THE TOYOSU TOWER Part4

[マンコミュファンさん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【過去スレッド】
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44737/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44700/

[501: 匿名さん]

２０万を割るようなら客観的には「買ってはいけない」ということだね。

[502: 匿名さん]

４９９
維持管理費と税金がガッツリかかるけど、そんな利率で回るんかい？

[503: 匿名さん]

人に意見を求めるぐらいだったら投資は控えたほうが・・・
ご近所の高級賃貸は苦戦してるみたいだけどね
いびつな間取りの80平米強で管理費込み28万弱ですね
タワーの絶対条件でもある眺望バッチリだったらとりあえず住んでみたい人は多いと思う

[504: 匿名さん]

＞５０２
ここでの利回り計算に管理費や税金は必要ないよ。
知ってるとは思うけど、
利回り＝月賃料×12ヶ月÷物件価格

[505: 匿名さん]

限られたエリアに、しかも同時期にこれだけタワーマンションが建てられたら
１０年後、２０年後には激しい売り競合が起こりそうだね。
立地、広さ、眺望、管理状況などで優劣がついて、他物件に劣るMSはなかなか
売れない状況（＝値下げ）が発生しそう。
ここは勝ち組として残れるMSなのか？

[506: 匿名さん]

絶望的な眺望では、＊＊＊み必至だろう。

[507: 入居予定さん]

豊洲から有明に抜ける綺麗な道で赤切符を切れれたぞ！
一発免停。車は維持費がかかるから、もういらねぇ〜

[508: 周辺住民さん]

>>507さん
それはご愁傷さまでした(-人-)
時々、警察の方が出店出してるようですね．．．売上足りないのかな．．．
しばらくは、ゆりかもめに乗って、のんびりしてくださいね？

[509: ご近所さん]

＞４９９
シエルURが坪１万、分譲組み賃貸が坪１．２万ぐらいだから22万ぐらいで貸せるのでは？

[510: 物件比較中さん]

このマンションと、東雲のビーコン。
比較したいのにビーコンの情報が無さ過ぎです。

皆さんは悩みませんか？？

[511: 申込予定さん]

２２万で貸せるかどうかは現在の豊洲の話であって、この物件が完成するのは数年後ですよ。
その時の豊洲の環境を予想すれば　２街区のマンション＆ビバ裏のタワーが出来て街の雰囲気が変わっていることでしょうし、晴海通り沿いのオフィスビル建設計画が発表され将来が期待できる雰囲気が出来ている事でしょうから　今よりも高値で賃貸に出せる事がおのずと予想できますよね。オフィス関係での需要もその時点で出てくるでしょうからね。

[512: 匿名さん]

まったく逆じゃないのか。
数年後は多くのＭＳが林立し賃貸物件も数多くでているはず。
貸主の競争激化で賃貸料は下がると思うがね。

[513: 匿名さん]

不動産価格は少なくとも今後５年は下がらない。
それに伴って賃料が上がってくるのは必須。

[514: 匿名さん]

ビーコン、大まかになら徐々に出てきてます。
坪単価も最低ラインは出てます。

[515: 購入検討中さん]

西向きの部屋についての情報を下さった４５９さん、お礼が遅くなってしまいましたが、有難うございました。今は、南向きを検討中で、資金計画で苦労しています。
ところで、購入後賃貸に出される事を考えている方がいらっしゃるようですが、我が家の場合も購入後、家族の事情で住めなくなる可能性が、出ています。営業さんから、２社ほど賃貸の会社を紹介してもらいましたが、４年程だとサブリースよりも業務委託計画を進められました。どなたか賃貸に
詳しい方、アドバイスをお願いします。

[516: 購入検討中さん]

５１５です。すみません業務委託計画ではなくて業務委託契約でした。失礼しました。
宜しくお願いします。それからお話に出ていました、Ｂ７０NS１５Ｆの想定賃料は、営業さんの資料によると２５２０００円となっています。又お役に立つかどうか分かりませんが、今営業の方が出している範囲の価格表でしたら、分かるかと思いますので、部屋番号を言ってくだされは、お知らせします。もうほとんど出てますよね。

[517: 匿名さん]

