二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[66: 匿名さん]

もっと高いでしょ？

[67: 匿名さん]

今年はそんなものじゃない？

[68: 匿名さん]

坪350なんて全然ないでしょ。もっとずっと安いよ。
駅距離とか逐年で違うけど、梅が丘や代田がなんで
比較されてるの？地元の人じゃないね。

あの辺は200万前半からありますよ。
それでもほとんど出来ないけど。

世田谷の不動産は「止まってます」

[69: 匿名さん]

先日説明会に行ってきたものです.
この物件でいくつか気に入らないところがあるのですが皆様はいかがお考えでしょうか？

1. 人の動線は２階(１階は駐車場)ということで、駅とマンション(III街区)の間はリボンストリートなるもので結ばれるということですが、II-a街区が竣工(2012年?)するまでの間は II-a 街区を横切ることができないので、II-a 街区の南側を回って駅まで行き来する必要がある.
2. II-a 街区は当初ホテル・事務所棟が建つ予定であったが、地権者が計画を見直し中であり、何が建つかは分からない.
3. 駐車場は１階であるが、タクシー等で帰宅した場合、各棟のエントランス(=２階)に車寄せがない(そもそもIII街区の２階部分は乗り入れ不可)、また１階駐車場は入居者しか入れないために、周辺の道路で降りなくてはならず、雨の日に濡れずに建物に入ることができない.

ＭＲ事前案内会の予約はできたのでとりあえず見に行こうとは思っているのですが、ご意見お聞かせください.

[70: 住まいに詳しい人]

>あの辺は200万前半からありますよ。

ふーん、具体的な物件名をあげてみてよ

売れていないとは言え
パークホームズ世田谷梅丘＠323.8
世田谷代田レジデンス＠521.7
シティハウス世田谷代＠381.1
だよ

[71: 匿名さん]

>>70
いわゆる砂上の値段ですよ。
戸数が少ない物件は多少の売れ残しを発生しつつ、賃貸に回しながら
どうにか格好を維持しているが、綱渡り状態。
大規模マンションが出てきたら、
白日の下に、その実勢価格と言うか、
真の値段が明らかになってきますよ。

本物件に対し、
強烈な反対が周辺部から起こったのは、
結局、自分の資産が値崩れを起こすのではないかと、
敏感に感じたからでしょう。

[72: 匿名さん]

>>71

ほぅ、70の言っているのが砂上の値段であり、今後200万前半まで下がっていくと…。
では、そこまで待ってみるか！ってそこまで下がらんだろう。

小田急線沿線は特に苦戦している物件は多いよな。
シティハウス世田谷代田は仕様は高いもののやはりちょっと高いよな。
世田谷代田レジデンスはちょっと一般人が買える値段じゃないんで、ゆっくり販売か？
梅が丘は仕様からして割高感があるな。
ＳＨ世田谷代田⇒300万中盤、梅が丘⇒300万ギリくらいまでは調整の必要があると思う。
ただ小田急と東急ってのもだいぶ格差があるでしょ？同じ物差しで比較するのも違う気が。

ちなみに東急田園都市線で言えば、駒沢大学のベリスタ駒沢400万超、桜新町の
パークハウス新町櫻雅400万超といまだに極めて高い価格設定。
個人的にはここに400万出せる羨ましい方は駒沢の物件がオススメだが、二子玉川が
いい人はやはりどうしても二子玉川なんでしょうか？

[73: 匿名さん]

>>72
そんなに短期間には下がらないが、
長期で見れば坪２５０万円は確実だと思うよ。

根本的部分で、
マンションは立地と利便性である点を今一度よく考えたほうが良い。
色眼鏡無しで、素直に再評価してみればどうだろう。

[74: 住まいに詳しい人]

>いわゆる砂上の値段ですよ。

酷いね
>あの辺は200万前半からありますよ。
と言っておいて、それはナイよなぁ

ライズを含めて、高すぎるのは周知のことだが
ウソはいけませんよ

[75: 匿名さん]

