二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[551: 匿名さん]

シティタワー品川って、とりあえず申し込むけど本当に買う気はない人が多そう。

[552: 匿名さん]

宝くじに当たって換金しないようなものかな。

[553: 匿名さん]

宝くじは当たれば、金を貰える。
シティタワーは当たれば、金を払わされる。

[554: 匿名さん]

だからなに？

[555: 匿名さん]

宝だから

[556: 匿名さん]

ピアース二子玉川

[557: 匿名さん]

悲惨の極みだね、モリモトも。

[558: 匿名さん]

瀬田一丁目にパークハウスができますね。再開発地域まで徒歩５分くらいの高台です。
戸数が少ないため、管理費などを考えるとここよりは割高になるでしょうね。

[559: 匿名さん]

現地を見に行ったことはありませんが、アドレスはここより響きがいいですね。
高台だから河川敷の低湿地帯などと言われませんし。

[560: 匿名さん]

世田谷をロクに知らない人相手には、
瀬田よりここのアドレスの方が響きがいいでしょう。
同様に知らない人は高台だ低湿地帯だとは言わないし。

[561: 匿名さん]

パークハウスは本物の低層高級物件ですね。

早速検討します。

[562: 匿名さん]

検討するのはタダです。ご自由に。

[563: 周辺住民さん]

このタワーの影になったりしませんか？

[564: 購入検討中さん]

今日は花火大会ですね。数年後が楽しみです。

[565: 匿名さん]

タワーの影になるのはどの辺？

[566: 匿名さん]

周辺

[567: 匿名さん]

>>526の二子玉川＝岡本の話しを延々している投稿に対して、
この物件は玉川という低地のスラムみたいなとこで、岡本のような
高台の高級住宅地の話しを持ち出して二子玉川を語るのはおかしい
と反論したら削除された上にアク禁になった。
私は何か間違ったこと言いましたか？

[568: 匿名さん]

>>526の二子玉川＝岡本の話しを延々している投稿に対して、
この物件は玉川という低地の狭小住宅密集地にあって、岡本のような
高台の高級住宅地の話しを持ち出して二子玉川を語るのはおかしい
と反論したら削除された上にアク禁になった。
私は何か間違ったこと言いましたか？

[569: 近所をよく知る人]

上野毛に住んでるものですが、
岡本は高級住宅地でもないし、玉川はスラムでもありません。
土地の坪単価よく調べてみたら？
岡本は以外に高くないですよ。
世間一般からしたら二子玉川から1km範囲くらいは皆二子玉川と言うくくり。
瀬田とか岡本とか言ってもわからない人も多いですよ。
自分が住んでるとこスラムって言われたらあなたはどう感じる？
よく考えてね。

[570: 散歩に来る人]

>>567
　どんな発言かはわからないのですが、ここは再開発後の物件を検討する場なのに、
再開発前の氾濫原地域に対したレスをされたのではないですか。

[571: 匿名さん]

玉川はスラムでもないし、再開発によって土地価値は間違いなく上がると思いますよ。
だって、今よりきれいに便利になることは間違いないですから。
それを周辺と比較するのはナンセンスです。土地の性格が違います。
問題は物件価格と競争率です。

[572: 匿名さん]

豊洲みたい

[573: 匿名さん]

>>569
土地の単価と高級度は関係ないでしょ。
岡本は駅から遠いから土地は安いけど、区画は大きいしウワモノは立派。
玉川は駅から近い分土地は高いけど、区画は小さいしショボイ家が多い。
そりゃ当たり前です。多摩川の氾濫原なんだから。
これは事実なんだから動かしようがないよね。
スラムという言葉が悪いようなので、狭小住宅密集地域と言い換えてみました。

[574: 匿名さん]

世田谷にデパートがあるのは二子玉川だけだし、都内でもデパートから徒歩圏で落ち着いた住宅街というのはそうそうないでしょう。やっぱ二子玉川は魅力的です。

[575: 匿名さん]

>>573
土地が安いから区画が大きいのでは？

[576: 匿名さん]

東南100平米3から4LDKで低層階2から5階はいくらぐらいなんですか？

[577: 匿名さん]

>>576
ざっと1億3000万円ぐらいです

[578: 匿名さん]

>>573 農家ご出身の方ですね、分かります。

[579: 匿名さん]

