二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part5

[マンコミュファンさん]

人気タウン「二子玉川」の新たなランドマークとなる注目物件、
価格や間取りが徐々に明らかになりつつあります。
引き続き情報交換してまいりましょう。

Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[501: 匿名さん]

首都圏セレブの10分の1が集結するすばらしい街の誕生は目の前です。

他の高級住宅地の凋落はもはや避けられませんよ。

田園調布も成城学園も自由が丘ももうダメｗ

[502: 匿名さん]

「都心さえ憧れる街」「セレブ」・・・（笑）

[503: 匿名さん]

>>502

都心の高級住宅街（大和郷や目白台みたいな）や城南五山といった歴史のある
高級住宅街は正真正銘セレブだと思いますので、ニコタマの実力はそこまで
ではと思います。

ただ、「二子玉川＝セレブ」を全否定する人もする人でこの周辺の住民レベルが
分かってない気もします。
この辺、かなり多くの富裕層が存在しているのも事実です。

[504: 匿名さん]

富裕層とセレブが同意という事ですか？。

土地の持つ歴史というものが必要なんだよ、高級住宅地というには。まあ、年収で最低2000万ぐらいが東京では富裕層だろうけど、そのレベルが集まれば高級住宅地と言えるかという話です。高額である事が高級であるのなら、地価と景気の変化で高級住宅地が数年毎に変わる事になる。歴史を入れないからそういう事になるのですよ。

[505: 匿名さん]

>>504

ごめんなさい、意味が良く分からないのでもう少し説明してください。

[506: 匿名さん]

そもそも都心と世田谷じゃ「富裕層」たる基準も違うし。だいたい「セレブ」とか言ってる時点でカッペ丸出しじゃん。
本当の富裕層は、近郊デパートに足運んで買い物なんかしないから。

[507: 匿名さん]

>>504
そもそも日本に代々のお金持ちはあまりいませんからね。
戦争に負けましたから。

まあ、そのお陰で、近郊の農家もセレブと呼ばれる時代になって、
二子玉なんてところが話題になるようになったんですが。

日本のセレブはお金をいっぱい持っている人を指していて、
分かりやすいです。

[508: 匿名さん]

とにかく理屈抜きで、値段が高ければセレブ
これ日本の常識。

高くないと有難みも薄れます。

[509: 匿名さん]

チープな結論だな

[510: 匿名さん]

キャッチフレーズからしてチープだし

[511: 匿名さん]

近郊だの農家だのと、ひとくくりにされてもねェ・・・
よその外周区とは違って、住民の質のほうも都心部各区に近いのが
2008年現在の世田谷区の姿です。


◆東京都23区 2008.1.1から2008.6.30までに
　各区内1万人あたりに発生した犯罪数(件)ランキング◆
（右、年上半期全刑法犯件数(08年7月公表)/昼間+夜間人口 単位：万人（08年3月公表））

1位　豊島区 　 60.6　　　3,710/ 61.2　※1
2位　台東区 　 57.7　　　2,693/ 46.7
3位　渋谷区 　 53.0　　　3,930/ 74.2　※2
4位　新宿区 　 48.6　　　5,216/107.4　※3
5位　足立区 　 47.0　　　5,467/116.2
6位　江戸川区 41.2　　　4,902/118.9
7位　板橋区 　 40.5　　　3,906/ 96.4
8位　中野区 　 40.1　　　2,391/ 59.6

9位　墨田区 　 39.5　　　1,951/ 49.4
10位 葛飾区 　 38.9　　　2,987/ 76.8
11位　荒川区 　 38.8　　　1,456/ 37.5
12位　練馬区 　 37.4　　　4,396/117.4
13位　北区 　 　 36.3　　　2,314/ 63.8
14位　杉並区 　 35.9　　　3,452/ 96.2
15位　江東区 　 34.0　　　3,099/ 91.2
16位　大田区 　 33.1　　　4,378/132.1