何が何でも価値を落としたいんでしょ
買えない物件にはすぐこれだからなぁ

[76: 匿名さん]

過去の値段を是として、
ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

[77: 匿名さん]

>>73

250万は確実だって言うけど、この辺りで駅徒歩圏（10分以内）、超一流デベ物件
という条件で、2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件って
どこがありますか？

いずれにせよ、どんな物件でも一律250万ってのは結構乱暴な予言だと思うんだけど。

[78: 住まいに詳しい人]

>過去の値段を是として、
>ひどい目に遇ったひとを数多く見てきました。

過去とは？
2007年？2006年？2005年？2004年？2003年？2002年？・・・

[79: 匿名さん]

売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
謎です。

[80: 匿名さん]

69は、「築年」と書いてる時点で、中古も含めたコメントなのは
子どもでもわかるはず。

[81: 住まいに詳しい人]

>売れてない価格に何の意味があるんでしょうか？
>謎です。

「売れていない」というコト自体に意味があるわけでｗ

まぁ「売れていない」と言って
平均＠500オーバーの『世田谷代田レジデンス』でさえ
１戸は売れているコトになっているわけで
プロには分析の材料になります

[82: 匿名さん]

小田急と田園都市線は
住民の年齢構成が全く違うよね。
電車に各一回のればすぐ気付くが。

[83: 匿名さん]

>>77
とにかく世の中の動きが見えていないと言うか
目をふさいでしまっている業者多すぎ。

見たくない心情はよく分かるが、
購入者を間違った方向に引きずり込むのは感心しないな。

[84: 匿名さん]

間違い探しになってんな。
（デベの価格付け間違い・相場読み違い）

[85: 匿名さん]

ここ1000戸のマンモス団地なんだけど。
中低層の小規模物件割高物件でさえ
売れ残った高価格住戸の価格が
何の参考になるのでしょう。

プロは違うねｗ

[86: 匿名さん]

蓋を開けて瞬間蒸発したら面白いね
アンチ涙目必至

[87: 匿名さん]

普通プロは出来た価格を追うもんだと思うがなぁ。

[88: 匿名さん]

こういう人が、atHOMEに何百件と出てる、二子玉川の空室の家賃から
投資利回りははじいちゃうんだろうね。それで投資いや投機。
俺はデータ重視だ！なんちゃって。

それは募集家賃。しかも恐ろしい数の空室があることにまず注意するべき。

[89: 匿名さん]

去年の今頃までの相場覚えてるでしょ。皆さん。

一方に勢いがついちゃったら、売り出し価格や、先週までの相場なんか関係ないって。
これから世田谷で350万超なんてjokeにもならないでしょ。

いまはとにかく下げる局面。市場が底を見るまではひたすら下げて下げて下げる。
下げてる間は、「下がったら買いたい」なんて言ってた奴の手も引っ込んだまま。
底を見ないと。底が丼だけ深いは分からない。
バーナンキは9年の後半までは確実に沈むと言ってるし。

今日の欧州市場は注目。
UBSとぶか？！

[90: 匿名さん]

>>88
賃貸は利便性重視になったから、
こんなところに高い家賃出して借りる人は稀。

募集賃料は相変わらず高いから、
これでＰＥＲはじいたら間違いのもとですよ。

とくに酷いのは、東急でも支線、
大井町線、池上線、多摩川線で高い家賃払って住もうって人はいないよ。

[91: 匿名さん]

４７氏はでてこないのかな？　反論マダー？

　　　　　　　　　　　　　　ny厨より

[92: 購入検討中さん]

>>73
この無責任な発言なに？
＞「坪250万円は確実だと思うよ。」
確実と断定しておいて推量形で締める日本語っておかしくない？
つまり自信も知識もないんでしょ？

2000年代前半のマンション大不況下に250万まで下がってた物件ってどこがありますか？
という問いかけにも答えられないし根拠のない発言であることは明らか。

新玉川線か大井町線沿線で坪250万まで下がった物件ってグランフォート用賀しか思い当たらない。
平均価格は坪280万ぐらいだったけど低層階なら坪250万も豊富にあった。
大京は言うまでもなく超一流デベに属さないけどね。
宇奈根や鎌田みたいなバス便の僻地なら坪250万まで下がった物件あるけれど、
そのへんをゴチャ混ぜに考えてるんじゃない？

