二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[674: 匿名さん]

「内覧会」という呼び方は間違いでした。訂正します。
「モデルルーム事前案内会」ですね。失礼しました。
混雑の度合いとしては、完全予約制ということもあり、
人で溢れ返っているという感じはないです(スタッフは多い)。
最初に受付した後、シアタールームに入ることになるのですが、
それが15分毎に10組弱という感じでした。

[675: 玉川ライス]

サンプルルームの所感です。
まずは92㎡の3LDKを1LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの東南角部屋に当たります。
低層1億1000万円台、中層1億2000万円台が予定価格です。

・標準プランで16.1畳のリビングに洋室3をくっつけて22.0畳に変更。
・洋室2を書斎に変更してリビングと引き戸でオープンな間仕切り。（リビングを広く見せる演出？）
・洋室1と書斎を本棚で間仕切りして広さをやや拡大。（非現実的）

＜所感＞
・リビング奥行きがなく開放感がないためか22畳もあるように思えない。
・色目は良い感じ。ベージュの壁紙クロスは新鮮。
・浴室乾燥機のコントロールパネルがカッコイイ。（標準装備）
・ユニットバスだけ見ると3000万円台のマンションみたいだった。
・洗面台の水栓がビルトインタイプになっているが、見慣れないせいか高級感がなかった。水撥ねしそう。
・キッチンカウンタートップは高級感があって良い。色も良い。

[676: 玉川ライス]

次は84㎡の3LDKを2LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの南向き中住戸に当たります。
低層8200万円〜8700万円台、中層9500万円台が予定価格です。

・標準プランで13.5畳のリビングに洋室3をくっつけて開放キッチンにして22.6畳に変更。（非実用的）
・白基調のカラーセレクトだがとても薄っぺらい感じがして安っぽく見える。
・キッチンを拡大してワークステーションなる作業台とL字カウンターを造作して料理教室みたいな雰囲気。（非現実的）
・家族収納という両面アプローチ型の大型収納を造作（非現実的で逆に狭く感じる）
・洗面室がえらく狭い。
・洋室1と洋室2を引き戸にしてパススルーにして開放感を演出しているが非現実的。
・家族収納やオープンキッチンなど新しい試みを見せたかったのかどうか不明だが非現実的なプラン変更により84㎡もあるプランなのに70㎡程度に感じた。
・余計なプラン変更などせずにスタンダードプランにしておいて欲しかった。

[677: 玉川ライス]

最後はタワーウェストの39F〜41Fの東南角159㎡プレミアムプラン。
予定価格19700〜20100万円台の富裕層向けプランです。

・水廻り位置を変更して広い4.5畳大のシューズインクロークを造作。
・洋室3をつぶしてバスルームを造作。
・洋室2をやや拡大。
・ダイニングをつぶしてリビングを37.7畳に拡大。
・プレミアムプランはウッドデッキ標準装備。
・建具や天然石やフローリングなどの部材の品質が上がるため高級感がある。
・おそらく2000万円以上の変更工事を施してあるので非現実的。


＜所感＞
・建具の色目が不自然で変だった。
・オプションてんこ盛りで何が標準なんだか判別しづらい。
・２トイレになるのは便利。
・洗面室とバスルームはさすがに億ションの雰囲気プンプン。
・WICやSIC広くて良いが、現実的にこんなもったいなくて贅沢な使い方はしないだろう。

[678: 匿名さん]

想定よりは若干安いから、総戸数の70％は一気に成約しそうな気がします。

[679: 匿名さん]

こんな高値でも売れますか・・・
二子玉川は不動産不況とは無縁なのですね。

[680: 匿名さん]

>>678

ワラタ

[681: 匿名さん]

非分譲がやたら多い・・・

[682: 匿名さん]

すいません、ここの地権者ってどんな立場の方になるのですか？。

[683: 匿名さん]

二子玉川はファンが東京中にいるから、
中目黒といっしょで売れるのではないでしょうか？
価格以上に人気の街なので。
瀬田がどうのとか言ってる一部のマニアックな人より、
　瀬田とか岡本とか知らないミーハーな東京人が買うのではないでしょうか？

[684: 匿名さん]

二子玉川ファンって東急沿線の田舎物でしょ？

[685: 匿名さん]

違いますよ、都心です

[686: 匿名さん]

