THE TOYOSU TOWER Part4

[マンコミュファンさん]

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【過去スレッド】
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44437/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44737/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44700/

[501: 匿名さん]

２０万を割るようなら客観的には「買ってはいけない」ということだね。

[502: 匿名さん]

４９９
維持管理費と税金がガッツリかかるけど、そんな利率で回るんかい？

[503: 匿名さん]

人に意見を求めるぐらいだったら投資は控えたほうが・・・
ご近所の高級賃貸は苦戦してるみたいだけどね
いびつな間取りの80平米強で管理費込み28万弱ですね
タワーの絶対条件でもある眺望バッチリだったらとりあえず住んでみたい人は多いと思う

[504: 匿名さん]

＞５０２
ここでの利回り計算に管理費や税金は必要ないよ。
知ってるとは思うけど、
利回り＝月賃料×12ヶ月÷物件価格

[505: 匿名さん]

限られたエリアに、しかも同時期にこれだけタワーマンションが建てられたら
１０年後、２０年後には激しい売り競合が起こりそうだね。
立地、広さ、眺望、管理状況などで優劣がついて、他物件に劣るMSはなかなか
売れない状況（＝値下げ）が発生しそう。
ここは勝ち組として残れるMSなのか？

[506: 匿名さん]

絶望的な眺望では、＊＊＊み必至だろう。

[507: 入居予定さん]

豊洲から有明に抜ける綺麗な道で赤切符を切れれたぞ！
一発免停。車は維持費がかかるから、もういらねぇ〜

[508: 周辺住民さん]

>>507さん
それはご愁傷さまでした(-人-)
時々、警察の方が出店出してるようですね．．．売上足りないのかな．．．
しばらくは、ゆりかもめに乗って、のんびりしてくださいね？

[509: ご近所さん]

＞４９９
シエルURが坪１万、分譲組み賃貸が坪１．２万ぐらいだから22万ぐらいで貸せるのでは？

[510: 物件比較中さん]

このマンションと、東雲のビーコン。
比較したいのにビーコンの情報が無さ過ぎです。

皆さんは悩みませんか？？

[511: 申込予定さん]

２２万で貸せるかどうかは現在の豊洲の話であって、この物件が完成するのは数年後ですよ。
その時の豊洲の環境を予想すれば　２街区のマンション＆ビバ裏のタワーが出来て街の雰囲気が変わっていることでしょうし、晴海通り沿いのオフィスビル建設計画が発表され将来が期待できる雰囲気が出来ている事でしょうから　今よりも高値で賃貸に出せる事がおのずと予想できますよね。オフィス関係での需要もその時点で出てくるでしょうからね。

[512: 匿名さん]

まったく逆じゃないのか。
数年後は多くのＭＳが林立し賃貸物件も数多くでているはず。
貸主の競争激化で賃貸料は下がると思うがね。

[513: 匿名さん]

不動産価格は少なくとも今後５年は下がらない。
それに伴って賃料が上がってくるのは必須。

[514: 匿名さん]

ビーコン、大まかになら徐々に出てきてます。
坪単価も最低ラインは出てます。

[515: 購入検討中さん]

西向きの部屋についての情報を下さった４５９さん、お礼が遅くなってしまいましたが、有難うございました。今は、南向きを検討中で、資金計画で苦労しています。
ところで、購入後賃貸に出される事を考えている方がいらっしゃるようですが、我が家の場合も購入後、家族の事情で住めなくなる可能性が、出ています。営業さんから、２社ほど賃貸の会社を紹介してもらいましたが、４年程だとサブリースよりも業務委託計画を進められました。どなたか賃貸に
詳しい方、アドバイスをお願いします。

[516: 購入検討中さん]

５１５です。すみません業務委託計画ではなくて業務委託契約でした。失礼しました。
宜しくお願いします。それからお話に出ていました、Ｂ７０NS１５Ｆの想定賃料は、営業さんの資料によると２５２０００円となっています。又お役に立つかどうか分かりませんが、今営業の方が出している範囲の価格表でしたら、分かるかと思いますので、部屋番号を言ってくだされは、お知らせします。もうほとんど出てますよね。

[517: 匿名さん]

252,000円は想定賃料ですよねぇ。
ロイヤルパークスを見ても判るように25万以上の賃貸物件は軒並み苦戦しています。
この想定金額を基本にして営業さんから「利回りいいですよ」と言われても現実とは
違うから信憑性に欠けますよね。（それでも５％ですが・・・）
７０平米で賃料２５万なら、城南エリアも選択肢に入り、競合は厳しくなりそうですね。

[518: 匿名さん]