自分は本物件を坪350万が妥当と評価してるけど、さすがに坪400万はやり過ぎだと思う。
北向きか東向きで低層階で坪300万前後の80㎡台がないかと期待してたけどなさそうなので諦めモード。
売れ残るのを静観して待つのはネガレス組と同じスタンスだけどデタラメ吹聴するレスには腹が立ってしまう。

[93: 匿名さん]

上場企業財務のことが分かってる人があまりいないようなので、
ちょっと書かせてもらいます。

まず、会社全体として利益がどれだけ上がってるか、ということと、
一つ一つの商いでどれだけ儲かるかということは、ちょっと違います。

会社全体としては、東急電鉄は全くダメダメ企業です。

しかし、ぬるま湯につかりたい平凡なサラリーマンの勤め先としては、
あるいはやる気のない肩書きだけの重役が、大過なく余生を過ごすための資金の出し手としては
とてもいい「会社」です。

バブルで翻弄され、経営者が判断を誤り（判断力が全く欠如しており、決断できなかった）
バランスシートは大きく毀損した状態が長く続いています。
ここ数年はよくはなりつつありますが、これは相場によるところが大きく、
経営陣の能力とはあまり関係ありません。

（金儲けマシンとしては電鉄は「存在意義」は希薄です。でもそれは西武だってそう。でも、鉄道は間違いなく社会インフラだから。生活密着企業だから。せめて、よき企業市民としては「存在意義」を示すべき。）

で、個別の案件でやったら大きく儲けるのはやっぱりご法度です。
以前のカキコミにもあったけど、価格設定は勿論コスト積み上げから出た価格も検討するし、
類似事例からつけられそうな価格も考慮する。購買層の購買能力も考慮します。

商社や小売と違って、不動産デベは、一個一個の商いの規模がでかいため、
仕入れ簿価も外から比較的分かりやすい。
また、販売価格も非常に高く、購買者側は何十年ローンなんて組んで買う人も多いため、
売り手のとる利幅については、相当な適正さが求められるのも事実。

ここは簿価が恐ろしく低いのは自明だし、
相場が悪いのも自明
そこで高めの価格設定した東急が叩かれるのはやむなしでしょ。

[94: 購入検討中さん]

まぁ、子どものお遊び以下ですよ。
日本の鉄道会社の経営なんて。

世界中探したって、なかなかない。

[95: 匿名さん]

>>94

なんで？

[96: 匿名さん]

ここの荒らしは相場で大損した人のようだな。
同情はしないがね。

[97: 匿名さん]

>>95
なにが？

[98: 匿名さん]

長期では250万では決して止まらないでしょう。
過去においてさえ、バブル期の異常な相場を除けば、平均は250万を下回る。
しかし、その過去においては、日本は世界一の経済成長国であり、
人口も世帯数も増えていた。日本円自体も1ドル360円から79円まで上昇した。

これからは、経済成長はほぼゼロ。
単身世帯を除いた世帯数はどんどん減るし、バルブ以前の相場レベルも永くは保てない。
円自体のデバリューもさけられないから、長期で見たら、250万維持はベストケースとしても描きにくいシナリオでしょ。

英語か中国語が公用語になるとか、移民完全自由化とか、ものすごい減税とかない限り無理でしょう。

[99: 匿名さん]

>>83

77だけど、文章の意味が分かりません！
少なくとも私業者ではないのですが・・・。
この辺のマンション価格の動向には詳しいつもりですが、桜新町〜二子玉川辺りで
250万の超一流デベ＆駅近物件なんてなかったと思うんですが（あってもごく少数）、
私の間違いでしたら事例を教えてくださいませ。
超一流（三井・住友・地所・野村）でお願いいたします（1階・地下は除く）。

[100: 匿名さん]