252,000円は想定賃料ですよねぇ。
ロイヤルパークスを見ても判るように25万以上の賃貸物件は軒並み苦戦しています。
この想定金額を基本にして営業さんから「利回りいいですよ」と言われても現実とは
違うから信憑性に欠けますよね。（それでも５％ですが・・・）
７０平米で賃料２５万なら、城南エリアも選択肢に入り、競合は厳しくなりそうですね。

[518: 匿名さん]

ここの販売はかっこうをつけてばかりな感じです。
価格もめちゃ高いし営業は慇懃無礼ですね。
駐車場もがらがらなのに予約がないと受付ないと
いう状況です。

[519: 匿名さん]

隣の小学校越え！

[520: 匿名さん]

>518
事前予約制ならフリーで断られてもしょうがない。
会員登録するなり手順は踏む必要はあるよね。

[521: 匿名さん]

５１９
どういう意味？

[522: 匿名さん]

５２０
それは道理ですが需要と供給の関係（価格が高いこと）でPCTのような
加熱状態ならないと思う。手順を踏むと言っても検討したいという
潜在的な客をを混んでもいないのにかっこうつけて断るのはいかがな
ものですかね？

[523: ご近所さん]

ＰＣＴのときも要予約だった気がしますが、予約なしでも問題なく対応してもらえたよ。

[524: 匿名さん]

かっこつけてると言うか、値付けが高すぎるんだよね。
仮に、５１６さんが言うように、営業さんが想定賃料252,000円としても
物件価格6000万円で利回り５％ですからねぇ・・・。
デベもROYAL PARKSの惨状えお参考にして考え直して欲しいものです。

そもそも、豊洲は「東京・銀座に近い割りに分譲価格が安い」のが魅力であって、
20万以上の賃料払ってまで「住みたい」ほどのプレステージは感じられないはず。
TOTも冷静に考えればスルーすべきだけど、地価や分譲価格の今後の動向が不透明な分、
煽られてしまってる感じ。
仮に当選しても契約まではまだまだ時間があるから、手付けを3万円くらいに値切って
様子を見ながら判断してもいいかもしれない。

[525: 匿名さん]

その想定賃料が当てにならんから、投資としては疑問なんだよね。
借り手がつかないような想定賃料なら意味ないのにね。

[526: 匿名さん]

ヤフー不動産でロイヤルパークスの空き室調べてみた。
あまりの空室の多さに途中でやめてしまった・・・。
２月から募集（？）してて、あんなに空いてて大丈夫かね。
ちなみにロイヤルパークスも７０㎡で２５万円くらいだった。

[527: 周辺住民さん]

Ｆの前の１Ｆにコンビニのある賃貸も結構空き室あるよね。

[528: 匿名さん]

全部賃貸と分譲を比較しても余り意味が無いような気がするけど
賃貸タイプでも分譲タイプでも
結局良い条件の部屋は早く埋まるでしょ

[529: 購入検討中さん]

ロイヤルパークス自体にも問題があるのでは？
間取りもイマイチでしたが、
外壁のペイントや、南国調なのにタイタニックなど、センスの欠片も感じません。

[530: 匿名さん]

タイタニックはまずいよ。

[531: 匿名さん]

竣工の２年後なんて不動産相場は下がってるんじゃないの？
既にゴルフ会員権相場は、下落傾向だし。

不動産は、現在がピークだと思うけどね。だから売り物件が２，３年前より増えてるもんな。
頭の良いやつは皆、高値の今のうちにさばくことばかり考えている気がする。
様子見が正解かもね。

[532: 購入検討中さん]

どうでもいいけどモデルルームの受付に人多すぎ。ただ立ってるだけの人もいる。
なんだか威圧感がありますよ。

[533: 匿名さん]

投資用で考えてる人は別だけど

ピークだの　様子見だのと人の意見に振り回されないで
住みたい街にある気に入ったMS購入して
そこで満足した生活が出来てる人が正解じゃねの

[534: 匿名さん]

