二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[801: 購入検討中さん]

林田力こと、東急不買さんや、地元の再開発反対さんやらが、匿名でここに沢山ネガ書き込みしています。
皆さん、注意した方が良いですよ！

[802: 匿名さん]

と、東急社員が言っています

[803: 匿名さん]

>>801
妙に騒がしいと思ったらそういう事だったんですね…

[804: 物件比較中さん]

だめだこりゃ

[805: 匿名さん]

この板に東急社員が常駐しているのは事実だと思う。

[806: 匿名さん]

呼んだ？

[807: 購入検討中さん]

801です。私は東急社員ではないし、関係者でもありません。

でも、林田や飯塚が常駐しているのは確実です。
早く契約者だけのパスワード付き掲示板が立ち上がる事を期待しています。

[808: 匿名さん]

林田って誰？
移行したいなら自分で作って勝手にやってくれ。スレが汚れる。

[809: 匿名さん]

つーか、何で東急関係者でもない人間が必死にアピールしてんの？
もしかして地権者か何か？

[810: 匿名さん]

>>809
心情的にレフトウイングが嫌いだからでしょ。
それくらいわからんかな？

[811: 匿名さん]

地権者だろ？

[812: 物件比較中さん]

二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

[813: 匿名さん]

あなたの希望的観測は理解できた。

[814: 匿名さん]

>>812
長文良く頑張った。

[815: 匿名さん]

やっぱりどう見ても値付け高過ぎますよ。
うちも会員登録したけど撤退しました。

[816: 匿名さん]

もはやスレがＰａｒｔ５まで達するこの物件の注目度を甘く見ない方がいいよ。
ネガレスする人も単に自分が安く買いたいからって理由の人が大勢いるからね。

[817: 匿名さん]

1億円も出して買った自分の財産が、数ヵ月後に8000万円で売られてたら誰でも憤慨します。
そんなの東急不動産だって分かってるはずだから値引き販売されることなんか有り得ない。
本当に売れなかったら東急不動産や東急電鉄の重役さんが多少安く買うことはあるでしょう。
その程度なら許容範囲です。自分の願望を書いて風評にするのはやめて頂きたいですね。

[818: 匿名さん]

816
ほとんどの書き込みは価格発表まで。

[820: 匿名さん]

＜決意表明＞
地域イメージ崩壊は困るので、値下げは一切しません。完売まで何年かかろうが頑張る所存です。周辺住民のみなさんご理解、ご支援よろしくお願いします。

[821: 匿名さん]

と言って、他デベが売り抜けを謀る

[822: 購入検討中さん]

>>817

でもさ、やっぱり「新築プレミアム」ってあると思うんですよね。
数ヵ月後にプレミアムが無くなっちゃうのはしょうがないんじゃないんですか？
だいたい1,000万円前後がプレミアムみたいなので、
それぐらいの下落はヤムナシかなーと思ってます。

あと、売れ残りは、やっぱり売れ残りなんですよ。
個人的には1,000万円安くしてもらっても欲しくない。
それよりかは、空きのままでの積み立て不足の方が嫌です。
空きがある物件というのも嫌ですし。
だから、売れ残りは1,000万円安くしてでも早く売って欲しいです。

[823: 購入検討中さん]

スレの伸びがないところを見ると、もう＊＊＊み入り決定かな？
低地で水害不安が拭えない立地だし、駅からは10分以上あるし、川沿いで変な人が多く、
商業地ゆえ外部から品のない人が数多く出入りする環境というマイナスポイントに目は瞑れない。
もちろん大規模開発、緑多き住環境、生活利便性、資産価値、充実の共用部とセキュリティなどのプラスポイントも勘案しているけれど、相場より20％以上高いのはどう考えても許容できない。

坪300万円なら検討、坪330万なら微妙、坪350万なら断念、坪380万なんてトンでもない！
それなのに坪400万以上でしょ？上階は坪500万オーバー！これじゃ話になりません。

それでも気に入って買える人はたくさんいると思います。蓼食う虫も好き好きですからね。
買う人を非難する気はないけど、含み損を抱えた負の資産を買った瞬間から背負うのは私は嫌です。
せめて現状維持か法定償却分の損ならともかく買った瞬間に3000万〜5000万の大損をするなんて1万円札で焚き火するよりもったいなくないですか？

[824: 匿名さん]