>>578
狭小住宅密集地域出身の方ですね。分かります。

[580: 匿名さん]

へ〜、ニコタマにタワー出来るんだね。

ニコタマは雰囲気いいよね。
チーズケーキファクトリーなくなった時にはがっかりしたよ。
気になるのは、売主、販売関連が東急な所と確かに水の氾濫だね。

でも、それを吹き飛ばす環境とブランドでおれは申し込む、つ・も・り。

[581: 匿名さん]

買えない人でも、申し込むのは自由。

[582: 匿名さん]

中目黒が瞬間蒸発に近い形で売れてからというもの
ネガの勢いがなくなったねぇ。

[583: 匿名さん]

中目黒関係者が…、と
高くても人気物件は売れると分かったから。

の、２通りの解釈が出来ますねぇ。

[584: 匿名さん]

>578

No.581になんか言われてるぞ。

[585: 匿名さん]

ポジも勢いないよね

[586: 匿名さん]

>>579
そもそも都会とは、大勢の人が狭いところに集まるから形成されるわけだから。
まあ田舎で生まれ育った人間にはその理屈すら分からないだろうね。

[587: 匿名さん]

田舎者がそういうなら間違いなさそうですね

[588: 匿名さん]

>>579

もっとひねらないと、つまらんよ。

[589: マンコミュファンさん]

なんかいろんな意味で中途半端な物件のイメージが・・
物件の良し悪しは別として、いまの状態が続けば割高感は否めない気がするなあ。
まあ買いたい人は全く構わないから良いんでしょうけどね。

ところで、ちょっと検索したらこの物件はかなり住民の方に反感買っているみたいですね。
住民の方に大規模に反対される物件ってあまり感じは良くないですね。

おっと・・別に怒らないでくださいね。ただの通りすがりですから。。

[590: 匿名さん]

ここのマンションを購入検討している人は築年数が浅い目黒区、世田谷区の割安な中古マンションというのもあわせて検討していることもあるんですかね？

[591: 匿名さん]

ここのメインターゲットはズバリ、世間でいうセレブな層です。
ここを買えるのは、最低でもエリート会社員クラスだと思います。
だから好不況に関係なく、案外即日完売するのでは？というのがおおかたの見方です。

排ガスで汚れて薄汚い都心部なんか、所詮成金やイナカモノが住むところ。
社会的地位が高く文化や歴史を重んずる方々は、東急沿線にしか住まないでしょう。

[592: 住まいに詳しい人]

>ここを買えるのは、最低でもエリート会社員クラスだと思います。
>だから好不況に関係なく、案外即日完売するのでは？というのがおおかたの見方です。

「お金持ち」には２通りありまして
高資産層は、まぁ好不況に関係ないのですが
高所得層は、反対にモロ好不況の波に影響を受けます

世田谷の金持ちって高資産層というより高所得層の比率が高いんですよ
＃このヘンは定義次第でいくらでも言い替え可能ですが、まぁイメージとしてね
で、都心志向の方は元々興味ないでしょうし、つまり・・・

販売は会員優先で100〜150戸ぐらいに絞ってくるでしょーから
コレは即完はすると思いますが、問題はその後ですよね

[593: 匿名さん]

>592

高資産層→世田谷
高所得層→港区

のイメージがあるけどなぁ。

[594: 住まいに詳しい人]

>>593
それは＠300に対応する金融資産＋不動産で１億円クラスのイメージ
＠400に対応する金融資産＋不動産で２億円、３億円になると、やっぱ都心なんですよ

[595: 匿名さん]

ぶっちゃけ、デベの方ですね？

[596: 匿名さん]

私は買えない組ですが、ここがどこまで売れるか興味深いです。
恐らくここの影響もあるかとは思いますが、周辺の世田谷分譲物件じわじわ値段下げてきていると聞きますし。

[597: デベにお勤めさん]

>595

ぶっちゃやなくてもデベです。

[598: 匿名さん]

今日の日経にもあるように全体的に地価下がって、物件価格も下がり気味ですが
ここは、高価格で結構需要あるんじゃないかな。
何だかんだ言っても、フタコの駅近マンションは今後もできないし、フタコ好きのマダムは覆うですから。
私としては、安くて人気薄のほうが購入しやすくて良いのですが。

[599: 匿名さん]

世田谷区は中古物件余り過ぎ。
金は有るのに、他人の住んだ家に後からわざわざ住みたいとは思わない。ってこと。

[600: 匿名さん]

>世田谷の金持ちって高資産層というより高所得層の比率が高いんですよ

本当に世田谷のこと知ってます?
成城・代沢・奥沢・野沢・深沢・赤堤などの邸宅に住む人たちの多くが
資産リッチではなくフローリッチだとお思いですか?