>>531
では逆の意見を・・・
数年以内に確実に消費税は上がります
不景気増税では猛反発を喰らいますから、なんとしても景気は維持（上向き）したいはず
とすると物価も下がりませんし、駆け込み需要も期待できますので、（ここが売りのピークか？）
在庫を抱える側としてものんびり売っていくと予想します
もちろん湾岸区の需給が明らかに悪化する場合もあるでしょうけど、
煽りではなく、購入検討される方は消費税アップを頭の片隅に置いといたほうがいいと思います

[535: 匿名さん]

>>533
仰る通りだと思います
アナリストでも様々な意見があり、一般人の未来予想は無理があります
最低限の勉強は必要でしょうけど、
欲しい時に・納得できる場所に・無理しない範囲でってことを心掛けたほうが健全です

[536: 購入検討中さん]

資金援助を約束してくれていた両親が、やっぱり埋立地のマンションは良くないのでは？
と言い出しました。急になので誰かに何か吹き込まれたのでしょう。
銀座も埋立地なんだよ、とかなんとかもう一回説得してみます。

[537: 匿名さん]

＞531
不動産相場のピークって経験あります？都心がピークになって３年後に周辺に及びその一年後が下落の始まり。都心も商業が先に落ちて実需が中心のレジデンシャルは下降も緩やかというのが今までの経験値なのだが
郊外が上がってもいないのに２年後下落なんて素人考えも甚だしいですね

[538: 匿名さん]

今は価格つり上げに消費者がついてこれるか、業界全体が見極めを行っている段階。
この物件の売れ行きは業界にとって注目するところだろう。
某財団系デベ社長も、都内のマンション分譲は価格的に上限に達しており分岐点を迎えていると話してたし、この物件の売れ行きが今後の相場動向を左右するかもしれんね。

[539: 匿名さん]

分岐点というのは一般一時取得者が買える坪単価２５０万前後を抜けたエリアとそこが天井のエリアで分岐するという意味だよ。

[540: 匿名さん]

>>537
プロの考え方はやっぱり一味違うわ〜
素人を嵌め込もうとしてるしてるのは、あなたですか？

[541: 購入経験者さん]

>>537
89年の土地バブル期と今回では、土地物色の形態が違う。
（評価方法や資金の出し手もネ）
相場商品への投資において、
以前のパターンを単純にトレースしようとするのは大体＊＊＊み。
何か同じで、何が異なるのかの分析が必要ですよ。
頑張って！

[542: 匿名さん]

団塊ジュニアの世代が家を買わない年齢になるまで、下がらないよー。そのあと、下がります。

[543: 匿名さん]

嵌め込むもなにも、エンドの我々が価格決定権を持っているわけではない。
ただ、お祈りをしながらデベの発表を待つだけでしょう。

買い控えして下がるような代物ですかね。
ここもそうだけど、供給を絞られた日には価格が下がりようがないでしょう。
商売だから品薄感を作って価格を上げるのは売り手の権利ですよね。

待てば下がるとお考えは個人の自由だけどそれを喧伝する気なら
違いますよという理屈を述べたいだけ。

[544: 匿名さん]

人類の長い歴史と海外とわが国の過去をみても、不動産価格は今日明日にころころ上がったり下がったりするものではないよ。
過去１５年の下落期間があってなんでまた２年後にあっさり下がる理由があるの？
下がらなくて横ばいと考えるのが普通じゃないないのかな。
それと、過去１５年の下落が３０％、２０％の上昇で回復したとしても今後の値動きが
ゆるやかなら、１５年以上にわたって底値にはもどらない可能性はあるよね。

たとえばさ、湾岸の築浅中古価格が高値ででていればそれ以下には新築価格は下げないよね。
買えるか買えないかというのをあなたの経済尺度で考えると間違えるよ。
世の中には、お金持ちがいくらもいて、安いから無理して買うのでなく、必要で気に入ったから
買うという人がちゃんといるということ。

[545: 匿名さん]

＞安いから無理して買うのでなく

安ければ無理は不要だと思う．．．
「高いから」ってこと？

[546: 購入経験者さん]

坪単価１８０万、２２０万は、お買い得だと思ったから親から金を借りてでも買った人が多かった。
親も底値だから買っておけと援助した。
大体９割もローン組んで住宅を買うのは経済バランスとして「無理をしている」以外の何者でもない。