17位　世田谷区 32.1　　　4,992/155.6
18位　品川区 　 28.6　　　2,432/ 85.0
19位　目黒区 　 27.6　　　1,434/ 52.0
20位　港区 　 　 25.3　　　2,773/109.5
21位　千代田区 24.8　　　2,223/ 89.5
22位　中央区 　 23.2　　　1,729/ 74.6
23位　文京区 　 21.4　　　1,128/ 52.6

※1 池袋駅（乗降客数 平均271万人/日、世界第2位（07年））
　　　およびその近隣に発達した巨大繁華街を抱えるので、まあ仕方ない数値
※2 渋谷駅（乗降客数 平均215万人/日、国内第4位（07年））と新宿駅の一部
　　　およびその近隣に発達した巨大繁華街を抱えるので、まあ仕方ない数値
※3 新宿駅（乗降客数 平均347万人/日、世界第1位（07年））
　　　およびその近隣に発達した巨大繁華街を抱えるので、まあ仕方ない数値

[512: 匿名さん]

連綿と続く高級住宅地としての歴史がある、
品川五山や文京本駒込6丁目と、
世田谷の二子玉を比較するのは酷。

流行や近隣商業地の価格が転化される高額住宅地と
良質住宅地では住民層すら違う。

[513: 匿名さん]

>>512
二子玉川から瀬田にかけての傾斜地は、富士山が見える住宅地として各界の方々の憧れの地でしたよ。時代を遡ると別荘地だったようです。水戸の徳川様の別荘もありました。
だから、瀬田の辺りには有名な庭師さんが何人かいらっしゃいましたが今もご健在なんですかね？
今は一戸が数十戸に分割されたり、ビルになったり見る影もありませんが、上野毛や岡本の方には少し残ってますね。
二子玉川と限定すると、三軒茶屋や溝の口よりもズーーと田舎でしたが、ここの会話はそこまで限定してないんじゃないかな。

[514: 匿名さん]

>>511さん
上位５区の犯罪発生率は際立って高いですね。
新宿区が意外に低いのにはびっくりです。
いずれにしても、このあたりの区に住むのは避けた方が賢いですね。

1位　豊島区 　 60.6、2位　台東区 　 57.7、3位　渋谷区 　 53.0、
4位　新宿区 　 48.6、5位　足立区 　 47.0、

[515: 匿名さん]

>>513
都心から富士山が見える場所はたくさんあるんですよね。
都心高台は特に。

大和郷周辺では、５代将軍は大老柳澤が住む六義園なんかによく遊びに行ってたらしい。
「伝中でござる〜」という掛け声の由来。
六義園は盛り土がしてあり富士山が見えたかも。
水戸の徳川家の上屋敷跡の後楽園からも見えたとか。

庭師で言えば駒込の染井付近は江戸城かかりつけの庭師がたくさんいたらしい。
染井桜の由来だね。

上屋敷（自宅）と別荘は今で言う自宅と軽井沢、箱根以遠の感覚だね。

[516: 匿名さん]

もういいよ、大和郷や城南五山の話は。
正直、世田谷を好んで住んでいる層は都心高級住宅地のことは眼中にないよ。
都心の人が世田谷なんて眼中にないのと同様に。

[517: 匿名さん]

同じ「眼中にない」でも、意味合いが違う違う〜（笑）

[518: 匿名さん]

都内にはない良さをフタコに感じてるからね

[519: 匿名さん]

そんな「都内にはない良さ」、なにもフタコじゃなくてもだいたいの田舎まちにはあるから。

[520: 匿名さん]

>>519
田舎住まいの方？

[521: 匿名さん]

>>520 そうだよ。ちなみに二子玉川ってところ。

[522: 匿名さん]

二子玉と同程度の郊外はけっこうあるね

都心が憧れる
この恥ずかしいキャッチ止めてくれ
郊外成功事例のエリアなんだから

[523: 匿名さん]