GF用賀が底値！？
92さんが知ってる相場は、ここ5-6年でしょ。
不動産ではそれは「一瞬」って言います。
（しかも、そのタイムフレームでももっと安い物件いくつもあったよ。メジャーデベで。）

[101: 匿名さん]

基本的に、
都心から近くない
マンションである点を考えれば。
せいぜい坪２５０万円レベルに
将来着地する可能性は否定できないでしょうね。

[102: 匿名さん]

>>93
　上場企業財務がわかっているなら、定量的に書き込んでくれない？

[103: 匿名さん]

90年代一番最後から02年くらいにかけて、駅5分以内の、
大手5社物件で坪250万なんてザクザクでしょ。（俺が一番知ってるのは、桜新町から用賀）

ここまで大規模なのはなかなかないけどね。

安いときほど、人は買わないんだよね。
おれは99年に駅3分買ったけどね。それはたまたま、そういう時期だっただけ。
ラッキーだった。

今は明らかに買い時じゃないでしょ。

[104: 匿名さん]

>>98

お〜、日本終末論。しびれるぅ〜。

世田谷の東急沿線で250万以下だって・笑
そしたら横浜・川崎あたりが100万台前半くらいになり、それより先はゴーストタウンでしょう。
でもその辺りの人が流入してきたら、また価格も戻してくるような。

というか、大卒初任給数万円みたいな時代から平均して250万が妥当って凄い理屈だわな。
そして暫くの間は東京は人口も世帯数も増えるだよ。
その中でも東急沿線はまだまだ人気のある住宅街でしょ？
あなたの勇気に感服するわ！

でも、そこまで下がるの分かってたら、あなたはいつまで経ってもマンション買わないのね。
＝もう検討版に来る必要なしですね！！

[105: 匿名さん]

このマンションに何らかの問題があって、他のマンションと比べても相対的に価格が下がるというのであればその理由・根拠を聞きたいですが、マクロの問題で全てのマンションの価格が下がるのであればそれはしょうがないと思います。

[106: 匿名さん]

>>102
意地悪だなあ>>93に書けるわけないのに…

[107: 匿名さん]

>>104
酔っているの？キミ出入り禁止です。

[108: 匿名さん]

>>103

ザクザクって例えば？

[109: 匿名さん]

理屈抜きで
とうとう業者が開き直ってしまったｗ

[110: 匿名さん]

よもや、上場企業だから、ディスクロされてる資料で自分で分析しろ、とか？

ま、株価と格付け、B/S3秒見れば分かるけどね

[111: 匿名さん]

>>110
何の話してんだ？

[112: 匿名さん]

>>108
クレクレ君、さようなら

[113: 匿名さん]

108

ホントに教えてクンだな。
仲介だけど、リバブルかリハウス聞けば、めちゃくちゃ詳しく昔話してくれるよ。
おもしれーぞ！

[114: 匿名さん]

>>112

結局根拠なしなのね。

[115: 匿名さん]

世田谷は下がるのも早いからなあ

[116: 匿名さん]

>>114
根拠ないというソースは？
自分で少しは調べなよ。クレクレ君。

[117: 匿名さん]

>>114

根拠なしのソースって、あなたが何一つ質問に答えられないからじゃん。
この、なしなし君！

[118: 匿名さん]

なしなし君？
つまんない。3点。

[119: 114]

>>117
通りすがりの私がなんでお前の下らん質問に答えないといけないんだ？
失礼にも程がある。

[120: 匿名さん]

外資バンクでデューデリジェンスをやっている友人曰く、
9月過ぎたら一気に価格調整が進むはずと言っていた。
城南エリアでは大ざっぱに環7向こうはかなり調整してくるはずだと。

以下は、俺の妄想ですが、
ここ数年今の風向きで、このエリアで坪400は賭けに近い。

しかしながらこの物件は通常マンションとは違い、エリア開発の一旦も担うため、
新しい地域として、東急がこのエリアにどんだけ新たなプレゼンス力を持たせられるかがカギ。
これまでの二子玉川の良さにプラスできる要素を付加されることが必須。
土地の仕入れコストは安いからエリアの魅力付けにコストをかけ、
街全体の資産価値を維持することを50年単位のグランドデザインを提案するとかして、
坪360ぐらいにしていく。

