒歩2分＋大江戸3分」と「三田1分＋丸の内5分＋南北5分＋大江戸5分」。
一般的にどちらの利便性がよいかは一目瞭然だと思うけど。
坂上とかデベの実力とか価格とかを鑑みて、どちらが上かというとまた意見が分かれると思うけど、利便性はこのマンションのほうが良いでしょう。一般的に。

[44: 匿名さん]

交通の便なら、クレヴィア。デペ関係でなら、三井ってとこでしょうかね？
あとは人それぞれ譲れないものが違いますもんね。
そういう意味では、クレヴィアはデペも一流ではないかもしてませんが・・・
聞いたことないところでもないし。
立地・内装・価格・・・総合的になかなかではないでしょうか？？

[45: 匿名さん]

ついでに水道橋へも徒歩圏内みたいです
何分なのか！？

[46: 匿名さん]

>>41-45

なんか必死だね・笑

本当に購入者（検討者）が書き込んでるのかな？

逆に利便性しかセールスポイントが無い、という風にしか考えられないのだが。
しかも三田線最寄で。あとは幹線道路沿い＝排ガス・騒音・震動懸念。
南側は建物で塞がれていてほぼ東西開口しか期待できない。
ここまで高い新新価格の妥当性を説くには利便性＋αがないと。
増してや市況が悪くなって購入者が様子見姿勢になってるのは明らかなんだし。
だから１期であれだけしか出せなかったわけでしょ？

三井も超狭小プランで無理やりグロス価格を圧縮していて決して褒められた
企画じゃないと思うけど明らかにここと競合するのは事実でここの検討者が
三井の本郷物件の値段も見ないうちに「クレヴィアがいい」と連呼するのは
ほんと不思議・笑。たとえ値段がいくらでもクレヴィアがいい！ってほど希少性
が高い土地とはとても思えない。

だから41-45は営業くささを感じるんだなあ・・

[47: 匿名さん]

・・・・三井の値段が出るまで様子見た方がいいってことですね。

ここは値段の方向性決めたのは去年だろうし
三井もここの売れ行きはウオッチしてるだろうから。
ここと同じ値段で出せば（いくら三井と清水ブランドをもってしても）
スンナリはいかないでしょうしね！

・・・・というわけで三井が出てくるまでヒマですね、営業さん！？

[48: 匿名さん]

４２です。一般ＯＬですよ！私は文京区にマンション購入
を検討していますっ。それで三井も気になり現地に行ってみたり、
資料を取り寄せました。前にも書き込みがありましたが
私も現地の反対の旗をみて、どうなのかな？と思いました。
そのあとに、資料がきて、間取りも私的にはパスの間取り
でした。クレヴィアもモデルルームを見学しましたが、
私は、装備・内装のカラー等が気に入りました。
クレヴィアは女性向けの内装・設備だなぁとは思いましたが。
確かに排気ガス・騒音等は気になりますね。ただ駅１分は
女性にとってはすごく魅力的ですが♪完璧物件はないからなぁ〜

[49: 匿名さん]

>46
43だけど（35.38)もだが、ただ利便性だが三井よりよいといいたかっただけ。
一般論として三井がいいというのはおかしいから。
>逆に利便性しかセールスポイントが無い、という風にしか考えられないのだが。
これはおっしゃるとおりだと思います。
利便性、交通だけでなく生活関係も相当良好。
三井の遥か上。
しかしながら、欠点も数多いです。
あげればきりがないですが、小石川のタワーを見ればよくわかります。
あれのもっと騒音と排ガスがきついのがこのマンション。

[50: 匿名さん]

■クレヴィア

優位性　　「交通」利便性は優れている、ただし、三田線以外は実は意外と歩く

懸念点　　　都内有数の交通量を誇る白山通り沿い、騒音・排ガス懸念はかなり。
　　　　　　サイドを雑居ビルにはばまれ、囲まれ感
　　　　　　坂下
　　　　　　仕様は普通
　　　　　　デベ
　　　　　　価格（周辺中古や現在の市況環境との比較では割高感ありか）
　　　　　　間取り（まともに住める50平米でも寝室が6畳なくて、引き戸で独立性がない点など）
　　　　　　住めるのは来年　　

■三井

優位性　　　デベ
　　　　　　利便性は十分（特に丸の内線のお洒落な出口からすぐというのは魅力）
　　　　　　住環境は良好、「人の住む場所」的な落ち着きがある
　　　　　　本郷台地の高台
　　　　　　夏には住める（金利はまず大丈夫そう）

懸念点　　　反対運動（かなりすごい）
　　　　　　大量の地権者（どこを取るのか、賃貸に回る？理事会の運営は？）
　　　　　　開口部が南なのに地上げに失敗したような形で古いビルが残り、道に面していない
　　　　　　低層は眺望、日照ともにたぶん厳しい
　　　　　　西側に大きな空き地（駐車場）、それなりの高さで建てられそう
　　　　　　その空き地の向こうには同じぐらいのマンションがあって、現状でも見合い感
　　　　　　買い物は今ひとつ（スーパーがない）

不明点　　　仕様、価格


ということで一長一短ですし好き好きですよね。
ただ、どちらも懸念ポイントがやや多いのかも。
でも利便性という点ではどちらも十分高いでしょう。

いずれにせよ不動産、特に住宅系不動産の市況は昨年から一変してしまっています。
クレヴィアのこれまでの売れ行きを見ている限り、この地域にこの価格帯では必ずしも
どちらも消費者がついてくる状況ではないということでしょう。