＞城南五山

こういうのにこだわって世田谷なんて歴史の無いイナカとか言ってる連中って、成り上がりもんっ！っていうのが東京城南育ちの常識。

田舎出の成り上がりものって、伝え聞いた中身スカスカのこういうフレーズに弱いんだよね。

それか城南誤算！？の端の端くれに住んでて、ホントの金持ちが郊外に移る中、取り残されて『昔はここは由緒あるトコだった〜』とかほざいてる人かな？

実際本家がそこらにあった人達の大半が、その子世代は又は親共々郊外の（かつては新興だった）郊外住宅街　世田谷・目黒・杉並等に移り住んでいったのが実情。

だから世田谷の素住民は城南〜がもはやなんの意味も無い、かつての産物だってことぐらい承知してる。
そして今更そこをめざすのは、それこそ新興金持ちのみという事も・・・

民主党の音羽御殿の方だって、今は郊外ですよ！郊外にそんなこだわり見せるのはやはり田舎者だけ。

[524: 匿名さん]

田舎ものだろうが、成り上がりだろうが
どうでもいい。
この町の雰囲気と環境が大好きです。
ここに住みたいな。

[526: 匿名さん]

縁あって御殿山＆岡本両方に住んだことがある私が来ましたよ。
ちなみにどっちも駅から遠かったです。

街の雰囲気は結構似ています。世田谷のほうが区画が大きいですけど。
通勤は当然ながら御殿山が圧倒的に便利。通勤時間が短いというのも
あるけど満員電車に乗らずに住むのがありがたい。
新幹線や飛行機に乗るのも便利です。土日は道路もガラガラなので
車の移動も時間が読めます。駐車場が高いのは難点だけどね。
もちろん東名高速や第三京浜に乗るのは世田谷のほうが便利だけど
都心に毎日通勤せねばならないサラリーマン生活には御殿山が便利
でした。一方岡本（世田谷）はやはり通勤はちょっと不便。
勤務先が半蔵門線沿線ならいいけど乗換えが入るとブルー。
またあの通勤地獄がイヤでした。
ただ世田谷はファミリーには便利。郊外であるにもかかわらず
高級店も沢山あって都心に行かずとも満足間が高い。ホームセンター
や安売りスーパーもあって暮らしやすい。
最近はだいぶ変わってきたが山手線の中は物価も高いし、スーパーも
あっても競争もないし客も少ないので品質がイマイチだった。
子供服なんて銀座に行かないと売ってない。まともなものを買いたいと
思うとデパートという選択肢しかないのです。

都心→郊外の住み替えは比較的楽だが逆はタイミングに恵まれないと
難しいからね。
ただ世田谷はなかなか離れがたいものがあるのも分かる。
基本的には郊外なんだけど都会の楽しみもあきらめずに済むしね。

[530: 匿名さん]

「世田谷区」は広いからね。
世田谷は…なんて一纏めに考えちゃだめだよね。

[532: 匿名さん]

〉523
大岡山あたりがまだ畑だった頃を知ってる私たちには、その先の地域はどーしても田舎に感じるのです。

[533: 匿名さん]

>>523
池田山や御殿山の豪邸を相続する時に子供たちが売却して、それぞれ郊外に散っていっただけなんじゃ？
目黒区出身だけど、世田谷よりも五山の方が魅力的だと思う。
なんといっても便利だし、御殿山の大使館周囲にはびっくりするほど豊かな緑があるよ。
都心にちかくてこの環境は捨てがたい。一番贅沢なのは便利な場所で、自宅は緑に囲まれてる事。
街全体が郊外でなくてもよいのでは？
夫は文京区育ちで、品川区の五山までは許容範囲だけど、世田谷はアウトだと言ってました。
田舎者でなくても色々ですね。全くの個人的意見ですが。

[534: 匿名さん]

山手線内部に生まれ育った人は世田谷に限らず山手線の外は
魑魅魍魎が住む場所だと思ってます。マジで。
もちろんこれは偏見ですが、ここは戸数も多く価格もそれなり
に高いので都心部に居住している人もターゲットにしている
のではと考えます。

そもそも世田谷は一戸建てのほうがまだまだメジャーです。
マンションに住むことに抵抗を持っている人も少なくありません。
逆に都心部に住む人はマンションに住むのが当たり前。
（港区では８０％以上の人が集合住宅に居住しています）
だから都心部にすむ人も当然ターゲットにしているのでしょう。
まあ地方出身の人なら五山より二子玉川のほうが住みやすいと
思いますけどね。