[121: 匿名さん]

ね〜、結局根拠もなく知識もなく全く説得力なし。
1つか2つ、そういった平均250万以下の一流デベ物件出してくれればいいのに、
全く根拠なく言い放つから訳の分からん議論になるんじゃん。

そして最後は逆切れかはぐらかすことしかできない。
無責任なレスはしないで欲しいものですな。

じゃあ○○を相手にするのも時間の無駄なんで、失礼。

[122: 匿名さん]

＞大卒初任給数万円みたいな時代から平均して250万が妥当って凄い理屈だわな。

当時は終身雇用はしっかり存在したし、定期昇給も当たり前。
年金を心配する人もいなかった。国の財政は正にキンピカだった。
それになにより、「土地神話」があった。cap rateなんかくそ食らえだ。

ケータイにお金はとられないし、みんながみんな私立学校行きたがることもない。
原油は1バレル10ドル以下だろ。今130ドルか。
食品はどうだ？日本の十倍以上の人口の国が2つもリッチになっていったら、
マグロはもう食べれないだろ。家買ったら。
生活コストは間違いなく上がる。円も下がって購買力下がる。
年金はあてにならん。多分医療保険も外国よろしく自己で入らざるを得なくなる。

これからは人が増えても、単身か、二人世帯でしょ。（それもあと10年だと思うけど）
むかしは4-5人で人の不動産があればOKだった。
つまり一人当たりの不動産に持ってかれる所得の%はほっといても増えるんだよ。
生活必需品の価格も上がるって言うのに。

そんななかで、経済成長もしない（相対的には、ものすごい勢いで地位が下がる）国の
一般市民が暮らす郊外住宅地の単価が上がるだろうか？

格差が広がる中で、超一等地は下がらないかもしれないが。

[123: 匿名さん]

>>117

別に頼んでねえって！
大した回答も期待できないんだから。
ただ適当な発言するなら根拠を示せって話だよ。

[124: 匿名さん]

落ちるナイフに手を出すな。

[125: 購入検討中さん]

>>103
だから具体名あげてよ。ザクザクあるんでしょ？

[126: 匿名さん]

本当にザクザクなのを知らないんだね。
もう少し不動産会社の人と飯とから食ってから不動産検討した方がいいよ。

住宅情報とっとくか、主だったマンションの（新築・中古）チラシもとっとけ。
isizeの検索結果のプリントアウトでもいいかも。

少なくともそれを2-3年は蓄積しろ。

今のお前は危なっかしすぎる。

[127: 匿名さん]

>>123

117⇒119の間違いね。

[128: 匿名さん]

しかし大規模＆再開発はそのときの市況によってびっくり価格
（当然高いときもあるし安いときもある）がでる可能性がある
からもりあがるんだよね。建物分なんて＠６〜７０万、そうとう
豪華にしてもマンションだったら＠１００万に９割の物件は
収まる。だから結局残りは土地の価格なんだよね。

もともとの取得価格が安いからコストも低いといえるけど、借金して
土地を仕入れているわけでもないから、売るのに時間がかかっても
かまわないという強みもありますね。

[129: 購入検討中さん]

なんだかわかんねえけど坪250万の一流デベ物件が二子玉川周辺にはザクザクあるんだって？
どこなんだよ？いつも目を皿のようにマンション探してる俺が全然知らねえんだけど誰か教えてくれよ。

[130: 匿名さん]

たしか、

三井の大型物件パークシティ弦巻の85平米くらいまでの部屋は、
だいたい250万にはおさまってたね。

それでも、めちゃくちゃ売れなかった。
ここは低層専用地域で、まぁ、落ち着いてて、いい場所。

桜新町10分。

[131: 匿名さん]

ライズに関係ない
くだらない、おしゃべりみたいな書き込みはやめましょう
何の情報にもなりません。
だれかNo69さんのご意見はございませんか？

[132: 匿名さん]