一万円札で焚き火する方がもったいないに決まってるじゃん。

焚き火で燃やしたら二度と戻ってこないけど、不動産市場ってのは上げ下げがあるんだよ！
下げる時があれば、上げる時もある。
下げる時は誰もがどこまでも底なしで下がると思うからね。誰もが下がる下がるの連呼。
上げてる時も同様に天井知らずで上がると言う。
そして、それに振り回される一般庶民。
それが日本人の国民性ってやつだよね。

823はそこまで文句言うならやめればいいだけだよ。
そんなに「許容できない」とか「嫌」だとか連発するなら、川向こうにも選択肢あるんだし。

[825: 匿名さん]

>>824
買わないヤツは消えろ！び ん ぼ う人は川向こうに行け！って論調はデベ以外の何者でもないね。
買う人だけが美辞麗句を並べてあれがいいだのこれがお洒落だの言い合ってるだけならmixiでやれって感じですよ。
ここは匿名掲示板だから暴言もあるけど公平で公正な意見も数多くある。
欲しくなって熱くなっている人が頭を冷やすこともできる。
気に入らないレスを見たくないとか排除したいとか思う人こそ消えればいいんじゃない？

[826: 匿名さん]

買わない人が検討者のための掲示板必死に書き込む理由がわからない。

[827: 匿名さん]

これ見ると完売は間違いないようです。自信を持ちましょ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080908-00000004-sh_mar-sci

「住んでみたい街」総合ランキング（首都圏）
1位　吉祥寺
2位　自由が丘
3位　横浜
4位　二子玉川
5位　恵比寿
6位　広尾
7位　鎌倉
8位　中目黒
9位　目黒
10位　青山

[828: 匿名さん]

>>825

美辞麗句も意味ないと思うが、あなたのは罵詈雑言って言うんだよ。
自分で言ってるじゃん。こういう掲示板には暴言もあるって。
あなたのは公正な意見というよりは、暴言なのよ暴言。
どっちもどっちだと思わないのかい！？

とりあえず、ここをやめたお金で開催される札束キャンプファイヤーにでも呼んでくれ！

[829: 匿名さん]

みんな、急がなくちゃ！
ここは完売目前だよ。

[830: 近所をよく知る人]

先日、見に行きましたが、値段の高さに唖然。
引き換え、
①あの階数でエレベーターが上下二つに分かれているだけ。
　しかも、三基しかなく、一基はペットと兼用。
　（すいません、今住んでいるところは４８階建てでエレベーターは３層に
　分かれ、各層4基。ペット用とゴミ用にそれぞれ別に一基づつ。
　何かあれば、各フロアーとも６基が使える設計。犬と出くわすことはありません）
　ちょっと、東急さんの高層マンションに対する経験の無さを感じた次第。
　犬の毛や、別のスペースにしないと結局元の木阿弥状態（＝決められた
　エレベータを使わなくなり、どのエレベーターも臭くなったり、ペットの
　失尿のシミが残ったりで臭くなります。）で『なんやこれ』と思いました。
　くだらない話と思われるでしょうが、朝8〜9時の高層マンションやペットの
　問題って結構大変ですよ。
②あと、棟内にコンビニが無いのはどうかな。結構あると便利ですよ。
③共用スペースがシャビー過ぎる。
④一番いい角部屋が元の地権者に抑えられ、残念。あと、この人たちの
　行動形態がどうかな。（同級生も入るそうですが・・・・・）
(地権者分を差し引いて、残りで投資回収しようとしているから
　こんなに高いのでしょうか・・・・・・・でも完売とは思いますが。）

個人的には東急さんの失敗作のように感じます。
なんで、駅前に東急が入らないのか、中途半端過ぎるか。
やるなら、どん〜〜とやらないとダメです！！

PS.50年近く、近くに住んでいましたが、水の問題はありません。
　 六郷用水も大丈夫です。

[831: 匿名さん]

つーか、川沿いであっても、今時水害の可能性は低いだろう。
でももともと川沿いの低地って「地ぐらい」が低いんだよね。
要するに、その土地の持ってるブランドみたいなもん。

世にある高級住宅地を見回して見てよ。
それらは全て水害の心配がなく、地盤が良く、
水はけが良く、乾燥していて、南が開けた高台にあるよね。

二子玉川に家買おうってんだから、パープリンのブランド志向の
方々が多いんでしょ。何で「地ぐらいの低さ」が気にならないのか、
それが私にはわかりまへん。

[832: ご近所さん]