特に安めの方を下げてきましたね、前回の暫定予定価格より。　

上のほうも14000万円⇒12000万円台、１億後半⇒8~9千万円台と一見お買い得！？とイメージのわき易い値付け。

強気だと思っていましたので意外ですが、この状況ですからやはり手堅くきたということでしょうか。

また東側ファミリー向け５F　73.62平米を7000万円台後半としていたのを、坪300万（6700万円~6900万円台）〜まで落として普通サラリーマン層ももしや手が届くのでは！？という値段にして来たのはやるな！という感じです。

結構低層で高級感でそうと思っていたレジデンスフォレストの一番いい角部屋が地権者で埋まっているというのも、なんとも・・・地権者の力はこんなに強いのか！？

総じて普通のマンション群に近づいてきた気がする、そうプレミアムでもない。良くも悪くも。
あとはマンション前テナント、駅ビルに東急フードショー以上（できればプレッセよりも上）の食品フロアを展開できるか、Ⅱ街区の出来次第ですね。

[687: 匿名さん]

以前条件が悪い部屋であれば、300万ギリもあるのでは？という議論もありましたが、
さすがにそれはないということですね。

ただ、北向きや低層部分であれば㎡＝100万以下のものもあり、サラリーマンも
検討の余地が出てきたのは良かったです。この辺りは意外と足が早いかも
しれません。

高層階のプレミアム住居は富裕層を中心にそれなりの需要があるかと思うので、
問題はやはり単価の高い中層階でしょう。

[688: 匿名さん]

ていうか、これだけ出すんだったら、山手線内側で良いのでは？？？

[689: 匿名さん]

アクアとフォレストの価格表もアップしてもらえると嬉しいです。

[690: 匿名さん]

東急不動産ってバカなの？ＫＹなの？

[691: 匿名さん]

この価格なら結構すぐ売れるでしょうね。
中目が売れたのも個人的には意味不明だが、ここもそんな感じ。

[692: 住まいに詳しい人]

>>691
中目黒は上層階の121戸という数だったからともかく
ここは下から上までで800戸以上あるわけだしねぇ

落ちてくナイフに手を出す人がそこまで多くいるとは思えないけど

[693: 匿名さん]

中目黒は準都心だろうよ。
恵比寿、代官山に近いし。
比較する方が間違っている。

[694: 匿名さん]

「準都心」やら「都心部」やら…
マンコミは言葉の定義が必要だねw

基本的に売れ行きが全てだと思うよ。
この価格で売れれば結果オッケーだし、売れなきゃ東急プギャーってだけだし。

[695: 購入検討中さん]

なんかさ・・・
一億出すならもっと夢のあるもの買いなよ・・・
二子玉のマンションなんてなぁ・・・

[696: 住まいに詳しい人]

>>694
「都心」だって、人によってかなりブレがある言葉なのに
その手の定義が必要な用語をことわり無しで使う人って言うのは
何かを誤魔化したい気持ちが表れているんでしょーね

[697: 匿名さん]

↑屁理屈言うな。

[698: 匿名さん]

東急は竣工前に値下げするからね〜。

最初から手を出さないでしょ、年度末に行きます。

[699: 購入検討中さん]

この物件を検討する場合、比較対象とする物件として同じ東急の東急ドエ
ルプレステージ瀬田とかプラウドの中古価格の推移は重要でしょう。
私なら同じくらいなら断然中古です。そう思っている人が大半でしょうから
これらが取引価格ベースで下がってくると今回の販売価格でも厳しいでしょう。

[700: 一億・蒼白地]

フォレストは原住民の方に囲まれ下町っぽい生活が想像されますね。
ウエスト西南角は富士山眺望と暑さのトレードオフで非分譲の方たちは眺望を選ばれたということかとみられますが、ほかになにか要素は想像できます？


平均の単価の計算はご勘弁いただきますがざっと見て、スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。お見合いもいれると３６０万、逆にプレミアムまで入れる全体は４２０万と見ました。予想よりちょっと強気でしたね。

イースト南狙いかなぁ。一億こしますね。

[701: 駅歩10分以上]

そんなに魅力ありますか？

[702: 一億]

まず計画としては、駅徒歩１０分の内容によると考えます。旅のコンセプトなんかより、具体的には、雨に濡れない道を計画してあるか否かは大切ですね。
あとは、人それぞれ、なので、、、、、相対的には歩きやすさも雰囲気もよいのでしょうが、微妙です。
私は平気ですが、遅刻常習の娘は絶対遠いからいやというでしょう。

[703: 匿名さん]