130

あそこはいいね。周りの道路が弱いけど。
こことは比較の対象にはならないでしょ。
正反対かも。おちついた上品でいいマンション。

[133: 匿名さん]

>>128
仕入れコストが通常より低いので、坪400、
それ以上にするためには

都心もうらやむ・・というコピーを実現する、
東急がすごいカードを切ってくれないと、坪400の完売は無理？
ハドソン川のウォークウェイみたいな遊歩道とか英のドックランズ、
神戸のモザイクモールだったかの大人版の水際開発を期待！

でかいだけの団地になったら終わり。

[134: 匿名さん]

皆様、坪単価いくらだったら買いますか？

私は、350万平均くらいで売り出してくれれば、買います。

現状価格でも買いますか？

それほどの価値はありそうですか？

先ほどの書き込みにもありましたが、再開発といっても、どういうものになるかわからない分、リスクがあります。確かに専用歩道はいいけど、タクシーはどうするんだろうと思っていました。
私は、映画館ができて欲しくはないし、どちらかというと、病院、会社などができてほしい
と思っていましたから。意外と、住居ができてしまったりして。

[135: 購入検討中さん]

この市況だと確実に2年後（竣工時）は下がっているよね。

[136: 匿名さん]

128

はい？
この会社の一番の目標は、債務削減ですが、、、、、借金まみれです。
ちなみに悪名高き「特別目的会社（TMK）」使いまくりですが、それでも、です。

おにーさんが、この会社は財務悪い、B/S悪いって、しつこおく、おせーてくれてんのに。

[137: 匿名さん]

現在の郊外型大規模マンションの発想では魅力薄い。
東急にはもっと大胆な戦略をとってほしい。

ここは堆積地盤なのでこれに対するリスク回避（将来に渡って）の
決定打は必要な上で、東急が得意？とする女性F2層に支持される開発とＰＲ。
伊勢丹のアッパー版などの誘致。
森ビルなどと提携したオフィスショッピング複合施設など。
団塊世代がそそられる何か、聖路加国際の二子玉版の誘致とか。
自然だけでない街のソフトを。

先行き不安だからこそ、購入者が住む街の未来像をきっちり出す。
失敗しつつある日本郊外型の自然いっぱいなニュータウン的だけはＮＧな方向で。

[138: 匿名さん]

坪350万じゃ買わないなぁ。
竣工時に水面下になってない可能性が高いレベルを考えると、
やっぱり300万スレスレって感じでしょ。できれば200万円台の上のほうに収まってて欲しい。

今の湾岸タワマンの未入居物件の怒涛の売り殺到状態見てると、
ここもタワーだから安心とはとても思えない。

とにかくタイミング悪いよ。

[139: 匿名さん]

136

本音はそこそこ開発して、ここで利益をがっぽりしたいのが本音かも

[140: 匿名さん]

それにしても東急不動産って評判悪いんだね。

「東急不動産東急リバブル不買運動」でググるってみて。

[141: 購入検討中さん]

確かに坪400万設定なんてムカつくし、大量に売れ残り抱えて価格改定したらいい気味だな。
でも売れちゃってムカつく結果になるような気がする。
だからネガレスするのかな？

[142: 匿名さん]

いや、400で売れても、別にむかつかないよ。
相場も短期では振れるからね。

でも竣工時、またその一年後の相場を考えると、おれは買わない。

[144: 匿名さん]

映画館でも、しぶめの単館ロードショー系ならいいが、
何処にでもある、子ども向けアニメと、人が平気でバンバン死ぬ全く軽薄なハリウッド映画のメジャー系しか掛からないポップコーン臭いシネコンならないほうがいいね。

欲しいのは、美術館と、やっぱり図書館かな。DVDやCDなんかも幅広くおいてるような。
それと、ごくごく小さい芝居小屋と、生演奏を聴けるジャズ・バー。
さらには、なんか和風伝統芸的なもの。能とか、文楽とかの、小さい劇場できないかしら。

でも場所柄、なかなか商売にならなそうだね。
女子どものショッピングの街の対極だもんね。

[145: 匿名さん]