[601: 匿名さん]

>>600
野沢が入っている時点で失格。

[602: 匿名さん]

世田谷。
本当にリッチかどうかはともかく、少なくとも匿名掲示板で「リッチだぞ」と主張する書き込みが、豊洲と同じぐらい氾濫してることは事実だ。

[603: 匿名さん]

ライオネル・リッチー？

[604: 匿名さん]

なんで赤堤？

[605: 匿名さん]

世田谷でも中古マンションを購入している人は結構いるんじゃない。世田谷のマンション買う層ってプチリッチな人が多いんちゃう。例えばグランフォート用賀、深沢ハウスなどなど中古でも繁盛しとる感じちゃう。世田谷の資産家って100坪以上の個性ある戸建てに多くいるような。

[606: 匿名さん]

以前新築で、松田聖子が住んでたことがあるグランフォート用賀ね。
分譲がプラウド二子玉川と時期が重なって苦戦してたね。

[607: 匿名さん]

>>602

リッチ、高級、芸能人が、資産家が、豪邸が・・・
常にそう言ってないと、リッチだと認めてもらえないじゃないか、理解してもらえないじゃないか
、みたいな心配症になる地域だから（笑）

[608: 匿名さん]

なんで芸能人はみな世田谷に住みたがるんでしょうね。
特に田園都市線、大井町線は多いですよね。

[609: 匿名さん]

芸能人って都心出身の人少ないから都心居住へのこだわりないだろうし、生まれ育った田舎に世田谷辺りだと雰囲気が似てるんじゃないのかな。

[610: 匿名さん]

あと緑が多い自然の中で子育てしたい人が圧倒的に多いんじゃないですか？
世田谷ほど自然が多く残って都心に近い場所ってそうないと思います。

[611: 匿名さん]

>>608

職場に近いからでは？

[612: 住まいに詳しい人]

>>600
>成城・代沢・奥沢・野沢・深沢・赤堤などの邸宅に住む人たちの多くが
>資産リッチではなくフローリッチだとお思いですか?

成城・代沢・奥沢・野沢・深沢・赤堤などの邸宅に住む高資産層が
駅近タワーマンションを買うの？彼らは初めからターゲットの外ですよ

子供、孫への買い与えつうのはありますけど
その場合は子供側から見て、サラリーマン（親の援助あり）というカウントになりますから
　
　
結局、フタコのタワーマンションを自宅用に購入しよう、買い増しをしようというのは
お金持ちでも生活利便性を重視する属性の方・・・
（資産も結構あるが）今現在もきっちり働いており収入が多い人々になってしまうのです

[613: 周辺住民さん]

>610

近い？
うん・・・鉄道も道路も四六時中混雑していて、とても近いという印象は持てないけどね。

自然が多く残っているところも本当の邸宅があるところも、全体からしたらほんの一部だけだし。
むしろ、いかにも上京者向けのごちゃごちゃしたアパート・マンションやミニ戸建が圧倒的に多いのでは？
どんなに良く評価しても、杉並・目黒あたりと同レベルくらいでしょう。

[614: 匿名さん]

一時期寂れていたのに、またレスが出てきたな。
もう興味なしっって感じ。半分以上売れ残り確定。

[615: 匿名さん]

>>614

その割には毎晩チェックしてたり・笑
深夜までお疲れっす。

[616: 匿名さん]

すっかり世田谷を語るスレになったな。
物件に関するコメントはほとんどなし。

半分も売れるのかねえ

[617: 匿名さん]

残念な点はタイミング悪過ぎ。
話題性無し。

[618: 匿名さん]

東急って売れ残ると期末なんかに良く値下げしてくれるから、予算が少なめで欲しい人には人気無いって悪い事じゃないけどね。

[619: 匿名さん]

いつから販売開始ですか？

[620: 匿名さん]