少し待ってりゃ
瀬田の低層が一億あれば買えるようになるだろうに

[704: 匿名さん]

写真撮ってたら怒られました。
何で？写真ぐらいいいでしょう？
こっちはまじめに検討しようとして写真撮ってるのに？
冷やかしだったら写真なんて要らないけど冷やかしじゃないから写真撮ってたのに！
東急不動産はなんでいつも横柄で高飛車なんでしょうか？
三井も住友も三菱も撮影禁止なんて一切言いませんよ。
私は＊＊にされたと判断して検討やめました。
どうせ竣工前に3割引になるでしょうからその時に考え直します。

[705: 匿名さん]

本物の美男・美女は写真をとっても怒りませんよね。
昔、高島屋で吉本多加美さんをとったらニコニコしてくれました。美人ですね〜〜〜（足は太かった）。
それともなにか、極秘の超優れものがMRにあるつもりなのでしょうか。

[706: 購入検討中さん]

>スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。

売れ残り確定です。

[707: 匿名さん]

世田谷区の地盤 「氾濫低地」　　

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/N13_setagaya_E.htm

[708: フタコ住民]

昨日、モデルルームいってきました。価格見て、驚き。。。。なんでこの高級感無いタワーで、眺望もなく、共用施設もろくでないタワーで、億を越している部屋がわんさかあるなんて。。。。確かに自分が小学校のときから、再開発・再開発っていって時間ばっかりかかって、コストも積みあがっているんだろうけど、この価格に手を出す人はどれだけいるのだろうか。。。。でも、勘違いな人に売れるのかなあ。。。。。
プラウドが勘違い価格で売れて、値段が上がっているから、という理由にしては、ちょっとKYな価格だと思う。不動産不況になっている昨今、フタコを勘違いしている人がどれだけ買うのかは見ものだと思った次第です。だって、同じ価格出せば、もっと都心の良いところで、よい物件あるよねえ？？東急不動産はやっぱり大手とちがって高級感が出せないところが、地元民としては寂しい感じです。。。。

[709: 物件比較中さん]

なんかマス向け賃貸物件なみのグレード感ですね。

いま１１５平米ほどのところに住んでて、もっと広いところと考えてましたが、
この仕様ではパスだなぁ。値段もこの仕様だと、まだ４割は高いね。

ま、買いたい人にお譲りします。

[710: 匿名さん]

このクラスのマンションを購入検討されている方にお聞きしたいのですが、マンションを購入する上では立地と仕様はどちらが重要なんでしょうか？私の考えでは立地が重要で、仕様が気に食わない場合はリフォームをして対応しようと考えます。709さんのように、よく仕様のグレード感が低いから買う気になれないといったコメントがございますが、どうなんでしょうか？億ションを買う余裕がある方ならばリフォームをして自分好みの部屋に変えたらいいんじゃないのかと思ってしまうのですが。

[711: 購入経験者さん]

私も特別内覧会行ってきましたが特に何の魅力も感じませんでした。
一言で言えば「無難で普通」という感想でしたね。
大規模のメリットを享受できるランドマーク物件として興味はありましたが、価格設定を考えると見送りが妥当と感じました。
確かに耐震性能、コンシェルジュサービス、地下駐車場、内廊下、共用施設、スケールメリット、商業施設隣接、緑の豊富さは魅力です。
しかし駅徒歩10分前後の距離、敷地が広いゆえに歩き回らなければならない面倒さ、住民があまりにも多くて気疲れすること、
電車の混雑、商業地ゆえの治安の悪さや汚らしさ、川沿い特有の地位、訳わからん若者の多さ、災害に弱い低地など
多くのマイナスポイントも存在します。
そこであの価格設定では、買った瞬間から含み損を抱えて暮らすリスクを背負うことになります。
最大限に評価しても低層300万、中高層330万、高層350万、南向きは＋20万、角部屋＋20万、北向き▲20万ぐらいが妥当な適正坪単価でしょう。
つまりイメージ的に50万〜70万高いのではないでしょうか？
あの価格で1033戸（▲地権者122戸）を竣工前完売するのは至難の業だと思います。
KY東急がやることですから好きにすればいいと思いますし、契約率なども過大申告すると思いますので実態は明らかにされないでしょう。
そう予測しますが本当にそうだとしたらかなりのダメ企業ですね。

[712: 物件比較中さん]