バブルの塔か、、、、、

[146: 匿名さん]

再開発には、都や区から膨大な補助金（元は税金)が出ますから、逆に安くないとおかしいんだよ。

それはインフラにもちょっとはお金使ってよ、っていう意味も込めてるんだけど、このプロジェクトではややその辺が不透明。

多分お寒いインフラ整備がバレる前で、期待感だけがあるうちに高値で売り抜けようという心積もりと思います。

ここに投入される税金700億だっけ？
ジョーダンじゃないよって言う。

[147: 匿名さん]

＞横浜・川崎あたりが100万台前半くらいになり、それより先はゴーストタウンでしょう。

すごく現実味あるんですが、何か？
地方は人がどんどん減ってるでしょ。

あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
世界から見たら、当然のなりゆきです。

なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

[148: 匿名さん]

鉄道のキャパ越えて肥大化した沿線の町の運命は？？

どう考えても長続きしないね。

ダウンサイドリスクがてんこ盛りだ。

[149: 匿名さん]

多分、この価格で出たら、売って利益が出るチャンスは、未来永劫、一度たりとも訪れなさそう。
バブル以降のスッ高値だろう。

まだタワーがありがたがられる時代で、「東京だけは世帯増」を過信してた最後の時代の
デベのつっぱり強気物件。

[150: sirotte]

NO.54さんへ
遅くなりました。

パスモを使ったカードキーで学校や塾から帰るときや学校や塾に着いた時に
カードをかざすと親の携帯にメールを送るサービスです。
もちろん、駅を通過するときも送ってくれるので自分の子供が今どこにいるか
わかるんです。このマンションはその鍵を使ってると聞いています。
実際に友達が横浜（田都）の物件を購入して東急セキュリティのこのシステムが
あることは知っていましたので、沿線の私学で何処が対応してるのか
知りたかったんです。

どなたかご存知の方いませんか？

[151: 匿名さん]

普通の人が寝る時間帯の深夜２〜４時台になると、ネガレスオンパレードになるな。
毎日この傾向があるから、同一人物のカキコだな。

[152: 匿名さん]

ネガレス大歓迎！
それを見て、購入検討者が減ってくれれば嬉しいです。

私たち家族の分と、両親の分の二つを検討しています。両親の方は南向き低層で75平米くらい。
うちは子供がいるので、100平米くらいが希望です。予算から中層狙い。

[153: 匿名さん]

>>147

>すごく現実味あるんですが、何か？

私が言いたいことの5％くらいしか理解してもらえないようですね。
東京通勤圏が人口減でゴーストタウンのように何十年もかかる訳ですよ。
お幾つの方か分かりませんが、多分その頃にはこの世にいないか、そうでなくても
仕事をリタイヤされてて、買えるかどうか分からない。
俺にはとんでもない蓄えが…と言っても、余命いくばくもないのにマンション
買いますか？ってことですよ。
安くなる安くなるって、元はと言えば世田谷辺りでも軒並み250万以下の坪単価に
なることを議論してた気がしますが、いつ頃買うんですか（買えるんですか？）
って話。

そして将来的な人口減なんてここ数年誰でも分かってた話でしょ。
それを織り込んだ上で価格は上昇してきた。景気が拡大局面だったことや、東京の
不動産が割安と判断した海外からの投機マネーが入ってきたことなどが要因。
昨年1年は異常値まで上がってしまったが、要は不動産は金融商品化してきている
訳で、価格の上昇・下降を繰り返していくものでしょ。
昨今の不動産価格の動きを見れば、少子高齢化、人口減なんてものは、それを
つかさどる一つのファクターでしかないってことが分かるでしょ？
株価の上昇やインフレ（いい意味での）等があれば逆に振れることだってあるわけで。

仰る通り超長期的に見れば少しずつその景気変動は右肩下がりの形で動いていくの
だろうが、誰でも200万台で東京都内しかも人気の住宅街が買えるようになるのは
相当先の話でしょ？少なくともあなたが生きている間じゃないかもよ。