ここの販売はかっこうをつけてばかりな感じです。
価格もめちゃ高いし営業は慇懃無礼ですね。
駐車場もがらがらなのに予約がないと受付ないと
いう状況です。

[519: 匿名さん]

隣の小学校越え！

[520: 匿名さん]

>518
事前予約制ならフリーで断られてもしょうがない。
会員登録するなり手順は踏む必要はあるよね。

[521: 匿名さん]

５１９
どういう意味？

[522: 匿名さん]

５２０
それは道理ですが需要と供給の関係（価格が高いこと）でPCTのような
加熱状態ならないと思う。手順を踏むと言っても検討したいという
潜在的な客をを混んでもいないのにかっこうつけて断るのはいかがな
ものですかね？

[523: ご近所さん]

ＰＣＴのときも要予約だった気がしますが、予約なしでも問題なく対応してもらえたよ。

[524: 匿名さん]

かっこつけてると言うか、値付けが高すぎるんだよね。
仮に、５１６さんが言うように、営業さんが想定賃料252,000円としても
物件価格6000万円で利回り５％ですからねぇ・・・。
デベもROYAL PARKSの惨状えお参考にして考え直して欲しいものです。

そもそも、豊洲は「東京・銀座に近い割りに分譲価格が安い」のが魅力であって、
20万以上の賃料払ってまで「住みたい」ほどのプレステージは感じられないはず。
TOTも冷静に考えればスルーすべきだけど、地価や分譲価格の今後の動向が不透明な分、
煽られてしまってる感じ。
仮に当選しても契約まではまだまだ時間があるから、手付けを3万円くらいに値切って
様子を見ながら判断してもいいかもしれない。

[525: 匿名さん]

その想定賃料が当てにならんから、投資としては疑問なんだよね。
借り手がつかないような想定賃料なら意味ないのにね。

[526: 匿名さん]

ヤフー不動産でロイヤルパークスの空き室調べてみた。
あまりの空室の多さに途中でやめてしまった・・・。
２月から募集（？）してて、あんなに空いてて大丈夫かね。
ちなみにロイヤルパークスも７０㎡で２５万円くらいだった。

[527: 周辺住民さん]

Ｆの前の１Ｆにコンビニのある賃貸も結構空き室あるよね。

[528: 匿名さん]

全部賃貸と分譲を比較しても余り意味が無いような気がするけど
賃貸タイプでも分譲タイプでも
結局良い条件の部屋は早く埋まるでしょ

[529: 購入検討中さん]

ロイヤルパークス自体にも問題があるのでは？
間取りもイマイチでしたが、
外壁のペイントや、南国調なのにタイタニックなど、センスの欠片も感じません。

[530: 匿名さん]

タイタニックはまずいよ。

[531: 匿名さん]

竣工の２年後なんて不動産相場は下がってるんじゃないの？
既にゴルフ会員権相場は、下落傾向だし。

不動産は、現在がピークだと思うけどね。だから売り物件が２，３年前より増えてるもんな。
頭の良いやつは皆、高値の今のうちにさばくことばかり考えている気がする。
様子見が正解かもね。

[532: 購入検討中さん]

どうでもいいけどモデルルームの受付に人多すぎ。ただ立ってるだけの人もいる。
なんだか威圧感がありますよ。

[533: 匿名さん]

投資用で考えてる人は別だけど

ピークだの　様子見だのと人の意見に振り回されないで
住みたい街にある気に入ったMS購入して
そこで満足した生活が出来てる人が正解じゃねの

[534: 匿名さん]

>>531
では逆の意見を・・・
数年以内に確実に消費税は上がります
不景気増税では猛反発を喰らいますから、なんとしても景気は維持（上向き）したいはず
とすると物価も下がりませんし、駆け込み需要も期待できますので、（ここが売りのピークか？）
在庫を抱える側としてものんびり売っていくと予想します
もちろん湾岸区の需給が明らかに悪化する場合もあるでしょうけど、
煽りではなく、購入検討される方は消費税アップを頭の片隅に置いといたほうがいいと思います

[535: 匿名さん]

>>533
仰る通りだと思います
アナリストでも様々な意見があり、一般人の未来予想は無理があります
最低限の勉強は必要でしょうけど、
欲しい時に・納得できる場所に・無理しない範囲でってことを心掛けたほうが健全です

[536: 購入検討中さん]

資金援助を約束してくれていた両親が、やっぱり埋立地のマンションは良くないのでは？
と言い出しました。急になので誰かに何か吹き込まれたのでしょう。
銀座も埋立地なんだよ、とかなんとかもう一回説得してみます。

[537: 匿名さん]