[535: 匿名さん]

再開発テナント
噂によると伊勢丹がはいるらしいですね

[536: 購入検討中さん]

東急百貨店と東急ストアがコラボして食品売り場を展開します。百貨店自体が入るとは聞いていません。

百貨店はたまプラーザを全面拡大する計画で工事中ですね。そのたまプラにおいて、業務提携した伊勢丹
との新業態を模索していて、もしかしたら「伊勢丹」の名前を冠するかも知れないという事です。

[537: 匿名さん]

伊勢丹は武蔵小杉ですね。

[538: 物件比較中さん]

で、結局いくらなの。

[539: 購入経験者さん]

ここのところ急速にレスが伸び悩み始めましたがなんでかな。
シティータワー品川の動向待ちってことなんでしょうか〜？

タワーって共通点以外、両天秤に掛ける物件では無い気もするが。

みなさんお元気ですか〜！

[540: 購入検討中さん]

再開発のテナントが気になります。伊勢丹になる可能性はあるのでしょうか。たまプラーザも伊勢丹になる可能性があるそうですね。

[541: 匿名さん]

伸び悩みは湾岸含めた他物件、近隣の築浅中古物件の推移でじゃないかな。

以前ここに書いたが、二子玉は商業地でもっている場所。
伊勢丹、高島屋が新業態を模索する場所として適任。
その魅力がどれだけあるか、そのPRが成功するかで価格や売れ行きは変わるでしょう。

[542: 匿名さん]

高過ぎで一般人は興味なくなったんだよ。
年収1000万くらいでは、相当頭金ないと買えない。

後は金持ちさんと地権者で楽しんで。

[543: 匿名さん]

いろんな人の意見を見て冷静になって考えたら現実が見えてきたんではないでしょうか？
ニコタマの河川敷でこの価格が高値掴みだとわかった人が他へ行ったんでしょう。

[544: 匿名さん]

シティータワー品川の価格みちゃったら、いかにここが、ぼっ○くり価格か認識できたのでは。
仕様の説明もない前から希望価格だけ出すなんて、横着もいいところ。

[545: 匿名さん]

今まで「あんなところ住むところじゃない」と蔑んできた港南エリアだが
シティタワー品川ほどの低価格で出されてしまうと検討対象に入れざるを得ず
さりとて、あの環境に本当に満足できるのか、との疑問も拭いきれず、
「いやいや結構便利だし、腐っても港区だし」などと自分の気持ちに
折り合いをつけ、「ま、抽選に当たってから真面目に考えればいいか」と
結論付け、慌てて登録用紙入手と物件見学に走る人たちが多かったのが、
ここのところこの物件に書き込みが減った理由だろう。

って何を隠そう俺のことだ。

[548: 匿名さん]

二子玉は高島屋が撤退したら価値が3割くらい落ちそうだ
撤退して欲しくはないが

[549: 匿名さん]

シティタワー品川は定借だし、仕様レベルが低い。
それで納得する人は申し込めば〜。

[550: 匿名さん]

どこのスレもシティタワー品川の話題で持ちきりだね。

[551: 匿名さん]

シティタワー品川って、とりあえず申し込むけど本当に買う気はない人が多そう。

[552: 匿名さん]

宝くじに当たって換金しないようなものかな。

[553: 匿名さん]

宝くじは当たれば、金を貰える。
シティタワーは当たれば、金を払わされる。

[554: 匿名さん]

だからなに？

[555: 匿名さん]

宝だから

[556: 匿名さん]

ピアース二子玉川

[557: 匿名さん]

悲惨の極みだね、モリモトも。

[558: 匿名さん]

瀬田一丁目にパークハウスができますね。再開発地域まで徒歩５分くらいの高台です。
戸数が少ないため、管理費などを考えるとここよりは割高になるでしょうね。

[559: 匿名さん]

現地を見に行ったことはありませんが、アドレスはここより響きがいいですね。
高台だから河川敷の低湿地帯などと言われませんし。

[560: 匿名さん]