>あれがゆくゆくは東京の周りでも起りますよ。
>世界から見たら、当然のなりゆきです。
>なんで日本人はやたらと東京を絶対視するんだろう。

あなたの書いている通りです。
東京の周りでも起こるけど、東京の中心部では起きない！っていう文章でしょ、これは？
周りが停滞しても、東京は大丈夫ってことで、あなたも東京を絶対視してるんじゃないの？

[154: 匿名さん]

玉川高島屋裏手のゴミゴミした玉川3丁目でも坪単価290超えてるのに、再開発エリアの一番いい場所が250万になるわけない。
下がっても350万が限界でしょう。
なんだかんだ言っても渋谷10分、自由が丘6分、第三京浜も用賀ICも近い。利便性も知名度もピカイチの場所ですから。

[155: 匿名さん]

しかし、こんなところに飽きもせずネガレスばかり書き込むお金がない人達は
自分が 惨 め にならないのだろうか？恥ずかしいと思わないのだろうか？
誰にも見られないし誰にも個人特定されないからいいと思っているんだろうな。
ネットが社会モラルの低下を招いていることは疑いようもないが、子供ならまだしも
大人までこれじゃあ社会秩序はどうなってしまうんだろう。

[156: 購入経験者さん]

ピークのてっぺん高値掴みの典型

港区山の手で＠２５０の時代だってあったわけだから
もっと冷静になりましょう
こんな田舎かうなら
赤坂か三田で買いましょう

[157: 購入検討中さん]

ネガレス人をお金がないとさげすまないと気が済まない
高値売り抜け狙いの弱小地権者の方が恥ずかしいと思う。
将来の資産価値として考えて購入を考えるのは当然の事だけどね。

[158: 匿名さん]

もうバカバカしいスレだな。
ネガレスする人をお金がない人というのもどうかと思うが、
ポジレスする人を弱小地権者と決め付けるのも賢いとは思えない。

ここで坪250万円が妥当と叫び続けることに何の意味がある？
ここを見て東急がそうだったのかと悟って価格を下げると思ってるのか？
本当は抽選倍率を増やしたくないからネガレスする人が多いんじゃないの？

[159: 匿名さん]

ネガレスが急に増えたのは価格情報が出てからで坪単価に噛み付いてるのが多かった。
やっぱ買えないからだろうな。

[160: 匿名さん]

それだけ注目されてるんですよ。
坪単価が＠300とか＠250とか夢みたいなこと書かれても、あきれるだけで読みとしてはいますが、数少ない有効な情報を見逃さないように心がけてます。

[161: 匿名さん]

スレが伸びるのは人気の証だしいいんじゃないですか。
見た人が情報を取捨選択するんだし、あまりひどいときは削除されるし。
明日にはきっとレス番がだいぶ飛んでるんでしょうね。

[162: 物件比較中さん]

マンション価格が下がっている時だしあれこれ言いたくなる気持ちも分かりますが、153さんや154さんの
言われる事が正論かと思いますね。今後はますます面ではなくて点の時代、都心中心部は当然だけど
二子玉川の場合は緑も多くションッピングゾーンも多い上に電車も車も利便性が抜群に良く、こういう場所はそうはない。
しかもこの周辺は低層住宅地ばかりで周辺に湾岸のような超大規模再開発地区もないのでより注目度が高い!
日頃マンションに興味を示さない両親や友人ですら「あそこ良さそうだけど高そうだね」と認識する位です。
子育てに一段落した周辺の一戸建て団塊世帯辺りを中心にニーズは相当高いと思う。

[163: 匿名さん]

バ力バ力しい。。。

[164: 匿名さん]

＞１５３
いったい何時がピークなんだ？
１年前からマンション暴落と言われてるけど。

自分に買えない値段をつけられると高値掴みといいたくなる。

こういうことを書く奴の顔が見たい。

[165: sirotte]

誰か物件の話できる人いないですか？
ICカードの件結構うちにとっては重要なんですけど・・・
高くても買うのを決めてるうちとしては・・・