8/31〜MR事前案内（予約制）始まりますね。

[621: 匿名さん]

フジテレビの報道番組で
二子橋を通る人に向って河川敷から花火を放つ若者達の傍若無人な行為が問題だと言ってました。
田園都市線の送電線に花火が直撃してる映像もありました。
夜は危険で橋を渡るのが怖いと通行人が答えてました。

[622: 匿名さん]

二子橋渡って川崎市側に歩く用事なんて無いから。

[623: 匿名さん]

確かにないな
花火するときくらいかな

[624: 匿名さん]

あとBBQ
東京サイドは禁止です。

[625: 匿名さん]

やりますけれどもね

[626: 匿名さん]

23区や品川シティタワースレで話題になっているのですが、2009年度から超高層タワー（60m以上）に対して、新しい耐震基準ができるらしいです。

ここはもちろん新基準対応ですよね？？

[627: 匿名さん]

＞６２６
http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

見直す方針を決めたって書いてあるから、まだ正確な条件は決まってないんじゃないかな。
なんか萎えるよね。

[628: 匿名さん]

>>627
そのようですね。やはり様子見かな。。。
即完売ということもなさそうだし。

[629: 物件比較中さん]

新耐震基準に適合してなくて、坪単価400万円だったら、考え直す・・・っていう人が続出しそう。

販売時期が悪かったね。
せめて数ヶ月早く販売していたら・・・。

去年の今頃の販売なら景気も悪くはなかったし、新耐震基準の話もなかったし。

販売が遅くなったのは、地元民等との裁判のせいなんでしょうか？

[630: 匿名さん]

この時期、坪単価が超高いタワー型を買うのはリスクが大きすぎますね。
これからは、タワー型が減って行くのかな？

[631: 匿名さん]

長周期地震動対策、要件に、耐震基準、国交省、見直しへ。
2008/08/23, 日本経済新聞　朝刊, 38ページ, 有, 757文字

　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ六十メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
　長周期地震動は、最近では二〇〇三年の十勝沖地震や〇四年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。
　行政の対応はあまり進んでいなかったが、国交省は近年の地震で「データが蓄積され、研究が進んできた」（建築指導課）と判断。今年度中に公募形式で企業や研究機関などから最新の知見を集める。来年度予算で関連費用を要求、関連する告示の見直しも視野に基準に反映させる方向だ。
　現行基準下でコンピューター解析に用いる地震動は、一定の長周期成分も含まれているが、深い地下構造などの要素は十分反映せず、長周期地震動への耐性を判断するには不十分だった。
　周期〇・五秒から二秒程度の通常の地震波に比べ、長周期地震動は遠くまで減衰せずに伝わりやすく、高層ビルや巨大構造物などは建物が持つ固有の周期が「共振」することで揺れが増幅するとされる。
　筑波大大学院の境有紀准教授（地震防災工学）は「マンションやビルが林立する東京などの都市部は特に注意が必要」と指摘。「東海地震などの巨大地震での発生も懸念されており、想定震度が比較的低くても、長周期地震動による揺れで大きな被害が出る可能性がある」と話している。
【図・写真】十勝沖地震で炎上する苫小牧市の製油所タンク（０３年９月２６日）＝札幌市消防局提供

長周期地震動…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E5%91%A8%E6%9C%9F%E5%9C%B0%E9%9...

制震・免震・耐震の比較…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%B6%E9%9C%87%E6%A7%8B%E9%80%A0

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

みたいよ。

[632: 匿名さん]

結局どうしたら長周期振動に対策ができるか、今の技術じゃわかっていない。
（事例が少なすぎて、ラボでしか検証できない）いたずらに柱を太くさせるだけで
政治的責任回避を狙っているような。
遠方の地震でなぜ六本木ヒルズだけが被害を受けるかも、偶然でしか説明できない。
耐震強度基準の向上と、本当の地震に強いかは別物です。

[633: 匿名さん]

つまり、まだまだタワーは買うなってことですかね？

[634: 匿名さん]

転売しない予定なら全然買ってもいいと思う。
将来転売するなら少しネックになるかもしれない。
くらいかな？

[635: 匿名さん]

耐震基準どうのという話でなく、、、、
そもそも、、、、、

[636: とくめー]