７０００万のマンションなら、５０００万のローンを組んで自己資金を２０００万で買う人は少ない
自己資金４０００万、ローン３０００万というのが普通だろう。
不動産はいつでも担保掛け目を残しておいて融資を受けたりできて、もう一方で手持ち資金を他に
生かしたいからその分をローンでまかなう。そういうのが当たり前なんだよ。

[547: ご近所さん]

>546
ハイ、それで？

[548: 匿名さん]

あの〜546さん
・・・・自己資金４０００万が普通？！
その理屈だと５０００万の物件の場合の自己資金は２８００万かい？

[549: 匿名さん]

＞５４６
エラソーだね、君。
後は自分で考えなよ。
都心とその周辺は何も一般大衆に買ってもらわなくて平気だし
下がるまで待っているのはフラれた男を待ち続けるようなもので無駄だといいたいだけだよ。

マンションは安いほど金のない人が目いっぱいローンを組んで買う
だから「安いから無理して買う」のが一つの市場
とにかく安いから買いたいという購買意欲が働く。本当は買わなくてもいい
人まで買う。
安い値ごろ感がなくても、普通に流動資産持った人は、自分の必要性と
価値観に基づいて買う。
不動産にはそういうもう一つの市場がある。
実際にタワーマンションでも価格帯で年齢も所得も保有資産も大きく違うから
世の中には所得階層の差があることが実感できると思うよ。

[550: 匿名さん]

↑住んでみればということ

[551: 匿名さん]

中流がなくなっているんだよ。中流は不動産購入で可処分所得が減る下流化と
買った不動産の繰上げ返済と含み益で上流化する流れに分かれる。

もう平等社会でなくなったわけで、一般大衆なんて言葉自体が時代遅れ

みんなお金持っていてもそれを教えないだけだよ。

[552: 匿名さん]

>>549 当たり

[553: 匿名さん]

買う側も、一般リーマンが無理なく都心にマンションを買えたのは昨年までで、チャンスはもう終わったという認識をすべき。昨年までの感覚の延長でリーマンが無理して手を出すと破綻するぜ。
もう好機は終わってるんだよ。

[554: マンション投資家さん]

んなことは自分たちで判断することですねー。

お金はねー　借りたお金をうまく運用することが大事なんだよー。

自分の手元にあるお金を4割5割つんで、ローン組んでマンション買うなんて

だれでも　できるよねー。

人の金を使って買うほうがいいに決まっているだろうが。

[555: ＬＢＯＭＢＯ]

たしかにレバレッジ効かせて購入するのは俺の仕事のバイアウトとか巨大不動産ファンドと一緒だよ
とにかくいかにエクイティ出資が少なくてハイパフォーマンスをだすのかがレジもオフィスも一緒です。人の金は借りて効率運用すべしが今の哲学です。

[556: 匿名さん]

あと、ちゃんとEXITストーリーを描けない人には
投資は無理だね。

[557: 匿名さん]

投資家が書き込み始めると、途端に板がしょっぱくなるんだよな。

[558: 匿名さん]

ただの金融系か不動産系のファンド関係者にすぎないだろ。言ってることが口先だけ。身銭切って投資してるような迫力がないよ。投資業界ミーハー

[559: 匿名さん]

こうやってモラル崩壊した過剰な信用創造が積み上げられていって、
バブル化して破綻するんでしょうね。財テクしないと馬鹿だといわれた時代がありました。
いつか来た道。

[560: 匿名さん]

>546
あはは、
うちはまさにその数少ないひとりだったので、笑ってしまった。

一般的に自己資金はマンション購入金額の２割といわれているので、
それで普通よりも少しはましかと思ってました。

[561: 購入検討中さん]

最近の話題からして、ここ人気いまいちですね。
私は一戸建てにしようかなと、考えが変わってきました。

[562: 匿名さん]

＞561
うん、別にいいんじゃない。それで何か？

[563: 匿名さん]