709です。

今住んでるところもほとんど原型とどめてないくらい変えてますが、
もとのグレードも結構高かった。

ここの問題は、

グレードが低すぎる--サッシやドア、大きな部分を占める共用部などの個人の
自由にならない部分もあり、全く「買いたい」と思わせない。

そもそもこのグレードでとりあえず住んでもいいと思う人が中心層になるマンションは、このエリアでは結構下のレベルですよ。

グレードの割りに高すぎる---中途半端な内装・設備なら、スケルトンを安く売ってもらった方がずっといい。大型物件で、建材・設備オーダー時にも規模の経済が効いたはずだが、それを全く購買者に還元するつもりがないように見える（低グレードかつ高価格）

少なくとも広いプランや高層プランを考える人は、戸建ても買えるが、マンションの利点も考えて、あえてマンションにしてる人も多いだろうから、要求水準はかなり高いと思う。

それに対して賃貸マンショングレードでは、そっぽ向かれるのもある程度仕方ない。

立地も大事だが、最終的には、内外装グレードもひっくるめたバリュー感と価格のバランス。
ここは「高グレード路線」ではないことが明白になったので（価格はなぜか超高グレードだけど）私は候補から外します。

[713: 物件比較中さん]

そもそもあの土地簿価なのに
価格設定がアコギすぎる。

[714: ご近所さん]

日曜に物件観にいきました。

正直あの値段であのグレードはないです。物件の共用部分の仕様ではPCT豊洲にもPC赤坂タワーにも負けてますし、値段は正直赤坂並み。内装も159平米の大きなモデルルームのプレミアムドアっていうのを見たときは、なんだか趣味が悪い感じで。。。なんで、こうプレミアム感が出せないんだろうかと。

投資物件にしてもたとえば80平米前後で8400-8600万であっても30-32万でしか貸せず、正直投資物件としても価値はないですし、相当売れ残る＆値段下げるのではないでしょうか。これであれば同じ東急でも今瀬田で出ている中古の100平米ちょっとのマンションの方が低層で雰囲気もよく駅からも徒歩5-6分でよほどお買い得な感じがしました。

[715: ご近所さん]

日曜にモデルルーム事前説明会を観にいきました。

正直あの値段であのグレードはないです。物件の共用部分の仕様ではPCT豊洲にもPC赤坂タワーにも負けてますし、値段は正直赤坂並み。内装も159平米の大きなモデルルームのプレミアムドアっていうのを見たときは、なんだか趣味が悪い感じで。。。なんで、こうプレミアム感が出せないんだろうかと。

投資物件にしてもたとえば80平米前後で8400-8600万であっても30-32万でしか貸せず、正直投資物件としても価値はないですし、相当売れ残る＆値段下げるのではないでしょうか。これであれば同じ東急でも今瀬田で出ている中古の100平米ちょっとのマンションの方が低層で雰囲気もよく駅からも徒歩5-6分でよほどお買い得な感じがしました。

[716: 匿名さん]

値段は赤坂ではなく、五反田大崎のグランスカイ並み。
赤坂並みでは言い過ぎ。

[717: 匿名さん]

君、空気読めないね〜
値付けをした人とおんなじだ！

[718: 匿名さん]

>>715
80㎡前後を30-32万で貸せるかなー、この地域？
もっと安いと思いますよ。
瀬田の物件の話は同意します。

[719: 購入検討中さん]

80平米は貸したら、いいとこ25万ちょいでしょ。
新築時は。

[720: 匿名さん]

立地の次は、内装ではなくて間取り。内装はその次。

　ここの間取りは行灯部屋がほとんど無く、トイレなども
ゆったりした上質な空間が設計されているので高く評価
できる。もっとも、それを無駄な作りとしか評価できない
人もいるとは思うけれど。

　で、問題の立地は通勤に関しては問題あり。
　ここにファミリーですむと、奥さん・子供は大満足で、
旦那はリタイア後の生活を夢見て頑張るしかないのかな。
　いいパパだよね。

　内装設備は普通で趣味好みの範疇。内装は、気に入ら
なければリフォームすればよいとの考えが正しい。間取り
は、変えられないけれど、内装は予算次第。

　買える人がうらやましいです。

[721: 匿名さん]

教育環境という意味では、国立のほうが良い。

[722: 匿名さん]

クニタチですか？なんでまた？
逞しく育ちそうですが、逞し過ぎるのも…

[723: 購入検討中さん]

国立はなぁ・・・街として終わってるでしょ・・・