最近ネガレスつける人の情報収集能力を尊敬するようになってきた。

[637: 物件比較中さん]

最近の集中豪雨ですが、最近はいつも玉川雨量局で基準を超えているみたいですけど、
ここの周辺は冠水などしていませんか？ご存知の方いらっしゃいますか？

[638: 同じT成施工]

>現場は赤坂御用地やＴＢＳ放送センターに近く、ビルや住宅が密集したところ。東京都の再開発事業で、マンションは大成建設（新宿区）が施工、地上43階、地下2階建てで2009年6月に完成予定。ことし5月には、作業用の鉄製足場が、約80メートル落下する事故があったばかり。

[639: 匿名さん]

デべが違ってて良かったね。
赤坂のは去年、市川でもニュースになったデべだから。

[640: 周辺住民さん]

ココの場合怖いのはやっぱ地震よりも水。
ゲリラ雨にやられたら・・・昨日からの豪雨のニュース見てたら人事とは思えないし。
今朝の時点で兵庫島の池は流れに浸かっていたけど明日はもっと凄いことになってそう。
これはネガキャンではなく事実。

[641: ご近所さん]

うーん、ホントに心配。
大丈夫かしらん

[642: 洪水]

去年も一回ギリギリセーフだった時があるから、時間の問題だと思いますよ。

堤防の難しいところは、川全体のバランスを考えないといけないところですかね。
ここだけ堤防高くしたら、他の弱いところがその分、被害が大きくなるから、この
財政難のご時世、簡単には改善できないのではないでしょうか。

[643: 匿名さん]

今朝、ちょっと下流の田園調布（上）は、避難判断水位8.2mにあと40cm、はん濫危険水位8.7mにあと90cmの7.8mまで水位が上がったからね。
http://www.bousai.keihin.ktr.mlit.go.jp/calamity/points_v.asp?p_id=5
そんなに頻繁に微妙なレベルまで行ってしまうなんて、怖い。
地球温暖化で頻繁に集中豪雨が発生するようになった今、堤防や排水設備を強化してもらわないと困る。

[644: 匿名さん]

集中豪雨の川の反乱怖ければ湾岸の海近埋め立て地マンションにすれは最高！
どんなに雨降っても海に流れるから心配なし
山がないから土砂崩れの心配もなし

地震は怖いけどね！(笑)
でも高層マンションは深くまで打ってるから大丈夫じゃない？
シロート考えだけど

[645: 匿名さん]

多摩川決壊寸前です。やっぱり検討対象外だわ。

[646: 匿名さん]

>>645
少なくとも今の時間帯で何をもって決壊寸前と言っているのか？　理解に苦しむよ、君。

[647: 匿名さん]

冠水や浸水ぐらいでビクビクしてはいかん。
それより反対運動してる住民のほうが怖いよ。

[648: 匿名さん]

本当のリッチはマンションなんて買わんよ
セカンドハウスならわかるが。

[649: 匿名さん]

タワマンの場合は、地震の長周期振動は大丈夫なんですか？最近テレビでやっていましたが、もうじき長周期振動に対する建築の法律が強化されるそうですね。ここは、その前だけどどう対策をうっているのか心配です。水害も怖いけど、長周期振動も怖いです。

[650: 匿名さん]

以下のデータを見ると、ライズ42階・28階建てRCマンションの固有周期と長周期地震は一致していないので、ネガレス隊の主張は意味をなさないと言えよう。

◆古村助教授は、東京工業大学の市村強助教授の協力を得て、東海地震の長周期地震動による都市の構造物の振動をシミュレーションした。東京都心は震源から400キロ離れているので、震度は4〜5程度だが、7秒前後の長周期地震動が強く表れる。

◆固有周期
階数 RC造マンションの固有周期（秒） S造オフィスの固有周期（秒）
5 0.3 0.7
10 0.7 1.4
15 1.0 2.0
20 1.4 2.7
25 1.7 3.4
30 2.0 4.1
35 2.4 4.7
40 2.7 5.4
45 3.1 6.1
50 3.4 6.8
55 3.7 7.4
60 4.1 8.1
65 4.4 8.8
70 4.8 9.5

ソース
　 http://www.itmedia.co.jp/enterprise/articles/0511/22/news040_4.html
　 http://premium.nikkeibp.co.jp/sj2005/column/ba/07/02.html