世田谷をロクに知らない人相手には、
瀬田よりここのアドレスの方が響きがいいでしょう。
同様に知らない人は高台だ低湿地帯だとは言わないし。

[561: 匿名さん]

パークハウスは本物の低層高級物件ですね。

早速検討します。

[562: 匿名さん]

検討するのはタダです。ご自由に。

[563: 周辺住民さん]

このタワーの影になったりしませんか？

[564: 購入検討中さん]

今日は花火大会ですね。数年後が楽しみです。

[565: 匿名さん]

タワーの影になるのはどの辺？

[566: 匿名さん]

周辺

[567: 匿名さん]

>>526の二子玉川＝岡本の話しを延々している投稿に対して、
この物件は玉川という低地のスラムみたいなとこで、岡本のような
高台の高級住宅地の話しを持ち出して二子玉川を語るのはおかしい
と反論したら削除された上にアク禁になった。
私は何か間違ったこと言いましたか？

[568: 匿名さん]

>>526の二子玉川＝岡本の話しを延々している投稿に対して、
この物件は玉川という低地の狭小住宅密集地にあって、岡本のような
高台の高級住宅地の話しを持ち出して二子玉川を語るのはおかしい
と反論したら削除された上にアク禁になった。
私は何か間違ったこと言いましたか？

[569: 近所をよく知る人]

上野毛に住んでるものですが、
岡本は高級住宅地でもないし、玉川はスラムでもありません。
土地の坪単価よく調べてみたら？
岡本は以外に高くないですよ。
世間一般からしたら二子玉川から1km範囲くらいは皆二子玉川と言うくくり。
瀬田とか岡本とか言ってもわからない人も多いですよ。
自分が住んでるとこスラムって言われたらあなたはどう感じる？
よく考えてね。

[570: 散歩に来る人]

>>567
　どんな発言かはわからないのですが、ここは再開発後の物件を検討する場なのに、
再開発前の氾濫原地域に対したレスをされたのではないですか。

[571: 匿名さん]

玉川はスラムでもないし、再開発によって土地価値は間違いなく上がると思いますよ。
だって、今よりきれいに便利になることは間違いないですから。
それを周辺と比較するのはナンセンスです。土地の性格が違います。
問題は物件価格と競争率です。

[572: 匿名さん]

豊洲みたい

[573: 匿名さん]

>>569
土地の単価と高級度は関係ないでしょ。
岡本は駅から遠いから土地は安いけど、区画は大きいしウワモノは立派。
玉川は駅から近い分土地は高いけど、区画は小さいしショボイ家が多い。
そりゃ当たり前です。多摩川の氾濫原なんだから。
これは事実なんだから動かしようがないよね。
スラムという言葉が悪いようなので、狭小住宅密集地域と言い換えてみました。

[574: 匿名さん]

世田谷にデパートがあるのは二子玉川だけだし、都内でもデパートから徒歩圏で落ち着いた住宅街というのはそうそうないでしょう。やっぱ二子玉川は魅力的です。

[575: 匿名さん]

>>573
土地が安いから区画が大きいのでは？

[576: 匿名さん]

東南100平米3から4LDKで低層階2から5階はいくらぐらいなんですか？

[577: 匿名さん]

>>576
ざっと1億3000万円ぐらいです

[578: 匿名さん]

>>573 農家ご出身の方ですね、分かります。

[579: 匿名さん]

>>578
狭小住宅密集地域出身の方ですね。分かります。

[580: 匿名さん]

へ〜、ニコタマにタワー出来るんだね。

ニコタマは雰囲気いいよね。
チーズケーキファクトリーなくなった時にはがっかりしたよ。
気になるのは、売主、販売関連が東急な所と確かに水の氾濫だね。

でも、それを吹き飛ばす環境とブランドでおれは申し込む、つ・も・り。

[581: 匿名さん]

買えない人でも、申し込むのは自由。

[582: 匿名さん]

中目黒が瞬間蒸発に近い形で売れてからというもの
ネガの勢いがなくなったねぇ。

[583: 匿名さん]