都心や湾岸のマンションの価格がここまで高くなると所得の伸びがない
現状でTOTやブリリアマーレ有明も大規模マンションは苦戦するはず。
デベも高く売りたいのに買う人も少なく、ついに停滞感が漂いはじめま
したね。MRをのぞきに来る人はあっても買いにつながらずデベも焦燥感
を持ち始めています。
CCRも売れてないようです。過去のことを言ってもしょうがありませんが
２年ほど前に発売されたシェル豊洲、TTT、PCTやSCTに比較して価格は
５０−７０％は上がっているのでもう買えませんので諦める人が増える
はずです。

[564: 物件比較中さん]

つまんねぇ意見だな。
何を今更。
金がないなら黙って郊外でも行けばいいじゃん。
君が思ってるほど、貧乏ばかりじゃないんだよ。

[565: 匿名さん]

>>563さん
煽りの類の変な意味ではなくて
正直CCRやスターコートを買うのは別の層だと思うんだけども

タワー買う層と集合住宅(非タワーと言う意味で)買う層は違うと思う
ただタワー低層でも良いと思ってる人は一緒なのかな？

[566: 匿名さん]

↑　確かに目線が低い。井戸端会議のレベルかな。世間はあなたが考えてる以上に広いよ。

[567: 匿名さん]

まあ確かに諦める人は多いだろうね。
今までお金持ってる人も持ってない人も群がってたのが
やや前者だけになってきただけかな。
それの方がよいんだけども

[568: 購入検討中さん]

金ないのに、金ある気取りの奴がおおすぎ

[569: 匿名さん]

自分のモノサシで売れる・売れない・高い・安いを論じるのは滑稽です
無理してここ買う必要はないと思うけど、消費税上がる前にどっか買っとけ

[570: 匿名さん]

刺激するつもりもありませんが、つまんねー意見だとか井戸端会議の
レベルとか言ってますが、こんなスレ元々そんなもんで判って読んで
いるのでしょう？
TOTを坪３００万近くて購入して７０平米ちょいの狭い所に住んで、
優越感を味わえるのなら幸せでっせ。

[571: 匿名さん]

>>567
分譲戸数が少なければいける気もするけどね。
去年まで湾岸エリアが過熱気味だったのはリーマン層が群がったからであって、リーマン層をハズして、この戸数売り切るのは簡単じゃないよ。

[572: 匿名さん]

駅直結のシエルタワー37F南側・未入居で7980万が出ましたが、オススメですか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[573: 匿名さん]

安いですね。新築にこだわらないのであれば、買いですね。

[574: 匿名さん]

分譲当時より2000万upですね

[575: ご近所さん]

分譲時は5270万円ですから、2700万UPですね。

[576: ご近所さん]

>>572
坪単価、310万。駅直結、見晴らし良し、ＵＲと同居
最近の豊洲価格との比較。いろいろ考えて自分できめたら？
払える人なら悪くはないような感じもしますが当初価格を
知っちゃうと・・・・・てな感じですよね。

[577: 匿名さん]

>>572
坪310万かぁ〜

圧倒的なメリット：眺望・駅直結
圧倒的なデメリット：地権者・賃貸混・仕様、共用部の貧弱さ

どちらを重視するかは人それぞれ、個人的にはURマンションに坪310出すんだったら、
トヨタワの同クラス買ったほうがマシ（←こう思わせるのが狙いかも、考え過ぎかｗ）
興味があれば問い合わせてみればいーじゃん、売主によっては1割強引くと思う

[578: 匿名さん]

あれ？駐車場空ありになってる
確か入居当時は満車でしたよね

これがこの値段で即売れるようならトヨタワもすぐに完売じゃない？
面白い試金石となりましたね

[579: 匿名さん]

＞５７８
少しは参考になると思うが１戸だけの販売なのでどうしても
ここが欲しいという人なら買うかもしれないのでTOTの今後
に直結するか、、まあでもあなたのコメント興味ありますね。

お金持ちぶっている人？もいるようですが豊洲でこの規模の
住戸数だとリーマンの購入対象者を無視していたら売れ残り
がでるのでデベはどうするかこれも興味あります。
完成後にも時間をかけて販売するのかどうか？

[580: 購入検討中さん]