＞531
不動産相場のピークって経験あります？都心がピークになって３年後に周辺に及びその一年後が下落の始まり。都心も商業が先に落ちて実需が中心のレジデンシャルは下降も緩やかというのが今までの経験値なのだが
郊外が上がってもいないのに２年後下落なんて素人考えも甚だしいですね

[538: 匿名さん]

今は価格つり上げに消費者がついてこれるか、業界全体が見極めを行っている段階。
この物件の売れ行きは業界にとって注目するところだろう。
某財団系デベ社長も、都内のマンション分譲は価格的に上限に達しており分岐点を迎えていると話してたし、この物件の売れ行きが今後の相場動向を左右するかもしれんね。

[539: 匿名さん]

分岐点というのは一般一時取得者が買える坪単価２５０万前後を抜けたエリアとそこが天井のエリアで分岐するという意味だよ。

[540: 匿名さん]

>>537
プロの考え方はやっぱり一味違うわ〜
素人を嵌め込もうとしてるしてるのは、あなたですか？

[541: 購入経験者さん]

>>537
89年の土地バブル期と今回では、土地物色の形態が違う。
（評価方法や資金の出し手もネ）
相場商品への投資において、
以前のパターンを単純にトレースしようとするのは大体＊＊＊み。
何か同じで、何が異なるのかの分析が必要ですよ。
頑張って！

[542: 匿名さん]

団塊ジュニアの世代が家を買わない年齢になるまで、下がらないよー。そのあと、下がります。

[543: 匿名さん]

嵌め込むもなにも、エンドの我々が価格決定権を持っているわけではない。
ただ、お祈りをしながらデベの発表を待つだけでしょう。

買い控えして下がるような代物ですかね。
ここもそうだけど、供給を絞られた日には価格が下がりようがないでしょう。
商売だから品薄感を作って価格を上げるのは売り手の権利ですよね。

待てば下がるとお考えは個人の自由だけどそれを喧伝する気なら
違いますよという理屈を述べたいだけ。

[544: 匿名さん]

人類の長い歴史と海外とわが国の過去をみても、不動産価格は今日明日にころころ上がったり下がったりするものではないよ。
過去１５年の下落期間があってなんでまた２年後にあっさり下がる理由があるの？
下がらなくて横ばいと考えるのが普通じゃないないのかな。
それと、過去１５年の下落が３０％、２０％の上昇で回復したとしても今後の値動きが
ゆるやかなら、１５年以上にわたって底値にはもどらない可能性はあるよね。

たとえばさ、湾岸の築浅中古価格が高値ででていればそれ以下には新築価格は下げないよね。
買えるか買えないかというのをあなたの経済尺度で考えると間違えるよ。
世の中には、お金持ちがいくらもいて、安いから無理して買うのでなく、必要で気に入ったから
買うという人がちゃんといるということ。

[545: 匿名さん]

＞安いから無理して買うのでなく

安ければ無理は不要だと思う．．．
「高いから」ってこと？

[546: 購入経験者さん]

坪単価１８０万、２２０万は、お買い得だと思ったから親から金を借りてでも買った人が多かった。
親も底値だから買っておけと援助した。
大体９割もローン組んで住宅を買うのは経済バランスとして「無理をしている」以外の何者でもない。

７０００万のマンションなら、５０００万のローンを組んで自己資金を２０００万で買う人は少ない
自己資金４０００万、ローン３０００万というのが普通だろう。
不動産はいつでも担保掛け目を残しておいて融資を受けたりできて、もう一方で手持ち資金を他に
生かしたいからその分をローンでまかなう。そういうのが当たり前なんだよ。

[547: ご近所さん]

>546
ハイ、それで？

[548: 匿名さん]

あの〜546さん
・・・・自己資金４０００万が普通？！
その理屈だと５０００万の物件の場合の自己資金は２８００万かい？

[549: 匿名さん]

＞５４６
エラソーだね、君。
後は自分で考えなよ。
都心とその周辺は何も一般大衆に買ってもらわなくて平気だし
下がるまで待っているのはフラれた男を待ち続けるようなもので無駄だといいたいだけだよ。

マンションは安いほど金のない人が目いっぱいローンを組んで買う
だから「安いから無理して買う」のが一つの市場
とにかく安いから買いたいという購買意欲が働く。本当は買わなくてもいい
人まで買う。
安い値ごろ感がなくても、普通に流動資産持った人は、自分の必要性と
価値観に基づいて買う。
不動産にはそういうもう一つの市場がある。
実際にタワーマンションでも価格帯で年齢も所得も保有資産も大きく違うから
世の中には所得階層の差があることが実感できると思うよ。

[550: 匿名さん]

↑住んでみればということ