中目黒関係者が…、と
高くても人気物件は売れると分かったから。

の、２通りの解釈が出来ますねぇ。

[584: 匿名さん]

>578

No.581になんか言われてるぞ。

[585: 匿名さん]

ポジも勢いないよね

[586: 匿名さん]

>>579
そもそも都会とは、大勢の人が狭いところに集まるから形成されるわけだから。
まあ田舎で生まれ育った人間にはその理屈すら分からないだろうね。

[587: 匿名さん]

田舎者がそういうなら間違いなさそうですね

[588: 匿名さん]

>>579

もっとひねらないと、つまらんよ。

[589: マンコミュファンさん]

なんかいろんな意味で中途半端な物件のイメージが・・
物件の良し悪しは別として、いまの状態が続けば割高感は否めない気がするなあ。
まあ買いたい人は全く構わないから良いんでしょうけどね。

ところで、ちょっと検索したらこの物件はかなり住民の方に反感買っているみたいですね。
住民の方に大規模に反対される物件ってあまり感じは良くないですね。

おっと・・別に怒らないでくださいね。ただの通りすがりですから。。

[590: 匿名さん]

ここのマンションを購入検討している人は築年数が浅い目黒区、世田谷区の割安な中古マンションというのもあわせて検討していることもあるんですかね？

[591: 匿名さん]

ここのメインターゲットはズバリ、世間でいうセレブな層です。
ここを買えるのは、最低でもエリート会社員クラスだと思います。
だから好不況に関係なく、案外即日完売するのでは？というのがおおかたの見方です。

排ガスで汚れて薄汚い都心部なんか、所詮成金やイナカモノが住むところ。
社会的地位が高く文化や歴史を重んずる方々は、東急沿線にしか住まないでしょう。

[592: 住まいに詳しい人]

>ここを買えるのは、最低でもエリート会社員クラスだと思います。
>だから好不況に関係なく、案外即日完売するのでは？というのがおおかたの見方です。

「お金持ち」には２通りありまして
高資産層は、まぁ好不況に関係ないのですが
高所得層は、反対にモロ好不況の波に影響を受けます

世田谷の金持ちって高資産層というより高所得層の比率が高いんですよ
＃このヘンは定義次第でいくらでも言い替え可能ですが、まぁイメージとしてね
で、都心志向の方は元々興味ないでしょうし、つまり・・・

販売は会員優先で100〜150戸ぐらいに絞ってくるでしょーから
コレは即完はすると思いますが、問題はその後ですよね

[593: 匿名さん]

>592

高資産層→世田谷
高所得層→港区

のイメージがあるけどなぁ。

[594: 住まいに詳しい人]

>>593
それは＠300に対応する金融資産＋不動産で１億円クラスのイメージ
＠400に対応する金融資産＋不動産で２億円、３億円になると、やっぱ都心なんですよ

[595: 匿名さん]

ぶっちゃけ、デベの方ですね？

[596: 匿名さん]

私は買えない組ですが、ここがどこまで売れるか興味深いです。
恐らくここの影響もあるかとは思いますが、周辺の世田谷分譲物件じわじわ値段下げてきていると聞きますし。

[597: デベにお勤めさん]

>595

ぶっちゃやなくてもデベです。

[598: 匿名さん]

今日の日経にもあるように全体的に地価下がって、物件価格も下がり気味ですが
ここは、高価格で結構需要あるんじゃないかな。
何だかんだ言っても、フタコの駅近マンションは今後もできないし、フタコ好きのマダムは覆うですから。
私としては、安くて人気薄のほうが購入しやすくて良いのですが。

[599: 匿名さん]

世田谷区は中古物件余り過ぎ。
金は有るのに、他人の住んだ家に後からわざわざ住みたいとは思わない。ってこと。

[600: 匿名さん]

>世田谷の金持ちって高資産層というより高所得層の比率が高いんですよ

本当に世田谷のこと知ってます?
成城・代沢・奥沢・野沢・深沢・赤堤などの邸宅に住む人たちの多くが
資産リッチではなくフローリッチだとお思いですか?