売れ残ることはないでしょう。
デベにとって、買い手はエンドユーザーだけじゃないよ。
reitや私募ファンドへの売却を出口として抑えてるに決まってるでしょ。
だから、強気の値段設定ができる。
reitや私募ファンドが今の不動産市場を支えてることを頭に入れておいたほうが、
いいでしょう。

[581: 匿名さん]

REITは買うなら一棟買いやフロア単位で買うでしょ。
売り始めたマンションを部屋単位で虫食いに買わないよ。

[582: 匿名さん]

でもこの物件現空ってだけで未入居とは書いてないですよね
普通に考えれば新築で入った人が売却益狙いで
売りに出したと思うのですがどうなんでしょう

[583: 匿名さん]

豊洲の平成18年第４四半期(10-12月)の中古取引実績は3件ですね。

87m2 3LDK \39,000,000
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=151717

85m2 4LDK \58,000,000
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=151719

55m2 3LDK \21,000,000（建築年：昭和56〜60年）
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/SearchServlet?ID=151718

[584: 匿名さん]

>>579
竣工まで2年強でしたっけ？
ここに限っていえば、のんびり売ってくんではないでしょうか？
4社連合でリスクも分散されてますから
2年後にはいよいよ消費税増税の概要もまとまってるでしょうから、
駆け込み需要も見込めますしね

[585: 匿名さん]

ここはシエルのスレではないので、この辺で終わりにしませんか・・・
もともとシエルの価格設定が弱気の清水建設で低かっただけですから。
豊洲神話始まりのタワマンで、抽選に当たった人がラッキーだったということですね。
4/27モデルルームオープンに向けて、トヨタワについて語りましょう！

[586: 匿名さん]

シェルやPCTも参考に語ることでTOTを冷静に評価することも大事です。

[587: 匿名さん]

そのときの価格じゃ今は買えないからね。
昔は何もなかったから、この辺は。
もっとも、今の豊洲が値下がりすることも考えられないから、
思ったときに買うのが一番かも。

[588: 購入検討中さん]

>>581
売り出し後に、そうやって買っていった某レジ系reitがあります。

[589: 匿名さん]

週末どなたかMR行かれた方おりませんか？
要望書などはもう受け付けているのでしょうか？
混雑具合や雰囲気など教えて頂けるとありがたいです。

[590: 購入検討中さん]

第１期でどの部屋を販売するかも、まだ決まっていないとのこと。
狙っている部屋が１期か次期かもわからず、悶々として帰宅してきました。

[591: 購入検討中さん]

まあ、買う人は絶対買うんだからあおってもしょうがない。
たしかに今の豊洲ならば数年前の価格に下がることはありえないでしょう。
買えるところを買っときます。

[592: 物件比較中さん]

21階からカラーセレクト、メニュープランが選べると聞いたけど、希望する
西側は第１期では販売しないらしい。そうなると希望する部屋の販売時期には
「30階以上でないと選べない」とか言われちゃうのかな？しかも価格もさっぱり
分からないし。要望書を書かされたけど、あまり意味なさそう。

[593: 購入検討中さん]

↑　PCTの経験上　選択肢が減っていく事は確実でしょう。。。
会員・１次・２次とプランが選べる階数は減り内容もショボくなっていった。
（その割に毎回倍率が上がっていき　購入できず…）
カラーセレクト・プランメニューが無理だけでなく、室内のオプションはエアコンの有無のみ！！
なんて事も。。。
希望100%叶うのは高層階のみ？？でも価格が…。

[594: 匿名さん]

今、トヨタワからMR一般公開のメールが
「ご予約は不要」ですって・・・あれれ？

[595: 匿名さん]

27日（金）から一般公開だよね
普通は予約不要だと思うけど

[596: 匿名さん]

一般公開にあわせて久しぶりにTVCMやってましたね。
お客さんが増えちゃうかな・・？

[597: 匿名さん]

価格も出さないで、一般公開するのか。　ちょっとなぁ。

[598: 匿名さん]

昨日行きましたが
価格は出てましたよ

[599: 匿名さん]

>>598 今も営業の手書きですか？
ひと入ってましたか？

[600: 匿名さん]

平日の昼間にしては　いたほうだと思いますよ