>>831
　高級住宅地とマンション好立地は別物。

　高級住宅地には「閑静な」という枕詞が多くつくように、駅からちょっと離れた高台の戸建て立地。一方マンションは利便性重視の度合いが戸建てより大きいので、駅に近い（喧騒）なエリアが好立地。

　高級住宅地論を語りたいなら、田園調布とか成城スレに行きたまえ。

[833: 匿名さん]

じゃあ、この物件が貧相な場所に建つことは認めるんだね。

[834: 購入検討中さん]

>>832

納得

[835: 購入検討中さん]

確かにエレベーターは気になる。
変更して増やしてもらえないんだろうか。

[836: ご近所さん]

>>833
　どこをどう読んだら「貧相な場所」ととれるのか、理解に苦しむよ。

　833以外の人で、うまく解説できる人いるかな？

[837: 匿名さん]

このスレ、、、、

完全に、星の数ほどある

「どーでもいー物件」

の仲間入りしたな。

まぁ、5年後は半値以下だろうから、
東急も、長い目で見たら、まだいい時期に売り出した
ということには後々なりそうだが。

それも、（大幅値下げしたら、ななんとか）売れましたってのが条件だから
ハードルがめちゃくちゃ高いのは確かだが。

[838: 匿名さん]

＞830

え？長年地元に住んでるならご存知かと思いましたが、ここは長年東急が押さえてた土地ですから、
東急電鉄および不動産各社の歴史上、最も利幅の大きいマンションとなることは間違いないです。

なのに、この強欲な値付けなので、総スカンくっとる訳です。
こういう会社は長期的にはビジネス成り立ちません。


＞(地権者分を差し引いて、残りで投資回収しようとしているから
＞こんなに高いのでしょうか・・・・・・・でも完売とは思いますが。）

[839: 匿名さん]

>>832
こいつ、ほんまもんのア・ホやなあ。
高台にも駅前あるやろ。

[840: 匿名さん]

839
もうかってまっか？

[841: ご近所さん]

>>839
田園調布も成城学園前も、駅前にあるのは商店であって高級住宅はないよ、ニート君。
　時間はたっぷりあるだろうから、今日見てくれば？

[843: 匿名さん]

>>841
低学歴ニートの相手をするほど暇ではないので、これで最後だ。
高台にも駅前はあるだろう。商店だろうが高級住宅だろうが関係ない。
「駅前」があるのだから、高台の駅前のマンションの方が良いだろう。
バ・カは何をつけても直らないんだから、さっさと＊＊よ。

[844: 匿名さん]

三鷹の駅前のタワマンなんかは高台の駅前マンションです。

[845: 近所をよく知る人]

>841

田園調布の駅前は屈指の高級住宅街ですけど・・・
長嶋さんとか張本さんとか中内さんとか駅前に住んでますが。

[846: 匿名さん]

でも長嶋さんなんて電車乗ったことないんじゃない？
お抱え運転手いたりして、電車乗らない人は駅前に必ずしも拘らないけどね。

[847: 匿名さん]

川沿いに浮浪者のブルーテントいっぱいありました。
川崎側ですけどマンションの丁度正面あたりの位置になります。
ブルーテントから浮浪者に双眼鏡で覗かれたりしたら気分悪いです。
あの人たちは暇だからずっと覗いてそうで嫌です。
どいてくれとお願いしたらどいてくれませんか？
東急不動産はそのくらいやってくれないのでしょうか？
社運がかかったプロジェクトなんですから頑張って欲しいです。

[848: 匿名さん]

>>846
本人が電車乗らなくても家族は乗るんだな。
来客も電車で来る事有るし（時には飲んだりする）
資産価値的にも駅前が良かったりする。
お抱え運転手がいて、電車乗らないから駅前に拘らないって事にはならないんです。
土地によっては駅から離れる良さっていうのも有りますが、不動産価値的には駅からの距離は絶対的に価格に反映します。

[849: 匿名さん]

もうこの物件はダ・メじゃないか？
ここまで反響もカキコミもないのは事業の失敗を意味するんじゃない？
田舎の金持ちが有難がって100〜200戸は売れるし、200戸くらいは不動産の価値わかんない地元の人達が買うだろうけど、残りは売れ残るでしょ。
売れ残った物件を竣工後に大幅値引きして売るんだからその時まで静観するのが吉。
坪単価400万円も出してここ買っちゃ駄・目でしょ。見る目なさすぎ。

[850: 匿名さん]

>>849

大幅値引きはどれくらいされると予想されますか？